Саммит чартистов. Застройщиков призывают перестать бороться с неизбежным
О трендах, определявших развитие рынка недвижимости в этом году, говорили на Рождественском саммите. В жарких дискуссиях относительно того, кто виноват в текущем положении дел и что делать в сложившейся ситуации, не обошлось без перехода на личности.
Впрочем, начиналась центральная сессия саммита «Подведение итогов года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга» вполне миролюбиво. Пытались выяснить, сколько квадратных метров жилья в городе будет сдано в этом году. Традиционно в декабре Петербург ставит рекорды по вводимым объемам, но в этом году цифра должна стать особенно впечатляющей, чтобы выйти на запланированные показатели.
Напомним, согласно планам Смольного, в 2018 году в Петербурге должно быть введено 3,2 млн кв. м жилья. Председатель городского Комитета по строительству Леонид Кулаков заверил участников саммита, что «у комитета еще достаточно времени, чтобы совершить необходимый объем административных действий». «Реальная статистика появится только после новогодних каникул», – заявил он.
Затем перешли к вопросу отмены долевого строительства. По мнению генерального директора корпорации «Мегалит» Александра Бреги, законодатели несколько перестарались, выполняя поручение Президента об устранении проблемы обманутых дольщиков, ликвидировав схему долевого финансирования строительства в целом: «Вполне достаточно было бы заставить банки контролировать счета застройщиков, куда попадают деньги дольщиков, и на этом остановиться. Изменения, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, это в принципе и реализовали, и сегодня мы уже видим результат».
Эскроу-счета, как считает Александр Брега, интересны банкам, но не выгодны ни гражданам, ни застройщикам. Дольщики не готовы покупать жилье на этапе котлована по цене готового жилья, а девелоперы не имеют никаких гарантий, что банк им выдаст проектное финансирование и ставка при этом будет разумной. «В эскроу-счетах нет ни логики, ни экономики. Я считаю, что побороться за их отмену шанс еще есть, и надо его всем миром использовать», – призвал он к сопротивлению.
Генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева допустила вероятность того, что девелоперы будут вынуждены упрощать свои проекты, чтобы иметь возможность привлечь банковское финансирование: «Банк скорее одобрит проект в городской локации у метро с типовыми планировками, чем что-то нестандартное и оригинальное. Может статься, что и архитектурный облик будущих проектов будут определять специалисты отделов кредитования».
Михаил Возиянов, вице-президент по инвестициям «ЮИТ», сегмент «Жилищное строительство, Россия», перечислил основные затратные статьи для застройщиков с будущего года: повышение ставки НДС, общая строительная инфляция, затраты по счетам эскроу. «А если говорить о региональных обязательствах – отчисления в Фонд социальных обязательств, который должен заработать в Петербурге в будущем году», – добавил он.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов считает, что с юридической точки зрения Фонд социальных обязательств не имеет ясной правовой основы, поскольку в Законе № 214-ФЗ нет такого вида расходов. «Изначально создается «серая» схема. Может быть, стоит сначала предпринять усилия по внесению соответствующих поправок в 214-ФЗ?» – задался вопросом эксперт.
Общий прогноз застройщиков на ближайшую перспективу был неутешительным: цены на новостройки неизбежно вырастут, жилье окончательно перестанет быть доступным. И только президент СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и советник президента Банка «Санкт-Петербург» Александр Вахмистров был, как всегда, оптимистичен. Призывы к сопротивлению оставили его безучастным: «Никаких усилий предпринимать не надо. Принято политическое решение – отменить долевую схему финансирования строительства. Бороться с этим бессмысленно, как и настаивать на возврате старых схем. Не надо и драматизировать ситуацию в целом – 2019–2020 годы пройдут для рынка достаточно спокойно, не будем забывать, что стройка – процесс инерционный».
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев в оценке ситуации был более радикален: «Вы мне напоминаете собрание чартистов или луддитов, которые боролись против внедрения машин во время промышленной революции в Англии, – обратился он к участникам саммита. – Как правильно уже было сказано – все решения приняты. Это не государство наплодило обманутых дольщиков и настроило 25-этажных коробок. Пора перестать множить ошибки и ущемлять права граждан. В ПЗЗ написано, что строить жилье можно там, где будет социальная инфраструктура. А если так, есть две возможности – подождать, когда АИП подойдет, или принимать какое-то решение».
По мнению Владимира Григорьева, застройщикам надо рассуждать не о повышении цены, а о снижении себестоимости, в том числе и путем повышения качества проектирования: «То, что вы часто «рисуете», неоправданно дорого. Поэтому главная наша задача – это повышение качества проектирования в целом и внедрение BIM-проектирования в частности».
