От частного к общему. Практику регионов по решению проблем обманутых дольщиков задействуют на федеральном уровне
Практику отдельных российских регионов по успешному решению проблем обманутых дольщиков могут задействовать на федеральном уровне.
Российские регионы по-разному решают проблемы обманутых дольщиков. Это связано со множеством факторов. В том числе с различными финансовыми возможностями субъектов Федерации, количеством имеющихся в них долгостроев. Между тем практику решения проблем обманутых дольщиков отдельных регионов положительно оценивают в Минстрое РФ и готовы прорабатывать механизм ее внедрения повсеместно.
Берите землю
Одним из немногочисленных регионов РФ, полностью решивших проблемы обманутых дольщиков, считается Тюменская область. С 2005 года по май 2018-го ею руководил действующий министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев. Еще в 2010 году в регионе было 72 проблемных объекта, а к сентябрю этого – не осталось ни одного. Из «дорожной карты» весной и летом были исключены три последних долгостроя.
Ранее в регионе задействовались различные механизмы достройки объектов. Среди таковых: организационная поддержка застройщика, передача его объекта новому подрядчику, выделение средств на завершение строительства из областного бюджета. В прошлом году в Тюмени была утверждена единая целевая программа защиты обманутых дольщиков. В соответствии с ней, инвестору в аренду предоставляется региональная земля за минимальную плату. Там он строит свой жилой объект, в который вселяются, в частности, и дольщики долгостроев.
В Ростовской области в этом году был принят схожий закон, который позволяет органам власти предоставить застройщику землю для строительства жилых домов без торгов. Главное условие получения участка – предоставление 5% возводимой жилой площади обманутым дольщикам.
В ряде российских регионов для решения проблем с долгостроями используют федеральную землю. В прошлом году Татарстан, Саратовская, Самарская и Пензенская области договорились с АИЖК (ныне – ДОМ.РФ) о передаче им земельных участков, находящихся в собственности РФ. Казань и Саратов получили 1,21 и 1,14 га непосредственно внутри городов. Самара и Пенза – по 42,6 и 52,3 га, но в удаленных пригородах. Регионы по условиям партнерства могут продать или сдать в аренду данные участки под строительство жилья, с условием, что оно должно помочь решить вопрос с обманутыми дольщиками.
Властям самого западного региона пришлось договариваться с Министерством обороны РФ. Военное ведомство после длительных переговоров согласилось в этом году отдать под застройку свой участок земли в 10,5 га на Артиллерийской улице в Калининграде. Рядом с ним находятся несколько долгостроев. Предполагается, что их завершением займется региональный фонд «Жилищное и социальное строительство». Он выберет подрядчика, который должен завершить строительство в течение трех лет и взамен получит право возвести на данном участке свой проект.
…или деньги
Некоторые регионы проблему обманутых дольщиков пытаются решить с помощью денежных средств. В частности, власти Москвы в 2019–2029 годах на поддержку обманутых дольщиков из городского бюджета намерены выделить 12,7 млрд рублей. Эти средства пойдут на завершение строительства трех самых проблемных объектов. Это ЖК «Царицыно», ЖК «Терлецкий парк», ЖК «Академ-Палас». Квартиры в них успели приобрести более 6 тыс. человек. В настоящее время уже проводится экспертиза и прорабатывается технико-экономическое обоснование завершения строительства. Не исключено, что после этого необходимая для достройки сумма вырастет.
Интересный вариант помощи дольщикам нашли в Подмосковье с ЖК «Лебединое озеро». В начале этого года чиновники региона и новый девелопер, сменивший обанкротившегося, пришли к выводу, что достраивать дома жилого комплекса нецелесообразно из-за высокой стоимости. Власти приняли решение выделить из областного бюджета компенсации дольщикам в сумме их вложений. Объем первого транша, который начал выплачиваться в октябре этого года, составляет 230 млн рублей. Правда, многие дольщики недовольны решением, так как за пять лет цены на недвижимость существенно выросли.
