Сбербанк готов к переходу на новую схему работы в строительной отрасли
Тренд к росту объемов выдачи ипотеки в будущем году продолжится, а цифровые сервисы будут играть все большую роль в конкурентной борьбе в банковском секторе.
Такие прогнозы озвучил председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Виктор Вентимилла Алонсо в ходе пресс-конференции, посвященной предварительным итогам 2018-го и перспективам на 2019 год.
Поскольку окончательные результаты работы в этом году еще не могут быть подведены, Виктор Вентимилла Алонсо оперировал статистикой за январь–октябрь, а также обозначил базовые текущие тенденции, которые, по его мнению, продолжат развитие в будущем году.
Он заявил, что Сбербанк в целом готов к переходу на новую схему работы в строительном сегменте, чего требуют законодательные изменения в этой сфере. «В Северо-Западном банке с июля 2018 года застройщики открыли порядка 500 специальных счетов. С них будет осуществляться финансирование реализации строительных проектов при надзоре со стороны банка за целевым расходованием средств. Около 80% из общего числа компаний – это застройщики Петербурга и Ленобласти», – сообщил эксперт.
По его словам, Сбербанк уже начал работу с девелоперами по системе проектного кредитования. «Строители начинают постепенно переходить на новую схему финансирования возведения жилья. Однако процесс идет медленно, поскольку большинство застройщиков пока работает по старой схеме – в рамках ранее полученных разрешений на строительство», – отметил Виктор Вентимилла Алонсо.
На данный момент на Северо-Западе России Сбербанком заключены договоры о проектном финансировании с использованием счетов эскроу с одной компанией из Петербурга и одной – из Карелии. А переговоры по переходу на новую систему работы идут практически со всеми ведущими девелоперами Северной столицы.
Виктор Вентимилла Алонсо выразил несогласие с тем, что новация вызовет скачок цен. «Мы убеждены, что переход на проектное финансирование застройщиков и привлечение средств граждан через эскроу-счета не должны привести к существенному росту цен на новостройки. Дело в том, что процентная ставка по кредиту девелоперу (после того, как сумма средств на эскроу-счетах достигнет объема кредита) снижается вдвое, а при существенном его превышении – может снизиться почти до нуля. Таким образом, в среднем она будет сравнительно невелика», – заключил банкир, оговорившись при этом, что не исключает роста цен на жилье по рыночным причинам.
Он рассказал, что объемы выдачи Сбербанком ипотечных кредитов в СЗФО по итогам 10 месяцев 2018 года выросли на 50%. За этот период было выдано 79,3 тыс. кредитов на общую сумму 160,9 млрд рублей. В частности, в Петербурге предоставлено ипотечных кредитов на 98 млрд рублей, что также на 50% больше, чем за аналогичный период прошлого года, а в Ленобласти – почти на 10 млрд (рост – 63%). В итоге общий объем ипотечного портфеля Сбербанка в СЗФО достиг 425 млрд рублей (рост на 31%), в Петербурге – 236,8 млрд (рост – 55%).
При этом доля просроченной задолженности крайне невысока (0,64%). Рефинансирование кредитов по СЗФО составляет 7,4%, по Петербургу – всего около 5% от общего объема выдачи ипотеки. «Таким образом, разговоры о том, что цифры общего роста «дутые», поскольку строятся на рефинансировании, а не на выдаче новых кредитов, – не соответствуют реальности», – отметил эксперт.
Еще одним трендом, который продолжит развитие в будущем году, по мнению банкира, станет развитие цифровых сервисов. «Конкурентная борьба сейчас идет не только по качеству чисто банковских продуктов, но и по развитости услуг по их сопровождению для клиента. И ведущую роль здесь играют цифровые технологии», – говорит он.
Так, через систему «ДомКлик» в настоящее время поступают заявки на предоставление 20,5% ипотечных кредитов Сбербанка в СЗФО. Для сравнения: по итогам 2017 года этот показатель составлял около 12%. «Тенденция сохранится и впредь. По нашим оценкам, в 2019 году через «ДомКлик» может быть оформлено до половины таких кредитов», – отметил Виктор Вентимилла Алонсо. Он сообщил также, что 45% клиентов Сбербанка зарегистрировали переход прав на жилье в Росреестре в электронной форме.
Федеральные власти хотят наделить органы местного самоуправления и регионального госстройнадзора правом оспаривать положительное заключение строительной экспертизы через суд. Участники рынка говорят, что эта инициатива приведет к росту коррупции в отрасли и усилению давления на негосударственных экспертов.
Правительство РФ подготовило новые поправки в Градкодекс. На сей раз они касаются права местных властей оспаривать положительные результаты строительной экспертизы. До последнего времени в суд по этому вопросу ходили только заказчики проектов и застройщики. И оспаривали там отрицательные итоги экспертизы и инженерных изысканий. А теперь правом оспорить положительную экспертизу хотят наделить органы госвласти и местного самоуправления, которые уполномочены выдавать компаниям разрешения на строительство, а также чиновников регионального Госстройнадзора.
По мнению инициаторов поправок, они позволят повысить качество подготовки экспертных заключений и ответственность экспертов за соответствие выданных ими заключений требованиям законодательства.
