Сдвиг по 214-ФЗ. Госдума сделала «новогодний подарок» застройщикам
Многострадальный Закон № 214-ФЗ претерпел очередное преобразование. Поправки были внесены законодателями в спринтерском темпе: первое чтение – 4 декабря, второе – 18-го, третье – 19-го.
Депутаты полагают, что новации не приведут к заметным изменениям на рынке, девелоперы уверены в обратном.
Двухходовочка
Оценивая принятие законопроекта в первом чтении, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов выражал мнение, что корректировки всего из трех пунктов были внесены в Госдуму исключительно с целью инициировать законодательный процесс. «Самое интересное будет в тех правках, которые предлагается вносить в него ко второму чтению», – отмечал эксперт.
И действительно, предложения о внесении различных изменений в 214-ФЗ посыпались со всех сторон: от самого Минстроя РФ (собственно, и инициировавшего законодательный процесс, но ко второму чтению внесшего дополнительные пункты изменений); от «Деловой России», от Клуба инвесторов Москвы, от отдельных депутатов; и т. д. Вносимые поправки носили разнонаправленный, в том числе и взаимоисключающий характер.
В итоге бóльшая часть предложений девелоперского сообщества не нашла отражения в принятом варианте корректировок. Эксперты рынка считают, что депутаты в очередной раз не услышали строителей, и сетуют на предельно сжатые сроки обсуждения и рассмотрения поправок в канун Нового года, что совершенно не способствовало вдумчивому анализу текущей ситуации в отрасли и тех последствий, которые будут иметь новации. «Ко второму чтению законопроект разросся до внушительных ста страниц. Если судить по росту объема и скорости принятия поправок – законодатели очень торопились сделать участникам рынка своеобразный "новогодний подарок"», – отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова.
Она отмечает, что «долевка» – очень чувствительная сфера для населения. «Поэтому вряд ли застройщики имели стойкое ожидание, что их пожелания учтут при дальнейшем регулировании этой сферы. Государство не изменило себе и в этот раз – и продолжило политику защиты дольщиков, поэтому принятые поправки вполне укладываются в общий тренд «закручивания гаек» в 214-ФЗ», – считает эксперт.
Категорические эскроу
Самой значимой принятой нормой стало требование о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование эскроу-счетов для всех проектов строительства многоквартирных домов, вне зависимости от даты начала их реализации. Впрочем, из этого правила планируется допустить исключения для некоторых проектов, соответствующих установленным Минстроем РФ критериям. К числу таковых отнесены степень готовности объектов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия. По словам председателя Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, конкретные показатели этих критериев должны быть определены Минстроем в ближайшее время.
«Лишь часть застройщиков сможет соблюсти данные требования закона, остальным же придется покинуть рынок», – прогнозирует Майя Петрова. «Полагаю, для застройщиков это стало неожиданной новостью, поскольку они вряд ли закладывали в проекты, по которым было получено разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, риски, связанные с переходом к модели с использованием эскроу-счетов. Таким образом, указанные поправки существенным образом повлияют на реализацию текущих проектов. Возможно, некоторые из них будут заморожены», – добавляет юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.
При этом предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу, с которым выходили в Госдуму представители профессионального сообщества, не нашло одобрения законодателей. Между тем, как отмечал ранее вице-президент ГК «ПИК» по юридическим вопросам Дмитрий Тимофеев, «принимая во внимание, что на днях Банк России опубликовал свои предложения по изменению правил оценки банками уровня кредитоспособности застройщиков (и эти предложения оказались крайне консервативны по отношению к застройщикам), поэтапное раскрытие счетов эскроу становится критически важным».
Привет из Центробанка
«Новогодние сюрпризы» любят, видимо, не только в Госдуме, но и в Центробанке. 18 декабря, непосредственно в день принятия законопроекта во втором чтении, Банк России исключил из перечня страховых компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщика, СК «Респект», которая была самой крупной компанией в этой сфере, занимая больше 80% рынка.
