Лицензионно-саморегулируемый тяни-толкай
До официально заявленного срока отмены государственного лицензирования в строительстве и перевода отрасли на саморегулирование – 1 июля 2008 г. – остался всего месяц. Несмотря на проведениe множества мероприятий, посвященных намеченной реформе, создание различных организационных структур, обилие публикаций в СМИ, до сих пор фактически ни у кого нет ясного понимания того, как новая схема должна работать. Причем этого понимания нет не только у строителей, но и инициировавших реформу думских депутатов.
Слово – «отжившей структуре»
Федеральный лицензионный центр (ФЛЦ) при Федеральном агентстве по строительству и ЖКХ (Росстрой) ревностные сторонники саморегулирования в отрасли давно уже окрестили «отжившей структурой». Впрочем, сейчас, в связи с удалением Росстроя из структуры нового Правительства РФ, это наименование можно считать вполне корректным. Судя по всему, именно специалистов ФЛЦ имел в виду генеральный директор Российского союза строителей М.Викторов, когда рассказывал о «чиновниках Росстроя, пытающихся присвоить функции контроля над саморегулируемыми организациями». Какова же позиция «отживших»?
В свое время первый заместитель генерального директора ФЛЦ Владимир Воеводский резонно отмечал, что никакой универсальной модели в этой сфере, принятой, как нас пытаются убедить, во всех странах мира, в принципе не существует: «Действующая в Германии система саморегулируемых организаций (взятая у нас за основу) своими корнями восходит к деятельности средневековых цеховых объединений. Она формировалась и выстраивалась постепенно, чуть ли не в течении полутысячелетия. Нам же предлагают эту модель создать приказным путем за полгода. Между тем, во многих странах (например, в США) существует другая схема. Там существует институт лицензирования различных видов деятельности, а концепция саморегулирования как бы дополняет его. При этом саморегулируемые организации объединяют компании не «по вертикали» (делегируя выход на рынок и обеспечивая взаимную ответственность за выполнение стандартов), а «по горизонтали» (объединяя отдельные секторы отрасли, отстаивая их консолидированные интересы на рынке, формируя стандарты качества и финансируя перспективные разработки, важные для всей организации). В Китае же, который, между прочим, строит сегодня, наверное, больше всех в мире, в частности, в сфере жилого домостроения, возводя более 1 кв. м на жителя страны (а численность населения Китая, напомню, около 1,5 млрд. человек), наоборот, действует только принцип лицензирования. Кстати, используемая там схема фактически позаимствована у нас, в России. Только требования к участникам строительного процесса выставляются значительно более жесткие, и контроль за их соблюдением ведется гораздо строже». К этому можно добавить, что системы работы на рынке, действующие, к примеру, в Индии, Японии или арабском мире, также совершенно непохожи на германскую модель, принятую в России за некий эталон.
Впрочем, принимая во внимание принятие Закона о саморегулируемых организациях и – в первом чтении – Закона о саморегулирунемых организациях в строительстве, говорить сейчас о разнообразии мировой практики в этой области становится не актуально. Законодатели уже решили, что саморегулированию – быть.
Тем не менее, генеральный директор ФЛЦ Александр Толкачев ставит вполне серьезные вопросы, внятного ответа на которые до сих пор услышать невозможно. А без оного, возможность эффективной работы новой системы представляется очень сомнительной. А.Толкачев говорит: «Согласно принятым документам, саморегулируемую организацию имеет право создавать не менее 100 компаний, работающих в той или иной сфере деятельности. Принимая во внимание то, что на строительном рынке России сегодня действует более 220 тысяч различных компаний, счет СРО может пойти на сотни и даже тысячи мелких структур, отстаивающих свои частные и территориальные интересы. И каждая из них будет иметь свои требования и подходы». Перспективы неразберихи – налицо.
В рамках системы лицензирования, документ, выданный в любом регионе, действует на всей территории страны. Строители из Йошкар-Олы могут работать в Калининграде, а архангелогородцы – во Владивостоке. Лицензия гарантирует им это право. А.Токачев отмечает: «Саморегулируемые организации будут формироваться на местах, и, принимая во внимание человеческий фактор и амбиции разных деятелей, надо думать, не по одной в регионе, и будут отстаивать свои узкие интересы. Допустит ли, к примеру, екатеринбургская СРО к работе в «своем» регионе строителей из Орловской области? Начнется какое-то полуфеодальное деление страны между различными конкурирующими саморегулируемыми организациями. Вместо стабильности и гарантии качества работы строителей, мы рискуем получить целый спектр враждующих структур, отстаивающих частно-групповые и территориальные интересы, и отнюдь не пекущиеся о пользе отрасли в целом. А если компания намерена работать сразу во многих регионах, ей что, нужно вступить в десяток СРО?».
Также, по его мнению, «Совершенно неясно, как быть с объектами, которые строятся для обеспечения безопасности государства, военных нужд, а также с объектами повышенной опасности (атомные электростанции, например) или особой сложности. Кто будет иметь право участвовать в реализации таких проектов?». Резюмируя, А.Толкачев подчеркивает: «Я не против принципа саморегулирования, я противник скоропалительных, неосторожных действий в сфере, которая не терпит «кавалеристских наскоков», а требует тщательно взвешивать каждый шаг, тем более, что предпринимается он в масштабах всей страны».
Единым фронтом?
Впрочем, было бы странно, если бы структура, созданная для выдачи государственных лицензий в отрасли, стала бы проводником идей саморегулирования. Как говорится, отстаивание корпоративных интересов. Однако, Федеральный лицензионный центр не одинок в своих сомнениях.
