Между развитием и стагнацией. В Петербурге прошел XVI Съезд строителей
Накануне 2019 года строительный комплекс стоит на перепутье между развитием и стагнацией. Причем точно предсказать, в какую сторону он двинется, не могут ни бизнес, ни чиновники.
На прошлой неделе в Центре импортозамещения и локализации, в ВК «Ленэкспо», прошел XVI Съезд строителей. Мероприятие состоялось при поддержке Правительства Санкт-Петербурга и Российского Союза строителей. Организатор – Союз строительных объединений и организаций. Официальным информационным партнером Съезда выступила газета «Строительный Еженедельник».
Уметь жить
В своем приветственном выступлении вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов отметил, что в строительном комплексе сегодня накопилось немало проблем, причем некоторые из них «носят характер головоломок». «Вместе с тем жизнь не стоит на месте, принимаются новые нормативные акты, и нужно уметь выжить в этих новых условиях и сохранить свой бизнес», – напутствовал Александр Беглов участников Съезда и выразил уверенность, что петербургские строители справиться с этой задачей вполне способны.
Один из острых вопросов, по его мнению, – качество городской среды. «Исследования показывают, что критериям качества городской среды Петербург соответствует всего на 60%», – констатировал Александр Беглов и призвал строителей работать над этим вопросом, причем уделить особенное внимание парковкам.
Вр. и. о. губернатора Петербурга также считает необходимым участие строительного сообщества в формировании генплана города, чтобы «исключить имеющиеся на сегодняшний день дисбалансы». «Нам из дисперсного развития генплана пора плавно переходить к его бюджетному развитию, чтобы понимать, какие средства нам потребуются для развития социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры», – считает Александр Беглов.
Городским правительством подписаны разрешения на строительство 24 млн кв. м жилья до 2024 года. «Всего в социальное обеспечение нового жилья необходимо вложить 201 млрд рублей», – сказал Александр Беглов.
По его мнению, только на строителей распределить эту нагрузку невозможно, нужно создать сбалансированную систему, но вместе с тем пора уходить от эгоизма застройщиков, который только сами застройщики и могут победить. «Надо думать о тех людях, которые будут жить в кварталах, которые вы возвели», – сказал вр. и. о. губернатора Петербурга и сразу перешел к конкретным предложениям – вернуть должность главного художника города, а также пообещал наладить более плотное взаимодействие между финансово-экономическими комитетами и строительным комитетом Смольного.
Тревожные тенденции
О тревожных тенденциях в отрасли говорил президент Российского Союза строителей Владимир Яковлев. Он привел статистику: объем ввода жилья в РФ за 10 месяцев 2018 года составил 51,4 млн кв. м, т. е. на 3,6% меньше, чем за соответствующий период прошлого года. При этом Петербург попал в число отстающих регионов. «Можно говорить о высоких налогах, низком спросе, дорогих материалах, недоступных кредитах, недобросовестной конкуренции, ценообразовании и многих других проблемах отрасли, однако со всем этим сталкиваются строители по всей стране. В связи с этим необходимо разобраться, что стало причиной столь низких темпов ввода жилья в Петербурге», – сказал глава РСС.
Генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич, отметив отдельные успехи в работе по улучшению предпринимательского климата в городе, указал на необходимость продолжения работы продвижения региональных инициатив по корректировке 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия…», предложений по внедрению программы «Стимул» и формированию законопроектов, касающихся аварийного жилья и реновации жилищного фонда.
И. о. президента, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан говорил о необходимости принятия скорейших мер по реанимации строительной подрядной отрасли. «Застройщикам тоже не сладко, но то, что происходит с подрядчиками, выходит за все рамки – это занижение цены, систематические неплатежи за выполненные работы, задержка приемки работ», – заключил Лев Каплан.
Директор Ассоциации предприятий дорожно-мостового комплекса Санкт-Петербурга «Дормост» Кирилл Иванов обратил внимание коллег на важную проблему: «Де-факто в фокус зрения федеральных министерств не попадает ни атомное строительство, ни транспортное, ни другое, а только жилищное. При этом ценообразование всей отрасли определяет именно жилищное строительство. Последствия такого подхода очевидны. В 2010 году в Петербурге было 6 крупных мостостроительных организаций, сегодня осталась одна, да и та вынуждена сокращать свой штат. Было 12 крупных дорожных предприятий, а сегодня осталось 5, из них 2 уже не имеют петербургской прописки, а еще 2 не работают в городе».
