Сложно, но можно. Бывшие петербургские свалки - не только проблема, но и ресурс для городского развития
По оценке экспертов, существующие в Санкт-Петербурге бывшие свалки – это не только проблема, но и серьезный ресурс для городского развития. Его использование осложняется рядом факторов и, возможно, требует поддержки со стороны городских властей.
Алло, мы ищем ресурсы!
Существование в городе дефицита свободных земельных участков, пригодных для девелопмента, давно не новость. «Во внутренних районах Петербурга наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков. Альтернативы сегодня практически нет», – говорит генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
Главное внимание сегодня уделяется редевелопменту «серого пояса» – территорий промзон, в значительной степени уже не используемых под производственную функцию. Активными темпами идет новая застройка в локациях Черной речки, проспекта Маршала Блюхера, набережных Невы, Московского проспекта и на иных промышленных территориях. Есть, однако, еще один резерв, который, по оценке многих экспертов, задействован пока недостаточно. Речь идет о территориях бывших свалок бытового и строительного мусора, а также золоотвалах.
«Большинство девелоперов идет по пути наименьшего сопротивления. Осуществляется реновация районов «хрущевок», идет редевелопмент бывших и, отчасти, действующих промзон. А вот желающих взяться за свалки в Петербурге не так много, хотя они, прямо скажем, город не украшают, а зачастую становятся не слишком опрятными пустотами, находящимися посреди вполне обжитых кварталов», – отмечает директор ГК «Арсенал-Недвижимость» Александр Смирнов. «Некоторые городские свалки и золоотвалы находятся в местах, которые планируются к развитию или расположены в непосредственной близости от сформировавшихся районов застройки. С одной стороны, большой проблемой это соседство не является, но, с другой стороны, оно создает рыночный потенциал для освоения этих территорий», – добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«На территории Петербурга имеется ряд законсервированных свалок, которые нам достались в наследство еще с советских времен. С точки зрения города, безусловно, целесообразно, чтобы эти свалки были ликвидированы, а земля, на которой они расположены, – вовлечена в хозяйственный оборот», – добавляет, со своей стороны, заместитель председателя Комитета по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности Петербурга Александр Кучаев.
Успешный опыт
Александр Кучаев отмечает также, что примеры таких проектов есть в мировой практике. «По нашему мнению, подобный международный опыт может быть применен и в Петербурге», – добавляет он.
Действительно, в мире реализовано немало проектов редевелопмента бывших свалок. Так, на месте самой крупной на планете свалки бытовых отходов на острове Статен-Айленд в Нью-Йорке уже более 10 лет идет создание парка. Первая очередь была сдана в 2011 году – и уже начала пользоваться популярностью.
Другой грандиозный общественный парк раскинулся на месте бывшей свалки под Барселоной (Испания). Такая же судьба постигла и гигантскую свалку в Тяньцзине (Китай). А на месте полигона на острове Зеландия (Дания) появилась рекреационно-креативная зона «Музикон». Аналогичные проекты реализуются во всех частях света.
В Петербурге есть свои примеры успешного редевелопмента свалок, хотя и не столь масштабные. Так, многофункциональный комплекс «Хоккейный город» был построен на бывшем мусорном полигоне к юго-западу от пересечения улицы Латышских Стрелков и Российского проспекта. А жилые комплексы «Город мастеров», «Фламинго», «Ландыши» и «Медалист» построены в районе проспекта Маршала Блюхера на месте бывшей свалки строительных отходов.
Можно припомнить и работы по рекультивации бывшей территории российского научного центра «Прикладная химия» (ранее – Государственный институт прикладной химии) на проспекте Добролюбова. С земель, предполагавшихся под реализацию проекта «Набережная Европы» (сейчас там строится «Судебный квартал»), было вывезено около 700 тыс. куб. м грунта и строительного мусора.