Вот, что писал Глава администрации Краснодарского края Александр Ткачев Виктору Зубкову, в бытность того премьер-министром России: «Инициируемые рядом экспертов предложения по переходу с 1 июля 2008 г. строительной отрасли на саморегулирование не могут быть реализованы в связи с отсутствием в России практического опыта саморегулирования в строительстве, правил и стандартов предпринимательской деятельности в строительной отрасли, механизмов финансовой ответственности субъектов предпринимательства, а также действенных методов контроля в сфере безопасности и качества строительства и технических регламентов. Необходим достаточно продолжительный период времени для перехода отрасли к новому хозяйственному механизму». По мнению А.Ткачева, эта проблема особенно актуальна для возглавляемого им региона, в связи с интенсивным ростом работ на строительстве олимпийских объектов.
Ему вторит губернатор Белгородской области Евгений Савченко, писавший Президенту РФ Владимиру Путину: «15-летний опыт лицензирования строительной деятельности доказал способность данного механизма функционировать в условиях рыночной экономики и оказывать реальное воздействие на недобросовестных субъектов предпринимательства. Кроме того, лицензирование отвечает интересам национальной безопасности, четко определяя сферу государственного влияния в отношении особо опасных, технически сложных и уникальных объектов. В условиях практического отсутствия действенных методов контроля в сфере безопасности и качества строительства, технических регламентов, правовой базы, иных методов регулирования в строительной отрасли отмену института лицензирования считаю преждевременной».
С подобными обращениями к различным органам федеральной власти обращалось руководство Московской, Челябинской, Саратовской, Новосибирской, Тамбовской, Пензенской, Брянской областей, Башкирии, Татарстана, Удмуртии, Бурятии и многих других регионов. Показательно, что среди них немало субъектов Федерации, наиболее успешно развивающих строительную отрасль.
Наконец, неоднократно против скоропалительной отмены государственного лицензирования высказывались власти Москвы. Последнее заявление в этом смысле столичный мэр Юрий Лужков сделал в конце марта 2008 г., уже после принятия в первом чтении Закона о саморегулировании в строительной отрасли. «Категорически нельзя снимать вопрос лицензирования. Желающих строить у нас больше, чем хороших специалистов. Без лицензирования они будут строить то, что одному Богу известно»,- отметил тогда Ю.Лужков.
Всего же, по свидетельству А.Толкачева, «в различные органы власти – в администрацию Президента, Правительство России, Государственную Думу и др. – поступило более 1700 обращений с просьбой сохранить в настоящее время систему лицензирования. Эти предложения исходят и от руководства регионов, и от общественных организаций строителей, и от компаний, работающих на строительном рынке».
В разное время с призывом не торопиться с введением саморегулирования высказывались общественные организации строителей из разных регионов страны. Среди них Союз строителей (работодателей) Кубани, Союз строителей Кузбасса, Союз строителей Калужской области, Архангельская гильдия риэлторов, Национальное градостроительное общество и др. Любопытно, что в свое время, такие заявления делали и те структуры, которые в сегодня стали флагманами саморегулирования. Так, с обращениями к властям о необходимости сохранения лицензирования выступали и Российский союз строителей, и даже «Союзпетрострой». Его директор Лев Каплан в конце
Официальную позицию, не желая, «плевать против ветра», изменили многие, в том числе и крупные коммерческие компании. Но и по сей день случается сталкиваться с тем, что представители руководства фирм, нынче активно участвующих в строительстве саморегулируемых организаций, в приватном общении признают, что лучше бы лицензирование было сохранено.
По словам А. Толкачева, ФЛЦ провел в конце 2007 г. опрос по проблематике лицензирование/саморегулирование среди иностранных фирм, работающих на российском рынке, по результатам которого выяснилось, что «почти две трети фирм (64%) относятся к отмене лицензирования отрицательно, и совсем не понимают почему местные саморегулируемые организации будут определять их право выхода на российский рынок».
АСН-инфо тоже провело среди посетителей сайта голосование по вопросу отмены лицензирования в строительной отрасли и введения принципов саморегулирования. Не претендуя на высокую репрезентативность и выборку, отметим, что посетители сайта в большинстве своем «в теме», и знают проблемы строительной отрасли не понаслышке. Впрочем, имеет смысл констатировать не соотношение долей процентов (которые при малой репрезентативности могут быть неточны), но общие тенденции. Большинство (почти 59%) респондентов в принципе отрицательно относятся к отмене государственного лицензирования в строительстве. Причем 23,3% считают целесообразным сохранить существующую систему, а 35,6% полагают необходимым создать модель, которая сочетала бы лицензирование и саморегулирование в отрасли. Принципиальных сторонников введения саморегулирования, среди принявших участие в опросе, около 41%. Но подавляющее большинство из них (26,7% от общего числа голосовавших) считают полезным существенно продлить (до 2010 г.) переходный период от лицензирования к саморегулированию в строительстве. Лишь 14,4% опрошенных считают возможным и целесообразным введение саморегулирования в отрасли 1 июля 2008 г.
Переходный период must go
Между тем, работа над созданием саморегулируемых организаций – и специализированных, и на уровне регионов, федеральных округов, и общенациональном – активнейшим образом продолжается. И происходит это несмотря на неясность с федеральным законодательством (в Закон о СРО в строительной сфере вносится множество поправок, порой взаимоисключающего свойства), несмотря на отсутствие государственного органа, который должен вести реестр СРО, несмотря на проблемы с регистрацией.
Тем не менее, для всех становится все более очевидно, что в силу всех перечисленных и многих других причин, строительная отрасль совершенно не готова к переходу на саморегулирование и отмене государственного лицензирования. Об этом говорит и сохраняющийся правовой вакуум, и отсутствие самих СРО во многих регионах страны, и полное отсутствие минимального опыта работы в сфере саморугулирования у уже созданных СРО.