В ноябре 2018 года депутаты Законодательного собрания Приморского края приняли законопроект о выплатах компенсаций обманутым дольщикам за счет краевого бюджета. На такую помощь смогут рассчитывать приморцы, включенные в краевой реестр пострадавших участников и соинвесторов. Общий объем компенсаций составляет 83 млн рублей.
Свою схему работы с проблемными дольщиками начали обкатывать в Перми. Местные чиновники предложили дольщикам одного из проблемного ЖК создать ЖСК и взять кредит в областном АИЖК. Эти денежные средства должны пойти на завершение строительства при участии нового девелопера. Власти региона готовы выделить членам ЖСК средства на погашение этого кредита из расчета 33 кв. м на человека. Для семьи из трех и более человек – по 18 кв. м на каждого. Предполагается, что итоговая сумма доплат дольщика на достройку объекта будет незначительной. Пермские чиновники отметили, что такая схема достройки объектов является новаторской для всей России.
В Ленинградской области с 2019 года также хотят использовать новую схему достройки проблемных объектов. Региональные власти намерены забирать проблемные объекты у застройщиков и передавать их ЛенОблАИЖ, которое будет оператором завершения работ. Забираться долгострои будут в «чистом виде», при наличии технической документации, земельного участка, других активов и без кредиторской и дебиторской задолженности. Как отмечают власти региона, эта схема достройки проблемных объектов – более короткая чем используемая сейчас и предполагающая банкротство застройщика, а затем создание ЖСК. Правда, она будет применяться в самом крайнем случае, если на проблемный объект не нашлось девелопера, готового достроить его без участия ЛенОблАИЖК. Для узаконивания такой схемы достройки жилья власти Ленобласти обратились в Минстрой РФ для корректировки федерального законодательства. Инициатива региона уже получила предварительное одобрение. Предполагается, что аналогичная процедура работы с долгостроями будет использоваться и после банкротства застройщика.
Мнение
Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
– Для решения проблемы обманутых дольщиков сразу во всех регионах – универсального рецепта нет. Для каждого субъекта РФ они будут различаться хотя бы потому, что бюджет одних регионов позволяет выделять соответствующее финансирование, а в бюджете других в принципе нет денег, в том числе и на достройку объектов. Именно потому, что решения для каждого региона свои, искать универсальный рецепт достройки проблемных объектов с помощью общих директив на федеральном уровне не имеет смысла, но успешный опыт субъектов РФ может обобщаться и тиражироваться.
Наиболее эффективными способами борьбы с существующими недостроями, скорее всего, можно назвать предоставление застройщикам участков (т. е. возможности заработать, взамен завершив проблемные объекты), а также передачу недостроев другим застройщикам. Нужно отметить, что работа по завершению объекта новым застройщиком связана со множеством рисков, и достройка часто выходит дороже, чем новое строительство. В таких случаях успешное окончание строительства более вероятно, если новому застройщику удастся покрыть затраты на достройку с помощью продажи оставшихся квартир либо если ему будет предложено соответствующее дофинансирование.
Прямо за стеной легендарного факультета журналистики СПбГУ разворачивается нешуточная коммунальная драма. Признанный аварийным жилой дом, примыкающий к зданию Университета (по адресу: 1-я линия В. О., д. 26, лит. А), до сих пор не может быть расселен, поскольку часть его находится в федеральной собственности.
С 1 января 2019 года заработает новая программа по ликвидации аварийного жилья в регионах. Вместе с тем рано говорить об успехах предыдущей программы – в Петербурге еще хватает «недорасселенных адресов». Активисты Общероссийского Народного фронта в Петербурге внимательно следят за ситуацией по объектам, расселение которых по разным причинам затягивается.
Жизнь при факультете
Согласно официальным данным, всего на территории Василеостровского района Петербурга находилось пять домов, которые, в соответствии с утвержденными Правительством Санкт-Петербурга Адресными перечнями многоквартирных домов, были признаны аварийными и подлежащими сносу (или реконструкции) и расселению.