Зона риска
Реализация таких проектов, однако, сопряжена с определенными рисками, отмечают эксперты. Их можно поделить на две группы: экологические и экономические. «Главная особенность, которая как усложняет процесс, так и повышает девелоперские риски, состоит в том, что до начала работ по участку обычно непонятны объем работ и стоимость приведения участка в вид, пригодный для девелопмента. Объем затрат вполне может поставить под удар экономическую эффективность инвестпроекта, а значит, и его судьбу в целом», – отмечает Игорь Кокорев.
«Просто вывезти свалку недостаточно, необходимо качественно закрыть вопрос экологичности среды и грунтов. Даже если свалка ликвидируется «снаружи», это далеко не всегда включает рекультивацию грунтов. Редевелопмент для приведения участка в соответствие действующим санитарно-экологическим нормам важен и актуален, но такой процесс будет запущен только в том случае, если последующий девелопмент на этом участке будет выгоден для инвесторов. Учитывая затраты на эти работы и существующие требования к застройщикам, соблюсти эти условия будет довольно сложно», – добавляет руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
О том же говорит и Александр Кучаев. «С точки зрения природоохранного законодательства, должны быть обязательно проведены дополнительные инженерно-экологические изыскания, ведь свалки законсервированы уже давно – и нужно понимать, в каком они находятся состоянии. Только после этого можно принимать какие-то управленческие решения. В частности, помимо вывоза свалочных масс может понадобиться рекультивация территории. И тогда проект должен проходить государственную экологическую экспертизу», – подчеркивает он.
О серьезности рисков можно судить по тому, что проект КВЦ «Дружба» на 700 тыс. кв. м недвижимости, который китайские инвесторы планировали реализовать на территории бывшей свалки на проспекте Маршала Казакова, был свернут. «В результате проведения инвестором комплексных инженерно-экологических изысканий выяснилось, что в свалочных массах полигона продолжаются процессы разложения и газообразования, в результате чего вскрытие полигона при выполнении строительных работ приведет к значительному ухудшению экологической обстановки», – сообщили в Комитете по инвестициям Петербурга.
Есть интересанты
Несмотря на такие сложности, в Петербурге есть девелоперы, которые готовы рискнуть и, по крайней мере, оценить возможность реализации подобных проектов. Это, например, ГК «Арсенал-Недвижимость».
«В Приморском районе в квартале, ограниченном улицами Оптиков, Яхтенной, Мебельной и Полиграфмашским проездом, находится законсервированная свалка. Она располагается рядом с принадлежащими ГК «Арсенал-Недвижимость» участками и, на наш взгляд, вполне может быть вовлечена в хозяйственный оборот, поскольку поросший кустарником пустырь район совершенно не украшает. На его месте можно возвести современные спортивные и образовательные центры, а также общественные пространства. Ну а чтобы обеспечить рентабельность проекта, нужно подкрепить его инвестиционной составляющей – это могут быть, например, апартаменты. Мы готовы за свой счет привести необходимые инженерно-экологические изыскания, чтобы оценить состояние свалки и возможность девелопмента на ее месте. По предварительным оценкам, расходы только на рекультивацию могут достичь 2 млрд рублей», – говорит Александр Смирнов.
В Комитете по природопользованию, в ведении которого находится бывшая свалка, идею, в принципе, поддерживают. «Использование внебюджетных средств (то есть привлечение денег инвестора) для решения этой задачи можно только приветствовать. При этом, естественно, интересы города и его жителей обязательно должны учитываться. Такое обоюдовыгодное инвестиционное соглашение, на мой взгляд, было бы полезно. Думаю, что нужно выработать механизм, который позволил бы ликвидировать такие свалки с привлечением денег инвесторов», – говорит Александр Кучаев.
Кстати, по мнению некоторых экспертов, проекты, решающие такую важную для города задачу, как ликвидация бывших свалок, резонно было бы стимулировать определенными преференциями со стороны города (общая сумма необходимых инвестиций это позволяет). Например, они могли бы получить статус стратегических. В Комитете по инвестициям ответили в том смысле, что их ведомство не принимает законы, а выполняет; и если в законодательство будут внесены изменения, они будут учитываться. Пока же инвестор, выразивший желание реализовывать инвестпроект на территориях бывших свалок, имеет возможность получить статус стратегического только в случае соответствия проекта требованиям, установленным законом «О стратегических инвестпроектах…».