Интересно, что косвенно неготовность строительной отрасли к переходу на саморегулирование косвенно подтверждают даже самые ревностные его сторонники. Так генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексей Белоусов, пишет: «Градостроительный кодекс четко указывает срок окончания действия лицензий – 1 июля 2008 г. Как следует трактовать это. Да самым прямым образом - с 1 июля все лицензии, выданные ранее прекращают свое действие. И если к этому моменту они не будут заменены на другие разрешительные документы, или если не будут внесены изменения в Федеральные законы, изменяющие дату отмены лицензирования, все работы на строительных площадках будут незаконными и, следовательно, должны быть приостановлены». То есть, фактически попытка ввести саморегулирование в соответствии с заявленными планами – 1 июля 2008 г. – либо остановит работу строительного комплекса, либо сделает ее абсолютно незаконной.
Такое развитие событий, безусловно, совершенно недопустимо. И понимание этого есть и у депутатского корпуса Государственной Думы, которая, собственно, и была изначально главным инициатором введения саморегулирования в отрасли. Во всяком случае, как рассказал первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Сергей Петров, участники прошедшего в Москве совещания по вопросам внедрения Закона о саморегулируемых организациях, с участием всех заинтересованных сторон, пришли к мнению о необходимости в очередной раз отложить отмену государственного лицензирования.
«То, что сейчас происходит в обсуждении этой темы на высшем уровне, меня радует, - сообщил С.Петров. – Сложилось мнение о том, что при внедрении саморегулирования необходим переходный период, в течение которого будут действовать как государственное лицензирование в строительной сфере, так и саморегулирование. В этот период сформированные саморегулируемые организации должны будут доказать свою эффективность».
По его словам, до 1 января 2009 г. будет продолжаться предоставление всех видов лицензий по различным направлениям строительной деятельности. Они будут действовать до 1 января 2010 г., после чего будут действовать только саморегулируемые организации. «Разумеется, если они докажут свою эффективность», - подчеркнул С.Петров. По мнению С.Петрова, 1,5 года – необходимый период для перехода к практике саморегулирования. В течение переходного периода также будут рассматриваться предложения о совершенствовании Градостроительного кодекса РФ, а также о приведении ряда федеральных законов в соответствие с Градостроительным кодексом.
Он сообщил также, что найден консенсус по вопросам о минимальном числе организаций, необходимых для создания СРО, и размерам компенсационных фондов. Для изыскателей и проектировщиков эти цифры соответственно составляют 25 и 6,5 млн. рублей, а для строительных и комплексных СРО не менее 50 и 13 млн. рублей, соответственно.
А генеральный директор Российского союза строителей М.Викторов сообщил на днях, что в ходе еще одного совещания, в котором участвовали представители Министерства регионального развития РФ, Министерства экономического развития РФ, Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы РФ и Экспертного совета по строительству, найден консенсус еще по ряду вопросов.
В частности, определился список категорий СРО в строительстве, куда вошли не только изыскательские, проектные и строительные СРО, но и четвертый тип – комплексные СРО. На уровне федеральных министерств также достигнуто понимание того, что в регионах с развитым и дифференцированным строительным сектором, в особенности в Москве и Санкт-Петербурге, целесообразно создание целого ряда СРО, в том числе узко специализированных. Представители министерств, Госдумы и Экспертного совета также согласились в том, что решение о допуске компании на строительный рынок, принимаемое на уровне региональной СРО, будет распространяться и на деятельность этой компании в других регионах России. При этом СРО, принимающая положительное решение, также берет на себя материальную ответственность за деятельность своих членов, работающих в других регионах.
В то же время, как рассказал М.Викторов, по настоянию «эмоционально выступавших» представителей Минрегионразвития РФ, в законодательство будет внесена поправка о том, что минимальное число членов саморегулируемой организации в сфере изыскательства и проектирования должно составлять 50, а строительных – 100. Как известно, ранее предполагалось введение вдвое меньшей численности.
Таким образом, постепенно обрисовывается схема будущей работы СРО, вырабатываются базовые положения, по сути, даются ответы, на вопросы гендиректора ФЛЦ, цитировавшиеся в начале статьи. Однако, очевидно, что эта работа еще далека от завершения, в том числе и в смысле юридического оформления саморегулирования в строительстве. Поэтому и необходимо и сохранение лицензирования до 1 января 2009 г., и переходный период до 1 января 2010 г. За это время должны быть восполнены многочисленные пробелы и неясности в законодательной сфере, созданы, официально зарегистрированы, внесены в реестр сами СРО, накоплен хотя бы базовый опыт работы саморегулируемых структур. Остается надеяться, что на заседании Госдумы 5 июня этот подход возобладает, и переход от государственного лицензирования к саморегулированию пройдет без «революционных» эксцессов, способных повлечь самые негативные последствия.
Михаил Добрецов
В ежегодном послании Законодательному собранию, оглашенном 23 апреля, губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко сочла необходимым твердо и недвусмысленно защитить репутацию городского ведомства, отвечающего за использование и охрану объектов культурного наследия. «Говорят, у нас гибнут сотни памятников культуры. Назовите первую сотню!», – потребовала губернатор, пообещав принять меры против клеветников. Как и следовало ожидать, над этим высказываниями поиронизировала пресса. В самом деле, в судебной практике за субъективные суждения бывает трудно привлечь к ответственности. С другой стороны, такие материи, как искусство, красота, история, память, вообще не умещаются в прокрустово ложе права – как, впрочем, и в прейскурант материальной оценки. Между тем, именно с этими высокими материями имеет дело в повседневной работе КГИОП.
