Между развитием и стагнацией. В Петербурге прошел XVI Съезд строителей
Накануне 2019 года строительный комплекс стоит на перепутье между развитием и стагнацией. Причем точно предсказать, в какую сторону он двинется, не могут ни бизнес, ни чиновники.
На прошлой неделе в Центре импортозамещения и локализации, в ВК «Ленэкспо», прошел XVI Съезд строителей. Мероприятие состоялось при поддержке Правительства Санкт-Петербурга и Российского Союза строителей. Организатор – Союз строительных объединений и организаций. Официальным информационным партнером Съезда выступила газета «Строительный Еженедельник».
Уметь жить
В своем приветственном выступлении вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов отметил, что в строительном комплексе сегодня накопилось немало проблем, причем некоторые из них «носят характер головоломок». «Вместе с тем жизнь не стоит на месте, принимаются новые нормативные акты, и нужно уметь выжить в этих новых условиях и сохранить свой бизнес», – напутствовал Александр Беглов участников Съезда и выразил уверенность, что петербургские строители справиться с этой задачей вполне способны.
Один из острых вопросов, по его мнению, – качество городской среды. «Исследования показывают, что критериям качества городской среды Петербург соответствует всего на 60%», – констатировал Александр Беглов и призвал строителей работать над этим вопросом, причем уделить особенное внимание парковкам.
Вр. и. о. губернатора Петербурга также считает необходимым участие строительного сообщества в формировании генплана города, чтобы «исключить имеющиеся на сегодняшний день дисбалансы». «Нам из дисперсного развития генплана пора плавно переходить к его бюджетному развитию, чтобы понимать, какие средства нам потребуются для развития социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры», – считает Александр Беглов.
Городским правительством подписаны разрешения на строительство 24 млн кв. м жилья до 2024 года. «Всего в социальное обеспечение нового жилья необходимо вложить 201 млрд рублей», – сказал Александр Беглов.
По его мнению, только на строителей распределить эту нагрузку невозможно, нужно создать сбалансированную систему, но вместе с тем пора уходить от эгоизма застройщиков, который только сами застройщики и могут победить. «Надо думать о тех людях, которые будут жить в кварталах, которые вы возвели», – сказал вр. и. о. губернатора Петербурга и сразу перешел к конкретным предложениям – вернуть должность главного художника города, а также пообещал наладить более плотное взаимодействие между финансово-экономическими комитетами и строительным комитетом Смольного.
Тревожные тенденции
О тревожных тенденциях в отрасли говорил президент Российского Союза строителей Владимир Яковлев. Он привел статистику: объем ввода жилья в РФ за 10 месяцев 2018 года составил 51,4 млн кв. м, т. е. на 3,6% меньше, чем за соответствующий период прошлого года. При этом Петербург попал в число отстающих регионов. «Можно говорить о высоких налогах, низком спросе, дорогих материалах, недоступных кредитах, недобросовестной конкуренции, ценообразовании и многих других проблемах отрасли, однако со всем этим сталкиваются строители по всей стране. В связи с этим необходимо разобраться, что стало причиной столь низких темпов ввода жилья в Петербурге», – сказал глава РСС.
Генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич, отметив отдельные успехи в работе по улучшению предпринимательского климата в городе, указал на необходимость продолжения работы продвижения региональных инициатив по корректировке 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия…», предложений по внедрению программы «Стимул» и формированию законопроектов, касающихся аварийного жилья и реновации жилищного фонда.
И. о. президента, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан говорил о необходимости принятия скорейших мер по реанимации строительной подрядной отрасли. «Застройщикам тоже не сладко, но то, что происходит с подрядчиками, выходит за все рамки – это занижение цены, систематические неплатежи за выполненные работы, задержка приемки работ», – заключил Лев Каплан.