«В итоге 70% строящихся объектов долевого строительства остановили свои продажи. Честно говоря, решение ЦБ стало в буквальном смысле шокирующим для всего рынка. Как получилось, что на рынке осталась одна страховая компания, которая занимала почти 90% рынка, – это отдельный вопрос к регулятору и ФАС. По факту получилось, что огромный рынок жилищного строительства стал зависеть от одной страховой компании. ЦБ «убрал» компанию – рынок жилищного строительства встал!» – подчеркнул Николай Николаев.
Прямо в ходе заседания Госдумы, буквально «на коленке», была составлена еще одна поправка. «Как только закон будет подписан, застройщики смогут продолжить продажи, страхуя свои проекты в публично-правовой компании «Фонд защиты прав участников долевого строительства». Ставка – 1,2%, – говорит Николай Николаев. – Очень надеюсь, что на следующей неделе застройщики смогут продолжить свою работу».
И др.
Законом вносится еще множество изменений меньшего масштаба. В частности, ужесточается контроль в области долевого строительства. Исключается механизм плановых проверок застройщиков. «Чтобы недобросовестные компании не подгоняли результаты работы к очередному визиту органов государственного надзора», – поясняет Николай Николаев. А основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются.
Также вводится норма о защите прав дольщиков на машино-места и нежилые подсобные помещения при банкротстве застройщика. Упрощается финансирование Фонда защиты дольщиков для достройки проблемных объектов. Ему предоставляется возможность сформировать дочернюю компанию-застройщика для того, чтобы те средства, которые закладываются в бюджет для достройки, имели инструментарий для использования. Эта компания, как и сам Фонд, будет подконтрольна Счетной палате.
Появляются и некоторые «послабления» для застройщиков в виде снижения порога по опыту участия в строительстве жилых домов с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м, перехода с солидарной на субсидиарную модель ответственности бенефициаров по обязательствам застройщика перед дольщиками, а также устранения явных ошибок предыдущей редакции закона. «Однако эти послабления существенно не повлияют на перспективу сокращения количества игроков на рынке долевого участия в строительстве», – считает Майя Петрова.
Николай Николаев, напротив, полагает, что закон учитывает большинство технических требований девелоперов. «Он не содержит новелл, предусматривающих повышения ставки отчислений в Фонд дольщиков – это был один из предметов споров. На определенном этапе мы воспринимали повышение взносов как некий мотивационный механизм перехода на эскроу. Но время прошло, банковское сопровождение реально заработало, и ввод 6% вместо 1,2% только запутает ситуацию», – отмечает он.
Последствия
Депутатский корпус традиционно уверен, что новации никакого вреда рынку не нанесут, а напротив, поспособствуют его развитию при одновременной защите прав дольщиков. «Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20–30%. Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются. Когда мы добьемся, в конце концов, введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства», – считает Николай Николаев.
Как и предполагал депутат, эксперты его мнения не разделяют (справедливости ради, следует также отметить, что аналитики с самого начала давали прогноз по росту цен на 20–30% не сразу после принятия новых законов, а с 1 июля 2019 года, когда самые существенные новации по ликвидации долевой схемы вступят в силу). Интересно, что о рисках для рынка говорят не только «притесняемые» новыми законами девелоперы, но и вполне нейтральные юристы. «Принятые поправки негативным образом отразятся на реализации существующих проектов», – убежден Максим Алексеев. «В итоге принимаемые новации приведут к повышению стоимости квадратного метра жилой недвижимости и снижению покупательной способности населения», – говорит Майя Петрова.