Поэзия и проза улицы Росси
Случайное совпадение дат иногда становится знаковым. В этом году Международный день охраны памятников и исторических мест, отмечаемый ЮНЕСКО, совпал со 180-летием подписания Императорского указа о строительстве Министерства народного просвещения и Дирекции императорских театров, составивших ансамбль Театральной ул. Ныне она носит имя архитектора обоих симметричных классических зданий 22-метровой высоты и 220-метровой длины фасадов – Карло Росси.
В день двойного праздника ГУП «Ленсвет» включила установленную на двух обрамляющих улицу зданиях постоянную подсветку. Музыкально-танцевальное шоу, устроенное труппой Александринского театра, как и присутствие его художественного руководителя Валерия Фокина, напомнило об еще одном поводе для торжества – недавнем завершении реконструкции интерьеров Мариинского театра. Как рассказала В.Матвиенко, теперь реставраторы приступят к работам в интерьерах училища имени Вагановой. Таким образом, ансамблю Росси будет возвращен изначальный блеск не только снаружи, но и изнутри.
Упоминание о здании прославленного балетного училища было также не случайным. Город занялся проектом реставрации здания в 2007 г. Была подготовлена и согласована вся документация, получено разрешение экспертизы. Однако здание оказалось предметом имущественного спора. Несмотря на то, что в нем размещаются два городских учреждения – Театральный музей и Театральная библиотека, Федеральное агентство по управлению имуществом настояла на его сохранении в федеральной собственности – исключительно по причине федерального статуса самого училища.
Разделенная крепость
Ровно за неделю до Международного дня памятников между Санкт-Петербургом и Правительством РФ была достигнута предварительная договоренность о передаче городу 448 памятников архитектуры. Итоги переговоров с премьер-министром Виктором Зубковым губернатор огласила в Гатчине, осматривая менее чем наполовину восстановленный дворец Павла I. Вопрос о его принадлежности наконец решен в пользу города. Кроме музеев-заповедников «Гатчина» и «Павловск», федеральные власти гарантировали передачу Петербургу Аничкова и Елагина дворцов, Смольного собора, а также всех исторических зданий, в которых размещаются городские органы власти и учреждения.
Первоначально город претендовал на получение от Федерации 688 объектов культурного наследия. Подход был разумным: чтобы получить много, следует запрашивать очень много. В ходе переговоров с Москвой от 100 объектов пришлось отказаться. Росимущество не уступает городу не только Эрмитаж, Адмиралтейство, Казанский собор и Мраморный дворец, но и все исторические здания стрелки Васильевского острова, независимо от их использования.
В Петропавловской крепости федеральные власти уступили городу в основном стены – бастионы и куртины. Федеральную принадлежность Монетного двора оспорить было невозможно. Однако Росимущество удерживает в своем распоряжении и Петропавловский собор, и отреставрированный городом Комендантский дом, как и большинство других строений, входящих в состав Музея истории Санкт-Петербурга. По существу, музей-заповедник разделился надвое.
Несколько шедевров архитектуры Пушкина, изъятых из собственности Министерства обороны, федеральные власти предпочли передать не городу, а федеральному государственному учреждению «Петербургский аграрный университет». Возможно, в Росимуществе решили, что за последние три года Петербург и так достаточно позаимствовал у военных – чего стоят «Новая Голландия» и Каменноостровский дворец.
Любопытно, что, именно федеральная пресса распространяла слухи, будто губернатор намеревается приспособить этот живописный дворец для персональных нужд. Только теперь стал ясен смысл формулировки «для государственных нужд Санкт-Петербурга». Именно этот критерий был первоочередным основанием для закрепления бывших федеральных памятников в городской собственности.
Вряд ли случайно в своем послании Законодательному собранию В.Матвиенко упомянула о неких «засланных казачках» из Москвы, распускающих слухи о повальном разрушении памятников истории в Северной столитце. Так уж случилось, что в этом году послание губернатора совпало с разделом объектов культурного наследия. Характерно, что в этом процессе Росимущество легко согласилась «пожертвовать» городу жилые здания, не уступая нежилые объекты, находящиеся в коммерческом использовании – и соответственно, являющиеся источником дохода в федеральный бюджет, несмотря на то, что основными пользователями Елисеевского магазина и Гостиного двора являются петербуржцы.
Музыка вместо денег
По мнению начальника методического отдела городского КУГИ Ирины Ганус, правительственное постановление о передаче Санкт-Петербургу части объектов культурного наследия будет подписано не ранее конца 2008 г. Спор вокруг 115 неразделенных объектов сопровождается распространением слухов о намерении городских властей распродать памятники бизнесменам.
Фактически же объекты культурного наследия передавались частным компаниям главным образом в 1990-х гг. Именно тогда, к примеру, стоял вопрос об использовании особняка Штиглица на Английской наб., 68. Это здание интересовало «Лукойл», но инвестор от него отказался, в основном, в силу невозможности приобрести здание в собственность. Теперь эта возможность существует, но город переосмыслил функциональное назначение особняка. Он будет использован в качестве дворца бракосочетаний. Особым поводом для этого является отчуждение у города дворца аналогичного назначения для нужд представителя Президента в Северо-Западном федеральном округе.
«У нас сейчас нет необходимости зарабатывать на продаже зданий», - поясняет руководитель КГИОП Вера Дементьева. Нет ажиотажа и среди инвесторов. С 2002 г., когда вступил в действие федеральный закон «Об объектах культурного наследия народов РФ», охранные обязательства стали значительно строже, прежде всего по размеру финансовых санкций за неправильное содержание имущества.
