Поверка алгеброй гармонии
Санкт-Петербург отличился перед всей Россией ранним и образцовым исполнением Генерального плана. Между тем федеральное законодательство, в соответствии с которым разрабатывался Генплан, далеко от совершенства. Поныне остаются неразрешенными противоречия между Градостроительным и Земельным кодексами. Помимо этого, в Градкодексе уделено непропорционально мало внимания развитию транспортной инфраструктуры. Самым же пагубным представляется то обстоятельство, что этот документ рассчитан на некий среднестатистический город и не учитывает ни особенностей быстро развивающегося мегаполиса, ни особых требований к застройке города с уникальным историческим центром. Но именно Петербург, в отличие от столицы, проявил недюжинное старание соответствовать законодательству, в рамки которого город логически и сущностно вместиться не может. Москва поступает по-другому, и уже ближайшее будущее покажет, кто прав.
Полярности двух столиц
Сообщество архитекторов и градостроителей составлено из людей необычных, даже внешне непохожих на других. Если оно и сопоставимо с какой-либо еще средой, то разве что с художниками и актерами. В градостроительстве, в отличие от индустрии, никакие перипетии реформ не разрушили преемственность: за редкими исключениями, архитектор и планировщик относит себя к той или иной школе, чтит пантеон предшественников и отстаивает его заветы. И даже такие сухие и далекие от эстетики понятия, как технические регламенты и правила планировки, становятся предметом ожесточенных споров, сравнимых с поэтическими дискуссиями начала XX в. в кабачке «Бродячая собака».
Особенно поразительное сходство с этими дебатами обнаруживается в обсуждении Градостроительного кодекса РФ, утвержденного Госдумой в декабре 2004 г. Позиции сторон вызывают в памяти гротескное художественное противопоставление москвичей и петербуржцев в романе Вениамина Каверина «Скандалист, или Вечера на Васильевском острове». Там, напомню, московский профессор-филолог представлял шумливого экспансивного сибарита с практическим умом и небрежением ко всему отвлеченному, а питерский коллега обитал в общежитии, не слишком следил за своим внешним видом, зато поражал окружающих сочетанием детальной эрудиции в неприменимых в практике деталях и приверженностью к схематическим абстракциям.
Градкодекс, разработанный Фондом «Институт развития города», до той поры занимавшимся исключительно экспериментальными проектами, был раскритикован москвичами, в то время как в Петербурге его абстрактные положения нашли отклик в душе части местного градостроительного сообщества. Представители других регионов, озадаченные полярными суждениями градостроителей столиц, пребывают в некоторой растерянности. Их проблемы, как можно легко убедиться, сосредоточены в более практической плоскости: к примеру каким образом найти средства для осуществления предписанного Кодексом территориального планирования в муниципальных образованиях, и как для облегчения этого труда перевести документ с «птичьего» языка на человеческий.
Между инвестором и прокурором
Профессор-филолог из романа Каверина отличился докладом «О рационализации речевого пространства», где предлагал «разбить человеческую речь на группы по профессиональным и социальным признакам», а между группами «провести строгие границы, нарушение которых следует облагать соответствующим штрафом».
Примерно так и воспринималось представителями ведущих проектных НИИ положения Градкодекса о введении функциональных зон. В ходе дискуссии между представителями проектных институтов России, состоявшейся в Петербурге в середине апреля, один из участников иронизировал, что новый Градкодекс разделил всю Россию на ведомственные территории: «Только не понятно, что делать с земельными правами федерального почтового ведомства, если сельская почта находится на втором этаже местного магазина?».
В Москве критика Градкодекса звучала с самых высоких трибун: мэр города публично охарактеризовал его самым нелесным образом. И москвичи не только выразили свое несогласие с документом, но и по-деловому внесли целый пакет поправок в Госдуму.
В Северной столице новые правила тоже вызвали неприятие в профессиональных кругах. На вышеупомянутом семинаре с резкой критикой Градкодекса выступали представители НИИ урбанистики и НИИ Генплана, имеющие уникальный опыт работы в регионах. Однако критика носила, по большей части, характер обмена мнения в узком кругу профессионалов. Организаторы упомянутого семинара смущались присутствием прессы, недвусмысленно намекая на закрытый характер дискуссии.
Между тем городской Комитет по градостроительству и архитектуре внедрял реформу, педантично следуя букве федерального документа, хоть и спотыкаясь о понятия, не сопровожденные определениями, и давая им собственное толкование.