Директор Ассоциации предприятий дорожно-мостового комплекса Санкт-Петербурга «Дормост» Кирилл Иванов обратил внимание коллег на важную проблему: «Де-факто в фокус зрения федеральных министерств не попадает ни атомное строительство, ни транспортное, ни другое, а только жилищное. При этом ценообразование всей отрасли определяет именно жилищное строительство. Последствия такого подхода очевидны. В 2010 году в Петербурге было 6 крупных мостостроительных организаций, сегодня осталась одна, да и та вынуждена сокращать свой штат. Было 12 крупных дорожных предприятий, а сегодня осталось 5, из них 2 уже не имеют петербургской прописки, а еще 2 не работают в городе».
Тему ценообразования продолжил президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин: «Реформа ценообразования необходима, сейчас сложилась настолько запутанная система, что в умелых руках можно обосновать любое хищение и неосновательную финансовую операцию – с одной стороны. А с другой – госзаказчик через эту систему может оказывать административное, налоговое и уголовное воздействие на подрядчика».
От произвола к правилам
С перечисления проблем начал и свое выступление вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин: «Их настолько много, что я для себя оцениваю ситуацию так: строительный комплекс накануне нового года стоит на перепутье между развитием и стагнацией, а может быть, даже и депрессией. Это совершенно точно».
Игорь Албин привел оперативные данные: исходя из тех заявлений, которые поступили в Госстройнадзор, можно прогнозировать, что ввод жилья в Петербурге в этом году достигнет уровня 3,2 млн кв. м. «Мы вышли на те показатели, которые носили плановый характер в начале годового планирования. Да, ужесточаем требования. Наверное, необходим был переходный период, но рано или поздно в части получения заключения о соответствии и ввода в эксплуатацию объектов капитальных вложений надо было наводить порядок. И мы вместе с вами такой порядок наводим», – констатировал Игорь Албин.
Вице-губернатор рассказал о двух новых законопроектах: «Первый – о реставрации и реконструкции жилищного фонда в исторических зданиях. Такое проект уже есть, буквально в ближайшее время попрошу Александра Дмитриевича Беглова провести установочное совещание для того, чтобы и вас подключить к обсуждению этого законопроекта. Второй законопроект – о реновации застроенных территорий. Мы очень опасаемся того, что финансовое благополучие Москвы не позволит использовать ее опыт и принять закон, который сможет эффективно работать во всех субъектах Федерации, в том числе в Петербурге. Поэтому альтернативный законопроект нами также подготовлен и в течение ближайшего времени будет рассмотрен – по крайней мере, до Нового года».
Прокомментировал Игорь Албин и создание Фонда социальных обязательств, подчеркнув, что это путь от произвола к правилам: «Давайте создадим инструмент, понятный, экономически обоснованный, где не будет «неизвестных». Мы с вами многое для этого сделали. И вопрос только в последнем шаге».
Важная перспектива следующего года – переход к эскроу-счетам. «Я поднял статистику: 380 лицензий было отозвано ЦБ РФ. Наверное, не самый совершенный механизм. И дополнительная нагрузка. Ведь одна из ключевых проблем строительного комплекса – это отсутствие «длинных» и дешевых денег. А так они будут еще более «короткими» и более дорогими. И еще более монопольными», – заметил Игорь Албин.
Коснулся вице-губернатор также проблемы обманутых дольщиков: «В силу тех новелл, которые были приняты по Закону № 214, мы отсекли возможную проблему новых обманутых дольщиков, если считать, что эскроу и банковская система нас не «накроет» окончательно. Но предыдущие вопросы мы решаем в ручном порядке. Нет ни одной универсальной схемы – ни в Петербурге, ни в Ленобласти, ни в Москве. Каждый объект и застройщик – это какой-то индивидуальный механизм». По мнению Игоря Албина, надо создавать систему, которая не допустит появления обманутых дольщиков и поможет решить задачи, созданные предыдущими недобросовестными застройщиками.
«Нам предстоит в соответствии с президентским Указом № 204 предпринять целый комплекс мер для того, чтобы сохранить и увеличить объемы жилищного строительства, но это должно быть комфортное жилье. Кстати, по поручению Александра Дмитриевича Беглова мы начали инвентаризацию объектов жилищного строительства с признаками апартаментов. Потому что это лукавство: заходят на апартаменты, в итоге получается жилье», – заметил Игорь Албин.