Девелоперы пессимистично смотрят на перспективы рынка. «Думаю, что в будущем году отрасль ждет очень сильный стресс. Рост себестоимости строительства, неминуемый благодаря новациям, приведет к увеличению цен на жилье. Сохраняющаяся на низком уровне покупательная способность граждан усугубит ситуацию. По совокупности эти факторы могут привести рынок к существенному падению. Речь идет уже не об отмене долевого строительства, а об отмене строительства как рыночной отрасли, причем бюджетообразующей отрасли. Снижение объемов ввода по самым оптимистическим прогнозам составит 15–20%, рост цен – на том же уровне, а возможно, и выше», – говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
«Последствия принимаемых сейчас решений мы почувствуем только к середине 2019 года. Не ясна ситуация с теми, кому дадут доработать по старым правилам: сомнительно, чтобы можно было сформулировать объективные критерии отбора. Лихорадить рынок будет очень сильно, причем как девелоперов, так и покупателей. Снижение объемов предложения может стать кратным. Если покупательная способность граждан улучшится или хотя бы сохранится на нынешнем уровне, рост цен будет сильным и может дойти до 30%; если она рухнет – то увеличение будет не столь серьезным – 8–10%», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Кстати
Объемы строительства жилья продолжают снижаться, не дожидаясь вступления в силу новаций по переходу отрасли на проектное кредитование. «По паспорту нацпроекта, ввод в 2018 году должен был составить 86 млн кв. м жилья. Ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75–76 млн кв. м. То есть на 10–11 млн мы выпадаем», – признал глава Минстроя РФ Владимир Якушев (напомним, в 2017 году в РФ было введено 78,7 млн кв. м; в 2016-м – 80,2 млн кв. м, в 2015-м – 85,3 млн кв. м). В Минстрое считают, что в связи с этой тенденцией может понадобиться корректировка нацпроекта в сторону уменьшения заявленных ранее показателей и на следующие годы.
Гатчинский ДСК, входивший в структуру «Группы ЛСР», приобрела московская компания «ТОРОС». По оценке экспертов, сумма сделки превысила 1 млрд рублей. Закрыв ее, «Группа ЛСР» завершила оптимизацию производственных активов.
О том, что «Группа ЛСР» продала Гатчинский ДСК, на прошлой неделе сообщила пресс-служба компании. Проданы 100% долей предприятия. Их приобрело АО «Тушинское объединение по ремонту, отделке и строительству» («ТОРОС»), говорится в сообщении «Группы ЛСР». Сумма сделки не обозначена. Но эксперты «Строительного Еженедельника» уверены, что она превысила 1 млрд рублей.
Компания «ТОРОС», судя по данным ее сайта и отчетности, – активный игрок строительного рынка. Компания была основана в 1990 году на базе ремонтно-строительного управления Тушинского производственного ремонтно-эксплуатационного объединения и занимается строительством и модернизацией зданий. «ТОРОС» на 100% принадлежит бизнесмену Дмитрию Матвеенко. Компания реализовала более 60 строительных проектов. Причем, за последние 8 лет ввела в эксплуатацию более 100 тыс. кв. м недвижимости в Москве и Московской области.
Для «Группы ЛСР» эта сделка – очередной шаг в реализации стратегии по оптимизации производственных активов. «Мы фокусируемся на более доходном девелопменте жилой недвижимости. Это не значит, что мы полностью откажемся от производства стройматериалов. Но с продажей завода в Гатчине, входившего в ПО «Баррикада», активную фазу оптимизации можно считать завершенной», – цитирует пресс-служба заместителя генерального директора «Группы ЛСР» Василия Кострицу.
«Группа ЛСР» действительно планомерно избавляется от производственных активов. Она успешно продала цементное производство в Ленобласти, выставила на продажу бетонные активы в двух столицах, а две недели назад продала предприятие «ЛСР. Строительство-М» (производитель ЖБИ, проектировщик и застройщик жилых и социальных объектов в столичном регионе) московской компании ФСК «Лидер».
В собственности «Группы ЛСР» остаются еще две производственные площадки, ранее входившие в ПО «Баррикада». Это ДСК «Блок» на Парнасе (производит панели для строительства жилья) и производство в Рыбацком. Они в сделку с «ТОРОСом» не вошли. Этими площадками «Группа ЛСР» владеет с 2002 года. В 2013 году ПО «Баррикада» было переименовано в ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад». Общая производственная мощность трех площадок составляла 570 тыс. куб. м в год. Более половины мощностей приходилось на завод в Гатчине, где выпускают сваи, лестничные пролеты, лифтовые шахты, стеновые панели, а также плиты для строительства аэродромов. По последнему виду продукции Гатчинский ДСК является лидером рынка не только региона, но и всей страны – выпускает 50 тыс. плит в год и поставляет их, в частности, для нужд Минобороны.