Впрочем, в ГК «Арсенал-Недвижимость» готовы рассмотреть любые варианты сотрудничества со Смольным в сфере реализации проекта – как по форме (например, это мог бы быть формат КУРТ – комплексного устойчивого развития территории), так и по схеме взаимодействия с городом. «Мы видим общее позитивное отношение к нашей инициативе как в Комитете по природопользованию, так и в Комитете по инвестициям. Хочется надеяться, что решение властей будет положительным – и в городе станет одной свалкой меньше, а одним комфортабельным микрорайоном – больше», – отмечает Александр Смирнов.
Компания «Мегалит» Александра Бреги завершила сделку по приобретению Приморской овощебазы у станции метро «Пионерская». Девелопер построит новый квартал из 13 жилых домов, где будут жить 11 тыс. человек.
Инвестиции в проект оцениваются в 50 млрд рублей. Предварительную работу над ним «Мегалит» вел более 10 лет.
О завершении сделки рассказал гендиректор ГК «Мегалит» Александр Брега. Речь идет о покупке участка площадью 25,5 га (плюс к 1,5 га, которыми девелопер уже владеет на этой территории). Продавцом земли выступила группа собственников, в числе которых бывший гендиректор Приморской овощебазы Николай Безруков. Сумму сделки стороны не раскрывают. По оценке исполнительного директора ГК «С.Э.Р.» Павла Бережного, участок обошелся покупателю в 3-4 млрд рублей.
На этой земле ГК «Мегалит» построит 13 жилых домов общей площадью почти 650 тыс. кв. м (в том числе 400 тыс. кв. м жилья), где смогут жить 11 тыс. человек. В проекте также предусмотрено создание МФК площадью 140 тыс. кв. м, нескольких объектов социальной инфраструктуры (в центре района будет общеобразовательный центр на 2 тыс. мест), многоэтажных гаражей (всего на территории квартала будет 5,3 тыс. парковочных мест) и даже церкви. Максимальная высота зданий составит 25 этажей.
По словам Александра Бреги, партнером «Мегалита» в этом проекте будет компания «Охта Групп», в сотрудничестве с которой девелопер уже построил ЖК «Екатерининский». В «Охта Групп» планы партнерства подтвердили, но как оно будет выстроено, не уточнили.
Компания «Мегалит» 10 лет разрабатывала градостроительную документацию для этого проекта. За это время градостроительные правила поменялись три раза. И каждый раз девелоперу приходилось переделывать и заново согласовывать проект.
Разрешение на застройку собственных 1,5 га в этом месте девелопер получил только в прошлом году. Там будет четыре многоквартирных дома, детский сад и многоэтажный паркинг. Общая площадь зданий первой очереди составит около 50 тыс. кв. м.
Переговоры по выкупу остальной территории шли с переменным успехом. И два года назад чуть не закончились публичным скандалом, когда выяснилось, что территория овощебазы, обещанная собственниками «Мегалиту», продается на открытом рынке и на нее есть другие претенденты – в частности, «Лидер Групп» и «Арсенал-Недвижимость». Но в итоге сделку заключила ГК «Мегалит».
Участники рынка отмечают, что проект «Мегалита» (если брать в расчет застройку всей территории) – это один из самых крупных девелоперских проектов города. Крупнее, пожалуй, только квартал-миллионник в Шушарах от «Лидер Групп» и проект «Галактика» на 800 тыс. кв. м от ГК «Эталон». А в Приморском районе, в непосредственной близости от метро, это самое крупное предложение года.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас в Приморском районе строится 828,4 тыс. кв. м жилья, из них 352 тыс. кв. м находятся в продаже (26 жилых комплексов). «Спрос на квартиры в районе высок. В прошлом году здесь было продано 15% от общего объема первичного жилья. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья – 104,9 тыс. рублей за 1 кв. м. Но здесь, учитывая близость к метро, цена будет больше», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Ближайшие проекты-конкуренты находятся в радиусе 20 минут езды от «Пионерской». Единственный близкий проект, недавно вышедший на рынок – это Master от «ВиПС Девелопмент» на Серебристом бульваре. Но это небольшой проект бизнес-класса, так что считать его прямым конкурентом можно лишь с оговоркой. «Других конкурентов у проекта «Мегалита» нет», – говорят эксперты АН «Итака». Но проект «Мегалита», по мнению участников рынка, потребует серьезных вложений в социальную и дорожную инфраструктуру.