Но участники рынка в этом сильно сомневаются. «Мое отношение к этой инициативе отрицательное. Она фактически разрушает имеющуюся в Градостроительном кодексе систему, где экспертизе проектной документации придан статус саморегулирования. А система саморегулирования имеет другой механизм защиты – это лишение членства в СРО и использование компенсационного фонда при наличии ошибок», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
С коллегой согласен управляющий партнер MITSAN Consulting Дмитрий Желнин: «На мой взгляд, к повышению качества подготовки проектов и качества проектных работ эта инициатива точно не приведет». Ее итогом, по мнению Дмитрия Желнина, будут затягивание процесса строительства, создание дополнительной административной процедуры и самое главное – появление очередной коррупционной лазейки.
Дмитрий Желнин напомнил, что в действующем законе определен перечень лиц, которые несут материальную ответственность за вред, причиненный некачественно спроектированным и плохо построенным объектом. «Органов власти в этом перечне нет. Как же они будут принимать решение об обжаловании экспертизы в суде, если они никакой ответственности за проект не несут? А несут ее как раз государственная и негосударственная экспертиза. И отвечают всем своим имуществом за проекты, которые через них прошли и получили положительные заключения», – говорит Дмитрий Желнин.
Также он обратил внимание на то, что в поправках не говорится, чьи заключения будут обжаловаться. «Там об этом ничего не сказано. Но мы-то понимаем, что под удар попадут в первую очередь негосударственные эксперты. Поскольку органы, выдающие разрешения на строительство, и госэксперты, как правило, имеют одинаковое подчинение, сидят вместе – и вряд ли можно предположить, что левая рука будет оспаривать то, что делает правая. Так что данный законопроект – очередная попытка ограничить негосударственную экспертизу», – заключил Дмитрий Желнин.
Мнение
Александр Орт, президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
– Если правила будут едины и для государственной, и для негосударственной экспертизы – то ради Бога. Но в госорганах, которые получат право оспаривать положительное заключение экспертов, должны быть люди, имеющие соответствующую квалификацию. В нашей профессии каждый эксперт проходит аттестацию на право подписи. Но будут ли такие же серьезные специалисты в органах, получивших дополнительные полномочия? Рано или поздно возникнет ли вопрос – а судьи кто? Просто люди, наделенные властью? Или все-таки уважаемые специалисты?
Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга готов прислушаться к бизнесу по вопросу сохранения культурного наследия. Союз строительных объединений и организаций призывает игроков строительной отрасли дать конкретные предложения.
Вопросы сохранения и освоения объектов культурного и исторического наследия обсуждались на круглом столе в ССОО, который проходил в рамках подготовки к конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». По итогам конференции будет принята резолюция с предложениями бизнеса о поправках в законодательство. Документ направят в федеральные и региональные органы власти, а также в Комитет по взаимодействию застройщиков и органов власти Российского союза строителей. Впрочем, как оказалось, местные органы власти готовы слышать предложения девелоперов и вне конференции.
На данный момент в Петербурге действуют разные механизмы для привлечения инвесторов, однако большая часть объектов культурного наследия остается невостребованной. «Конечно инвесторов, в первую очередь, отпугивает доходность. Западные компании срок окупаемости в 30-40 лет устраивает, а в нашей стране такие долгосрочные прогнозы вообще не делают, максимум на 10-15 лет вперед. В любом случае, работа с культурными объектами больше влияет на престиж компании, чем на доходность. Тем не менее, спрос на такие объекты есть, особенно если они расположены в удачной локации», – сообщил заместитель председателя КГИОП Алексей Михайлов.
Большие надежды чиновники возлагают на программу «Аренда за рубль», которая начала действовать в этом году. «Работает это следующим образом: берется объект культурного наследия (чаще всего в неудовлетворительном состоянии), рассчитывается его рыночная арендная ставка, выставляется на торги. Пока это кажется бессмысленным, ведь компания арендует разрушенный объект по рыночной цене, но после ввода объекта в эксплуатацию, арендная ставка максимально снизится – до одного рубля за метр. В итоге, стоимость аренды будет зависеть от расторопности самого инвестора, – пояснил заместитель председателя КГИОП Алексей Михайлов. – Экономически такой механизм выгоден. Кроме того, инвестор постарается быстрее завершить работы. Такая схема уже применяется в Москве».
КГИОП надеется, что первые объекты в рамках программы будут арендованы уже в этом году. На данный момент составлен список из шести первоочередных: павильон «Царский вокзал» в Пушкине; Дом Ф. Н. Челищева – Дом М. В. Кольбе; Загородный дом Л. А. Змигродского; Дача Н. М. Кочкина; Александровские ворота на улице Химиков, 20; оранжерея Дворцово-паркового ансамбля Собственной дачи.
Алексей Михайлов отметил, что желающие арендовать эти объекты в рамках программы «Аренда за рубль» уже есть. Заинтересованность высказывали и присутствующие на круглом столе представители рынка. Так, Анна Шалагинова из компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» отметила, что предложение интересное: «Наша компания присматривается к этой программе, однако хотелось бы, чтобы объекты передавались вместе с земельным участком». Алексей Михайлов отметил, что условия программы уточняются, земельный вопрос может быть пересмотрен.
Помимо этого, в Петербурге много лет существуют различные программы по взаимозачету выполненных работ, однако эффективными их назвать сложно. «Мы готовы к диалогу. Если будут какие-то интересные идеи, как повысить инвестиционную привлекательность объектов культурного наследия, то мы будем рады их услышать. Мы заинтересованы, чтобы объекты жили», – отметил Алексей Михайлов.
В свою очередь исполнительный директор ССОО и вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов отметил, что Союз готов собрать предложения и инициировать их рассмотрение на уровне и региональных, и федеральных властей.