Сдвиг по 214-ФЗ. Госдума сделала «новогодний подарок» застройщикам
Многострадальный Закон № 214-ФЗ претерпел очередное преобразование. Поправки были внесены законодателями в спринтерском темпе: первое чтение – 4 декабря, второе – 18-го, третье – 19-го.
Депутаты полагают, что новации не приведут к заметным изменениям на рынке, девелоперы уверены в обратном.
Двухходовочка
Оценивая принятие законопроекта в первом чтении, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов выражал мнение, что корректировки всего из трех пунктов были внесены в Госдуму исключительно с целью инициировать законодательный процесс. «Самое интересное будет в тех правках, которые предлагается вносить в него ко второму чтению», – отмечал эксперт.
И действительно, предложения о внесении различных изменений в 214-ФЗ посыпались со всех сторон: от самого Минстроя РФ (собственно, и инициировавшего законодательный процесс, но ко второму чтению внесшего дополнительные пункты изменений); от «Деловой России», от Клуба инвесторов Москвы, от отдельных депутатов; и т. д. Вносимые поправки носили разнонаправленный, в том числе и взаимоисключающий характер.
В итоге бóльшая часть предложений девелоперского сообщества не нашла отражения в принятом варианте корректировок. Эксперты рынка считают, что депутаты в очередной раз не услышали строителей, и сетуют на предельно сжатые сроки обсуждения и рассмотрения поправок в канун Нового года, что совершенно не способствовало вдумчивому анализу текущей ситуации в отрасли и тех последствий, которые будут иметь новации. «Ко второму чтению законопроект разросся до внушительных ста страниц. Если судить по росту объема и скорости принятия поправок – законодатели очень торопились сделать участникам рынка своеобразный "новогодний подарок"», – отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова.
Она отмечает, что «долевка» – очень чувствительная сфера для населения. «Поэтому вряд ли застройщики имели стойкое ожидание, что их пожелания учтут при дальнейшем регулировании этой сферы. Государство не изменило себе и в этот раз – и продолжило политику защиты дольщиков, поэтому принятые поправки вполне укладываются в общий тренд «закручивания гаек» в 214-ФЗ», – считает эксперт.
Категорические эскроу
Самой значимой принятой нормой стало требование о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование эскроу-счетов для всех проектов строительства многоквартирных домов, вне зависимости от даты начала их реализации. Впрочем, из этого правила планируется допустить исключения для некоторых проектов, соответствующих установленным Минстроем РФ критериям. К числу таковых отнесены степень готовности объектов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия. По словам председателя Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, конкретные показатели этих критериев должны быть определены Минстроем в ближайшее время.
«Лишь часть застройщиков сможет соблюсти данные требования закона, остальным же придется покинуть рынок», – прогнозирует Майя Петрова. «Полагаю, для застройщиков это стало неожиданной новостью, поскольку они вряд ли закладывали в проекты, по которым было получено разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, риски, связанные с переходом к модели с использованием эскроу-счетов. Таким образом, указанные поправки существенным образом повлияют на реализацию текущих проектов. Возможно, некоторые из них будут заморожены», – добавляет юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.
При этом предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу, с которым выходили в Госдуму представители профессионального сообщества, не нашло одобрения законодателей. Между тем, как отмечал ранее вице-президент ГК «ПИК» по юридическим вопросам Дмитрий Тимофеев, «принимая во внимание, что на днях Банк России опубликовал свои предложения по изменению правил оценки банками уровня кредитоспособности застройщиков (и эти предложения оказались крайне консервативны по отношению к застройщикам), поэтапное раскрытие счетов эскроу становится критически важным».
Привет из Центробанка
«Новогодние сюрпризы» любят, видимо, не только в Госдуме, но и в Центробанке. 18 декабря, непосредственно в день принятия законопроекта во втором чтении, Банк России исключил из перечня страховых компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщика, СК «Респект», которая была самой крупной компанией в этой сфере, занимая больше 80% рынка.
«В итоге 70% строящихся объектов долевого строительства остановили свои продажи. Честно говоря, решение ЦБ стало в буквальном смысле шокирующим для всего рынка. Как получилось, что на рынке осталась одна страховая компания, которая занимала почти 90% рынка, – это отдельный вопрос к регулятору и ФАС. По факту получилось, что огромный рынок жилищного строительства стал зависеть от одной страховой компании. ЦБ «убрал» компанию – рынок жилищного строительства встал!» – подчеркнул Николай Николаев.