Более десятка концепций будущего российских городов, в том числе представляющих уже реализуемые проекты, рассмотрели участники «Архитектурного парохода» на конференции в Петербурге.
«АРХ Пароход» – ежегодная профессиональная просветительская программа, организуемая выставкой «АРХ Москва» и компанией RIM. Первоначальная идея состояла в путешествии на корабле по Волге, однако очень быстро событие переросло в речной круиз с представителями архитектурного сообщества, дающий возможность подискутировать на наиболее острые профессиональные темы, а также осмотреть современные и исторические достопримечательности по пути следования. В нынешнем году тема для обсуждения – будущее российских городов, а сам пароход, собравший на своем борту 150 ведущих архитекторов, дизайнеров, иностранных партнеров, представителей научно-культурной общественности и СМИ, проследовал из Москвы в Петербург через Углич, Горицы, Кижи и Мандроги. И поскольку, как отметил куратор проекта Барт Голдхоорн, «рек в России много», проект может развиваться очень длительно: «Есть возможность продолжать путешествия очень долго. В следующем году, в частности, запланирован речной круиз до Казани», – рассказал он.
Антиутопические зарисовки
Одной из первых на конференции в Петербурге прозвучала тема антиутопии как логичный вывод архитектурного сообщества о продолжении нынешних тенденций урбанистического развития. Так, московская архитектурная группа «Горожане» в лице Михаила Бейлина и Даниила Никешина представила серию антиутопических зарисовок о будущем российской столицы, использовав «иронию как инструмент предвидения, способный помочь в том, чтобы избежать ошибок в будущем».
Не менее саркастическую картину будущего Москвы представил Илья Мукосей, руководитель архитектурной студии «ПланАР». Проект, названный «Москва +4», демонстрирует градостроительное будущее столицы начиная с 2025 года, когда «великий транспортный коллапс» парализует движение во всем городе на несколько суток. Как следствие, принимается решение о клонировании Москвы: помимо «Москвы оригинальной» (как отныне называется исторический центр) появляются еще четыре тематических «города в городе» (Москва власти, Москва бизнеса, Москва торговли и Москва творческая – как раз в последнем городе сосредоточены и архитектурные круги). Несмотря на явную ироничность проекта, заслуживает внимания идея об увеличении в пять раз банка жилья: в каждой Москве формируются жилые кварталы. Стоит также отметить вполне обозримые сроки реализации проекта: Москва пятиглавая должна открыться в 2047 году, в канун 900-летия столицы.
По мнению Владимира Кузьмина, руководителя столичной студии «Поле-Дизайн» и одного из идейных вдохновителей мероприятия, основной проблемой в связи с будущим российских городов является проблема идентичности: по сути, и небоскребы, и массивы с высокой плотностью среды, и разреженная малоэтажная застройка – все это характерные черты городского пейзажа сегодня, и они сохранятся в перспективе. Соответственно, ответ на вопрос о том, каким будет (и каким должен быть) городской облик впредь, останется таким же спорным, как и сегодня. «Нет никакого особенного будущего. То, что мы делаем сегодня, и будет жить», – заявил Владимир Кузьмин и призвал коллег предпринимать попытки, «глядя в одну сторону, видеть свое».
