Сложно, но можно. Бывшие петербургские свалки - не только проблема, но и ресурс для городского развития
По оценке экспертов, существующие в Санкт-Петербурге бывшие свалки – это не только проблема, но и серьезный ресурс для городского развития. Его использование осложняется рядом факторов и, возможно, требует поддержки со стороны городских властей.
Алло, мы ищем ресурсы!
Существование в городе дефицита свободных земельных участков, пригодных для девелопмента, давно не новость. «Во внутренних районах Петербурга наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков. Альтернативы сегодня практически нет», – говорит генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
Главное внимание сегодня уделяется редевелопменту «серого пояса» – территорий промзон, в значительной степени уже не используемых под производственную функцию. Активными темпами идет новая застройка в локациях Черной речки, проспекта Маршала Блюхера, набережных Невы, Московского проспекта и на иных промышленных территориях. Есть, однако, еще один резерв, который, по оценке многих экспертов, задействован пока недостаточно. Речь идет о территориях бывших свалок бытового и строительного мусора, а также золоотвалах.
«Большинство девелоперов идет по пути наименьшего сопротивления. Осуществляется реновация районов «хрущевок», идет редевелопмент бывших и, отчасти, действующих промзон. А вот желающих взяться за свалки в Петербурге не так много, хотя они, прямо скажем, город не украшают, а зачастую становятся не слишком опрятными пустотами, находящимися посреди вполне обжитых кварталов», – отмечает директор ГК «Арсенал-Недвижимость» Александр Смирнов. «Некоторые городские свалки и золоотвалы находятся в местах, которые планируются к развитию или расположены в непосредственной близости от сформировавшихся районов застройки. С одной стороны, большой проблемой это соседство не является, но, с другой стороны, оно создает рыночный потенциал для освоения этих территорий», – добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«На территории Петербурга имеется ряд законсервированных свалок, которые нам достались в наследство еще с советских времен. С точки зрения города, безусловно, целесообразно, чтобы эти свалки были ликвидированы, а земля, на которой они расположены, – вовлечена в хозяйственный оборот», – добавляет, со своей стороны, заместитель председателя Комитета по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности Петербурга Александр Кучаев.
Успешный опыт
Александр Кучаев отмечает также, что примеры таких проектов есть в мировой практике. «По нашему мнению, подобный международный опыт может быть применен и в Петербурге», – добавляет он.
Действительно, в мире реализовано немало проектов редевелопмента бывших свалок. Так, на месте самой крупной на планете свалки бытовых отходов на острове Статен-Айленд в Нью-Йорке уже более 10 лет идет создание парка. Первая очередь была сдана в 2011 году – и уже начала пользоваться популярностью.
Другой грандиозный общественный парк раскинулся на месте бывшей свалки под Барселоной (Испания). Такая же судьба постигла и гигантскую свалку в Тяньцзине (Китай). А на месте полигона на острове Зеландия (Дания) появилась рекреационно-креативная зона «Музикон». Аналогичные проекты реализуются во всех частях света.
В Петербурге есть свои примеры успешного редевелопмента свалок, хотя и не столь масштабные. Так, многофункциональный комплекс «Хоккейный город» был построен на бывшем мусорном полигоне к юго-западу от пересечения улицы Латышских Стрелков и Российского проспекта. А жилые комплексы «Город мастеров», «Фламинго», «Ландыши» и «Медалист» построены в районе проспекта Маршала Блюхера на месте бывшей свалки строительных отходов.
Можно припомнить и работы по рекультивации бывшей территории российского научного центра «Прикладная химия» (ранее – Государственный институт прикладной химии) на проспекте Добролюбова. С земель, предполагавшихся под реализацию проекта «Набережная Европы» (сейчас там строится «Судебный квартал»), было вывезено около 700 тыс. куб. м грунта и строительного мусора.