Тему ценообразования продолжил президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин: «Реформа ценообразования необходима, сейчас сложилась настолько запутанная система, что в умелых руках можно обосновать любое хищение и неосновательную финансовую операцию – с одной стороны. А с другой – госзаказчик через эту систему может оказывать административное, налоговое и уголовное воздействие на подрядчика».
От произвола к правилам
С перечисления проблем начал и свое выступление вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин: «Их настолько много, что я для себя оцениваю ситуацию так: строительный комплекс накануне нового года стоит на перепутье между развитием и стагнацией, а может быть, даже и депрессией. Это совершенно точно».
Игорь Албин привел оперативные данные: исходя из тех заявлений, которые поступили в Госстройнадзор, можно прогнозировать, что ввод жилья в Петербурге в этом году достигнет уровня 3,2 млн кв. м. «Мы вышли на те показатели, которые носили плановый характер в начале годового планирования. Да, ужесточаем требования. Наверное, необходим был переходный период, но рано или поздно в части получения заключения о соответствии и ввода в эксплуатацию объектов капитальных вложений надо было наводить порядок. И мы вместе с вами такой порядок наводим», – констатировал Игорь Албин.
Вице-губернатор рассказал о двух новых законопроектах: «Первый – о реставрации и реконструкции жилищного фонда в исторических зданиях. Такое проект уже есть, буквально в ближайшее время попрошу Александра Дмитриевича Беглова провести установочное совещание для того, чтобы и вас подключить к обсуждению этого законопроекта. Второй законопроект – о реновации застроенных территорий. Мы очень опасаемся того, что финансовое благополучие Москвы не позволит использовать ее опыт и принять закон, который сможет эффективно работать во всех субъектах Федерации, в том числе в Петербурге. Поэтому альтернативный законопроект нами также подготовлен и в течение ближайшего времени будет рассмотрен – по крайней мере, до Нового года».
Прокомментировал Игорь Албин и создание Фонда социальных обязательств, подчеркнув, что это путь от произвола к правилам: «Давайте создадим инструмент, понятный, экономически обоснованный, где не будет «неизвестных». Мы с вами многое для этого сделали. И вопрос только в последнем шаге».
Важная перспектива следующего года – переход к эскроу-счетам. «Я поднял статистику: 380 лицензий было отозвано ЦБ РФ. Наверное, не самый совершенный механизм. И дополнительная нагрузка. Ведь одна из ключевых проблем строительного комплекса – это отсутствие «длинных» и дешевых денег. А так они будут еще более «короткими» и более дорогими. И еще более монопольными», – заметил Игорь Албин.
Коснулся вице-губернатор также проблемы обманутых дольщиков: «В силу тех новелл, которые были приняты по Закону № 214, мы отсекли возможную проблему новых обманутых дольщиков, если считать, что эскроу и банковская система нас не «накроет» окончательно. Но предыдущие вопросы мы решаем в ручном порядке. Нет ни одной универсальной схемы – ни в Петербурге, ни в Ленобласти, ни в Москве. Каждый объект и застройщик – это какой-то индивидуальный механизм». По мнению Игоря Албина, надо создавать систему, которая не допустит появления обманутых дольщиков и поможет решить задачи, созданные предыдущими недобросовестными застройщиками.
«Нам предстоит в соответствии с президентским Указом № 204 предпринять целый комплекс мер для того, чтобы сохранить и увеличить объемы жилищного строительства, но это должно быть комфортное жилье. Кстати, по поручению Александра Дмитриевича Беглова мы начали инвентаризацию объектов жилищного строительства с признаками апартаментов. Потому что это лукавство: заходят на апартаменты, в итоге получается жилье», – заметил Игорь Албин.
