100+ вызовов. Главные темы Международного форума высотного и уникального строительства
Представители власти и экспертного сообщества обсудили на 100+ Forum Russia, что стоит и не стоит регулировать Градкодексом, какими должны быть пресловутые «120 млн квадратных метров жилья в год» и нужна ли открытость BIM.
На протяжении трех дней форума в Екатеринбурге несколько тысяч специалистов в области строительства обсуждали широкий спектр отраслевых проблем – от цифровизации и создания городов будущего до фундаментов и инженерных систем высотных и уникальных объектов.
«Майский указ» надо читать внимательно
Открывая пленарное заседание форума, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев отметил: «Технологические моменты сегодня несколько ушли в сторону, все говорят только об увеличении объемов строительства. Но если мы внимательно почитаем Указ Президента – там еще прописано, что жилье мы должны получить совершенно иного качества».
Тезис главы Минстроя получил развитие в выступлении губернатора Свердловской области Евгения Куйвашева: «Президент России поставил серьезную задачу по вводу жилья, и мы должны четко понимать, что нам необходимо заниматься также дорожным и коммунальным хозяйством, социальной инфраструктурой». При этом участники форума сошлись во мнении, что реализовать эти масштабные планы можно только при должном нормативном обеспечении и внедрении прогрессивных технологий.
Руки прочь от Конституции
Владимир Якушев считает, что многие процедуры должны прописываться именно в нормативно-технической базе, а не заноситься в Градкодекс: «Наша с вами Конституция, коллеги, – это Градкодекс. Нормы, которые сегодня в нем присутствуют, часто противоречат друг другу. К этому привело желание любой пробел ликвидировать путем внесения в Градкодекс отдельных норм и процедур, не задумываясь о том, для чего вообще нужны своды правил».
В своем докладе министр подчеркнул, что создание нормативно-технической базы является сегодня для Минстроя одним из главных направлений. «Мы находимся в диалоге с нашими коллегами по СНГ и ЕАЭС. И нужно отметить, что в вопросах ценообразования и технического регулирования они идут впереди. Нам есть чему поучиться», – не без сожаления констатировал министр.
Высокую значимость документов техрегулирования для профессионалов отмечал и сенатор Совета Федерации Аркадий Чернецкий: «Мы ждем, что в 2019 году будут приняты и утверждены три свода правил, «Здания и комплексы высотные. Планировка и застройка территорий», «Конструкции фундаментов высотных зданий и сооружений. Правила производства работ»; «Здания и комплексы высотные. Требования к пожарной безопасности».
Руководитель ФАУ «Главгосэкспертиза» Игорь Манылов коллегу поддержал: «Мы с надеждой смотрим на 2019 год в плане принятия сводов правил по пожарным требованиям, потому что в противном случае мы будем вынуждены заставлять хозяев строек каждый раз заниматься разработкой СТУ. А это – удлинение и удорожание процесса».
Об особенностях регулирования высотной городской застройки говорил и глава Екатеринбурга Александр Высокинский. «Как только мы выходим по высоте за пределы 100 м, мы переосмысливаем все: парковки, инженерную инфраструктуру, потоки движения пешеходов. Это совсем другие технологии», – отметил он в своем выступлении.
Без цифровизации нет цивилизации
Цифровые технологии на стройке – одна из наиболее волнующих специалистов тем, и под тем или иным углом зрения ее затрагивало большинство спикеров.
Практический пример пользы от «цифры», экономической и экологической, привел Игорь Манылов: «Экономия по бумаге, только по той, которая не пришла сейчас в нашу экспертизу, составляет 320 млн рублей в год. Это, мы посчитали, – 119 тыс. деревьев, примерно 500 га леса».
Генеральный директор АО «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев говорил о технологических аспектах. «Наша компания сконструировала к ЧМ-2018 стадион «Екатеринбург-Арена». Его кровля представляет собой внешнее опорное кольцо диаметром 190 м, внутреннее опорное кольцо диаметром 90 м, систему радиальных связей. Это 37 элементов, которые смыкаются на последнем элементе с погрешностью 5 см. Я, конечно, слышал про логарифмическую линейку, но вот решение этой задачи без цифровых технологий я, честно говоря, слабо себе представляю», – подчеркнул он.
«Скорость проникновения в нашу повседневную работу новейших технологий чрезвычайно высока», – поделился своими наблюдениями Аркадий Чернецкий. При этом, по мнению сенатора, эффективно занимаются проектированием сложных объектов «отдельные команды, но при тиражировании этих технологий на объекты более простые дело обстоит гораздо хуже».
Откройте шлюзы!
Цифровизация российского стройкомплекса идет не первый год, и работа в этом направлении ведется многими структурами. Но участники форума обратили внимание, что это привело не только к синергии.