В заключение своего выступления Игорь Албин озвучил поручение Александра Беглова: по основным наиболее значимым отраслям региональной экономики создать экспертные советы. «Я думаю, что строительная отрасль давно нуждается в таком совете. Нас интересуют изыскания, проектирование, строительство, промышленность строительных материалов, градостроительная политика. Наметить 12 основных дел на 2019 год и постараться их реализовать совместно. До конца этого года я вас призываю дать предложения по составу, по направлениям и набросать повестку, что нам необходимо обсудить и реализовать».
На капремонт фасадов зданий-памятников в 2016 году будет выделен 265 млн рублей. Денег хватит на восстановление внешнего вида лишь 10 таких домов.
Между тем, значительные разрушения охранные объекты получают из-за неправильной эксплуатации, отмечают эксперты.
Как рассказал Владимир Шаталов, начальник управления капремонта Жилищного комитета Петербурга, что в текущем году ремонт фасадов исторических зданий и домов-памятников будет полностью производиться из бюджета Петербурга. А распорядителем средств будет не КГИОП, а Жилищный комитет.
По словам чиновника, нормы межремонтных сроков фасадов, кровель и так далее прописаны законодательно, но не всегда выдерживаются, в основном из-за нехватки средств. Так, окрасочный слой фасада должен восстанавливаться каждые шесть лет, а штукатурный – подновлять через каждые 10 лет. Чиновник с сожалением констатировал, что в 2015 году был организован ремонт фасадов только 92 зданий на сумму 400 млн рублей. «В 2016 году в плане у нас стоит 131 фасад здания. На этот ремонт планируется потратить почти 1 млрд рублей. В том числе 10 фасадов домов-памятников, находящихся под охраной КГИОП. На них из 1 млрд рублей пойдет 260 млн рублей. Это связано с тем, что их архитектурное убранство шире, а восстановление требует большего финансирования», – подчеркнул господин Шаталов.
Например, ремонт ждут фасады домов по адресам: Малая Подъяческая 12/14, набережная Крюкова канала, 23 лит А, 17-я линии В.О. 70/12, ул. Восстания, 22 и др. Кроме этого, будет объявлен конкурс на ремонт двух подвалов по адресам: Почтамтская, 8 лит. А и 6-я Советская, 7 лит А. Также будут отремонтированы фундаменты части исторических зданий и их крыши. Чиновник напомнил, что с 2014 года за капремонт должны платить собственники жилья ввиду того, что в Жилищном кодексе РФ внесены изменения. В Петербурге, в отличие от других регионов РФ, большая часть средств выделяется в виде господдержки. «У нас взнос 3,4 рубля с квадратного метра – является самым низким по стране. Взнос собственников зданий-памятников и обычных зданий практически ничем не отличаются. В 2015 году средства собственников вообще не были востребованы, их просто собирали, чтобы использовать в 2016 году. В 2015 году 7 млрд рублей на капремонт было выделено из бюджета Петербурга. В 2016 году будут использованы средства и бюджета города, и средства собственников», – прокомментировал Владимир Шаталов. В совокупности всего на капремонт в 2016 году будет израсходовано 9 млрд рублей, отметил он.
Помощь спецотряда
Александр Кононов, заместитель председателя петербургского отделения ВООПИиК, считает, что процесс проведения капремонта исторических зданий должен быть полностью прозрачным. «Нужна обратная связь от горожан и общественных организаций. Они, с одной стороны, должны участвовать в формировании списка зданий, нуждающихся в первоочередном ремонте, а с другой контролировать процесс», – прокомментировал эксперт.
Он уверен, что в перерывах между большими ремонтами фасадов зданий-памятников нужен тщательный мониторинг их состояния, а для этого важно создать систему оперативного реагирования. «Мы уже встречались с вице-губернатором Петербурга Игорем Албиным, обсуждали этот вопрос. Договорились, что нужна оперативная бригада, которая на профессиональной основе осуществляла мониторинг фасадов и лепнины исторических зданий в
межремонтный период. Это относится как к зданиям-памятникам, так и к домам с богатым декором», – прокомментировал Александр Кононов.