В заключение своего выступления Игорь Албин озвучил поручение Александра Беглова: по основным наиболее значимым отраслям региональной экономики создать экспертные советы. «Я думаю, что строительная отрасль давно нуждается в таком совете. Нас интересуют изыскания, проектирование, строительство, промышленность строительных материалов, градостроительная политика. Наметить 12 основных дел на 2019 год и постараться их реализовать совместно. До конца этого года я вас призываю дать предложения по составу, по направлениям и набросать повестку, что нам необходимо обсудить и реализовать».
На ПМЭФ-2017, который прошел в КВЦ «Экспофорум» с 1 по 3 июня, Петербург подписал 47 соглашений на общую сумму 248,5 млрд рублей. Это абсолютный рекорд за всю историю Форума и в два раза больше, чем в прошлом году. А самым ярким из представленных городом проектов стало 170-метровое колесо обозрения.
Самым крупным из подписанных стали соглашения с банком «ВТБ» на общую сумму 122 млрд рублей, которые предусматривают финансирование строительства Восточного скоростного диаметра, новых развязок с ЗСД и платных парковок. В числе важных соглашений губернатор Петербурга Георгий Полтавченко также назвал договоры с представителями фармацевтического и медицинского кластеров, социальные проекты – клинику «Мать и дитя» и коммерческий дом престарелых в Приморском районе.
«Форум, на мой взгляд, является самым удачным для Петербурга из всех форумов. Растет интерес и к нашей стране, и к Санкт-Петербургу – это видно и по тому обилию мероприятий, которые были проведены в нашем павильоне. Мы значительно продвинулись в национальном рейтинге (в этом году Петербург занял в нем 17-е место). Подписано 47 соглашений, касающихся самых разных направлений деятельности и инвестиций. И цифра весьма впечатляет – чуть меньше 250 млрд рублей», – сказал Георгий Полтавченко. Напомним, что в прошлом году портфель города на ПМЭФ составил 118 миллиардов рублей.
В первый день работы ПМЭФ-2017 Георгий Полтавченко осмотрел экспозицию инвестиционных проектов, представленных в павильоне Петербурга. Губернатору показали широтную магистраль скоростного движения с мостом через Неву в створе улиц Фаянсовой и Зольной, городское культурное пространство «Конюшенное ведомство», региональную систему автоматического весогабаритного контроля, гостиничный комплекс с культурно-досуговым центром «Территория спорта», пансионат для пожилых людей «Приморский» сети «ОПЕКА», город-спутник Южный и другие.
Внимание губернатора своей красочностью привлек проект высотного колеса обозрения, для реализации которого потребуются инвестиции в размере около 9 млрд рублей. Общая вместимость – свыше тысячи человек, прогнозируемая посещаемость – 3,6 млн человек в год. Посетители будут проходить по крытому двухэтажному атриуму, объединяющему многочисленные магазины и кафе. Как считают инициаторы проекта (компания Becar Asset Managent Group), проект «способен вывести индустрию гостеприимства Северной столицы на новый уровень».
Кстати
Ленинградская область заключила в рамках Петербургского международного экономического форума 2017 года 20 соглашений с инвесторами на сумму 55 млрд рублей. Губернатор региона Александр Дрозденко назвал ключевыми три из них – о развитии портовой зоны Приморск, о строительстве тепличного комплекса в моногороде Пикалёво и о развитии человеческого капитала с Петербургом. Подробнее о работе Правительства Ленобласти на ПМЭФ-2017 читайте в ближайших выпусках «Строительного Еженедельника».
Муниципалитеты Ленобласти без утвержденных генпланов могут потерять самостоятельность. Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко пригрозил включать такие поселения в состав более активных территорий, так как пассивность муниципалов в работе с документами территориального планирования снижает рейтинг и инвестиционную привлекательность региона.
Из всех муниципалитетов Ленобласти генпланы утверждены у 143 муниципальных образований, 27 проектов генпланов – на рассмотрении, 18 – в разработке. Еще 7 муниципалитетов отказались от разработки документов терпланирования из-за «отсутствия необходимости». Помимо генпланов есть и еще одна проблема: только 7% населенных пунктов (210 из 2944) зарегистрировали свои границы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это не может не тревожить региональный филиал Кадастровой палаты и областных чиновников. Последствием такой недисциплинированности, по словам губернатора Александра Дрозденко, может стать остановка развития территорий. При отсутствии генпланов органы МСУ не могут ставить земельные участки на учет, резервировать и изымать земельные участки для муниципальных нужд, переводить из одной категории в другую. «С июля 2017 года при отсутствии генпланов невозможно провести планировку территории, в том числе для размещения линейных объектов. Это грозит срывом программы газификации, программ коммунальной инженерии, транспортной инфраструктуры», – перечислил причины беспокойства глава региона.