Справка
Чарти́зм (англ. Chartism) – социальное и политическое движение в Англии в 1836–1848 годах, считается предтечей социал-демократов. Непосредственной причиной, создавшей чартистское движение, были промышленные кризисы и безработица.
Лудди́ты (англ. luddites) – участники стихийных протестов первой четверти XIX века против внедрения машин в ходе промышленной революции в Англии.
Кстати
Организаторы Рождественского саммита по итогам развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге – PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE) при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).
Правительство Ленобласти в рамках ПМЭФ-2018 подписало с бизнесом 20 соглашений. Сотрудничество будет развиваться по всем фронтам, от селекции в животноводстве до инфраструктурных строек. Но основной акцент регион делает на развитие промышленных кластеров и технопарков.
Как заявил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, основное оружие регионов в конкурентной борьбе за инвесторов – не только льготы, но, в первую очередь, удобные площадки для запуска бизнеса. И таких территорий в Ленобласти немало.
На ПМЭФ-2018 регион подписал соглашение с ООО «Агентство территориального развития М10», которое инвестирует 1 млрд рублей в создание и развитие территории цифровых технологий в индустриальном парке в районе Ям-Ижоры. Под проект выделено 10 га. Туда собираются привлечь компании высокотехнологичного и инновационного бизнеса, которые объединятся в кластер. «Мы находимся на пороге нового технологического уклада. По всему миру создаются умные города, внедряются высокие технологии, поэтому создание кластера для таких предприятий очень перспективно», – заявил глава «М10» Михаил Косарев.
Для компании «Гринкарбон» (дочерняя структура бельгийской компании Beward Investment) в регионе подыскали три участка по 10 га в Подпорожье. На одном из них компания построит самое современное в Европе производство торрефицированных топливных пеллет из отходов деревопереработки. «Инвестиции в строительство первой очереди завода мощностью 40 тыс. т в год составят 1,3 млрд рублей (в перспективе мощность хотят удвоить). Вся продукция завода пойдет на экспорт», – сообщил гендиректор ООО «Гринкарбон» Павел Фомин. «Приход экспортно-ориентированного инвестора в экономику региона – безусловно, событие. Это и налоги, и рабочие места, и возможность обучения», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Расширит присутствие в Ленобласти и компания «Рока Рус». Она вложит 3,8 млрд рублей в строительство второй очереди завода по производству фаянсовой сантехники в Тосненском районе, создав 350 рабочих мест.
А производитель шин Nokian Tуres наконец получила участок под строительство автоматизированного склада готовой продукции во Всеволожске и вложит в проект 1,3 млрд рублей. На подписании соглашения Александр Дрозденко заявил, что благодаря производству Nokian Tуres на Финляндия вложила в Ленобласть 1 млрд евро прямых инвестиций за 10 лет (всего в Россию было вложено 3,8 млрд евро). «Таким образом, доля Ленобласти в этом денежном потоке – 25%. Это вызывает гордость», – резюмировал губернатор.
Регион также подписал соглашения о сотрудничестве с «Почта Банком» (число банковских точек обслуживания населения в этом году вырастет с 430 до 500), с X5 Retail Group (она откроет в этом году в Ленобласти 30 новых магазинов, в том числе два «Перекрестка»), с «Первой транспортной корпорацией» (вложит более 400 млн рублей в создание ТПУ «Девяткино», «Яндекс.Автобусы» создаст цифровую платформу работы этого транспортного объекта). Было подписано многостороннее соглашение (между Ленобластью, Карелией и Новгородской областью, а также инвестором – компанией «КОНТ») о строительстве туристических причалов для речных судов. Этот проект должен расширить существующие туристические маршруты и привлечь в регион больше путешественников, в том числе иностранцев.
Добавим, что Ленобласть в 2018 году заняла 12-е место по итогам интегрального рейтингования субъектов РФ (в 2017 году регион был на 20-м месте) и это лучший результат региона за всю историю составления рейтинга.
«Мы действительно приложили огромные усилия для улучшения бизнес-климата: первыми из субъектов РФ перешли на электронный документооборот, успешно реализовали программу создания специализированных МФЦ для бизнеса. Это сокращает время рутинных процедур. Бизнес это ценит и активно с нами сотрудничает», – заключил Александр Дрозденко и пообещал и дальше улучшать инвестиционный климат в регионе
Петербург на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ-2018) представил несколько перспективных инвестиционных проектов. Большое внимание в экспозиции было уделено проектам, связанным с хоккеем, ведь наш город претендует на проведение Чемпионата мира в 2023 году. В рейтинге самых привлекательных городов для инвесторов город поднялся с 17-го на 4-е место.