Именно на основании несоблюдения охранных обязательств городу удалось отсудить дворец Великого князя Алексея Александровича, 16 лет назад взятый в аренду сроком на 49 лет частным агентством, которое совершенно не занималось поддержанием памятника архитектуры в порядке. Лишь после получения здания в городскую собственность специалисты КГИОП смогли приступить к восстановлению здания. За 2 года была произведена замена кровли и чердачных перекрытий, отреставрирован подъезд, восстановлены искусственный мрамор, настенная живопись и плафоны Белого, Танцевального, Китайского и Английского залов. Завершение работ планируется к концу 2008 г. В восстановленном в прежнем облике здании будет устроено городское учреждение культуры – Дворец музыки. По мнению В.Дементьевой, интерьер и планировка как будто созданы для этой цели.
К концу 2008 г. планируется также завершить работы по реконструкции деревянного Каменноостровского театра. Интерьеры восстанавливаются по небольшому количеству случайно найденных чертежей. Здание также будет служить для общественных целей, вернув изначальное предназначение.
Таким образом, еще один миф, распространенный в СМИ – о том, что смысл получения имущества в городскую собственность состоит прежде всего в последующей приватизации – также оказался несостоятельным. Фактически приватизировать памятник могут (за исключением особо оговоренных 18 объектов) и федеральные власти, продав одно из 614 своих зданий какой-либо крупной компании. И при этом город в судьбу здания вмешаться уже не сможет.
Исключение из правил
О том, насколько сложным был спор с федеральными чиновниками по поводу принадлежности объектов культурного наследия, общественность знает лишь из скупых сообщений о беседе губернатора с президентом Владимиром Путиным в октябре 2007 г. Тогда В.Матвиенко была вынуждена посетовать на медлительность Росимущества, которое затягивало согласование списка памятников, передаваемых городу. И это при том, что инициатива передачи культурных ценностей на баланс регионов принадлежала как раз федеральному правительству, и 2 основных списка были доставлены в Москву в установленный срок - к 1 июля 2007 г.
В течение 2 лет город, согласно букве закона, не имел права даже притрагиваться к памятникам федерального значения. Тем не менее, на нескольких десятках объектов все это время продолжались реставрационные работы. Как рассказывает заместитель председателя КГИОП Алексей Комлев, для Санкт-Петербурга, где сосредоточено множество памятников архитектуры, было сделано исключение из общего правила. Город оказался единственным субъектом Федерации, которому не потребовалось передавать в федеральный центр многотомную документацию на все свои шедевры – и соответственно, приостанавливать реставрационные работы.
Исключение, предоставленное Санкт-Петербургу, никого не удивляет – как-никак город является не только бывшей столицей Российской империи, но и местом рождения и воспитания изрядной части федерального истэблишмента. Впрочем, было бы несправедливо сводить причину лишь к «местечковому патриотизму». Доверие было оказано ведомству с уникальными полномочиями и уникальной ответственностью, в отличие от всех прочих городских органов власти не имеющего прямого функционального аналога на федеральном уровне – того самого КГИОП, которому досталось больше всего теплых губернаторских слов на празднике 18 апреля.
Новое открытие интерьеров
Не будет преувеличением сказать, что ведомство по охране памятников заработало особое доверие как Росохранкультуры, так и городского руководства, упорным трудом. О его масштабах общественность узнала только в начале 2008 г.
Если в 1990 г. в городе было 4 тысячи объектов культурного наследия, то сейчас их 7780. При этом только за 2007 г., благодаря работе КГИОП по сбору и систематизации исторических сведений, а также учету документации, в перечень внесено 879 вновь выявленных объектов.
Только за 2007 г. Комитетом были подготовлены задания по реставрационным и охранным мероприятиям на 273 зданий, рассмотрено 5244 проекта, представленных на согласование, проверено более 2 тысяч смет. Реставрационные работы в 2007 г. велись на 577 объектах, в том числе 260 объектов были завершены.
Начиная с 2004 г. (как раз тогда в Петербурге впервые официально отмечался Международный день охраны памятников) КГИОП осваивает все больше государственных средств, в геометрической прогрессии приумножая число отреставрированных фасадов и интерьеров. Некоторые из них, например, крепость «Бип» в Павловске, в буквальном смысле слова восстают из руин.
В 2008 г. общая сумма средств, выделенная на реставрационные работы из городского бюджета, составило рекордную сумму в 8,7 млрд. рублей – вдвое больше, чем в 2007 г. Вместе с источниками из федерального бюджета на нужду реставрации выделено свыше 15 млрд. рублей.
Фактически подобная сумма могла быть выделена и год назад. Однако нехватка кадров стала «узким местом» в освоении средств. Именно по этой причине 20% финансирования, полученного КГИОП на выполнение проекта «Фасады Петербурга», не было освоено. Президент Фонда спасения Санкт-Петербурга Александр Марголис, неоднократно выступавший с критикой проектов реконструкции городских объектов культурного наследия, в данном случае полностью солидарен с решением КГИОП не привлекать для фасадных работ непрофессионалов.
Как мы помним, в канун 300-летия города основное внимание было уделено именно обновлению фасадов, порой скрывавших весьма неприглядную изнанку. При этом сами фасадные работы во многих случаях выполнялись некачественно. В настоящее время КГИОП сосредоточил свои усилия на интерьерах исторических зданий. С результатами горожане смогли ознакомиться 19 апреля, когда КГИОП устроил уже традиционную экскурсию по вновь отреставрированным объектам культурного наследия.
