Сложно, но можно. Бывшие петербургские свалки - не только проблема, но и ресурс для городского развития
По оценке экспертов, существующие в Санкт-Петербурге бывшие свалки – это не только проблема, но и серьезный ресурс для городского развития. Его использование осложняется рядом факторов и, возможно, требует поддержки со стороны городских властей.
Алло, мы ищем ресурсы!
Существование в городе дефицита свободных земельных участков, пригодных для девелопмента, давно не новость. «Во внутренних районах Петербурга наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков. Альтернативы сегодня практически нет», – говорит генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
Главное внимание сегодня уделяется редевелопменту «серого пояса» – территорий промзон, в значительной степени уже не используемых под производственную функцию. Активными темпами идет новая застройка в локациях Черной речки, проспекта Маршала Блюхера, набережных Невы, Московского проспекта и на иных промышленных территориях. Есть, однако, еще один резерв, который, по оценке многих экспертов, задействован пока недостаточно. Речь идет о территориях бывших свалок бытового и строительного мусора, а также золоотвалах.
«Большинство девелоперов идет по пути наименьшего сопротивления. Осуществляется реновация районов «хрущевок», идет редевелопмент бывших и, отчасти, действующих промзон. А вот желающих взяться за свалки в Петербурге не так много, хотя они, прямо скажем, город не украшают, а зачастую становятся не слишком опрятными пустотами, находящимися посреди вполне обжитых кварталов», – отмечает директор ГК «Арсенал-Недвижимость» Александр Смирнов. «Некоторые городские свалки и золоотвалы находятся в местах, которые планируются к развитию или расположены в непосредственной близости от сформировавшихся районов застройки. С одной стороны, большой проблемой это соседство не является, но, с другой стороны, оно создает рыночный потенциал для освоения этих территорий», – добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«На территории Петербурга имеется ряд законсервированных свалок, которые нам достались в наследство еще с советских времен. С точки зрения города, безусловно, целесообразно, чтобы эти свалки были ликвидированы, а земля, на которой они расположены, – вовлечена в хозяйственный оборот», – добавляет, со своей стороны, заместитель председателя Комитета по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности Петербурга Александр Кучаев.
Успешный опыт
Александр Кучаев отмечает также, что примеры таких проектов есть в мировой практике. «По нашему мнению, подобный международный опыт может быть применен и в Петербурге», – добавляет он.
Действительно, в мире реализовано немало проектов редевелопмента бывших свалок. Так, на месте самой крупной на планете свалки бытовых отходов на острове Статен-Айленд в Нью-Йорке уже более 10 лет идет создание парка. Первая очередь была сдана в 2011 году – и уже начала пользоваться популярностью.
Другой грандиозный общественный парк раскинулся на месте бывшей свалки под Барселоной (Испания). Такая же судьба постигла и гигантскую свалку в Тяньцзине (Китай). А на месте полигона на острове Зеландия (Дания) появилась рекреационно-креативная зона «Музикон». Аналогичные проекты реализуются во всех частях света.
В Петербурге есть свои примеры успешного редевелопмента свалок, хотя и не столь масштабные. Так, многофункциональный комплекс «Хоккейный город» был построен на бывшем мусорном полигоне к юго-западу от пересечения улицы Латышских Стрелков и Российского проспекта. А жилые комплексы «Город мастеров», «Фламинго», «Ландыши» и «Медалист» построены в районе проспекта Маршала Блюхера на месте бывшей свалки строительных отходов.
Можно припомнить и работы по рекультивации бывшей территории российского научного центра «Прикладная химия» (ранее – Государственный институт прикладной химии) на проспекте Добролюбова. С земель, предполагавшихся под реализацию проекта «Набережная Европы» (сейчас там строится «Судебный квартал»), было вывезено около 700 тыс. куб. м грунта и строительного мусора.
Зона риска
Реализация таких проектов, однако, сопряжена с определенными рисками, отмечают эксперты. Их можно поделить на две группы: экологические и экономические. «Главная особенность, которая как усложняет процесс, так и повышает девелоперские риски, состоит в том, что до начала работ по участку обычно непонятны объем работ и стоимость приведения участка в вид, пригодный для девелопмента. Объем затрат вполне может поставить под удар экономическую эффективность инвестпроекта, а значит, и его судьбу в целом», – отмечает Игорь Кокорев.
