Поверка алгеброй гармонии
Санкт-Петербург отличился перед всей Россией ранним и образцовым исполнением Генерального плана. Между тем федеральное законодательство, в соответствии с которым разрабатывался Генплан, далеко от совершенства. Поныне остаются неразрешенными противоречия между Градостроительным и Земельным кодексами. Помимо этого, в Градкодексе уделено непропорционально мало внимания развитию транспортной инфраструктуры. Самым же пагубным представляется то обстоятельство, что этот документ рассчитан на некий среднестатистический город и не учитывает ни особенностей быстро развивающегося мегаполиса, ни особых требований к застройке города с уникальным историческим центром. Но именно Петербург, в отличие от столицы, проявил недюжинное старание соответствовать законодательству, в рамки которого город логически и сущностно вместиться не может. Москва поступает по-другому, и уже ближайшее будущее покажет, кто прав.
Полярности двух столиц
Сообщество архитекторов и градостроителей составлено из людей необычных, даже внешне непохожих на других. Если оно и сопоставимо с какой-либо еще средой, то разве что с художниками и актерами. В градостроительстве, в отличие от индустрии, никакие перипетии реформ не разрушили преемственность: за редкими исключениями, архитектор и планировщик относит себя к той или иной школе, чтит пантеон предшественников и отстаивает его заветы. И даже такие сухие и далекие от эстетики понятия, как технические регламенты и правила планировки, становятся предметом ожесточенных споров, сравнимых с поэтическими дискуссиями начала XX в. в кабачке «Бродячая собака».
Особенно поразительное сходство с этими дебатами обнаруживается в обсуждении Градостроительного кодекса РФ, утвержденного Госдумой в декабре 2004 г. Позиции сторон вызывают в памяти гротескное художественное противопоставление москвичей и петербуржцев в романе Вениамина Каверина «Скандалист, или Вечера на Васильевском острове». Там, напомню, московский профессор-филолог представлял шумливого экспансивного сибарита с практическим умом и небрежением ко всему отвлеченному, а питерский коллега обитал в общежитии, не слишком следил за своим внешним видом, зато поражал окружающих сочетанием детальной эрудиции в неприменимых в практике деталях и приверженностью к схематическим абстракциям.
Градкодекс, разработанный Фондом «Институт развития города», до той поры занимавшимся исключительно экспериментальными проектами, был раскритикован москвичами, в то время как в Петербурге его абстрактные положения нашли отклик в душе части местного градостроительного сообщества. Представители других регионов, озадаченные полярными суждениями градостроителей столиц, пребывают в некоторой растерянности. Их проблемы, как можно легко убедиться, сосредоточены в более практической плоскости: к примеру каким образом найти средства для осуществления предписанного Кодексом территориального планирования в муниципальных образованиях, и как для облегчения этого труда перевести документ с «птичьего» языка на человеческий.
Между инвестором и прокурором
Профессор-филолог из романа Каверина отличился докладом «О рационализации речевого пространства», где предлагал «разбить человеческую речь на группы по профессиональным и социальным признакам», а между группами «провести строгие границы, нарушение которых следует облагать соответствующим штрафом».
Примерно так и воспринималось представителями ведущих проектных НИИ положения Градкодекса о введении функциональных зон. В ходе дискуссии между представителями проектных институтов России, состоявшейся в Петербурге в середине апреля, один из участников иронизировал, что новый Градкодекс разделил всю Россию на ведомственные территории: «Только не понятно, что делать с земельными правами федерального почтового ведомства, если сельская почта находится на втором этаже местного магазина?».
В Москве критика Градкодекса звучала с самых высоких трибун: мэр города публично охарактеризовал его самым нелесным образом. И москвичи не только выразили свое несогласие с документом, но и по-деловому внесли целый пакет поправок в Госдуму.
В Северной столице новые правила тоже вызвали неприятие в профессиональных кругах. На вышеупомянутом семинаре с резкой критикой Градкодекса выступали представители НИИ урбанистики и НИИ Генплана, имеющие уникальный опыт работы в регионах. Однако критика носила, по большей части, характер обмена мнения в узком кругу профессионалов. Организаторы упомянутого семинара смущались присутствием прессы, недвусмысленно намекая на закрытый характер дискуссии.