Зона риска
Реализация таких проектов, однако, сопряжена с определенными рисками, отмечают эксперты. Их можно поделить на две группы: экологические и экономические. «Главная особенность, которая как усложняет процесс, так и повышает девелоперские риски, состоит в том, что до начала работ по участку обычно непонятны объем работ и стоимость приведения участка в вид, пригодный для девелопмента. Объем затрат вполне может поставить под удар экономическую эффективность инвестпроекта, а значит, и его судьбу в целом», – отмечает Игорь Кокорев.
«Просто вывезти свалку недостаточно, необходимо качественно закрыть вопрос экологичности среды и грунтов. Даже если свалка ликвидируется «снаружи», это далеко не всегда включает рекультивацию грунтов. Редевелопмент для приведения участка в соответствие действующим санитарно-экологическим нормам важен и актуален, но такой процесс будет запущен только в том случае, если последующий девелопмент на этом участке будет выгоден для инвесторов. Учитывая затраты на эти работы и существующие требования к застройщикам, соблюсти эти условия будет довольно сложно», – добавляет руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
О том же говорит и Александр Кучаев. «С точки зрения природоохранного законодательства, должны быть обязательно проведены дополнительные инженерно-экологические изыскания, ведь свалки законсервированы уже давно – и нужно понимать, в каком они находятся состоянии. Только после этого можно принимать какие-то управленческие решения. В частности, помимо вывоза свалочных масс может понадобиться рекультивация территории. И тогда проект должен проходить государственную экологическую экспертизу», – подчеркивает он.
О серьезности рисков можно судить по тому, что проект КВЦ «Дружба» на 700 тыс. кв. м недвижимости, который китайские инвесторы планировали реализовать на территории бывшей свалки на проспекте Маршала Казакова, был свернут. «В результате проведения инвестором комплексных инженерно-экологических изысканий выяснилось, что в свалочных массах полигона продолжаются процессы разложения и газообразования, в результате чего вскрытие полигона при выполнении строительных работ приведет к значительному ухудшению экологической обстановки», – сообщили в Комитете по инвестициям Петербурга.
Есть интересанты
Несмотря на такие сложности, в Петербурге есть девелоперы, которые готовы рискнуть и, по крайней мере, оценить возможность реализации подобных проектов. Это, например, ГК «Арсенал-Недвижимость».
«В Приморском районе в квартале, ограниченном улицами Оптиков, Яхтенной, Мебельной и Полиграфмашским проездом, находится законсервированная свалка. Она располагается рядом с принадлежащими ГК «Арсенал-Недвижимость» участками и, на наш взгляд, вполне может быть вовлечена в хозяйственный оборот, поскольку поросший кустарником пустырь район совершенно не украшает. На его месте можно возвести современные спортивные и образовательные центры, а также общественные пространства. Ну а чтобы обеспечить рентабельность проекта, нужно подкрепить его инвестиционной составляющей – это могут быть, например, апартаменты. Мы готовы за свой счет привести необходимые инженерно-экологические изыскания, чтобы оценить состояние свалки и возможность девелопмента на ее месте. По предварительным оценкам, расходы только на рекультивацию могут достичь 2 млрд рублей», – говорит Александр Смирнов.
В Комитете по природопользованию, в ведении которого находится бывшая свалка, идею, в принципе, поддерживают. «Использование внебюджетных средств (то есть привлечение денег инвестора) для решения этой задачи можно только приветствовать. При этом, естественно, интересы города и его жителей обязательно должны учитываться. Такое обоюдовыгодное инвестиционное соглашение, на мой взгляд, было бы полезно. Думаю, что нужно выработать механизм, который позволил бы ликвидировать такие свалки с привлечением денег инвесторов», – говорит Александр Кучаев.