В этом году на ПМЭФ Петербург подписал около 50 соглашений с инвесторами по проектам в области строительства, медицины, транспорта, промышленности, территориального развития, ЖКХ и др.
Самый большой интерес публики вызвал проект реконструкции СКК, разработанный хоккейным клубом СКА. Его макет разместился в самом центре экспозиции Петербурга на форуме. Его представил президент клуба Геннадий Тимченко. Он сообщил, что идея строительства новой арены возникла в 2015 году, когда на один из матчей поступило свыше 300 тыс. обращений от болельщиков, желающих купить билеты. «Мы поняли, что нынешний стадион недостаточно вместителен, и решили профинансировать создание новой ледовой арены», – сообщил он.
В результате на месте бывшего СКК в Московском районе появится самый большой хоккейный стадион в Европе – он сможет принимать до 20 тыс. зрителей. Арену реконструируют на основе соглашения о государственно-частном партнерстве. Инвестиции в проект оцениваются в 15 млрд рублей. Но Геннадий Тимченко сказал, что итоговая сумма вложений, скорее всего, будет больше. Чтобы их окупить, девелопер хочет построить на прилегающей территории жилой квартал площадью 300 тыс. кв. м и высотой застройки в 70 м. «В наших планах реализовать этот проект в 2023 году к Чемпионату мира по хоккею, который мы тоже хотим получить и провести в Петербурге», – заключил Геннадий Тимченко.
Теме хоккея посвящен и представленный на ПМЭФ проект интерактивного музея, который создают в Петербурге глава «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков с партнером. Парк-музей площадью 10 тыс. кв. м и стоимостью 800 млн рублей будет построен к 2020 году на территории торгово-выставочного комплекса «Гарден-Сити» на Лахтинском шоссе. В нем будут представлены 1,5 тыс. экспонатов, в том числе вещи из личных коллекций инвесторов.
Во время обхода стенда Петербурга в первый день ПМЭФ-2018 губернатор Георгий Полтавченко задержался у этого проекта. Ему предложили произвести символический удар шайбой по интерактивным воротам. Градоначальник забил шайбу только со второй попытки, но не расстроился и похвалил проект, который должен привлечь внимание молодежи к теме спорта.
К Чемпионату мира по хоккею хотят запустить в городе и «Аэроэкспресс» от аэропорта «Пулково» до Витебского вокзала. Соглашение о его создании Смольный подписал на ПМЭФ с одноименной московской компанией. Если она выиграет конкурс, который хотят объявить в начале лета, то сможет инвестировать в рельсы и поезда около 9 млрд рублей (эти инвестиции потом заложат в стоимость билетов на «Аэроэкспресс»). И еще 10 млрд рублей в проект вложит город. «Петербург очень заинтересован в проекте. Нас вдохновляет опыт Москвы, где он уже есть. И мы будем делать все, чтобы создать свой «Аэроэкспресс» в срок и высокого качества», – сказал Георгий Полтавченко.
С РЖД, кроме линии до аэропорта, город собирается также построить второй путь между станцией метро «Старая Деревня» и Белоостровом, с платформой напротив «Лахта-центра». По этому пути в 2020 году пустят скоростные поезда «Ласточка». Соглашение также подписали на ПМЭФ. Там же договорились и о строительстве трамвайной линии Красное Село – Сосновая Поляна с компаниями IC ICTAS (Турция) и Astaldi (Италия). Но скоростной трамвай хотят запустить позже – к 2028 году.
Активную работу Петербурга с инвесторами заметили на федеральном уровне. В этом году наш город занял 4-е место по итогам интегрального рейтингования субъектов РФ (в 2017 году регион был на 17-м месте), уступив лишь Тюменской области, Москве и Татарстану. И это лучший результат Петербурга за 5 лет.
«То место, которое мы занимали в рейтинге раньше, меня категорически не устраивало. Поэтому мы активизировали работу, на 16% сократили количество проверок. Думаю, что это нам поможет в следующем году», – заявил Георгий Полтавченко. Также он отметил, что Петербург уже третий год подряд привлекает в основной капитал по 650 млрд рублей инвестиций. «У нас есть все шансы немного подвинуть коллег в 2019 году», – уверен губернатор.
Опрос номера
Предельно прагматично
В этом году Петербургский экономический форум поставил рекорд по количеству гостей – около 15 тыс. бизнесменов и политиков со всего мира. Перейдет ли количество в качество, «Строительный Еженедельник» поинтересовался у участников Форума.