Так, впервые взорам горожан предстали восстановленные интерьеры особняка Кельха, ныне занимаемого юридическим факультетом Петербургского университета, а также дома Мясникова на Знаменской, где посетители впервые увидели роспись Помпейской гостиной, усилиями реставраторов очищенную от более поздних наслоений. Таким же открытием для реставраторов, а теперь и для горожан стала настенная живопись и лепнина XIX в., восстановленная в Царском подъезде здания Дворянского собрания, где сейчас находится Филармония. Впервые также демонстрировалось убранство парадных залов дома Горчакова, занимаемая администрацией Петроградского района, и мозаика «Полтавская битва» в Академии наук.
Сегодняшний вид многих исторических зданий, восстановленных в первоначальном великолепии усилиями компаний Союза реставраторов, работающего по заказам КГИОП, ярко контрастирует с тем запустением, в котором годами и десятилетиями пребывали многие объекты федерального значения.
Нематериальные активы
Спор о том, в частных или государственных руках лучше находиться памятнику архитектуры, ведется не один год. Лучшим критерием истины является практика – а она свидетельствует как раз о том, что этот спор беспредметен, поскольку должный уход памятнику может обеспечить и учреждение, и частные лица, если способны быть хозяевами.
Реальная сложность состоит совершенно в другом. Как пояснила на одной из пресс-конференций В.Дементьева, искусствоведческие понятия трудно переводятся на юридический язык. С этим приходится сталкиваться в практике судов, когда предметом иска является исполнение охранных обязательств. «Наши эксперты в судах часто выглядят бледно», - признавалась глава КГИОП.
Впрочем, как бы ни хотелось специалистам по культурному наследию составить идеальный глоссарий для перевода своих терминов на правовой язык, шедевры искусства не могут быть защищены формальной буквой закона. Их судьба зависит от политических, а не юридических решений. Понятие genius loci – «гений места», произнесенное В.Дементьевой на одном из заседаний городского правительства, не может быть переведено на язык права.
Латинское словосочетание прозвучало в связи с необходимостью охраны не только формы, но и духа. Оно послужило обоснованием для сугубо политического решения о создании «Красной книги» петербургских мест, использование которых не подлежит изменению.
Хотя «Красная книга» в городе составляется впервые, в практике КГИОП охрана не материального, а духовного объекта является многолетней практикой. Как напоминает руководитель управления учета КГИОП Борис Кириков, предметом охраны на исторических кладбищах города часто являются даже не надгробья, которые могут не представлять архитектурной ценности, а сами места захоронения наших прославленных предков.
В 2008 г. центральной темой Международного дня охраны памятников по инициативе ЮНЕСКО стали религиозные объекты и сакральные места. Это обстоятельство послужило для КГИОП поводом для еще одной необычной инициативы. Сотрудники ведомства стали обзванивать учреждения науки, культуры и искусства, напоминая их сотрудникам о состоянии захоронений великих людей их профессии, включая их бывших коллег.
В программу реставрации надгробий, помимо всем известных имен, КГИОП включил и места захоронений тех граждан города, которые заложили основы политики сохранения и использования памятников. Именно по этой причине, как поясняет Б.Кириков, особое внимание было уделено памяти зодчего и искусствоведа Константина Тона. Из наших современников в списке реставрации оказались имена бывших руководителей Инспекции по охране памятников Николая Белехова и Анатолия Петрова. По словам Б.Кирикова, подобный «ведомственный подход» был предназначен в том числе и для того, чтобы продемонстрировать пример другим профессиональным сообществам города.
Индивидуальность и достоинство города, как и человека, определяется в том числе его способностью к сохранению исторической памяти. У всех нас, помимо физического имущества, есть и предметы, дорогие сердцу и являющие собой свидетельства благодарной памяти. При всех понятных претензиях к самому консервативному из городских ведомств – КГИОПу – нельзя не признать, что кроме него, ни одна городская инстанция не стоит на страже нематериальных активов, определяющих гражданский облик петербуржца и формирующих как неповторимость города, так и особое достоинство его обитателей. Этого достаточно для того, чтобы раз в год воздать должное нашим хранителям и восстановителям культурного наследия.
Константин Черемных
Выполнение приоритетного национального проекта «Доступное жилье», без преувеличения, стал делом чести как федеральной власти, так и сильнейших российских регионов. Здоровые амбиции Санкт-Петербурга мотивируют его власти к изысканию новых способов наращивания строительства жилья как в коммерческом, так и в бюджетном секторах. За последние 3 года город привлек значительное число новых инвесторов на рынок жилья. Им поможет развернуться расширение площадей для жилищного строительства, чему способствуют как изменения, внесенные в Генплан, так и только что утвержденная Законодательным Собранием программа развития застроенных территорий. Еще большие возможности даст планируемая передача регионам неэффективно используемых федеральных земель. Однако для реализации инвестиционных проектов частным корпорациям требуется время, а вводить жилье нужно уже сегодня. В итоге город, не дожидаясь частных инвесторов, старается повысить предложение на рынке жилья за счет бюджетных средств.
Сделать недоступное доступным
Что такое «доступное жилье», объяснил в своем докладе на семинаре для профессионалов в сфере недвижимости, проходившем в рамках «Жилпроекта», зампред петербургского Комитета по строительству Алексей Кайдалов. Доступное – значит приобретаемое по оптимальным рыночным ценам, определяемым сбалансированностью предложения и спроса на рынке жилья.
Между тем, эксперты по недвижимости признают, что на сегодняшний день говорить о сбалансированности спроса и предложения преждевременно. В начале 2008 г. на рынке наблюдалась такая нервозность, что некоторые аналитики предрекали рецидив лета 2006 г., когда резкий дефицит предложения взвинтил цены на квартиры в 2 раза.