По словам Владимира Якушева, между операторами цифровых информационных систем и баз данных сегодня «полная межведомственная разъединенность». «Зачастую мы понимаем, откуда можно получить более верную информацию, но в силу ведомственных интересов нам шлюз туда не открывают», – пояснил свою позицию министр строительства, отметив также, что имеющиеся в стране наработки в области цифровых технологий зачастую сделаны на разных платформах. Поэтому Минстрой при реализации ведомственного проекта «Умный город» ставит своей задачей собрать все лучшие наработки и попытаться предоставить всем возможность доступа к ним.
Схожие трудности испытывает и ФАУ «Главгосэкспертиза». Игорь Манылов в качестве основной задачи в области развития цифровизации обозначил «замыкание всей отрасли в единую информационную среду», указывая на то, что «информационная модель не может жить отдельно в экспертизе, отдельно у проектировщика или отдельно у органов надзора».
С коллегой согласился президент российского отделения BuildingSmart Вячеслав Аленьков: «BIM-технологии нужно применять на всем жизненном цикле, и ни одно конкретное программное обеспечение не может поддержать этот процесс полностью». Принимая во внимание тот факт, что каждые несколько лет программные продукты полностью меняются, Вячеслав Аленьков считает единственным выходом ориентацию на открытые форматы данных.
Требования к информационным моделям и формату представляемых в их рамках данных должны быть отражены в соответствующих ГОСТах. Их создание является функцией ПТК (проектного технического комитета) 705, созданного на базе BIM-Ассоциации. Президент BIM-Ассоциации Александра Никульцева заверила участников пленарного заседания 100+ Forum Russia, что при разработке стандартов основной идеологией является обеспечение и поддержка Open BIM. «Это делается для того, чтобы создать представления цифровой модели, не зависимые от производителей программного обеспечения», – разъяснила она.
Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ РФ:
Отсутствие качественного российского программного продукта
– Есть компании, которые серьезно в этом отношении продвинулись, и я думаю, что в ближайшее время у нас такие продукты появятся. Но пока весь цикл по BIM-технологии отработать возможно только на продуктах нероссийского происхождения. Здесь мы готовы помогать и сделать все, чтобы появился наш, российский продукт.
Устаревшая нормативная база
– Нормативная база, которая регулирует представление проектно-сметной документации в экспертизу, не предусматривает возможность представления ее только в формате BIM. Пока мы работаем в режиме пилотных проектов, документация заходит и в том, и в другом виде.
Трудности переходного периода
– Хотелось бы, чтобы процессы, которые будут связаны с цифровизацией строительной отрасли, не привели к разбалансировке процессов, которые на данный момент достаточно неплохо отрегулированы.
Игорь Манылов, руководитель ФАУ «Главгосэкспертиза»:
Качество данных
– Электронные данные, которые загружают экспертные организации и госзаказчики, нуждаются в серьезной доработке для повышения их качества и достоверности».
Доступность данных
– Сейчас уже многие знают о том, что база данных формируется, но инфраструктура доступности и получения полезных продуктов оттуда еще не создана.
Надежность и безопасность систем
– Мы еженедельно сталкиваемся с инцидентами, когда наши системы страдают по техническим причинам. Это касается не только работы систем конкретных организаций, но и в целом федеральных информационных систем.
Кибербезопасность
– Мы подвергаемся серьезным нагрузкам, и наши заявители тоже. Мы вынуждены создавать дополнительные средства защиты для наших информационных потоков, а это тоже нагрузка.
Создание новой ценности для строительного комплекса
– Не ради того, чтобы положить все в одном месте, делается эта работа. Мы хотим получать экономически эффективные решения.
Строители Петербурга бьют тревогу. Комитет Смольного по строительству отказывается выдавать им заключения о соответствии (ЗОС) по новым стройкам, на которые до 1 июля 2018 года были получены разрешения на строительство.
Многие девелоперы Петербурга, у которых есть текущие стройки в городе, в последние дни столкнулись с отказами Комитета по строительству в выдаче ЗОС на их новые проекты, несмотря на то, что разрешения по ним были получены до 1 июля текущего года. Среди тех, кто уже получил отказы, оказались лидеры строительного рынка – Setl City, «Эталон ЛенСпецСМУ» и «Группа ЛСР».
Чиновники объясняют происходящее тем, что выдача ЗОС нарушает принцип изменившегося законодательства: «Один объект – один застройщик». Такая трактовка закона идет вразрез с позицией федеральных властей. Напомним, что еще в середине августа руководители Минстроя объяснили строителям, что на объекты, запущенные по старым правилам, эти ограничения не распространяются. Но у властей Петербурга свое мнение.