«Просто вывезти свалку недостаточно, необходимо качественно закрыть вопрос экологичности среды и грунтов. Даже если свалка ликвидируется «снаружи», это далеко не всегда включает рекультивацию грунтов. Редевелопмент для приведения участка в соответствие действующим санитарно-экологическим нормам важен и актуален, но такой процесс будет запущен только в том случае, если последующий девелопмент на этом участке будет выгоден для инвесторов. Учитывая затраты на эти работы и существующие требования к застройщикам, соблюсти эти условия будет довольно сложно», – добавляет руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
О том же говорит и Александр Кучаев. «С точки зрения природоохранного законодательства, должны быть обязательно проведены дополнительные инженерно-экологические изыскания, ведь свалки законсервированы уже давно – и нужно понимать, в каком они находятся состоянии. Только после этого можно принимать какие-то управленческие решения. В частности, помимо вывоза свалочных масс может понадобиться рекультивация территории. И тогда проект должен проходить государственную экологическую экспертизу», – подчеркивает он.
О серьезности рисков можно судить по тому, что проект КВЦ «Дружба» на 700 тыс. кв. м недвижимости, который китайские инвесторы планировали реализовать на территории бывшей свалки на проспекте Маршала Казакова, был свернут. «В результате проведения инвестором комплексных инженерно-экологических изысканий выяснилось, что в свалочных массах полигона продолжаются процессы разложения и газообразования, в результате чего вскрытие полигона при выполнении строительных работ приведет к значительному ухудшению экологической обстановки», – сообщили в Комитете по инвестициям Петербурга.
Есть интересанты
Несмотря на такие сложности, в Петербурге есть девелоперы, которые готовы рискнуть и, по крайней мере, оценить возможность реализации подобных проектов. Это, например, ГК «Арсенал-Недвижимость».
«В Приморском районе в квартале, ограниченном улицами Оптиков, Яхтенной, Мебельной и Полиграфмашским проездом, находится законсервированная свалка. Она располагается рядом с принадлежащими ГК «Арсенал-Недвижимость» участками и, на наш взгляд, вполне может быть вовлечена в хозяйственный оборот, поскольку поросший кустарником пустырь район совершенно не украшает. На его месте можно возвести современные спортивные и образовательные центры, а также общественные пространства. Ну а чтобы обеспечить рентабельность проекта, нужно подкрепить его инвестиционной составляющей – это могут быть, например, апартаменты. Мы готовы за свой счет привести необходимые инженерно-экологические изыскания, чтобы оценить состояние свалки и возможность девелопмента на ее месте. По предварительным оценкам, расходы только на рекультивацию могут достичь 2 млрд рублей», – говорит Александр Смирнов.
В Комитете по природопользованию, в ведении которого находится бывшая свалка, идею, в принципе, поддерживают. «Использование внебюджетных средств (то есть привлечение денег инвестора) для решения этой задачи можно только приветствовать. При этом, естественно, интересы города и его жителей обязательно должны учитываться. Такое обоюдовыгодное инвестиционное соглашение, на мой взгляд, было бы полезно. Думаю, что нужно выработать механизм, который позволил бы ликвидировать такие свалки с привлечением денег инвесторов», – говорит Александр Кучаев.
Кстати, по мнению некоторых экспертов, проекты, решающие такую важную для города задачу, как ликвидация бывших свалок, резонно было бы стимулировать определенными преференциями со стороны города (общая сумма необходимых инвестиций это позволяет). Например, они могли бы получить статус стратегических. В Комитете по инвестициям ответили в том смысле, что их ведомство не принимает законы, а выполняет; и если в законодательство будут внесены изменения, они будут учитываться. Пока же инвестор, выразивший желание реализовывать инвестпроект на территориях бывших свалок, имеет возможность получить статус стратегического только в случае соответствия проекта требованиям, установленным законом «О стратегических инвестпроектах…».
Впрочем, в ГК «Арсенал-Недвижимость» готовы рассмотреть любые варианты сотрудничества со Смольным в сфере реализации проекта – как по форме (например, это мог бы быть формат КУРТ – комплексного устойчивого развития территории), так и по схеме взаимодействия с городом. «Мы видим общее позитивное отношение к нашей инициативе как в Комитете по природопользованию, так и в Комитете по инвестициям. Хочется надеяться, что решение властей будет положительным – и в городе станет одной свалкой меньше, а одним комфортабельным микрорайоном – больше», – отмечает Александр Смирнов.