Дом на 1-й линии В. О., 26, лит. А, был признан аварийным в 2012 году
Три из них получили такой статус до 1 января 2012 года. Еще два проблемных адреса попали в программу расселения позже января 2012 года. Это 4-я линия В. О., д. 51, лит. А; 9-я линия В. О., д. 46, лит. А, Б; 14-я линия В. О., д. 89, лит. А; Кадетская линия В. О., д. 21; и дом, ранее располагавшийся по адресу ул. Репина, 27, лит. А (ныне 1-я линия В. О., д. 26, лит. А).
Первые четыре были успешно расселены, а вот с последним домом возникли сложности. Дело в том, что ранее жилой дом носил юридический адрес ул. Репина, д. 27, лит. А, и вплотную примыкал к зданию, принадлежащему Университету. Однако после решения ГУП «ГУИОН Санкт-Петербурга» два дома были объединены в одно целое и получили юридический адрес факультета журналистики СПбГУ – 1-я линия В. О., д. 26, лит. А.
Всего по данному адресу переселению подлежало 68 семей (145 человек), причем в настоящее время 55 семей (124 человека) переселено. Еще 13 семей (21 человек) от переезда отказались.
Причины отказов различны. Где-то виной бюрократические проволочки, где-то – нежелание граждан покидать обжитое место и переселяться в другие районы Петербурга, где-то граждане не согласны с переселением в равнозначные по общей площади жилые помещения. Не ускоряет процесс и дефицит жилых помещений, необходимых для переселения.
Причины отказов от расселения различны: бюрократические проволочки, нежелание граждан покидать обжитое место
Пенсионерка Зоя С. в этом доме проживает с 2006 года. Сегодня – она единственная обитательница некогда густонаселенной восьмикомнатной коммунальной квартиры. Для ее 30-метровой комнаты, как оказалось, крайне сложно подобрать варианты.
«Еще пять лет назад нам пришло уведомление о том, что до 1 июля 2013 года нас должны расселить. Многие уехали, согласились на коммуналки на Юго-Западе и в Шушарах, – рассказывает Зоя С. – Впоследствии выяснилось, что меня сняли с учета нуждающихся в жилых помещениях. Сняли незаконно, указывая на то, что у меня есть комната в коммуналке на улице Верейской. Однако на тот момент я в ней уже не проживала. Сегодня на все мои запросы о восстановлении на учет Администрация Василеостровского района отправляет меня в Администрацию Московского района, а те – обратно. Замкнутый круг».
К вопросу расселения аварийных домов проявляет интерес немало разного рода посредников. «Мне давали контакты некоего юриста, который, как говорили, вхож в Жилищный комитет. Он назвал свою цену: «50 тысяч рублей – и у вас будет отдельная квартира». Немало случаев, когда деньги берут, но ничего не делают», – рассказывает Зоя С.
Сегодня, как не состоящей на учете нуждающихся в жилых помещениях, Зое С. полагается только комната в коммунальной квартире. Впрочем, она согласна и на субсидию; правда, оценку комнаты предлагают провести за свой счет. «Это немалые деньги. Поскольку дом аварийный, я бы хотела, чтобы мне это компенсировали», – говорит Зоя С.
Ее сосед, Иван С., проживающий этажом ниже в коммунальной квартире, в 34-метровой комнате, в принципе не согласен с перспективой куда-нибудь переезжать из центра города, хотя оценку своего имущества за свой счет уже сделал. «Нам предлагали варианты: 5-й Предпортовый проезд, Союзный проспект… Комнаты в коммунальных квартирах. Я живу здесь с 1994 года. Улица Репина, на которой мы живем, – это тихая «деревенская» улочка в самом сердце Петербурга – аналогов таким местам в принципе не существует, – рассуждает Иван С. – Администрация мне другие варианты или оформить субсидию не предлагала».
В федеральной собственности
Как сообщили в ответ на запрос газеты «Строительный Еженедельник» в Администрации Василеостровского района, в связи с отказом оставшихся собственников от переселения в ранее предложенные варианты, в настоящее время «возможно расселение только путем выкупа у собственников занимаемых жилых помещений в рамках процедуры изъятия жилых помещений дома для государственных нужд в порядке, установленном ст. 32 Жилищного кодекса РФ».