Прямо в ходе заседания Госдумы, буквально «на коленке», была составлена еще одна поправка. «Как только закон будет подписан, застройщики смогут продолжить продажи, страхуя свои проекты в публично-правовой компании «Фонд защиты прав участников долевого строительства». Ставка – 1,2%, – говорит Николай Николаев. – Очень надеюсь, что на следующей неделе застройщики смогут продолжить свою работу».
И др.
Законом вносится еще множество изменений меньшего масштаба. В частности, ужесточается контроль в области долевого строительства. Исключается механизм плановых проверок застройщиков. «Чтобы недобросовестные компании не подгоняли результаты работы к очередному визиту органов государственного надзора», – поясняет Николай Николаев. А основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются.
Также вводится норма о защите прав дольщиков на машино-места и нежилые подсобные помещения при банкротстве застройщика. Упрощается финансирование Фонда защиты дольщиков для достройки проблемных объектов. Ему предоставляется возможность сформировать дочернюю компанию-застройщика для того, чтобы те средства, которые закладываются в бюджет для достройки, имели инструментарий для использования. Эта компания, как и сам Фонд, будет подконтрольна Счетной палате.
Появляются и некоторые «послабления» для застройщиков в виде снижения порога по опыту участия в строительстве жилых домов с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м, перехода с солидарной на субсидиарную модель ответственности бенефициаров по обязательствам застройщика перед дольщиками, а также устранения явных ошибок предыдущей редакции закона. «Однако эти послабления существенно не повлияют на перспективу сокращения количества игроков на рынке долевого участия в строительстве», – считает Майя Петрова.
Николай Николаев, напротив, полагает, что закон учитывает большинство технических требований девелоперов. «Он не содержит новелл, предусматривающих повышения ставки отчислений в Фонд дольщиков – это был один из предметов споров. На определенном этапе мы воспринимали повышение взносов как некий мотивационный механизм перехода на эскроу. Но время прошло, банковское сопровождение реально заработало, и ввод 6% вместо 1,2% только запутает ситуацию», – отмечает он.
Последствия
Депутатский корпус традиционно уверен, что новации никакого вреда рынку не нанесут, а напротив, поспособствуют его развитию при одновременной защите прав дольщиков. «Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20–30%. Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются. Когда мы добьемся, в конце концов, введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства», – считает Николай Николаев.
Как и предполагал депутат, эксперты его мнения не разделяют (справедливости ради, следует также отметить, что аналитики с самого начала давали прогноз по росту цен на 20–30% не сразу после принятия новых законов, а с 1 июля 2019 года, когда самые существенные новации по ликвидации долевой схемы вступят в силу). Интересно, что о рисках для рынка говорят не только «притесняемые» новыми законами девелоперы, но и вполне нейтральные юристы. «Принятые поправки негативным образом отразятся на реализации существующих проектов», – убежден Максим Алексеев. «В итоге принимаемые новации приведут к повышению стоимости квадратного метра жилой недвижимости и снижению покупательной способности населения», – говорит Майя Петрова.
Девелоперы пессимистично смотрят на перспективы рынка. «Думаю, что в будущем году отрасль ждет очень сильный стресс. Рост себестоимости строительства, неминуемый благодаря новациям, приведет к увеличению цен на жилье. Сохраняющаяся на низком уровне покупательная способность граждан усугубит ситуацию. По совокупности эти факторы могут привести рынок к существенному падению. Речь идет уже не об отмене долевого строительства, а об отмене строительства как рыночной отрасли, причем бюджетообразующей отрасли. Снижение объемов ввода по самым оптимистическим прогнозам составит 15–20%, рост цен – на том же уровне, а возможно, и выше», – говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
«Последствия принимаемых сейчас решений мы почувствуем только к середине 2019 года. Не ясна ситуация с теми, кому дадут доработать по старым правилам: сомнительно, чтобы можно было сформулировать объективные критерии отбора. Лихорадить рынок будет очень сильно, причем как девелоперов, так и покупателей. Снижение объемов предложения может стать кратным. Если покупательная способность граждан улучшится или хотя бы сохранится на нынешнем уровне, рост цен будет сильным и может дойти до 30%; если она рухнет – то увеличение будет не столь серьезным – 8–10%», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Кстати
Объемы строительства жилья продолжают снижаться, не дожидаясь вступления в силу новаций по переходу отрасли на проектное кредитование. «По паспорту нацпроекта, ввод в 2018 году должен был составить 86 млн кв. м жилья. Ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75–76 млн кв. м. То есть на 10–11 млн мы выпадаем», – признал глава Минстроя РФ Владимир Якушев (напомним, в 2017 году в РФ было введено 78,7 млн кв. м; в 2016-м – 80,2 млн кв. м, в 2015-м – 85,3 млн кв. м). В Минстрое считают, что в связи с этой тенденцией может понадобиться корректировка нацпроекта в сторону уменьшения заявленных ранее показателей и на следующие годы.