Между тем городской Комитет по градостроительству и архитектуре внедрял реформу, педантично следуя букве федерального документа, хоть и спотыкаясь о понятия, не сопровожденные определениями, и давая им собственное толкование.
Ровно спустя полгода, как известно, Генплан пришлось переделывать. Как свидетельствует заместитель директора ЗАО «НИПИГрад» Владимир Аврутин, выделение множества разновидностей функциональных зон привело инвесторов в полное недоумение, и затормозило реализацию проектов. А в случаях, когда город был готов «поступиться принципами», вмешивалась прокуратура, требовавшая исполнения закона о Генплане.
Конечно, исполнять все желания инвесторов означало возвращение к практике 1990-х - ибо, по выражению В.Аврутина, для инвестора идеальный Генплан состоит из одной-единственной функциональной зоны, в которой разрешено все. С другой стороны, получить на каждый проект согласование прокуратуры – абсурд, явно не согласующийся со стараниями улучшить инвестиционный климат. С учетом интереса к Петербургу со стороны крупных корпоративных инвесторов – иностранных и московских – нужно было отказаться либо от денег, либо от «буквы закона».
Соломоново решение состояло, как известно, в унификации зон. Инвесторы были удовлетворены, прокуратура тоже, и только общественность остались в полном недоумении, поскольку измененный Генплан практически уравнял по статусу многоэтажки Купчина с историческим фондом центра. Не считая, разумеется, зоны охраны культурного наследия и высотных ограничений, утвержденных отдельным зонированием. При этом предполагается, что на все вопросы ответит новая редакция Правил землепользования и застройки, которые перерабатываются и поныне. Если недавно утверждалось, что закон о ПЗЗ будут внесен в ЗакС накануне депутатских каникул, то ныне его окончательное утверждение намечено на конец ноября. Во всяком случае, именно этот срок назвал председатель КГА Александр Викторов.
Утешительная галантность Москвы
Авторитетен ли опыт Петербурга для регионов России? Если судить по количеству делегатов XXV юбилейного заседания Совета главных архитекторов, прошедшего на прошлой неделе, в этом можно всерьез усомниться. Не было ни заявленных в программе высоких официальных лиц, ни даже главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, хотя на прошлогоднем заседании в Казани он присутствовал.
В декабре
Москва так и сделала. Как рассказал заместитель директора столичного НИИ Генплана Георгий Юсин, столица вначале примет собственный Градкодекс, затем актуализирует Генплан, после чего примет правила землепользования и застройки – но не на весь город, а на районы с полностью сложившейся застройкой, где никаких серьезных изменений в обозримый период не предвидится. В остальных районах будут введены временные регламенты застройки. «Мы постоянно присматриваемся к опыту Санкт-Петербурга», - галантно сообщил Г.Юсин.
Учтивая фраза, впрочем, не может скрыть разницы между временными регламентами, рассчитанными на длительный и серьезный этап городского развития, и временными регламентами «на час», рожденными «соблюдением буквы». Как и вообще разницы между практикой двух столиц, разошедшихся в принципах городского управления: Москва зарабатывает на использовании недвижимости, а Петербург – на продаже. Москва решает градостроительные вопросы по собственному разумению, а Петербург – в рамках явно слабого федерального документа.
«Проблема в том, что в нашу профессиональную градостроительную деятельность вторглись юристы. Они все трактуют по букве, а за борт выплескивается суть градостроительного планирования», - считает директор петербургского НИПЦ Генплана Сергей Митягин. Что приобрел город, принеся в жертву эту суть? В.Аврутин не уверен в том, что уже измененный Генплан проживет до
В градостроительстве результат имеет значение для всех социальных слоев мегаполиса. И вопрос о том, кто больше юридически прав сегодня, никого не будет интересовать через 20 лет, когда следующее поколение будет пожинать итоги сегодняшних правовых баталий.