Ровно спустя полгода, как известно, Генплан пришлось переделывать. Как свидетельствует заместитель директора ЗАО «НИПИГрад» Владимир Аврутин, выделение множества разновидностей функциональных зон привело инвесторов в полное недоумение, и затормозило реализацию проектов. А в случаях, когда город был готов «поступиться принципами», вмешивалась прокуратура, требовавшая исполнения закона о Генплане.
Конечно, исполнять все желания инвесторов означало возвращение к практике 1990-х - ибо, по выражению В.Аврутина, для инвестора идеальный Генплан состоит из одной-единственной функциональной зоны, в которой разрешено все. С другой стороны, получить на каждый проект согласование прокуратуры – абсурд, явно не согласующийся со стараниями улучшить инвестиционный климат. С учетом интереса к Петербургу со стороны крупных корпоративных инвесторов – иностранных и московских – нужно было отказаться либо от денег, либо от «буквы закона».
Соломоново решение состояло, как известно, в унификации зон. Инвесторы были удовлетворены, прокуратура тоже, и только общественность остались в полном недоумении, поскольку измененный Генплан практически уравнял по статусу многоэтажки Купчина с историческим фондом центра. Не считая, разумеется, зоны охраны культурного наследия и высотных ограничений, утвержденных отдельным зонированием. При этом предполагается, что на все вопросы ответит новая редакция Правил землепользования и застройки, которые перерабатываются и поныне. Если недавно утверждалось, что закон о ПЗЗ будут внесен в ЗакС накануне депутатских каникул, то ныне его окончательное утверждение намечено на конец ноября. Во всяком случае, именно этот срок назвал председатель КГА Александр Викторов.
Утешительная галантность Москвы
Авторитетен ли опыт Петербурга для регионов России? Если судить по количеству делегатов XXV юбилейного заседания Совета главных архитекторов, прошедшего на прошлой неделе, в этом можно всерьез усомниться. Не было ни заявленных в программе высоких официальных лиц, ни даже главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, хотя на прошлогоднем заседании в Казани он присутствовал.
В декабре
Москва так и сделала. Как рассказал заместитель директора столичного НИИ Генплана Георгий Юсин, столица вначале примет собственный Градкодекс, затем актуализирует Генплан, после чего примет правила землепользования и застройки – но не на весь город, а на районы с полностью сложившейся застройкой, где никаких серьезных изменений в обозримый период не предвидится. В остальных районах будут введены временные регламенты застройки. «Мы постоянно присматриваемся к опыту Санкт-Петербурга», - галантно сообщил Г.Юсин.
Учтивая фраза, впрочем, не может скрыть разницы между временными регламентами, рассчитанными на длительный и серьезный этап городского развития, и временными регламентами «на час», рожденными «соблюдением буквы». Как и вообще разницы между практикой двух столиц, разошедшихся в принципах городского управления: Москва зарабатывает на использовании недвижимости, а Петербург – на продаже. Москва решает градостроительные вопросы по собственному разумению, а Петербург – в рамках явно слабого федерального документа.
«Проблема в том, что в нашу профессиональную градостроительную деятельность вторглись юристы. Они все трактуют по букве, а за борт выплескивается суть градостроительного планирования», - считает директор петербургского НИПЦ Генплана Сергей Митягин. Что приобрел город, принеся в жертву эту суть? В.Аврутин не уверен в том, что уже измененный Генплан проживет до
В градостроительстве результат имеет значение для всех социальных слоев мегаполиса. И вопрос о том, кто больше юридически прав сегодня, никого не будет интересовать через 20 лет, когда следующее поколение будет пожинать итоги сегодняшних правовых баталий.
Федор Хлебников
Страдания нового Генерального плана развития Санкт-Петербурга близятся к завершению. Однако застройщики не склонны считать, что его принятие – это панацея от конфликтов между строителями и общественностью.Колоссальная работа
Владимира Яковлева сменила на посту губернатора Валентина Матвиенко, вместе с ней в город пришли и другие порядки – разработка Генплана заметно активизировалась. И как в свое время заметил один из чиновников Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), документом «верхнего уровня, который послужит отправной точкой для разработки всей градорегулирующей документации, в частности, правил землепользования и застройки, включающих градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны города», Генплан, видимо, все-таки станет.