Петербургская компания ЮИТ (подразделение финского концерна YIT) стало генеральным подрядчиком строительства I очереди проекта гостиницы, который ООО «Новый Век» (партнерская структура «Плаза Лотос Груп») реализует на пересечении Дунайского и Витебского проспектов.
Соответствующее соглашение было подписано между компаниями в конце апреля. I очередь гостиницы на 534 номера спроектирована как здание переменной этажности – от 7 до 21 этажа. В составе комплекса на первых двух этажах планируется разместить встроенные помещения общественно-делового назначения. Также планируется строительство подземного паркинга.
Напомним, по информации СМИ, после отмены проекта «Плаза Лотос Групп» по реконструкции Конюшенного ведомства под элитный отель Смольный, чтобы компенсировать убытки, предоставляет компании преференции. Было создано инвестиционное товарищество для строительства в Петербурге трехзвездочных отелей. В него вошли 6 компаний: «Новый век», «Новые территории девелопмент», «УК Аурум менеджмент», «Вечная крепость», «Стайл-Строй» и «Плаза Лотос Групп». Проект признан властями стратегическим, что позволяет городу передавать участникам товарищества землю под застройку без торгов.
Так ООО «Новый век» получило участок на пересечении Витебского и Дунайского проспектов. По градостроительной документации он предназначался для строительства жилья. Пройдя необходимые процедуры, в августе 2016 года компания получила разрешение на условно разрешенный вид использования участка – под возведение отеля. В декабре 2016 года «Новый век» взял землю в аренду на 7 лет в целях строительства на нем гостиницы. В 2017 года компания преодолела еще одно градостроительное ограничение – по высотности, получив разрешение на отклонение от предельных высотных параметров (40 м).
Проект предполагает возведение двух объектов: I очередь – здание высотой до 65 м, II очередь – башня на 90 м. Суммарное количество номеров – свыше 1,5 тыс., общая площадь комплекса – примерно 160 тыс. кв. м.
И вот проект вышел на стадию практической реализации, заниматься которой будет ЮИТ. Работы по строительству I очереди начнутся во II квартале 2018 года и завершатся во II квартале 2020 года.
«В лице ЮИТ наши партнеры получат надежного, стабильного клиент-ориентированного генподрядчика. Для развития подрядного бизнеса ЮИТ в России этот проект, безусловно, является важным стратегическим шагом», - говорит Тапио Сярккя (Tapio Särkkä), старший вице-президент ЮИТ «Жилищное строительство, Россия», дивизион «Подрядное строительство».
Стороны договорились не разглашать стоимость сделки. По оценке руководителя направления девелопмента Becar Asset Management Екатерины Тейдер, «себестоимость строительных работ в подобном проекте будет составлять порядка 70 тыс. рублей за 1 кв. м». Таким образом, при метраже I очереди на уровне 60 тыс. кв. м, только затраты на строительство могут превысить 4 млрд рублей. «Плаза Лотос Груп» выбрал надежного партнера. Подобные коллаборации основаны на взаимовыгодных финансовых условиях. Вполне возможно, что ЮИТ, став партнером проекта, предоставит отсрочки платежей, либо часть оплаты получит квадратными метрами», - добавляет эксперт.
Тапио Сярккя сообщил «Строительному Еженедельнику», что работы будут выполняться бывшими петербургскими структурами «Лемминкяйнен», вошедшими в «ЮИТ» после объединения финских холдингов YIT Corporation и Lemminkäinen Corporation, завершившегося в начале этого года.
Эксперты не уверены в востребованности столь крупного гостиничного объекта в данной локации. «Строительство в локации 3-звездной гостиницы более чем на 500 номеров может не встретить достаточного спроса. Окружение сформировано в основном жилой застройкой, а участок удален от Московского пр., транспортного коридора из аэропорта в центр города», - отмечает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
«Расположение гостиницы непростое. Наибольшую доходность отелю приносят гости, которые выбирают краткосрочное размещение. В данном объекте заявлен достаточно большой номерной фонд, заполнить который гостями, ориентированными на краткосрочное размещение, маловероятно», - добавляет Екатерины Тейдер.