Компания «ЮэСДжи Девелопмент» построит более 250 тыс. кв. м жилья в Буграх. Инвестиции в проект оцениваются в 12 млрд рублей.
Градсовет Ленобласти на прошлой неделе одобрил проект планировки территории 30 га в Буграх, подготовленный компанией «ЮэСДжи Девелопмент». Девелоперу разрешили построить на этой территории 265 тыс. кв. м жилья. Высотность домов составит 7–18 этажей. Количество жителей – 8,8 тыс. человек. Проектом предусмотрена школа на 1125 мест и детские сады на 570 мест. По оценке исполнительного директора ГК «С.Э.Р.» Павла Бережного, инвестиции в проект такого масштаба превысят 12 млрд рублей.
По данным СМИ, сейчас компанию «ЮэСДжи Девелопмент» контролирует кипрский оффшор «Гопала Энтерпрайзис Лимитед». Но ранее она принадлежала гражданам Израиля Дорону Коену и Павлу Толочинскому. Связаться с собственниками не удалось.
Но известно, что проект застройки участка в Буграх они вынашивали несколько лет. А два года назад предпринимали попытки продать землю с разработанными документами. Но найти покупателя не удалось. «Ранее к проекту были замечания. Он, в частности, выходил за границы участка. Теперь все замечания устранены. Плотность и высотность приведены в соответствие с региональными нормативами: застройка будет не плотнее 9 тыс. кв. м на 1 га», – сообщили в Правительстве Ленобласти.
Район Бугров сейчас активно развивается. По данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», там сейчас строятся пять жилых комплексов общей площадью 160 тыс. кв. м, в продаже находится 42,5 тыс. кв. м жилья. «На долю Бугров приходится около 6% от общего количества сделок во Всеволожском районе за январь-сентябрь 2016 года, тогда как за аналогичный период 2015 года было всего 3%», – говорит руководитель КЦ Ольга Трошева.
И это только начало развития этого района. Крупные проекты в Буграх заявили «Арсенал Групп» Виктора Лаптева (на 57 га построит 306 тыс. кв. м жилья) и компания «Пантикапей» Дмитрия Яковенко (на 700 га собирается построить 3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости в рамках создания города-спутника Евроград).
Эксперты отмечают, что инфраструктура Бугров пока отстает в развитии от жилищной застройки. «Если с социальной инфраструктурой застройщики как-то разбираются, закладывая ее в каждый свой квартал, то с дорогами там пока откровенно непросто», – говорит директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. Он напомнил, что «ЦДС» совместно с компанией «Арсенал-Недвижимость» будет финансировать строительство развязки с пр. Культуры.
А в районе Еврограда уже строят съезды с КАД. «Мы вложили 300 млн рублей собственных средств в строительство съезда с Кольцевой. Пошли на эти траты, чтобы повысить привлекательность района и эффективность своего проекта в перспективе», – говорит Алексей Березин, гендиректор московской ГК «Айтакс», которой на территории «Еврограда» принадлежит около 50 га земли под офисные и промышленно-логистические объекты.
Кстати
Сеть гипермаркетов «Лента» выступит одним из инвесторов расширения части дороги вдоль КАД в Буграх, которая проходит рядом с ее строящимся гипермаркетом. По подсчетам экспертов, реконструкция дороги обойдется в 2,5 млрд рублей.
На Новой сцене Александринского театра открылась экспозиция нестандартных архитектурных решений для остановки общественного транспорта.
Прецедент создала «Группа ЛСР», предложив молодым архитекторам в рамках международного открытого конкурса «Платформа» спроектировать современную остановку для своего нового проекта – ЖК «Цветной город». Инфраструктурный объект среди прочего должен был отвечать таким требованиям как образность, интерактивность и инновационность.
На конкурс поступило 99 проектов со всех концов света – от Мексики до Японии, российские проектировщики составили только половину от общего числа конкурсантов. Прежде чем открыть выставку финалистов (в шорт-лист вошла всего десятка проектов), организаторы обсудили «феномен остановки» в современном мире. Каким критериям она должна соответствовать? Что первично – функциональность или образность? В каких случаях остановочный павильон должен контрастировать с ландшафтом, а в каких – сливаться с ним? Стоит ли вообще насыщать функционал инфраструктурных объектов непрофильными возможностями?