На прошлой неделе председатель КГА Александр Викторов сообщил нам, что в течение полугода проект Генерального плана прошел обсуждения во всех муниципальных образованиях Санкт-Петербурга, в административных районах, проведены согласования со всеми отраслевыми комитетами правительства. Все полученные замечания вносились в материалы проекта.
Если все пойдет, как задумано, то КГА в скором времени сможет разработать правила землепользования и застройки, которые также должны быть приняты как закон, и с 1 января 2006 года город начнет жить по-новому, имея основные документы градостроительного развития.
По мнению депутата Законодательного собрания Владимира Гольмана, только два документа должны определять развитие города до 2025 года: закон «О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» и «Правила землепользования и застройки», которые также будут утверждены как закон. «Никаких других нормативных актов быть больше не должно, чтобы строителям и архитекторам не приходилась ходить по многочисленным инстанциям за разрешительными и согласующими документами. Такого положения, как сейчас, не будет – согласование не должно занимать больше времени, чем сам процесс строительства. То, что только два закона будут определять дальнейшее развитие города – благо для всех. В споре родилась истина. Проделана колоссальная работа, и надо довести ее до конца», – заметил г-н Гольман.
Однако, по словам депутата, надо помнить одно: город живой организм, и он не может незыблемо держаться за свой вид. За многими историческими фасадами располагаются коммуналки, в которых невозможно жить, поэтому надо думать не только о том, как сохранить исторические фасады, но и об удобстве людей, которые живут в этих домах.
Дух противоречивости
Как сообщил генеральный директор компании «М-Индустрия» Денис Тихонов, такой глобальный документ, как Генеральный план развития Санкт-Петербурга не может служить догматическим материалом при решении практических моментов. Тот проект, который существует на настоящий момент, имеет множество спорных моментов, даже касающихся объектов, находящихся в стадии строительства. «Что же можно говорить о проектах, которые находятся в стадии проектирования, – размышляет г-н Тихонов. – Разделение территорий по характеристикам их использования существенно изменено относительно существующего, причем территория исторического центра значительно уменьшена. Данный аспект с одной стороны может облегчить работу застройщиков в инвестиционно привлекательных местах, с другой стороны вызывает опасения с точки зрения защиты памятников архитектуры, многие из которых попали в разряд открытых для реконструкции и строительства. Весь проект Генерального плана проникнут подобным духом противоречивости».
Денис Тихонов не склонен считать, что принятие Генплана – это панацея от конфликтов. Ибо в любом случае, по его мнению, Генеральный план – это общие, глобальные тенденции развития города, перспектива его развития, указанные направления, но не более того. Возможно, удастся снять некоторые противоречия, касающиеся функционального назначения некоторых объектов застройки, но количество других вопросов, возникающих с принятием нового Генплана, скорее всего, превысит то число сегодняшних проблем, которые он сможет решить.
В свою очередь, президент инвестиционно-промышленнной группы «Источник» Мирон Шакира говорит, что конфликтов между застройщиками и населением «в общем-то, не было». «После сдачи объекта облагораживается не только застроенное место, но и улица и даже квартал, – говорит г-н Шакира. – Если проанализировать инфраструктуру Петербурга, то на Васильевском острове и Петроградской стороне много мест для застройки. Например, здания с брандмауэрами выглядят как крепостные стены и нарушают общую целостность улиц. Однако благодаря определенным действиям заинтересованных лиц создаются движения и даже организуются пикеты против строительства, где зачастую жители соседних домов даже не присутствуют».
Заместителю директора ЗАО «Агентство Бекар» Леониду Сандалову «не очень нравится, что запрещение нового строительства и строгий регламент относится к очень маленькой старой части города». «Отдельные пустыри в центре города, куда во время войны попали снаряды, совершенно не красят наш город, – утверждает г-н Сандалов. – Такие пустыри надо застраивать, даже если они находятся в центре. Важно соблюдать архитектурный стиль нашего города».
Андрей Теплоухов
На днях петербургские застройщики поделились с нами своими мнения о проблемах развития рынка и о возможном кризисе строительной отрасли.
Генеральный директор ООО «Строительная компания «Петербургская Недвижимость» Василий Селиванов:– О кризисе рынка говорить не приходится. Именно рыночная система все еще нормально работает и демонстрирует естественные процессы – вопреки навязанным «непрозрачным» правилам игры. То, что мы наблюдаем в отношениях спрос-предложение-цена в последний год – это естественная рыночная коррекция, практически один в один повторяющая классические модели, описанные в учебниках по маркетингу. Растущее предложение и высокие цены вызвали спад спроса и в течение года компенсировались нулевой ценовой динамикой. Рынок пришел в состояние неустойчивого равновесия.