Больше связей
Тему перестройки существующих городских периферийных кварталов затронули в своем проекте представители еще одной московской архитектурной группы – «ДНК». Наталья Сидорова и Даниил Лоренц отметили, в частности, что применительно к Москве проблемами отдаленных спальных районов сегодня являются отсутствие разнообразия в архитектуре, дискомфортная обособленность территорий, недостаточная дифференциация пространств, разреженность сетки улиц. Основная идея этой команды архитекторов – в необходимости трансформации так называемых «зон жилой застройки» в нормальную городскую среду через уменьшение высотности и создание пространств, сомасштабных человеку. Это предполагает пешеходную доступность мест работы и отдыха, насыщение застройки общественными функциями, благоустройство парков и скверов.
Противоположный взгляд на гармоничное будущее урбанистического развития представила группа «Атриум». По словам Антона Надточия, их команда предприняла попытку реализовать концепцию вертикального города в проекте 69-этажного небоскреба: анфилада связанных между собой общественных пространств будет расположена не только на уровне земли, но и на высоте 30-го этажа. Глобальным трендом в развитии Москвы Антон Надточий назвал развитие транспортной инфраструктуры, прежде всего за счет кольцевой железной дороги. Повышение транспортной доступности способствует развитию восприятия города как пространства возможности и пространства активности. Архитектор напомнил о формирующейся тенденции к снятию высотных ограничений (такое решение уже реализуется в ряде крупнейших мировых урбанистических центров).
Со своей стороны, Александр Карпов, директор Центра экспертиз «ЭКОМ», критически высказался о возможности коммуникации собственников жилья в подобных небоскребах. «По сути, это хорошо только для арендного жилья», – сказал он. В ответ Антон Надточий напомнил, что с развитием мира развиваются и способы коммуникации. Кроме того, концепция вертикального города не исключает возможностей развития и других типов застройки. «Всегда есть возможность выбора. Мы стремимся к тому, чтобы одно не подавляло другое», – подчеркнул г-н Надточий.
Значение среды
Средовой подход к архитектуре как перспективный для российских городов представил Сергей Скуратов на примере проекта многофункционального жилого комплекса «Садовые кварталы», строящегося в московских Хамовниках. «Главное для людей – получить привычную среду, поскольку большинство из нас живет сегодняшним днем. Я имею в виду не в прозаическом смысле, а проживает этот день максимально честно, эффективно, эмоционально», – заявил Сергей Скуратов, предваряя презентацию проекта. Таким образом, он обозначил тренд, который, по мнению его команды, должен быть ведущим при формировании городской среды будущего. Проект «Садовые кварталы» как раз и представляет собой 40 средовых домов, проектирование лишь одной четвертой части которых было передано сторонним архитекторам для создания средовых нюансов. Среди доминант в работе над этим масштабным проектом застройки (площадь застраиваемой территории составляет 16 га) г-н Скуратов назвал, прежде всего, саму организацию процесса: «Это демонстрация правильно организованного процесса, в котором главное – участие автора на всех стадиях реализации».
Обратная связь
Этот подход перекликается с лучшими практиками градостроительного проектирования советского времени. Представители петербургского профессионального сообщества акцентировали на конференции идею о том, что современные архитектурные изыски отражают наличие сложностей в актуальной архитектуре. В то же время советская архитектура, даже с учетом нынешних требований, может соперничать с современной по градостроительному наполнению и «человеческому критерию». По крайней мере, в Петербурге.
Оригинальным мотивом конференции стала тема созданного, но так и не построенного: например, была представлена карта Москвы с нанесенными на нее знаменитыми нереализованными проектами. Соответственно, темой презентации Сергея Крючкова (ADG group) стала роль заказчика в воплощении архитектурного проекта. Сегодня, по мнению г-на Крючкова, в тренде блеф как метод и фейк как результат. Однако, когда крупные проекты реализуются с привлечением бюджетных средств или даже исключительно на бюджетные деньги, ситуация меняется. Воплощение идей архитекторов становится картой в политической игре, соответственно, большую важность в глазах ведущих участников этого процесса приобретает обратная связь – идеи населения. «Проактивность имеет значение», – отметил Сергей Крючков.