Кстати, по мнению некоторых экспертов, проекты, решающие такую важную для города задачу, как ликвидация бывших свалок, резонно было бы стимулировать определенными преференциями со стороны города (общая сумма необходимых инвестиций это позволяет). Например, они могли бы получить статус стратегических. В Комитете по инвестициям ответили в том смысле, что их ведомство не принимает законы, а выполняет; и если в законодательство будут внесены изменения, они будут учитываться. Пока же инвестор, выразивший желание реализовывать инвестпроект на территориях бывших свалок, имеет возможность получить статус стратегического только в случае соответствия проекта требованиям, установленным законом «О стратегических инвестпроектах…».
Впрочем, в ГК «Арсенал-Недвижимость» готовы рассмотреть любые варианты сотрудничества со Смольным в сфере реализации проекта – как по форме (например, это мог бы быть формат КУРТ – комплексного устойчивого развития территории), так и по схеме взаимодействия с городом. «Мы видим общее позитивное отношение к нашей инициативе как в Комитете по природопользованию, так и в Комитете по инвестициям. Хочется надеяться, что решение властей будет положительным – и в городе станет одной свалкой меньше, а одним комфортабельным микрорайоном – больше», – отмечает Александр Смирнов.
Строительные компании вслед за банками осваивают инструменты диджитал-маркетинга. Уже несколько крупных игроков на рынке недвижимости предлагают своим клиентам выбрать будущую квартиру или проследить за тем, как она строится, через мобильное приложение.
ГК «Эталон» накануне сообщила о запуске мобильного приложения для Android. Сервис содержит описания жилых комплексов, информацию о наличии свободных квартир, параметрический выборщик квартир, информацию о спецпредложениях, а также адреса и телефоны офисов продаж и региональных представительств компании. Опционал приложения дает возможность делиться выбранными планировками с родными и друзьями, сохранять в «Избранное» или сразу же забронировать понравившуюся квартиру в любом из объектов застройщика, связавшись с менеджером по продажам.
Согласно информации на сервисе Google Play, приложение «Эталон» скачали около 500 пользователей. Кстати, в магазине приложений Gоogle можно найти еще несколько аналогичных продуктов, созданных тем же разработчиком – компанией Exclusive Design – для «Группы ЛСР» и компании «Арсенал-Недвижимость». Но их возможности уже: приложения позволяют только следить за процессом строительства через трансляцию с web-камер.
Наиболее популярно в данной линейке приложение «Группы ЛСР»: более 1000 установок и наибольшее количество отзывов от пользователей. По словам директора по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР» Юрия Ильина, приложение востребовано как среди потенциальных покупателей, так и среди дольщиков. «Мы получаем обратную связь от пользователей, высказывающих свои пожелания по работе программы. Например, когда камера на объекте выключена по причине вынужденного демонтажа для переноса на новое место, поступает достаточно большое количество обращений с просьбой как можно скорее возобновить трансляцию, – комментирует господин Ильин. – Мы учитываем пожелания наших клиентов и намерены дальше развивать приложение, а также расширять его функционал».
Сегодня число подобных приложений в Google Play невелико и значительно уступает в количестве приложениям, направленным на поиск арендного жилья. Неидеально и их качество: разработчикам еще есть что улучшать, судя по отзывам пользователей и небольшому количеству скачиваний (до 500 установок, приложение «ЛСР» в этом случае является исключением, и скорее всего, за счет наличия у застройщика объектов в нескольких регионах России).
Эксперты, развивающие web-проекты в сфере девелопмента, подтверждают, что приложений для покупки квартир или наблюдения за строительством сегодня крайне мало. Они объясняют это тем, что люди, как правило, покупают квартиру один раз. И им нет смысла ради одной сделки устанавливать в смартфон приложение, которым они вряд ли будут пользоваться ежедневно.
Услуга наблюдения за строительством – привлекательна для пользователей, но внедрение этой опции также нельзя назвать массовым. Камеры установлены далеко не на всех объектах, но и там, где установлены, не всегда работают корректно.