Федор Хлебников
В ближайшее время на заседание правительства Петербурга будут вынесены поправки сразу в три постановления городского правительства, принятые 28 декабря 2006 года. Изменения касаются условий проведения торгов на право заключения договоров аренды по трем земельным участкам. Все участки предлагаются для комплексного освоения в целях жилищного строительства.У кого-то изменения в постановления правительства могут вызвать шок, но явно не у тех, кто собрался торговаться за право комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге. Внесенные правки многократно изменяют шаг аукциона, задаток и начальную стоимость лотов. Очевидно, что город готовится к приходу крупных девелоперов, для которых увеличение начальной стоимости лота, как и всего остального, в десятки раз не является «ценой вопроса».
Издержки роста
Торги по участкам, объединенным в два лота (по 29,2 и 23,9 га), расположенных в Красносельском районе, а также по «Северной долине» (269 га) должны были состояться в марте. Однако без объяснения причин они были отменены. Как пояснили в Фонде имущества, город решил пересмотреть некоторые условия.
Уже в начале марта вице-губернатор Александр Вахмистров заявил, что стартовая стоимость лотов возрастет. Увеличение стоимости, по его словам, вызвано результатами предыдущих торгов. Напомним, что в феврале компания «Петергофская Купеческая гавань» приобрела 18 га на юго-западе Петербурга примерно за млн при начальной цене 17 млн рублей, а дочерняя структура московской компании «Главстрой», подконтрольной холдингу «Базовый элемент», заплатил 1,007 млрд рублей за два участка площадью 222 га и 214 га в районе Конной Лахты (стартовая цена – 617,7 млн рублей).
Очевидно, что такое многократное увеличение продажной цены земли не могло не озадачить городскую администрацию, после чего, вероятно, и было принято решение подкорректировать суммы. И если вначале высказывались предположения, что начальная стоимость лотов, торги по которым были отложены, увеличится не более чем в 2,5 раза, то впоследствии были подготовлены поправки, которые увеличивают начальную стоимость, задаток и шаг аукциона от 6 до 33 раз.
По взрослому
Поправки в постановление правительства Петербурга от 28.12.2006 №1647 в части проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в Выборгском районе, пр. Энгельса, участок 1 (севернее пересечения с 3-м Верхним пер.) изменяют начальную цену предмета торгов с 395,745 млн рублей на 2,631 млрд рублей; размер задатка – с 79,149 млн рублей до 526,162 млн рублей; шаг аукциона – с 19 млн рублей до 131 млн рублей.
Однако стоит отметить, что для будущего инвестора нашлось место и для послабления. Так, цена выкупа отдельных сформированных земельных участков, расположенных в границах земельного участка, устанавливается в размере 72 руб/кв. метр. Ранее эта цифра составляла 871 руб./кв. метр. Таким образом, власти посчитали целесообразным увеличить сумму задатка, шага и начальную сумму аукциона в среднем более чем в шесть раз. В то время как сумма выкупа сократилась более чем в 12 раз.
Поправки в постановления №№1644 и 1645 (оба от 28.12.2006) предусматривают увеличение начальной стоимости лотов с 24,263 млн рублей и 21,62 млн рублей до 804,74 млн рублей и 657,693 млн рублей соответственно.
Напомним, что на торги выставляются четыре участка, из которых сформированы два лота. Первый участок размером более 29 га и второй – почти 24 га – расположены в Красносельском районе. В первом случае сумма задатка и шаг аукциона увеличены с 4,853 млн рублей и 1,2 млн рублей почти до 161 млн и 40 млн рублей. В то время как цена выкупа снизилась с 3,59 тыс. руб./кв. метр до 52 руб./кв. метр. Второй лот изменил параметры задатка и шага с 4,323 млн рублей и 1 млн рублей на 131,539 млн рублей и 32 млн рублей соответственно. В то время как сумма выкупа уменьшилась в среднем с 3,8 тыс. рублей до 52 рублей за кв. метр.