Однако проект Постановления Правительства Санкт-Петербурга об изъятии земельного участка и жилых помещений был оставлен городским Комитетом имущественных отношений без согласования в связи с тем, что в составе изымаемого имущества имеется федеральная собственность РФ – одно крыло здания занимает факультет журналистики СПбГУ.
Администрация района обратилась в суд по вопросу обжалования решения ГУП «ГУИОН Санкт-Петербурга» по объединению двух частей дома в единое целое.
Также в своем ответе администрация сообщила, что подготовка каких-либо исковых требований к оставшимся «нерасселенным» собственникам здания администрацией района в настоящее время не осуществляется.
Сегодня жилая часть дома по адресу 1-я линия В. О., 26, лит. А – классическая петербургская трущоба, с обветшалым фасадом, грязной парадной, «восточными» арендаторами на первых этажах, неработающим лифтом, усатыми насекомыми, обвалившимися потолками и разрухой в санузлах.
Самая серьезная проблема – аварийное состояние санузлов
По словам жильцов, управляющая домом компания – ООО «УК Возрождение» – достаточно оперативно реагирует на их запросы и выполняет необходимый минимум ремонтных работ. Впрочем, поскольку дом признан аварийным и подлежащим реконструкции, компания по закону не может капитально ремонтировать дом, ведь в зданиях, подлежащих сносу, текущий ремонт ограничен работами, «обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования)». Иные виды работ не предусмотрены.
Суд да дело
В список «проблемных» адресов ОНФ попали также нерасселенные дома Выборгского района. С 2005 года в районе были признаны аварийными 47 домов, из них 45 – успешно расселены. Еще по двум адресам – Большой Сампсониевский проспект, д. 21, лит. А, и поселок Парголово, Михайловка, Хабаровская ул., д. 17, лит. А – в аварийных домах продолжают числиться 53 семьи (117 человек).
«Сложность расселения заключается в том, что не все граждане дают добровольное согласие на переселение, ввиду того, что помещения нового жилищного фонда расположены в отдаленности от места работы, общеобразовательных учреждений и детских садов, в которые ходят дети, – комментирует заместитель главы Администрации Выборгского района Арина Артёмова. – Отчасти сложность состоит и в ежегодном переносе Комитетом по строительству сроков окончания строительства многоквартирных домов в рамках АИП».
В Парголово в аварийном доме на Хабаровской улице остаются «нерасселенными» 3 семьи
Так, в поселке Парголово в аварийном барачного типа доме на Хабаровской улице остаются непереселенными 3 семьи (7 человек), отказавшиеся от платы за разницу по метражу в квартирах в новом жилищном фонде. «В настоящее время для этих семей осуществляется подбор жилых помещений необходимого метража», – сообщили в Администрации Выборгского района.
В Ломоносове в доме 47 на улице Михайловской из 10 семей «нерасселенными» остаются две
Еще один адрес, попавший в поле зрения активистов ОНФ, – почти такой же, как и в Парголово, аварийный барак в Петродворцовом районе, в г. Ломоносов на улице Михайловской, 47. Из 10 семей «нерасселенными» остаются две. «Семьи переселяются в судебном порядке, – прокомментировали в Администрации Петродворцового района. – По одной из семей судебное решение уже вступило в законную силу, по второй – идет судебное разбирательство».
Мнение
Дмитрий Груздев, эксперт ОНФ в Санкт-Петербурге, модератор тематической площадки «Жилье и городская среда»:
– Всего в России признаны аварийными после 1 января 2012 года 45 245 многоквартирных домов общей площадью 13,1 млн кв. м. Значительная часть этих домов находится без управления – как номинального, так и фактического. Здание может числиться на балансе управляющей компании, однако фактически никакого управления может не осуществляться. В результате жители вынуждены проживать в антисанитарных и опасных условиях до их переселения в новое жилье. В целях выявления масштаба проблемы и формирования предложений по ее решению ОНФ проводит мониторинг аварийных многоквартирных домов, находящихся без управления. Жилой дом по ул. Репина, 27, который впоследствии стал частью дома на 1-й линии Васильевского острова, 26, лит А, практически расселен. Остались только граждане, которые отказываются переселяться из центра города в другие районы, на окраины, и те, кому администрация отказывает в их требованиях по формальным причинам. Например, вынуждает жительницу-пенсионерку делать оценку выкупной собственности за свой счет, затрудняя получение субсидии несмотря на то, что собственница согласна и на комнату в коммунальной квартире. В целом мы видим, что жильцы охотно идут на контакт – и при желании чиновников этот дом можно было бы полностью расселить в течение двух лет. Из 68 семей, подлежащих переселению, осталось «нерасселенными» всего 13 семей – это 21 человек. Безусловно, для этого требуется соответствующее финансирование со стороны города, а со стороны Администрации Василеостровского района необходимо активнее работать с жильцами, предложив им варианты расселения, которые их бы устроили.