Михаил Викторов, председатель совета СРО «Межрегиональное объединение организаций специального строительства»:
– Этот Форум открывает шестилетний период реализации программы, которая была объявлена в «майском указе» Президента РФ Владимира Путина. На Форуме присутствует вновь сформированный кабинет министров. Профессиональное сообщество получило возможность обсудить на Форуме все нюансы, донести свою позицию до первых лиц отрасли, чтобы потом продолжить обсуждение в рамках рабочих встреч. На мой взгляд, это важный этап, ведь новый состав Минстроя подхватывает флаг очень непростой реформы. Дата 1 июля, когда должны вступить в силу поправки 218-ФЗ, всех страшит, ситуация требует оперативной корректировки. Они сформированы профессиональным сообществом, поддержаны правительствами регионов, и мы ждем принятия конкретных решений. А пока рынок замер. Я полностью разделяю важность применения цифровых технологий, но что они будут обслуживать? Сейчас время обсуждать, кто и каким образом будет наращивать предложение на рынке. Президентом поставлена задача увеличить ежегодные объемы ввода жилья до 120 млн кв. м. Это в три раза больше того, что сегодня государство в состоянии обеспечить.
Василий Селиванов, руководитель холдинга LEGENDA:
– Это может показаться удивительным, но я в первый раз принимаю участие в Форуме. Давно хотел попасть, но у меня не было прикладных задач. В этом году они есть. В Форуме принимает участие довольно представительное банковское сообщество, а поскольку компания «Легенда» планирует разместить биржевые облигации, мы заинтересованы в диалоге с банками и планируем провести ряд встреч. Уровень организации Форума и представительность его участников, безусловно, впечатляют. Чувствуется, что все настроены на работу и очень хотят «инвестиционной весны».
Дмитрий Кашинский, генеральный директор группы «Эталон»:
– Группа «Эталон» – активный участник Петербургского экономического форума. В этом году мы наблюдаем всплеск деловой активности и интереса иностранных инвесторов к проектам российских компаний, в том числе и проектам группы «Эталон». Это значит, что несмотря на сложную внешнеполитическую обстановку, санкции, иностранные партнеры хотят и готовы развивать совместные проекты с российскими компаниями. У этого Форума, в отличие от мероприятий прошлых лет, очень прагматичный, рабочий настрой.
Николай Александров, генеральный директор ОАО «Метрострой»:
– Если раньше ОАО «Метрострой» принимало участие в ПМЭФ скорее в ознакомительных целях, то сейчас перед нами стоят конкретные задачи. Например, развивать связи и налаживать сотрудничество с банковским сообществом. Многолетний опыт «Метростроя» и надежный финансовый партнер – с такими вводными нам любая стройка по плечу.
Кроме того, на Форуме мы, как представители Общероссийской общественной организации «Федерация хоккея на траве России», и Фонд «Росконгресс» заключили соглашение о сотрудничестве. Мы планируем сотрудничать в организации совместных спортивных проектов.
Евгений Антонов, директор по стратегическому развитию Rocket Group:
– Эксперты на всех сессиях и панельных дискуссиях ПМЭФ-2018 говорят об интеграции «цифры» и роли человеческого капитала в экономике. Важно помнить, что эффективность сегодня, как никогда, является одним из главных факторов успеха. А «цифра» нам дает возможность повысить эффективность, сократив затраты и время на обработку больших данных, предугадывание эмоций и потребностей человека, его ожиданий от следующего шага. Для сферы строительства и девелопмента время принятия верного решения является условием выживания.
Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос»:
– Повестка нынешнего Форума предельно прагматична. С одной стороны, она привязана к стратегиям тех или иных отраслей, а с другой – идет обсуждение не общих вопросов, а конкретных элементов их реализации. В частности, в сфере недвижимости и строительства активнее всего обсуждается тема «умных» городов, которая еще лет пять назад представлялась абсолютной фантастикой, а сегодня стала реальностью. В развитие этой сферы направляются средства из самых разных источников, включая бюджетные. А само улучшение качества городской среды и качества жилья – одна из задач, которую поставил в «майском указе» Президент РФ Владимир Путин.
Дмитрий Панов, и. о. председателя Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие»:
– Для меня было абсолютно неудивительным обнаружить Тюмень первой в списке инвестиционной привлекательности российских регионов, объявленной на ПМЭФ. Это во многом объясняет и назначение Владимира Владимировича Якушева на пост главы Минстроя РФ. Представители бизнеса Тюмени, с которыми я общался, дают самую высокую оценку его управленческой деятельности, и, надеюсь, его опыт будет максимально востребован на новой министерской должности, мы увидим серьезные и качественные изменения. Также есть надежда, что предложения по регулированию 214-ФЗ, которые были разработаны строительным сообществом и находятся сейчас на рассмотрении в Совете Федерации, будут учтены.
Фотоотчет
с мероприятия https://m.asninfo.ru/events/photo-reports/214-pmef-2018