В связи с этим вспоминаются высказанные ранее предположения экспертов о том, что объект будет представлять собой не классическую гостиницу, а апарт-проект. «Локация выглядит более интересной для строительства комплекса апартаментов. Станция метро «Звездная» находится в пешеходной доступности. Район уже понятен покупателям, располагает развитой инфраструктурой», - рассуждает Евгения Тучкова.
«За выбор концепции проекта отвечает заказчик. Он оценивает рынок и в данной точке видит наибольшую эффективность от строительства гостиницы. На юге Петербурга расположены аэропорт и центр делового туризма – выставочный комплекс «Экспофорум». Для туристов, цель которых знакомство с достопримечательностями, в ближайшей доступности оказываются сады, парки и загородные дворцовые комплексы», - дипломатично прокомментировал Тапио Сярккя.
В самой «Плаза Лотос Групп» оперативно ответить на запрос «Строительного Еженедельника» не смогли. «В любом случае, юридически данный объект будет являться гостиницей, так как итоговое позиционирование проекта связано с условиями инвестиционного контракта, на основании которого был получен земельный участок», - заключает Екатерина Тейдер.
Корпорация «Ростех» в конце мая текущего года продаст имущественный комплекс предприятия НПО «Импульс» у станции метро «Политехническая». Актив оценен к торгам в 333 млн рублей. По оценке экспертов, это предельная цена для участка, где строить жилье пока нельзя.
Компания «РТ-Стройтех», которая занимается продажей непрофильных активов корпорации «Ростех», 31 мая будет продавать имущество оборонного предприятия «Импульс» в Петербурге. Единым лотом пустят с молотка производственные, административные и хозяйственные постройки предприятия и земельные участки под ними. Всего в составе лота семь построек и земля площадью 0,93 га. Начальная стоимость актива — 332,94 млн рублей. Эксперты считают, что это предельная для этого участка цена. Дело в том, что только небольшая часть территории пригодна для строительства административных и общественных объектов, остальное – под промышленную застройку. Тем не менее, территория относится к зоне ТД-2-2. Это значит, что без изменений в ПЗЗ здесь можно строить апартаменты.
По мнению специалистов аналитического центра «Главстрой-СПб», следует ожидать довольно активных торгов. «Расположение объекта рядом со станцией метро и вблизи крупного ВУЗа повышает привлекательность жилья в этом месте под будущую сдачу в аренду. Еще одна категория возможных покупателей таких квартир – люди, приобретающие недвижимость для собственного проживания в проектах точечной застройки рядом с метро. Ближайший конкурент в данной локации – объект «Дом на Обручевых», вышедший на рынок осенью 2016 года. На старте продаж цена «квадрата» там составляла 98 тыс. рублей при темпе реализации около 15 квартир в месяц», - говорят эксперты «Главстроя-СПб».
«Кроме близости к метро и сложившейся инфраструктуры района, к плюсам проекта можно отнести и благоприятную экологическую обстановку вокруг - рядом зеленая зона и парк Сосновка. Уверена, у проекта хорошие перспективы. Не удивлюсь, если торги выиграет «Группа ЛСР», - рассуждает коммерческий директор Docklands Development Екатерина Запорожченко.
«Но, если инвестор все-таки решит строить жилье, он наткнется на риски, связанные с согласованием проекта», - предупреждает управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка Калининского района Петербурга оценивается в 487 тыс. кв. м. жилья (10,1 тыс. квартир). В свободной продаже в районе находится 173,5 тыс. кв. м. жилья (3,4 тыс. квартир). По итогам 2017 года в районе было реализовано 192,8 тыс. кв. м. жилья (4,2 тыс. квартир), что составляет 7% в общем объеме спроса по Петербургу. «Средняя цена предложения в классе масс-маркет составляет 95,9 тыс. рублей за 1 кв. м., что на 1,6% ниже среднего показателя цены по городу в классе» — сообщила руководитель КЦ Ольга Трошева.
Напомним, что это не единственный актив «РТ-Стройтех» в Петербурге, который за последний год предлагают инвесторам. Полгода назад стало известно, что «Ростех» планирует привлечь инвесторов для строительства жилого микрорайона на территории бывшего завода «Краснознаменец» в Красногвардейском районе. Площадь земельного участка, расположенного на Капсюльном шоссе, составляет 34,8 га. Предполагается, что площадь комплекса составит около 600 тыс. кв. м., в том числе - 310 тыс. кв. м. — под жилье. Но о закрытии сделки пока не сообщалось.