Следующий естественный этап – коррекция предложения. Если раньше рынок был похож на топку, в которой сгорало все, что только не забросишь – теперь для нее подходит только «хорошая сухая береза». Иными словами, прошло время непродуманных проектов в стиле «абы как». Наступает период профессионального девелопмента.
Конечно, это отразится на составе участников рынка. Но речь идет вовсе не об уходе опытных девелоперов. И, надеемся, не о банкротствах. Мы ожидаем, что уходить будут, в первую очередь, мелкие компании и непрофильные инвесторы, не имеющие достаточных знаний и умений в сфере девелопмента.
Вообще же серьезнейший системный кризис мы видим в другом. А именно в системе городского регулирования рынка. Город не желает признавать абсурдности многих возникающих ситуаций, не может и, кажется, не хочет помогать инвесторам в разрешении целого пула вопросов, требующих именно волевого вмешательства властей. Это касается очень многих вещей, и, в первую очередь, нежелания города формировать благоприятный инвестиционный климат и «прозрачные» четкие правила работы. Это касается и нового закона о долевом строительстве, который поверг всех участников рынка, мягко говоря, в состояние полной растерянности…
Чем грозят все эти моменты? Недопоступлением средств в городской бюджет. Снижением темпов строительства, возникновением долгостроев. Наконец, такое явление, как доступное жилье, в подобных условиях не сможет появиться никогда.
Президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко: – На совещании в городском правительстве мы уже поднимали вопрос о том что, рынок немножко перегрелся: все понахватались объектов по новым рыночным ценам (80-100 долларов и выше за один квадратный метр), влезли в стройку, себестоимость догнала стоимость, в итоге рентабельность стала уже неприемлемой. Плюс ко всему рынок все-таки находится в перезатоваренном состоянии. И это, как следствие, явилось причиной того, что на последних торгах не было ни спроса на представленные земельные участки, ни участников, соответственно, не было и реализации «пятен».
Таким образом, можно сделать вывод: строительные компании, отдающие себе объективный отчет об объемах реализации жилья, находятся сейчас в критическом состоянии. И, в частности, наша компания, сократившая в 2005 году свои объемы производства почти вдвое не по причине того, что у нас нет желания или возможности строить, а просто-напросто потому, что мы можем оказаться в состоянии переизбытка товара в виде квартир, квадратных метров, которые в принципе никому не будут нужны.
Поэтому стремление государства построить 3 миллиона квадратных метров жилья к 2008 году по Петербургу и 80 миллионов квадратных метров к 2010 году по России в принципе мне понятно. И, наверное, если бы я был бы президентом страны, тоже шел бы по этой программе: чем больше внутренний валовый продукт страны, тем она живет лучше. Но, видимо, чиновники поняли желание нашего президента буквально и дословно, и начали активно действовать, чтобы в городе, в стране строился тот самый объем, о котором я упоминал, однако ничего для реализации этого объема, к сожалению, не делается.
Этому есть подтверждения: большинство компаний сегодня испытывают очень серьезный дефицит денежных средств, в том числе наши коллеги, с которыми мы каждую неделю встречаемся и делимся впечатлениями и ощущениями о развитии строительного рынка. Все находятся в некой тревоге, понимая, что они не в состоянии обеспечить те строительные объемы, которые ими запланированы.
Генеральный директор Холдинга RBI Эдуард Тиктинский:– Строительный рынок вступил в новую фазу своего развития, когда нет столь стремительного роста цен, достигавшего в отдельные месяцы 8 процентов как в прошлом году. В отдельных случаях цены даже упали (как на первичном, так и на вторичном рынках), покупательская активность снизилась, а объем предложения напротив увеличился (объем строящего жилья в продаже на 31 процент выше, чем, например, в марте 2004 года).
Ситуация критична для застройщиков, многие из которых не выполняют внутренние планы продаж. Нерегулярные денежные поступления от дольщиков, как следствие – сложности с финансированием строительства объектов, а вместе с тем себестоимость строительства постоянно растет. Прибыль застройщиков минимальна. В таких условиях у компаний сокращаются и возможности для вложения средств в покупку новых «пятен», освоения новых проектов и прочее. Последствия этого рынок ощутит через пару лет и вряд ли порадует покупателей таким объемом предложения, как сегодня.
