Саммит чартистов. Застройщиков призывают перестать бороться с неизбежным
О трендах, определявших развитие рынка недвижимости в этом году, говорили на Рождественском саммите. В жарких дискуссиях относительно того, кто виноват в текущем положении дел и что делать в сложившейся ситуации, не обошлось без перехода на личности.
Впрочем, начиналась центральная сессия саммита «Подведение итогов года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга» вполне миролюбиво. Пытались выяснить, сколько квадратных метров жилья в городе будет сдано в этом году. Традиционно в декабре Петербург ставит рекорды по вводимым объемам, но в этом году цифра должна стать особенно впечатляющей, чтобы выйти на запланированные показатели.
Напомним, согласно планам Смольного, в 2018 году в Петербурге должно быть введено 3,2 млн кв. м жилья. Председатель городского Комитета по строительству Леонид Кулаков заверил участников саммита, что «у комитета еще достаточно времени, чтобы совершить необходимый объем административных действий». «Реальная статистика появится только после новогодних каникул», – заявил он.
Затем перешли к вопросу отмены долевого строительства. По мнению генерального директора корпорации «Мегалит» Александра Бреги, законодатели несколько перестарались, выполняя поручение Президента об устранении проблемы обманутых дольщиков, ликвидировав схему долевого финансирования строительства в целом: «Вполне достаточно было бы заставить банки контролировать счета застройщиков, куда попадают деньги дольщиков, и на этом остановиться. Изменения, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, это в принципе и реализовали, и сегодня мы уже видим результат».
Эскроу-счета, как считает Александр Брега, интересны банкам, но не выгодны ни гражданам, ни застройщикам. Дольщики не готовы покупать жилье на этапе котлована по цене готового жилья, а девелоперы не имеют никаких гарантий, что банк им выдаст проектное финансирование и ставка при этом будет разумной. «В эскроу-счетах нет ни логики, ни экономики. Я считаю, что побороться за их отмену шанс еще есть, и надо его всем миром использовать», – призвал он к сопротивлению.
Генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева допустила вероятность того, что девелоперы будут вынуждены упрощать свои проекты, чтобы иметь возможность привлечь банковское финансирование: «Банк скорее одобрит проект в городской локации у метро с типовыми планировками, чем что-то нестандартное и оригинальное. Может статься, что и архитектурный облик будущих проектов будут определять специалисты отделов кредитования».
Михаил Возиянов, вице-президент по инвестициям «ЮИТ», сегмент «Жилищное строительство, Россия», перечислил основные затратные статьи для застройщиков с будущего года: повышение ставки НДС, общая строительная инфляция, затраты по счетам эскроу. «А если говорить о региональных обязательствах – отчисления в Фонд социальных обязательств, который должен заработать в Петербурге в будущем году», – добавил он.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов считает, что с юридической точки зрения Фонд социальных обязательств не имеет ясной правовой основы, поскольку в Законе № 214-ФЗ нет такого вида расходов. «Изначально создается «серая» схема. Может быть, стоит сначала предпринять усилия по внесению соответствующих поправок в 214-ФЗ?» – задался вопросом эксперт.
Общий прогноз застройщиков на ближайшую перспективу был неутешительным: цены на новостройки неизбежно вырастут, жилье окончательно перестанет быть доступным. И только президент СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и советник президента Банка «Санкт-Петербург» Александр Вахмистров был, как всегда, оптимистичен. Призывы к сопротивлению оставили его безучастным: «Никаких усилий предпринимать не надо. Принято политическое решение – отменить долевую схему финансирования строительства. Бороться с этим бессмысленно, как и настаивать на возврате старых схем. Не надо и драматизировать ситуацию в целом – 2019–2020 годы пройдут для рынка достаточно спокойно, не будем забывать, что стройка – процесс инерционный».
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев в оценке ситуации был более радикален: «Вы мне напоминаете собрание чартистов или луддитов, которые боролись против внедрения машин во время промышленной революции в Англии, – обратился он к участникам саммита. – Как правильно уже было сказано – все решения приняты. Это не государство наплодило обманутых дольщиков и настроило 25-этажных коробок. Пора перестать множить ошибки и ущемлять права граждан. В ПЗЗ написано, что строить жилье можно там, где будет социальная инфраструктура. А если так, есть две возможности – подождать, когда АИП подойдет, или принимать какое-то решение».
По мнению Владимира Григорьева, застройщикам надо рассуждать не о повышении цены, а о снижении себестоимости, в том числе и путем повышения качества проектирования: «То, что вы часто «рисуете», неоправданно дорого. Поэтому главная наша задача – это повышение качества проектирования в целом и внедрение BIM-проектирования в частности».
Справка
Чарти́зм (англ. Chartism) – социальное и политическое движение в Англии в 1836–1848 годах, считается предтечей социал-демократов. Непосредственной причиной, создавшей чартистское движение, были промышленные кризисы и безработица.
Лудди́ты (англ. luddites) – участники стихийных протестов первой четверти XIX века против внедрения машин в ходе промышленной революции в Англии.
Кстати
Организаторы Рождественского саммита по итогам развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге – PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE) при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).
Чиновники Смольного завершили кадастровую переоценку недвижимости в Санкт-Петербурге. Вопреки ожиданиям, стоимость городских объектов по кадастру значительно не вырастет.
С 1 января 2019 года в Петербурге при налогообложении граждан и юридических лиц будет учитываться новая кадастровая стоимость объектов недвижимости. Их переоценку в этом году по заказу Комитета имущественных отношений Смольного (КИО) провело ГБУ «Кадастровая оценка». Последний раз кадастровая стоимость земельных участков в Петербурге менялась в 2014 году, объектов капитального строительства и помещений площадью более 3 тыс. кв. м – в 2015-м, помещений меньшей площади, квартир – в 2016-м.