Кроме того, не на всех объектах ведется активная стройка. Информацию об этапах строительства застройщики размещают, ориентируясь не столько на уже вложившихся в стройку клиентов, сколько на потенциальных покупателей, с целью показать, что проект «живой» и надежный.
Основной задачей строительных компаний по-прежнему остается продажа квартир в строящемся объекте. Застройщики избегают оценивать влияние мобильных приложений на продажи. Из чего можно сделать вывод, что этот инструмент диджитал-маркетинга пока не зарекомендовал себя на рынке недвижимости и внедряется скорее в качестве эксперимента.
Банк ВТБ вновь намерен банкротить ЗАО «Тепломагистраль» из-за долгов десятилетней давности. Не исключено, что их погасят городские структуры в обмен на имущество организации.
В Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти направлен иск о банкротстве ЗАО «Тепломагистраль». Признать финансово несостоятельной организацию просит банк ВТБ. Рассмотрение иска назначено на 7 апреля текущего года.
Судебные тяжбы между сторонами длятся уже давно. Банк требует возврата денежных средств, которые были инвестированы в строительство теплотрассы в Приморском районе города в середине 2000-х. Труба протяженностью в 11,7 км должна была объединить федеральную Северо-Западную ТЭЦ и городскую Приморскую котельную.
Отметим, что проект изначально был частным. Основное финансирование произвел ВТБ, вложив в 2005-2006 годах в тепломагистраль 3 млрд рублей. При этом банк вошел в акционеры предприятия, получив 50% акций. Также акционерами предприятия стали банк «Санкт-Петербург», ГУП «ТЭК» и организации, близкие к бизнесу Сергея Матвиенко, сына экс-губернатора города Валентины Матвиенко. В 2011 году ГУП «ТЭК» практически вышло из организации, снизив долю своих акций до 0,06%.
Несмотря на то, что ВТБ был акционером «Тепломагистрали», он исправно требовал от предприятия возврата кредита. Однако задолженность не погашалась, так как проект оказался убыточным. В частности, пропускная способность «Тепломагистрали» использовалась не полностью из-за завышенных тарифов. С 2014-го ВТБ начал требовать возврата средств. В 2015-м даже пробовал обанкротить организацию, но суд отклонил данное требование истца.
Городские власти давно следят за конфликтом сторон. На последнем совещании в Смольном представители «Тепломагистрали» отметили, что на октябрь 2016 года уже выплатили банку 3,36 млрд рублей. Оставшаяся сумма долга составляет 460 млн рублей. В настоящее время все активы предприятия находятся в залоге у ВТБ.
На совещании было также подчеркнуто, что город заинтересован в урегулировании взаимных претензий предприятия и кредитной организации, а в стратегическом плане считает перспективным включение важной тепломагистрали в имущественный комплекс. Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин уже предложил Комитету по энергетике совместно с ВТБ, ЗАО «Тепломагистраль», ГУП «ТЭК СПб» и АО «Интер РАО – Электрогенерация» (филиал «Северо-Западная ТЭЦ») проработать варианты перевода частной магистрали в городское имущество.
Отметим, что ранее ГУП «ТЭК СПб» озвучивало «Строительному Еженедельнику» планы приобретения сетей «Тепломагистрали», либо их взятия в аренду за счет средств бюджета Петербурга. Подчеркивалось, что «ТЭК СПб» заинтересовано в передаче указанного объекта в хозяйственное ведение, так как является монопотребителем услуг данной организации.
Юрист компании «Арбитр Северо-Запада» Елена Ивкина не исключает, что задолженность «Тепломагистрали» погасят городские структуры, в обмен на имущество организации. «В силу особой значимости данной организации для города можно ожидать, что стороны договорятся о внесудебном урегулировании конфликта. Следует отметить, что споры ресурсоснабжающих организаций или их посредников, если фигурируют крупные суммы, носят затяжной характер», – добавляет эксперт.
Цифра
11,7 км – протяженность сети ЗАО «Тепломагистраль», которая может отойти городу