Новый уровень
Многократное увеличение стоимости лота может свидетельствовать лишь об одном – в администрации города если не знают точно, то ясно себе представляют, кого они хотят выпустить на рынок и что это даст городу в дальнейшем, кроме прямого пополнения бюджета.
Директор инвестиционного отдела Colliers International (St-Petersburg) Николай Казанцев, рассуждая о многократном повышении цен на земельные участки, выставляемые на торги, приходит к выводу, что позиция городских властей объяснима – за относительно небольшой промежуток времени привлечь крупного, знакового инвестора. Именно такой инвестор сможет контролировать проект от начала и до конца. В этой ситуации речь может идти о компаниях только федерального масштаба.
С ним согласен и генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов, отмечающий, что «интерес к этим участкам очень высок, причем в числе интересующихся есть и крупнейшие российские компании. Не исключено, что основными операторами будущих торгов будут именно они». «Если говорить о ценах – в интересах и города, и крупнейших участников торгов сделать их максимально приближенными к рыночным, что позволит отсечь случайные компании и избежать на торгах «толчеи», – говорит Василий Селиванов.
О том, что даже после увеличения стоимости лотов земля остается недооцененной, говорит и директор по профессиональной деятельности Knight Frank St-Petersburg Николай Пашков. С другой стороны, длительность проекта не должна пугать будущего инвестора, считает директор департамента оценки, консалтинга и аналитики группы компаний «Бекар» Игорь Лучков. С 1998 года стоимость земли только растет, а «финансовый ресурс» дешевеет. Приобретая права на аренду, инвестор делает неплохой задел на будущее», – говорит Игорь Лучков.
Однако стоит отметить и другой факт: Петербург предпринимает попытки перехода на качественно новый уровень развития девелопмента. «Рано или поздно войдет в нормальную практику, когда крупный девелопер будет приобретать большие участки, создавать там инфраструктуру и инженерию и потом делить участок на лоты, после чего распродавать», – говорит Николай Казанцев.
Условия оплаты
Еще одна интересная деталь, которую решили изменить. Это условия оплаты, которые предложено сделать едиными для всех лотов. Оговоримся, что эта идея исходила от руководства КУГИ. Предполагается обязать будущего инвестора оплатить стоимость права на заключение договора в три транша, которые будут составлять равные доли в течение шести месяцев с даты заключения договора и с учетом задатка. Так, первый платеж должен быть осуществлен не позднее 30 дней с даты заключения договора, второй – не позднее четырех месяцев с даты заключения договора, и третий – не позднее шести месяцев с той же даты.
И это не все
Пока в администрации города изменяли цену для «старых» территорий, правительство Петербурга утвердило проект планировки и схему межевания территории квартала 10А нежилой зоны «Парнас». Этот участок ограничен транспортной развязкой на пересечении автодорожного обхода Петербурга с Приозерским шоссе и проспектом Энгельса. Общая площадь данной территории составляет 20,1 га. Здесь планируется построить промышленно-грузовой комплекс в 58,5 тыс. кв. метров, объекты обслуживания автотранспорта площадью 3,3 тыс. кв. метров, а также – три трансформаторных подстанции. На территории предполагается организовать также три автостоянки.
Стоит сказать, что в прошлом году Комитет по строительству разработал проекты планировки территорий общей площадью порядка 445,7 га. По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, на этих участках можно возвести более 4 млн кв. метров жилья и более 3 млн кв. метров общественно-деловой застройки. В этом году городские власти собираются подготовить и выставить на торги земельные участки для строительства 4,4 млн кв. метров жилья.
Игорь Федоров
Межведомственная комиссия, в состав которой входят представители Комитета по строительству, Службы государственного строительного надзора и экспертизы, ГАТИ, МТУ Ростехнадзора по СЗФО, Управления Федеральной миграционной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти, начала объезды городских стройплощадок 29 марта с Василеостровского района. Три стройки приостановлено.За 18 дней представители надзорных служб и Комитета по строительству выборочно проинспектируют строящиеся объекты в 18 районах города, начиная с Василеостровского, – по одному дню на каждый район. Исключение составят Адмиралтейский и Центральный районы (стройплощадки обоих районов были проверены 30 марта), а также Приморский район, инспекция которого продлится два дня из-за масштабности строительства на его территории. «Мы едем на те стройки, на которых были зафиксированы замечания», – подчеркнул председатель Комитета по строительству Роман Филимонов.