Эксперт отметил, что большую тревогу у него вызывает судьба не только фасадов, но и сопутствующих элементов исторических зданий – оконных заполнений, дверей, козырьков зданий, да и просто внутреннего исторического убранства. Распространенная практика – ТСЖ или ЖСК либо собственники на первом этаже без согласования или уведомления КГИОП могут заменить историческую дверь или оконное заполнение на современный вариант, чуждый фасадам исторического здания.
Когда речь идет о доме-памятнике, то ситуация находится под контролем. Но если это просто историческое здание, то здесь эти элементы в предмет охраны не входят. Однако по словам Александра Кононова, последние изменения закона Петербурга № 820 «О границах зон охраны…» расширили число объектов охраны внешнего облика зданий. Но если фасады исторического здания законодательно хоть как-то защищены, то внутренние убранства – витражи, лестницы и так далее вообще беззащитны. К сожалению, любой собственник может все эти детали снять , а потом продать в интернете. Таким образом, за последние 10 лет были потеряны практически все исторические витражи, и только в здания-памятниках сохранились какие-то образцы.
Александр Кононов добавил, что сейчас этот вопрос решается посредством проработки ряда законодательных инициатив, которые будут способствовать решению этой проблемы.
Все дело в содержании
Нина Шангина, председатель Союза реставраторов Санкт-Петербурга, уверена, что дорогую реставрацию может отсрочить правильное содержание исторических зданий и объектов культурного наследия. Она напомнила, что в городе на Неве принята стратегия сохранения исторического наследия, которая как раз и предусматривает постоянный мониторинг за историческими объектами и зданиями-памятниками. «К сожалению, теми стратегиями, которые описаны в этом документе, мы не пользуемся в полной мере», – прокомментировала госпожа Шангина.
Она привела пример, который ярко показывает, что от правильного содержание здания зависит его внешний вид. Историческое здание на Московском пр., 7 реставрировалось 10 лет назад, но из-за отвратительной эксплуатации (образовывалась наледь, не работали трубы и так далее) его фасад снова нуждается в ремонтных работах. С другой стороны, фасад Манежа кадетского корпуса, который сейчас находится в частной собственности, реставрировался 15 лет назад. Но благодаря тщательному межремонтному содержанию выглядит хорошо.
«Эксплуатация здания и своевременное устранение недостатков во внешнем облике зданий снизит очень большой объем реставрационных работ в последующие годы. Если штукатурный слой разрушен, то его срочно надо восстановить. В противном случае, дальше будет страдать кирпичная кладка, а это потребует уже гораздо больших финансовых вливаний», – заключила Нина Шангина.
Проекты новых Нормативов градостроительного проектирования и ПЗЗ Петербурга положительного отклика у строительного сообщества не нашли.
Единые требования по всему городу, число соцобъектов, высотность зданий – все вызывает споры.
Не часто у застройщиков Петербурга появляется возможность побеседовать с разработчиком документов, контролирующих их деятельность. В минувшую пятницу строительные эксперты поговорили о наболевшем на круглом столе с участием председателя комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимира Григорьева.
НГП. Разбивка по частям
Одно из «больных мест» НГП – единые нормативы на весь город. Эксперты считают, что общие требования к центру Петербурга и его окраинам – плохая идея.
«Понятно, что в центре не нужно столько школ и детсадов, в отличие от новых районов. Социальные нормы должны быть разными для отдельных частей города», - считает вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
С этой идеей глава профильного ведомства не согласился, связав это с ушедшими временами, когда «всем все было поровну».
«Я родился в социалистическом государстве, был комсомольцем и мне претит, когда начинают ранжировать территории на более и менее обеспеченные, - говорит Владимир Григорьев. - А это будет значить, что тот, кто живет в историческом центре, не имеет возможности припарковаться, отдать детей в школу или детсад, просто потому что в центре не нужно соцобеспечение».
Это реплика вызвала у участников дискуссии волну возмещения: «Господин Григорьев не признает ранжирование территорий, но в то же время мы знаем, что существует жилье эконом, бизнес и комфорт классов», - сказал заместитель гендиректора по развитию ГК «Пионер» Александр Феофанов.