В этот раз расчет стоимости недвижимости проводился по новой методике; в частности, по-другому учитывались факторы, касающиеся их дальнейшего использования. В результате переоценки не произошло существенного изменения стоимости объектов в большую сторону. Суммарно по всем видам недвижимости она выросла только на 1%. Более того, по отдельным видам произошло снижение стоимости, чего раньше никогда не наблюдалось.
Как отмечают специалисты, стоимость земельных участков в среднем по городу выросла на 1,4%, до 3887 рублей за 1 кв. м. Исключением стали земли в Курортном районе, предназначенные для гостиниц. Их стоимость выросла более чем в два раза, до 8268 рублей за 1 кв. м. Такая переоценка объясняется существенным повышением инвестиционной привлекательности этих участков. При этом снизилась стоимость земли под гаражами, станциями технического обслуживания.
Общая кадастровая стоимость зданий показала снижение на 5,5%. В частности, уменьшилась цена 1 кв. м для застройщиков многоквартирных домов. Сейчас она составляет 26 704 рублей, будет – 21 250.
Кадастровая стоимость жилой недвижимости выросла на 5,9%. С нового года «квадрат» в квартире при уплате налога на имущество в среднем будет оцениваться в 95 662 рублей. Кроме того, на 9,7% подросла по кадастру стоимость машино-мест. В многоквартирных домах средняя стоимость 1 кв. м такого объекта оценивается в 61 159 рублей.
Самый интересный перерасчет произошел по нежилым помещениям. Их кадастровая стоимость снизилась в среднем на 30%. По словам специалистов ГБУ «Кадастровая оценка», в 2015 году стоимость нежилых помещений из-за неполноты данных, предоставленных Росреестром, частично оказалась завышена. Новая методология расчета оценки помогла исправить неточности.
«Вопреки ожиданиям многих граждан и организаций, увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости получилось сдержанным, в пределах инфляции. Падение стоимости нежилых помещений можно считать логичным и разумным. Так как в условиях санкций есть ограничения у бизнеса», – отметил директор СПб ГБУ «Кадастровая оценка» Сергей Грибовский.
По словам заместителя председателя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Ксении Кононевской, согласно последним поправкам в законодательство, кадастровую оценку теперь можно оспаривать не только в судебном виде. При ведомстве начинает работать специальная комиссия. В нее будут входить представители КИО, Росреестра, а также уполномоченного по защите прав предпринимателей в Петербурге и др. В случае подтверждения экспертами ошибки в кадастровой стоимости – она будет изменена.
Законодательное Собрание Санкт-Петербурга приняло в первом чтении законопроект о порядке предоставления земельных участков для реализации проектов государственно-частного партнерства (ГЧП).
Документ был подготовлен городским Комитетом по инвестициям. Предполагается, что правовой акт должен стать первым этапом оптимизации административных процедур, связанных с процессом подготовки и реализации проектов ГЧП. В частности, он будет регулировать вопросы управления имуществом Петербурга, задействованного в сфере ГЧП. Законопроект уже предварительно одобрил вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов.
Отметим, что настоящее время процедура взаимодействия города с концессионерами прописана сразу в нескольких постановлениях Смольного, что создает правовые коллизии. Условия использования земли по ряду уже заключенных договоров в формате ГЧП определялись в значительной степени в индивидуальном порядке.
Согласно представленному в ЗакС законопроекту, инвестор будет получать участки по договору аренды на весь срок действия концессионного соглашения. Размер ставки будет фиксированным и составит 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого участка. Также в документе прописано, что Правительство Петербурга получает право на снос здания или другого строения, если это необходимо для реализации соглашения. При этом все ограничения, связанные с объектами, имеющими культурно-историческое значение, сохраняются.
Между тем, депутаты оппозиционных партий считают данный пункт законопроекта совершенно неприемлемым. Они полагают, что в интересах ГЧП будет сноситься множество зданий. И повлиять на этот вопрос на уровне городского парламента будет невозможно.
Отметим, что ранее уже сообщалось, что при реализации проекта Восточного скоростного диаметра предполагается снести один жилой дом. Он расположен по адресу ул. Салова, 30, и попадает в зону строительства трассы.
Председатель Комитета по инвестициям Петербурга Ирина Бабюк уже сообщила, что ко второму чтению в законопроект могут быть внесены правки, в том числе и от депутатов ЗакС. «Основная идея закона – необходимость создания единого механизма прозрачного взаимодействия исполнительной власти и бизнеса. Текущие разногласия могут быть обусловлены спецификой предмета регулирования, требующей глубоких познаний в различных отраслях права, и они решаемы», – полагает глава ведомства.
Председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов отмечает, что законопроект Смольного о порядке предоставления земельных участков для ГЧП может действительно помочь урегулировать взаимоотношения городских властей и бизнеса.
«К сожалению, на сегодняшний день позиция сторон относительно реализации того или иного проекта часто не совпадает. Дополнительное законодательное регулирование может помочь сделать партнерство прозрачным, а реализацию проекта ГЧП более защищенной. В частности, важно, чтобы органы власти предоставляли гарантии выполнения своих обязательств, а также чтобы была определена компенсация при срыве сроков реализации проекта не по вине бизнеса. Добавлю, что хотелось бы, чтобы город сформировал кластеризованные предложения по проектам, которые могут быть реализованы в формате ГЧП. Считаю, что бизнес должен выбирать, а не придумывать проекты, куда можно вложить деньги», – подчеркнул он.
Кстати
Совет Федерации рекомендовал Правительству РФ увеличить ассигнования на стимулирование строительства жилья и разработать меры, направленные на развитие ГЧП в этой сфере.