Предметом инспектирования комиссии стала организация строительства, наличие разрешительной документации на объекте, выполнение правил безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и механизмов.
Причиной внеплановой проверки строящихся объектов стали аварии с участием строительных механизмов, произошедшие в течение последнего месяца в Санкт-Петербурге, – падение крана на жилой дом на Камышовой улице и буровой установки на бассейн вблизи площади Александра Невского.
В первый день объезда МВК проверила 11 строительных площадок. Небольшие формальные недочеты встречались почти на всех объектах, но три стройки по общему соглашению членов комиссии были приостановлены до устранения выявленных нарушений.
Проверка показала, что административное здание на 26-й линии (застройщик – ЗАО «Биржа Санкт-Петербург», генподрядчик – ЗАО «Славянский строитель») возводится без разрешения на строительство. Также инспекция выявила нарушения в ведении журнала производства работ и отсутствие пунктов мойки колес на въезде на стройплощадку. Проведение строительно-монтажных работ без разрешительной документации является серьезным нарушением, и комиссия приняла решение приостановить стройку до получения застройщиком необходимого пакета документов.
Неудовлетворительной была признана организация работ на стройплощадке на 27-й линии (застройщик – ООО «Кондратьевский», генподрядчик – ООО «Невский Каскад»). На возводимом объекте отсутствовали защитные козырьки, обязательные при выполнении кирпичной кладки, складирование стройматериалов не соответствовало ПОС, движение автотранспорта осуществлялось не по утвержденной транспортной схеме. Кроме того, внутри объекта не предусмотрены защитные барьеры, необходимые по технике безопасности. По совокупности нарушений стройку было решено приостановить.
Больше всего нареканий у членов комиссии вызвали работы по реконструкции комплекса зданий под гостиницу на 8-й линии (застройщик – ООО «Отель плюс», генподрядчик – ЗАО «СК «Ирбис»). Возведение объекта ведется без разрешительной документации, несмотря на неоднократные предписания со стороны Службы государственного строительного надзора и экспертизы. В результате принято решение вынести этот объект на рассмотрение Городской комиссии по строительству и применить штрафные санкции в отношении ответственного за строительство.
Незначительные замечания по эксплуатации грузоподъемных механизмов были выявлены при возведении жилого комплекса на ул. Беринга и при строительстве административного здания на 26-й линии, которые застройщики обещали устранить в сжатые сроки. «Со стороны застройщиков есть понимание, что до устранения замечаний вести работы нет необходимости, – сообщил председатель Комитета по строительству. – Поэтому до настоящего времени в Петербурге не было ни одного случая решения таких вопросов в судебном порядке».
Ни одного нарекания не было сделано на двух объектах – по ул. Беринга, 27 (застройщик – ЗАО «Строительный трест», генподрядчик – ЗАО «СМУ-2») и на Малом пр., 51/50, лит. Б (застройщик – ЗАО «ИВИ-93», генподрядчик – ЗАО «ГСК «Петроградец»).
Как отметил Роман Филимонов, цель проверки – обратить внимание руководителей строительных организаций, что на строительных площадках необходимо вести надлежащий контроль и в плане охраны труда, и в плане работы механизмов, и в плане организации и качества производства работ. «Все последние аварийные случаи в Санкт-Петербурге, на мой взгляд, произошли из-за халатности, безалаберности, отсутствии исполнительской дисциплины у производителей работ, – высказал свое мнение председатель комитета. – Если строительным предприятиям хочется, чтобы на них обращали внимание органы власти, мы готовы это делать каждый месяц, пока это не войдет в систему».
Новая рабочая неделя межведомственной комиссии вновь начнется с инспекций строительных площадок. После подведения итогов проведенной работы результаты комплексной проверки будут представлены на заседании строительной комиссии в конце апреля.
Вероника Шеменева