Жилье вместо подстанции. На Белоостровской улице планируют строительство жилого комплекса
На месте бывшей подстанции на Белоостровской улице планируют строительство жилого комплекса. Вопрос о смене назначения промышленного участка обсудят на публичных слушаниях 14 декабря этого года.
Публичные слушания по смене функции использования участка площадью 2,9 га на ул. Белоостровской (участок 10) в Приморском районе Петербурга состоятся 14 декабря. Пока участок имеет промышленный статус: там расположена электроподстанция № 15 завода «Ильич», склады и офисы. Но собственник территории, АО «Главинвестпроект Санкт-Петербург», планирует построить там жилой комплекс. Это московская компания, которую ранее связывали с ФСК ЕЭС. В 2008 году она заявляла о планах застройки жильем 14 участков под ЛЭП в Петербурге, предварительно каблировав сети. Но план этот не был воплощен в жизнь.
Проект на Белоостровской улице будет реализован в партнерстве с девелопером AAG, который прошлой весной вышел с инициативой соответствующей корректировки ПЗЗ. В AAGсообщили, что в ближайшей перспективе планируют приступить к строительству на этом участке жилого комплекса комфорт-класса, общей площадью 50 тыс. кв. м, с детским садом.
Инвестиции в проект, по оценке коммерческого директора ГК Docklands Development Екатерины Запорожченко, могут составить 4–4,5 млрд рублей. «А стоимость жилья здесь может составить 120–140 тыс. рублей за 1 кв. м, в зависимости от стадии строительства. Сейчас здесь в рамках редевелопмента возводится несколько жилых проектов, что в перспективе улучшит общее состояние локации», – добавляет директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка Приморского района оценивается в 1,48 млн кв. м жилья (35,8 тыс. квартир). В свободной продаже в районе находится 645,1 тыс. кв. м жилья (15,6 тыс. квартир).
«По итогам 2017 года, в районе было реализовано 482,3 тыс. кв. м (11,7 тыс. сделок). Район стал лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% продаж в городе. В этом году ситуация аналогичная. По итогам первого полугодия 2018 года на Приморский район пришлось также 17% городских продаж жилья», – говорит руководитель КЦ Ольга Трошева.
Средняя цена предложения по району в классе «масс-маркет», по ее данным, составляет 101,5 тыс. рублей за 1 кв. м при стопроцентной оплате, что сопоставимо со средним показателем цены по городу в классе. В классе «бизнес» показатель средней цены составляет 177,1 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 5% выше среднего городского уровня, говорит она.
Фонд имущества Петербурга будет в октябре текущего года продавать аварийное здание на Гороховой улице. Его можно привести в порядок и использовать под административные цели.
Торги Фонда имущества по продаже здания на Гороховой, 49А, назначены на 24 октября. Это аварийный двухэтажный особняк площадью 2,7 тыс. кв. м. Его построили в 1860 году, а последний раз ремонтировали в 1965 году. Продают его вместе с участком площадью 0,34 га. Объект находится в зоне общественно-деловой застройки и после реконструкции может быть использован под административные цели. Начальная цена лота – 98 млн рублей.
Эксперты говорят, что цена адекватная и может даже вырасти, но в оценке ее изменения расходятся. «В зависимости от оптимизма участников торгов можно ожидать повышения цены в полтора-два раза. А с учетом «ликвидного» размера объекта – даже и больше», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris/CBRE Алексей Фёдоров. По его мнению, самое очевидное назначение здания – под гостиницу класса «три звезды», апарт-отель или торгово-офисный центр. Кроме того, в этой локации успешно функционируют несколько креативных пространств, говорит он. «В зависимости от состояния здания и выбранного назначения инвестиции в ремонт можно оценить в 50–100 млн рублей, а окупаемость проекта составит 5–8 лет», – говорит Алексей Фёдоров.