Очевидно, что с наибольшими трудностями сталкиваются небольшие компании, и постепенно рынок будет двигаться в сторону дальнейшей концентрации сил.
Бесспорно, нелегко и крупным компаниям, но за счет масштаба деятельности, опыта работы, репутации компании, продуманной маркетинговой политики, а также умелого сочетания различных источников финансирования (помимо средств дольщиков это могут быть банковские кредиты, облигационные займы, как, например, в нашей компании «Северный город» и др.) им несколько проще справляться с ситуацией.
Приплюсуйте к этому и новое законодательство, которое можно назвать революционным для рынка строящегося жилья. Новые правила и нормы во многом стали весьма неожиданными для застройщиков. Да, они четко прописывают права дольщиков, но вместе с тем, значительно повышают риски застройщиков.
Одна из показательных тенденций рынка – снижение доли инвесторов. В первой половине прошлого года при росте цен в отдельные месяцы, повторюсь, до 8 процентов, привлекательность рынка недвижимости как потенциального для вложений возросла. Доходность вложений в новое жилье достигала 40-50 процентов, а в отдельных случаях и 100 процентов годовых. Среди общего количества покупателей на долю инвесторов приходилось 10-15 процентов в месяц. Сегодня число инвесторов среди покупателей минимально – единичные сделки.
Сложившаяся ситуация показала и несостоятельность схем финансирования в основном за счет дольщиков. Оптимальна комбинация финансовых инструментов, а в каких пропорциях – это решает каждая компания, исходя из целей, текущих объемов строительства и проч. Если говорить о нас, то примерно половина всего объема финансирования осуществляется за счет дольщиков, порядка 15 процентов – собственные средства, по столько же приходится на банковские кредиты и средства от размещения облигаций.
Президент ИС ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров:– Начавшаяся в прошлом году структурная перестройка рынка явилась объективной необходимостью. Рынок требовал перемен, и они начались с принятием пакета документов по совершенствованию жилищной сферы. Формально введены новые условия, требования, формат, регламент и правила работы. Но они еще не работают или работают с большими погрешностями, создавая «пробки» в продвижении проектов, заключении сделок. Так недостаточно регламентирована основная схема работы на первичном рынке жилья («долевого участия в строительстве»), введены громоздкие процедуры согласований и регистрации. Простые вопросы, решающиеся в день или два, стали разрешаться в течение нескольких месяцев. Сроки стали соразмерны этапам строительства объектов. И таких «мелочей» по проекту наберется не один десяток. Проекты «замерли». Обороты на первичном и вторичном рынке снизились в разы, что стало дополнительной причиной затоваривания рынка.
К 2005 году на первичном рынке «зависло» порядка 2 млн кв. метров жилья, при рыночной цене 700-800 долларов за квадратный метр. С таким объемом и при такой цене рынок справится не раньше, чем через два года. При этом начальная цена по новым проектам составляет уже 1200 долларов за квадратный метр.
Прогнозируется усиление конкуренции первичному рынку со стороны вторичного рынка жилья. Вторичный рынок со своим своеобразием – «провокатор» и предвестник кризиса. Не привязанный к затратам на строительство объектов вторичный рынок, достаточно гибко реагирует на изменение объемов предложения, желания и возможности клиента. Именно вторичный рынок в 2003 году спровоцировал рост цен.
Конкуренцию новому городскому строительству составляет и сформировавшийся сектор загородного строительства. Серьезным конкурентом первичному рынку становится и государство с программой массовой застройки жилья.
Рынок сегодня в достаточно сложном положении. Тем не менее, действительно есть интересанты, заинтересованные в еще большем ухудшении ситуации. Есть и те, кто не понимает последствий, распространяя всякого рода слухи и домыслы. Есть и желающие скрыть и приукрасить действительную ситуацию на рынке.
Если кризис состоится, на пару лет сократятся обороты на первичном и вторичном рынке недвижимости, в строительной отрасли и стройиндустрии. Сократятся поступления в бюджет. Уйдет часть операторов рынка. Сократятся рабочие места. Экономика города станет беднее. Но состоявшиеся сегодня перемены позволят рынку обновиться, и заработать масштабнее, сильнее, качественнее.
Подготовил Андрей Теплоухов