Мнения экспертного совета, в состав которого вошли архитекторы, дизайнеры и урбанисты, разделились. Дискуссия «Люди встречаются в инфраструктуре» началась с апелляции к недавнему прошлому: советским остановочным павильонам, воплотивших в себе яркие конструктивистские идеи или оформленных с использованием этнических мотивов.
В том, что оформлению остановок следует уделять особое внимание, уверена социолог, доцент Института дизайна и урбанистики Университета ИТМО, основатель ARTS4CITY Александра Ненько. По ее мнению, остановка - это микро-общественное пространство, оно должно быть комфортным для всех групп населения и иметь «свое лицо», его дополнительное предназначение - отражать общий стиль района или жилого квартала.
Руководитель архитектурно-дизайнерской группы «Группы ЛСР» Оксана Андропова объяснила, почему для организаторов конкурса так важно подчеркнуть индивидуальность этого объекта. «Мы строим город будущего, и подходить к нему нам бы хотелось с современных позиций, – отметила госпожа Андропова. – Проектируя все наши кварталы, мы вложили в них идею «доброго двора», но она уже вышла за рамки двора и дошла до остановок, где люди встречаются и общаются». По ее словам, девелоперу хотелось увидеть в проектах архитекторов ответы на вопрос, чем еще может быть остановка для современного городского жителя. Архитекторы и дизайнеры прохладнее отнеслись к идее остановки как арт-объекта. По их мнению, остановка – как художественный и архитектурный объект должна быть более сдержанной и иметь прежде всего функциональное назначение. И если остановочные павильоны на загородных трассах выступают скорее как некий маркер ландшафта, то в городе, где они встречаются намного чаще, остановки не должны перетягивать внимание на себя, но при этом обладать узнаваемой идентичностью, считает архитектор Алексей Левчук.
Идею дифференцированного подхода к проектированию остановок расширил графический дизайнер, главный редактор журнала “Проектор” Митя Харшак: «Советские остановки – ценные куски искусства, но если они в чистом поле - это ландшафтная доминанта, а вторгаясь в среду исторического центра или новых районов они начинают спорить с архитектурным контекстом». Так же он оспорил необходимость информационного наполнения остановок. Технологии будут развиваться, и всю необходимую информацию городские жители смогут получать на экраны своих смартфонов. Уместнее сосредоточиться как раз на основном назначении остановки – месте ожидания общественного транспорта, актуальность которого будет сохраняться. Он предложил развить такую функцию павильонов ожидания транспорта как безопасность: «Было бы неплохо, если бы в вечернее время остановка была бы островком безопасности под видео-наблюдением и с кнопкой вызова группы быстрого реагирования».
Исполнительный директор Лаборатории градопланирования им. М.Л. Петровича Александр Баранов резюмировал современные требования к остановке: безопасность, информативность, комфортность, полезность, идентичность.
Точку в дискуссии должна ли остановка воплощать последние достижения технической мысли и модные находки инженерного дизайна или быть минималистичной и сугубо функциональной поставил инженер, эксперт конкурса “ПлатФорма Антон Смирнов. Он предложил не впадать ни в крайний аскетизм, ни в крайнюю вычурность. По его мнению, главная проблема остановок - это их разрушение. Основными причинами которого становятся физический износ, природные воздействия, и самая мощная –вандализм. Оптимальным решением в этой ситуации выглядит создание вандалоустойчивой конструкции остановочного павильона. Но с учетом, что срок ее эксплуатации может значительно превышать период «моральной актуальности» объекта. Завершая дискуссию, главный редактор журнала «Проект Балтия» Владимир Фролов, отметил, что конкурс позволил получить инструмент подхода к остановкам, отвечающим двум целям – быть маркером территории, конкретно – ЖК «Цветной город», либо быть полезным, удобным и высокотехнологичным элементом инфраструктуры, соответствующим развитию транспорта и формам общения между людьми.
Добавим, в шорт-лист конкурса попали 10 проектов от архитекторов из Аргентины, Испании, Литвы, Испании, Мексики, России, Финляндии и Японии. Авторы представили концепции остановок различных конфигураций – от стандартных павильонов до амфитеатра и даже «склепа», с различным набором дополнительных функций – библиотека, наблюдение за звездами, лекторий, доска объявлений. Итоги конкурса огласят 29 ноября текущего года.
Фото мероприятия можно посмотреть ЗДЕСЬ.