Председатель Комитета по строительству Петербурга Леонид Кулаков на очередном заседании Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», состоявшемся 30 августа текущего года, подтвердил, что за июль–август от застройщиков в комитет поступила 51 проектная декларация, по 15 из них выданы положительные заключения, по 13 – отказано, остальные находятся в работе. А всего с начала года отказы получил каждый третий проект: это 85 деклараций из 243, поступивших в комитет за этот период.
«Все ожидали, что новые требования при выдаче ЗОС не коснутся объектов, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля, однако текущая трактовка закона не позволяет однозначно делать такой вывод, и мы считаем, что он обязывает нас рассматривать проектную декларацию на предмет соответствия текущим нормам. Мы как контролирующий орган понимаем последствия принятия пограничных решений. Сегодня никто не может оценить, что произойдет в случае, если решение о выдаче ЗОС будет кем-то оспорено. Мои коллеги рассмотрели закон со всех сторон, чтобы поддержать строительный рынок и обоснованно, хотя бы в пропорции 50 на 50, выдавать положительные заключения. Я сейчас набрался мужества и сказал вам всё как есть. Вижу два пути выхода из этой ситуации. Первый – тот, на который мы встали. Он состоит в том, что мы вместе со строителями принимаем консолидированную позицию и пытаемся внести изменение в ФЗ-214. Второй (его можно запустить параллельно с первым) – идти в суд и там выяснить, насколько позиция Минстроя соответствует федеральному закону. И я отправил очередной запрос в Минстрой», – заявил Леонид Кулаков.
У строителей своя позиция – с мнением Комитета по строительству она не совпадает. «Мы зашли за ЗОС после 1 июля. И получили отказ. Мы работаем в новом правовом поле. И разъяснения комитета нам непонятны. Мы не специализированный застройщик, не работаем по эскроу-счетам (кстати, тем, кто по ним работает, ЗОС выдают мгновенно). Никаких замечаний к нам нет», – заявил на заседании Геннадий Щербина из ГК «Эталон».
«Поскольку без получения ЗОС невозможно привлечение денежных средств дольщиков, то отказ в его выдаче надо либо обжаловать в суде (а это, объективно, не менее 8 месяцев), либо искать поддержку в Москве на предмет официальных разъяснений. С учетом того, что имеющиеся разъяснения Минстроя на уровне Петербурга не стали принимать к действию, видимо, судебные перспективы самые реалистичные. Представляется, что в данном случае толкование закона сделано излишне формально, что приводит к ошибкам в правоприменении», – заключил партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Фонд имущества Петербурга будет в октябре текущего года продавать аварийное здание на Гороховой улице. Его можно привести в порядок и использовать под административные цели.
Торги Фонда имущества по продаже здания на Гороховой, 49А, назначены на 24 октября. Это аварийный двухэтажный особняк площадью 2,7 тыс. кв. м. Его построили в 1860 году, а последний раз ремонтировали в 1965 году. Продают его вместе с участком площадью 0,34 га. Объект находится в зоне общественно-деловой застройки и после реконструкции может быть использован под административные цели. Начальная цена лота – 98 млн рублей.
Эксперты говорят, что цена адекватная и может даже вырасти, но в оценке ее изменения расходятся. «В зависимости от оптимизма участников торгов можно ожидать повышения цены в полтора-два раза. А с учетом «ликвидного» размера объекта – даже и больше», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris/CBRE Алексей Фёдоров. По его мнению, самое очевидное назначение здания – под гостиницу класса «три звезды», апарт-отель или торгово-офисный центр. Кроме того, в этой локации успешно функционируют несколько креативных пространств, говорит он. «В зависимости от состояния здания и выбранного назначения инвестиции в ремонт можно оценить в 50–100 млн рублей, а окупаемость проекта составит 5–8 лет», – говорит Алексей Фёдоров.
С коллегой не согласна управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина. Она говорит, что цена за аварийное здание, которую назначил город, и так адекватна, исходя из стоимости земли в центре и редкости таких лотов. Но она может снизиться, вплоть до 15%, из-за необходимости больших вложений в ремонт. «Если здание в итоге будут использовать под административные цели, окупаемость рассчитать невозможно, так как оно станет частью бизнеса и будет на балансе организации. А если там сделают мини-отель, окупить его, к сожалению, можно будет за 15–20 лет. Причем слово «аварийный» по отношению к историческим зданиям может означать колоссальные проблемы не только с интерьером и фасадом, но и с инженерными системами», – предупреждает она.
В оценке потенциала района специалисты тоже не были единодушны. «Тут, безусловно, больше плюсов, чем минусов: пешеходная доступность метро, исторический центр Петербурга, проходной двор. Единственный, но существенный минус – абсолютное отсутствие парковочных мест», – говорит Ольга Шарыгина.
«Да, это центр города. Но деловой имидж этого района не самый высокий», – не согласен руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.