К счастью, к началу апреля рынок несколько успокоился. Хотя в I квартале 2008 г. рост цен в различных сегментах рынка достиг 17-21%, в дальнейшем, по мнению главного аналитика группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, он замедлится, и составит за год не более 40-50% – разумеется, если не произойдет ничего экстраординарного. Подобные оценки высказывают президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко и полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Санкт-Петербурге Павел Созинов.
Впрочем, по словам В.Семененко, о снижении цен на жилье в абсолютном выражении в условиях общей инфляции говорить не приходится: снизится только темп роста цен в связи с сокращением спекулятивной составляющей спроса.
Между тем, для обеспечения доступности жилья для относительно широких категорий населения необходимо существенно повысить предложение на рынке. Инвесторов привлекают выводом на рынок новой земли под застройку. В 2008 г. город выставит на аукционы порядка 986 га территорий для комплексного освоения. Кроме того, в соответствии с последними решениями федерального правительства о переводе земель, планируется освоение под жилищное строительство неиспользуемых территорий военных городков на площади около 4000 га.
Однако от начала освоения до ввода жилья в строй проходит обычно не менее двух лет, а резерв жилья требуется сегодня. Значительное же увеличение предложения жилья на рынке привело бы к ценовой конкуренции и, как следствие, могло бы понизить цены.
Ждать ли милости от инвесторов?
Особенно остро недостаток предложения ощущается при реализации городской программы расселения коммунальных квартир. Согласно расчетам П.Созинова, для продвижения этой программы предложение на рынке недвижимости, в особенности малометражной, должно возрасти как минимум вдвое. Кроме того, инвесторы должны быть обеспечены более твердыми гарантиями осуществления сделок.
Столкнувшись с проблемой привлечения инвесторов в коммуналки, городские власти, возможно, наиболее отчетливо осознали, что без участия городского бюджета процесс улучшения жилищных условий для этой категории горожан не сдвинется с места.
«Мы публикуем списки ваших квартир, пропагандируем их, но если они не заинтересуют инвесторов, то это не вина Горжилобмена. Вы же понимаете, что самые привлекательные для инвесторов коммунальные квартиры давно расселены. Поэтому государство и начинает оказывать вам помощь», - разъясняла в своем выступлении для потребителей на семинаре «Жилищный проект» замдиректора Горжилобмена Любовь Рубцова.
Именно проблема коммуналок побудила город в конце 2007 г. инициировать региональную программу жилищных сертификатов. Это фактически признал вице-губернатор Александр Вахмистров, прибывший на пресс-конференцию Ассоциации риэлторов, чтобы сообщить о запуске программы в этом месяце.
Неожиданность сезона
На фоне внедрения городских программ – в частности, программы развития застроенных территорий – эксперты отмечают благоприятную тенденцию роста предложения на вторичном рынке. Если летом 2006 г. (в период упоминавшегося периода «взлета цен») предложение на вторичном рынке не превышало 6 тысяч квартир, то сейчас оно достигло 11-12 тысяч и не снижается, несмотря на приближение летнего сезона.
В то же время неожиданностью для экспертов стал одновременный рост спроса в низкоценовом секторе вторичного рынка. Если динамика роста этого сегмента (существенно влияющая на ценообразование на рынке жилья в целом) колебалась по итогам I квартала 2008 г. на уровне 15-20%, то рост цен на комнаты в коммунальных квартирах, по данным С.Бобашева, составил 22%. Цена на комнату в среднем достигла 1,7 млн. рублей. Не менее стремительно, по словам заместителя руководителя проекта «Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос» Анны Гармаш, росла и стоимость аренды комнат, составив в среднем 20 тысяч рублей в месяц.
Столь неожиданная смена предпочтений покупателей не может объясняться лишь программой расселения коммунальных квартир. Высказывалось предположение о том, что комнаты активно скупают мигранты. Однако, по словам А.Гармаш, признаков роста спроса на рынке аренды, который гораздо больше интересует мигрантов, не наблюдается. Спрос на аренду жилья остается на прежнем уровне. Особенно высокой (50%) популярностью пользуются однокомнатные квартиры.
По данным руководителя отдела развития и продвижения компании Praktis Consulting Brokerage Сергея Федорова, рынок гостиничной недвижимости, начавший развиваться с большим опозданием, едва-едва начал демонстрировать линейный рост объемов – и только благодаря активной политике, проводимой городским комитетом по инвестициям. Но рассчитывать на спад цены временного пристанища не приходится: в начале 2008 г. спрос на гостиничные номера втрое превышал предложение, а в 2009 г., по мнению С.Федорова, он будет еще больше.
Ипотека не поможет
Более 50% строящегося жилья, по словам начальника отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ-24 Татьяны Хоботовой, приобретается с участием ипотеки. В то же время, после ипотечного кризиса в США, и наши банки сильно призадумались над увеличением объемов этого вида кредитования. При том, что по данным руководителя отдела продаж ипотечных продуктов филиала «Санкт-Петербургский» АКБ «Альфа-Банк» Андрея Янушонаса, доля просроченных кредитов не превышает 1%, банки повысили свои требования к заемщикам за счет введения первоначального взноса. По словам эксперта, в Петербурге рост объема ипотечных кредитов в I квартале 2008 г. (в то время как стоимость жилья выросла на 20%) составил всего лишь 17%.
Рост объемов ипотечного кредитования будет снижаться, считает С.Бобашев. Он уже снизился, подтверждает руководитель ипотечного центра банка Delta Credit Дмитрий Драгун. По его словам всего 19 банков «не в сильной степени отреагировали на кризис ликвидности и кризис американского рынка ипотечного кредитования и не снизили темпов выдачи ипотечных кредитов».