Привлечь к ответственности
Главный архитектор Ленобласти, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Евгений Домрачев рассказал, что юристы Комитета нашли норму закона, которая позволяет привлекать к административной ответственности глав муниципалитетов, пренебрегающих работой с документами территориального планирования. «После утверждения генплана необходимо в течение 5 дней уведомить Росреестр и Кадастровую палату – выслать копию нормативного акта об утверждении генплана и в течение 6 месяцев поставить на кадастровый учет границы населенных пунктов, – напомнил Евгений Домрачев. – Сейчас эта работа не ведется. Мы будем мониторить ее ежеквартально и применять нормы административного воздействия к главам, пренебрегающих этой работой».
Он также предложил передать с 2018 года полномочия по подготовке и утверждению генпланов поселений на уровень региона, так как требовать исполнения этой работы от «крайне дотируемых» муниципальных образований, по его мнению, не имеет смысла.
Губернатор же предложил другое решение проблемы: включать поселения, отказавшиеся от разработки генпланов, в состав других поселений. «Зачем нам поселения, которые считают, что им не нужен генплан, а значит, и развитие? Если не поймут – включим механизм финансовой блокады или все госполномочия передадим соседним поселениям», – пригрозил губернатор.
Представители муниципалитетов объяснили, что не занимаются регистрацией границ из-за невозможности предусмотреть в местном бюджете необходимую сумму. Услуги кадастровых инженеров по факту обходятся в сумму от 32 до 200 тыс. рублей за один населенный пункт.
Руководитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленобласти Олег Михеев напомнил, что отсутствие границ населенного пункта в ЕГРН – это еще и потери в налоговых поступлениях для поселения. «При переводе участков в земли населенных пунктов и включении их границ в ЕГРН почти в четыре раза увеличивается налогооблагаемая база, – привел пример директор областной Кадастровой палаты. – Пока количество земельных участков с уточненными границами составляет всего 53%, вопрос в том – все ли участки включены в оборот».
По мнению Олега Михеева, изготовление карты (плана) не так трудозатратно, как кажется муниципалам. Стоимость можно снизить, грамотно проведя котировки.
Он также предложил представителям администраций муниципалитетов организовать серию семинаров на базе Кадастровой палаты по работе над ошибками в планах.
Муниципальные барьеры
Неоперативная работа с документами территориального планирования затрудняет также получение разрешений на строительство. В Ленобласти в рамках внедрения целевой модели «Получение разрешение на строительство и территориальное планирование» планируется сделать максимально доступной информацию о потенциале территорий для инвесторов, правила должны стать прозрачнее, а срок процедур для получения разрешений – сократиться.
Но опросы малого и среднего бизнеса показывают, что главная проблема связана как раз с получением разрешений на подключение к инженерным сетям, техусловий и разрешений на оформление земельных участков. Причем трудности возникают как раз на уровне муниципалитетов. Барьеры вырастают на этапе сбора документов и получения первичного разрешения на оформление земельных участков. Информацию о территориях: наличии земельных участков, технических условиях и потенциальной социальной нагрузке для инвесторов необходимо систематизировать и переходить на работу по системе «одного окна».
По мнению Александра Дрозденко, еще одной проблемой является слаборазвитое межведомственное взаимодействие между муниципалитетами, застройщиками и Комитетом по архитектуре и градостроительству региона. В случае неисполнения «дорожной карты» в Правительстве Ленобласти готовы привлекать к решению проблемы прокуратуру. «Дорожная карта» исполнена на 24%, хотя мы рассчитывали выйти на 70% к 1 июля. Ленобласть динамично развивается, и я не позволю, чтобы эти гири висели у нас на ногах», – предупредил Александр Дрозденко.