Вячеслав Засухин, директор компании «ФиннПанель»:
– Об этой сделке на рынке говорили последние полгода. И вот – свершилось. Для самого предприятия смена собственника – хороший знак. Завод будет жить и развиваться. Если бы его не купили, судьба производства и его персонала могла быть печальной. Ходили слухи о скорых массовых сокращениях персонала ДСК. Во главе предприятия поставили нового гендиректора – Владимира Зубкова. Городское сообщество с ним еще не знакомо, поскольку он приехал в Петербург из другого региона. Но, надеюсь, он грамотный управленец и поможет предприятию остаться на плаву.
В Петербурге прошла 36-я Ярмарка недвижимости. В ней приняли участие около 300 участников строительного рынка.
На площадке международного конгрессно-выставочного центра «Экспофорум» с 30 марта по 1 апреля прошла 36-я Ярмарка недвижимости. Выставка является одним из ключевых событий для рынка недвижимости Петербурга и Ленобласти. Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным спонсором мероприятия.
Ярмарка недвижимости традиционно ориентируется как на профессионалов рынка, так и на потребителей. Порядка 300 компаний представили свои проекты в сегментах городской, загородной, зарубежной и курортной недвижимости. Также были задействованы экспозиции в таких выставочных блоках, как «Строим загородный дом» и «Дизайн и интерьер».
Открывая выставку, генеральный директор компании «Экспофорум Интернэшнл» Сергей Воронков отметил, что популярность Ярмарки недвижимости как у ее экспонентов, так и посетителей растет из года в год. Она является барометром рынка недвижимости и определяет спрос. «Отрадно, что сейчас этот рынок на подъеме. Строится все больше жилья, приобретается огромное количество квартир, в том числе за счет ипотеки», – подчеркнул он.
Генеральный директор Ярмарки недвижимости Мария Зыкова добавила, что мероприятие уже стало стало местом проведения сделок по приобретению жилья. Большинство из них заключаются с существенными скидками для покупателей.
Ярмарка недвижимости является и площадкой для обсуждения новаций в сфере строительства. В частности, на ней состоялась пресс-конференция представителей Смольного о новых процедурах и сервисах в «Единой системе строительного комплекса Санкт-Петербурга» (ЕССК). Заместитель руководителя Администрации губернатора Петербурга, начальник Проектного управления – проектного офиса Юлия Лудинова рассказала, что в настоящее время в ЕССК для представителей строительных организаций доступно 47 видов услуг. 20 из них появились в сервисе в марте этого года. Предполагается, что к октябрю в ЕССК будут представлены 60 услуг. Кроме того, на сайте сервиса заработает специальная графическая карта для застройщиков. На ней будут изображены все возведенные и планируемые к строительству объекты в городе.
«Очень важно, что ЕССК – это не просто электронный документооборот. Это оптимизация процессов. При создании сервиса органы власти актуализировали и привели в соответствие все регламенты взаимодействия с застройщиками, содержавшие лишние процессы. Совместно с бизнесом в течение полутора лет была проведена кропотливая работа по доработке и переработке регламентов и переводу их в электронный вид. Это позволило ускорить работу по согласованию документов и сделать прозрачным процесс взаимодействия со строителями», – добавила она.
Для посетителей выставки было открыто множество семинаров и круглых столов о текущей ситуации на рынке, о новых объектах, ценах и тенденциях.
Газета «Строительный Еженедельник» на Ярмарке недвижимости организовала и провела вместе с партнерами круглый стол «Паркинг – как объект недвижимости и инвестиций». На нем обсуждались изменения в законодательстве, касающемся паркинга как самостоятельного объекта недвижимости, процедура оформления в собственность и регистрация машино-мест, инвестиционный и покупательский спрос на них. Итоговый материал по круглому столу будет опубликован в следующем номере нашей газеты.