Кстати
Петербург может получить финансирование из федерального бюджета на расселение аварийного жилья и капитальный ремонт домов. Об этом, в частности, шла речь на рабочей встрече вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова с генеральным директором государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ Константином Цициным. На совещании рассматривалась возможность привлечения на эти цели порядка 290 млн рублей федеральных средств.
Фотоотчет с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо» (www.asninfo.ru)
Эксперты считают цену адекватной и полагают, что его, скорее всего, купят под офисы.
Дача Дурново на Свердловской наб., 22А выставлена на торги. Информация об этом появилась на городских интернет-порталах, продающих недвижимость. За здание площадью 2.4 тыс. кв.м. с пятном земли в 0,25 га хотят 385 млн рублей.
В реконструкцию здания памятника за последние три года было вложено 300 млн рублей. Работы проводила компания Becar Asset Management. В даче обустроили мансарду, за счет чего площадь здания выросла на 500 кв.м. Отреставрировали внутренние помещения и организовали паркинг на 10 машин.
Инвестором проекта и продавцом является компания «Неохим», которая получила объект на торгах на инвестиционных условиях в 2011 году. В компании сначала планировали реконструировать здание для своих целей. Но в итоге объект решили выставить на рынок.
По мнению руководителя отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова, заявленная цена соответствует рынку. «В первую очередь объект может привлечь внимание конечных пользователей. Компании нефтегазовой сферы, производственники, представительства региональных холдингов и общественные организации как раз ценят видовые здания с собственным участком. Для них важны качественные характеристики здания, а с этим вопросов нет – Becar проделал отличную работу. Поэтому в глазах таких клиентов запрашиваемая цена вполне может быть оправдана», - говорит он.
Если здание превратят в офисный центр, по мнению экспертов, проект попадет в серьезную конкурентную среду. В этой локации расположены 14 бизнес-центров классов А и В. Их совокупная площадь - более 120 тыс. кв.м., а ставка 900-1100 рублей за 1 кв.м. в месяц. Средний уровень вакантных площадей в них составляет 4%.
А общий объем офисных площадей на рынке Петербурга, по данным NAI Becar, составляет 2,9 млн кв.м. (офисы А, В, С класса). «Вакантность площадей в среднем по рынку составляет 9%. Хуже всего чувствует себя класс В+ - ему не хватает такого глобального арендатора как «Газпром» и привлекательной стоимости классов В и С», - говорит Ольга Шарыгина из NAI Becar.
«С начала этого года на рынок качественных офисов класса A и B в Петербурге вышло всего 33,8 тыс. кв.м., что на 60% меньше объема нового строительства за аналогичный период прошлого года. Причем, значительная доля новых площадей представлена проектами, которые заказчики построили для собственных нужд. Поэтому на рыночную ситуацию их появление никак не повлияло», - говорят эксперты Colliers International.
Справка
Дача Дурново – ближняя усадьба Бакуниных (XVIII в.) и Дурново (XIX в.) на Свердловской набережной, является памятником эпохи классицизма. Здание было построено в 1780-х годах по проекту, предположительно, архитектора Львова. В советское время дачу Дурново занимали клуб и музей объединения "Ленинградский Металлический завод". В результате пожара 1998 года были утрачены фронтон и второй этаж здания. К 2016 году особняк был воссоздан в историческом облике.