Его поддержала и руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, если подходить «одним мерилом» к этим территориям, то это обречет город на «вымирание»: «Мы вынуждены отказаться от идеи реконструкции двух домой на Петроградской стороне потому что там не возможно устройство парковочных мест. Нельзя быть настолько зашоренным чтобы не признавать, что мы имеем дело с разной средой. А если говорить о равенстве граждан, то эта разница обеспечивается самой возможностью выбирать, где человек хочет жить».
«Любая инновация, прогресс «умирают» в стенах чиновников, - заявил Белоусов. - Это просто нежелание прислушиваться к разумным доводам. О каком нарушении социальной справедливости идет речь? Те, кто переезжает в центр знают и про трудности с парковками, про не чистый воздух. Люди идут на это сознательно. Жители одной и той же улицы вряд ли будут знать, что они живут на территориях с разными нормативами».
НГП. Соцобъекты
Еще одним недочетом при разработке НГП, по мнению экспертов, является регламент количества социальных объектов в районах Северной столицы. Так, на тысячу жителей города должно будет приходиться 62 места в детских садах. Сейчас этот показатель составляет 55 мест. Для школ ситуация обратная – их должно стать чуть меньше. В обновленном документе это 111 мест на тысячу жителей, тогда как сейчас прописано 120.
По словам Алексея Белоусова, сейчас в Петербурге существует профицит мест в детсадах - обеспеченность образовательными учреждениями составляет 102,7%. Исходя из этого, эксперт не понимает, зачем число школ в городе должно решили увеличить еще.
«Количество детсадов и школ – это постоянное «лобное место» среди застройщиков. Споры по этому поводу идут всегда, - высказывает свою точку зрения Владимир Григорьев. - Но у меня нет никаких оснований не доверять председателю комитета по экономической политике и стратегическому планированию города. Нам нужна эта норма, она абсолютно взвешенная. Ситуация меняется постоянно - сегодня было одно, потом сдали два дома и вот уже дефицит. «Профицит», «дефицит» – это все вкусовые оценки».
ПЗЗ. Этажность
Очередные изменения в ПЗЗ Петербурга приведут к полной ревизии всех проектов, считает председатель комитета по градостроительству и архитектуре РГУД Сергей Орешкин. Так, они коснулись правил экспертизы проектов, появился пункт согласования архитектурно-градостроительного облика, а также решение об ограничении базовой высоты новых жилых зданий до 40 метров.
«Вектор изменения взят правильный, но он опоздал лет на пять-семь. Новые правила ПЗЗ ухудшают условия девелоперов на 30% как минимум, то есть на 30% удорожают проекты. Одно из самых сложных пунктов – изменение высоты. Теперь придется в каждом конкретном случае доказывать, что эта высота не противоречит облику города».
Он также добавил, что сейчас, из-за того что проект ПЗЗ не принят, у застройщиков «завис» ряд проектов и чем больше они находятся в такой неопределенной стадии, тем негативнее этот фактор сказывается на них.
Говоря об изменении норматива этажности, Григорьев отметил, что это ограничение не затронет всерьез интересы застройщиков:
«Ограничение этажности в новостройке ведет к потере прибыли всего на 3% . Большие дома выставляются с учетом инсоляции - пропорции здесь линейные. 10-этажные дома можно поставить в два раза чаще, чем 20-этажки. То, что по себестоимости дома 10 и ниже этажей намного дешевле, это показала мировая практика. Так что речь идет о незначительном снижении прибыли, тем более что она будет компенсироваться спросом на подобный продукт. Давно известно, что проживать в таких домах комфортнее, чем в высотках».
Он также добавил, что новые ПЗЗ планируют утвердить летом этого года.
Цитата
Владимир Григорьев, председатель комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга
- Власть устроена таким образом, что она постоянно слушает то, что ей говорит народ. Это общий принцип. Любые попытки извратить эти слова и сказать о том, что власть никого не слышит, на мой взгляд, не корректны.