С коллегой не согласна управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина. Она говорит, что цена за аварийное здание, которую назначил город, и так адекватна, исходя из стоимости земли в центре и редкости таких лотов. Но она может снизиться, вплоть до 15%, из-за необходимости больших вложений в ремонт. «Если здание в итоге будут использовать под административные цели, окупаемость рассчитать невозможно, так как оно станет частью бизнеса и будет на балансе организации. А если там сделают мини-отель, окупить его, к сожалению, можно будет за 15–20 лет. Причем слово «аварийный» по отношению к историческим зданиям может означать колоссальные проблемы не только с интерьером и фасадом, но и с инженерными системами», – предупреждает она.
В оценке потенциала района специалисты тоже не были единодушны. «Тут, безусловно, больше плюсов, чем минусов: пешеходная доступность метро, исторический центр Петербурга, проходной двор. Единственный, но существенный минус – абсолютное отсутствие парковочных мест», – говорит Ольга Шарыгина.
«Да, это центр города. Но деловой имидж этого района не самый высокий», – не согласен руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже два здания на Каменном острове. Их совокупная стартовая цена – 250 млн рублей. Эксперты считают, что спрос на активы будет, поскольку район популярный, а места на острове под новую застройку не осталось.
Росимущество готовит к продаже федеральную недвижимость на Каменном острове в Петербурге. РАД уже в октябре текущего года будет продавать здесь два лота.
Первый – это имущественный комплекс на набережной Малой Невки, 13, лит. А, включающий в себя участок площадью 0,16 га, старую гостиницу площадью 587 кв. м и подстанцию площадью 395,6 кв. м. Памятниками здания не являются. Но находятся в пределах парка «Тихий отдых» – объекта культурного наследия. Поэтому сносить их нельзя – возможна лишь реконструкция в существующих исторических габаритах. В РАД считают, что там можно сделать мини-отель или апартаменты с общественным пространством. Актив оценен к торгам в 214 млн рублей.
Второй лот – это гараж площадью 152,2 кв. м и участок под ним площадью 212 кв. м на набережной Малой Невки, 13, лит. А. За него Росимущество надеется выручить 36 млн рублей. Ограничения по застройке аналогичные.
Эксперты уверены, что лоты вызовут интерес инвесторов и, возможно, даже вырастут в цене, поскольку на Каменном острове очень редко что-то продается и совсем ничего не строится.
«Каменный остров весьма привлекателен в глазах потребителей. Объекты, которые там продаются, стоят очень дорого из-за места и статуса. И сделки совершаются редко. Тем более, что найти на острове недвижимость, которая на 100% соответствует современным требованиям, довольно сложно. Все понимают, что потенциал места ограничен – там нет свободной земли, а значит, не будет и новых проектов. Так что лоты Росимущества привлекут внимание и пополнят витрину, где движения почти нет», – говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
«Оптимально использование зданий, на мой взгляд, под элитные апартаменты. Инвестиции в реконструкцию могут составить до 1 млрд рублей. И, учитывая высокий спрос при низкой конкуренции, окупятся быстро», – полагает коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко.
Кстати
Эксперты «Петербургской Недвижимости» подтверждают, что на Каменном острове сейчас ничего нового не строят и не продают. Хотя в Петроградском районе, где расположен остров, сейчас возводится 26 жилых комплексов совокупной жилой площадью 585 тыс. кв. м (это 5% в общем объеме рынка по агломерации – 7-е место). Из них в продаже представлено 187,9 тыс. кв. м. По состоянию на 1 августа текущего года средняя цена предложения в классе «бизнес» в этом районе составила 166 тыс. рублей за 1 кв. м, а в классе «элита» – 340,2 тыс. рублей (это даже несколько выше, чем в Центральном районе, где жилье стоит в среднем 330 тыс. рублей за «квадрат»).
«Петроградский и Центральный районы относятся к историческим, имеют сложившуюся инфраструктуру, статус. По объему сделок они практически сопоставимы – за первое полугодие 2018 года здесь заключено 900 и 700 сделок соответственно. Но за счет активного освоения Петровского острова Петроградский район обладает бґольшим проектным потенциалом, чем Центральный. А Каменный остров в этом развитии стоит особняком. И любой лот, который там появляется, привлекает внимание», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.