Глава Санкт-Петербургского агентства ипотечного кредитования Владислав Назаров воздерживается от прогнозов. Он не может исключить новых неприятных неожиданностей в мировой финансовой системе, которые могут обострить кризис ликвидности. В.Назаров допускает, что банки-кредиторы уже к лету могут повысить процентную ставку с 12 до 16%. Единственное, что он может предсказать определенно, - это изменение состава игроков ипотечного рынка.
Рост ипотеки в 2007 г. считают одним из факторов роста цен на недвижимость в первом квартале нынешнего года. Намечающийся спад ипотечного кредитования, в свою очередь, вносит свой вклад в снижение спекулятивного ажиотажа и успокаивает рынок. Между тем, значительная доля граждан, рассчитывавших на улучшение жилищных условий за счет ипотеки, теперь больше надеются на новые программы субсидирования, разработанные городскими властями.
Миллиарды на тушение дефицита
Согласно данным, предоставленным Жилищным комитетом Санкт-Петербурга, в период с 2007 по 2011 г. из городского бюджета будет выделено в общей сложности 6 млрд. рублей в качестве субсидий тем гражданам, которые смогут использовать для увеличения своей жилплощади ипотечные кредиты, собственные накопления и закладные на имеющееся жилье.
Одновременно в ближайшие два года планируется потратить 3 млрд. рублей по программе «Молодежи – доступное жилье». А на субсидии бюджетникам в 2006-2011 гг. решено направить около 8 млрд. рублей. На оплату жилищных сертификатов, номинал которых пропорционален недостающей до социальной нормы площади жилья, с апреля 2008 г. по 2011 г. будет выделено 9 млрд. рублей. В общей сложности объем бюджетных субсидий составит почти 26 млрд. рублей.
Политика субсидирования рассчитана на активизацию инвестиций населения в жилую недвижимость. Согласно расчетам Смольного, субсидии простимулируют 30 тысяч граждан, на которых они ориентированы, вложить в приобретение жилья еще около 47 млрд. рублей.
Если к этим цифрам добавить те 25 млрд. рублей, которые потребуются в 2008-2011 гг. для того, чтобы расселить 56,6 тысяч жителей коммуналок, получится, что горожане при более чем существенной поддержке властей за 4 ближайших года должны увеличить капитализацию рынка недвижимости едва ли не на 100 млрд. рублей.
Таким образом, город, привлекая также средства федерального бюджета, выводит на рынок недвижимости огромные средства. Озвученные чиновниками цифры финансирования жилищных программ до 2011 г. способны произвести на рынок как минимум политическое впечатление.
Реальность переходного периода
Уверенность властей в оживлении рынка основана на опыте последних 8 лет. Согласно данным А.Кайдалова, за этот период участие госпрограмм обеспечило улучшение жилищных условий каждой седьмой семьи. Прирост новой недвижимости, как недавно рассказал вице-губернатор А.Вахмистров, составил как раз одну седьмую. Учитывая, что субсидии коснулись меньшинства покупателей недвижимости, сопоставление эти двух цифр свидетельствуют о значительном сокращении перенаселенности жилой площади.
Однако, несмотря на диверсифицированные меры субсидирования, динамика продаж на рынке недвижимости тормозится недостаточной покупательной способностью населения. Рост доходов петербуржцев не поспевает за ростом цен, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. По мнению некоторых аналитиков, обещанного к 2011 г. ежегодного ввода не менее 3 млн. кв.м., недостаточно. Уничтожение почвы для ажиотажного спроса они связывают с ситуацией, когда на рынок поступало бы по 1 кв. м новой площади на каждого жителя в год, то есть порядка 5 млн.кв. м в год в целом.
Город готов пойти дальше и увеличить свое участие в построенном за 10 лет жилье до одной пятой. Впрочем, по официальным данным, городской Комитет по строительству и так является крупнейшим застройщиком: по объемам жилья, введенного в 2007 г., его доля близка к одной пятой. Считать такую ситуацию рыночной трудно. Чтобы планомерное увеличение доли бюджетного строительства не стало критическим фактором ценообразования, требуются и другие меры, помимо субсидий. К моменту, когда объем бюджетного жилья достигнет 1 млн. кв. м в год, необходимо, чтобы частный капитал «дышал в затылок» городской администрации. Для этого нужна конкуренция между крупными застройщиками – «миллионщиками».
Два самых крупных проекта комплексного освоения от ООО «Главстрой – Петербург» - «Северная Долина» и «Конная Лахта» - рассчитаны на ежегодный ввод порядка 600 тысяч кв. м. жилья. Эта цифра превышает план городского Комитета по строительству жилья на 2008 г., составляющий 588 тысяч кв. м.
Впрочем, «Главстрой» только приступает к реализации своих проектов. Первыми из числа «миллионщиков», по расчетам города, должны были стать проекты «Балтроса» и «Балтийской жемчужины». Между тем, ввод I очереди «Балтийской жемчужины» осуществится с опозданием на полгода от первоначально заявленных сроков. Таким образом, в 2008 г. по объему вводимого жилья ни один из частных застройщиков опять не сумеет догнать Комитет по строительству.
Пока что ни один из крупных игроков в обозримом будущем не будет готов выставить на рынок «миллион квадратов» в год, констатирует С.Бобашев. По мнению аналитика, ставки «миллионщиков» смогут сыграть на понижение цен на рынке лишь через 2-3 года. А если еще точнее – в тот период, когда квартиры из районов комплексной застройки поступят на рынок «вторички». До тех пор решающую роль в стимулировании роста предложения на рынке жилья, очевидно, будет играть городской бюджет.
Наталья Черемных, Константин Черемных