Большой шкаф громко падает. История бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков СУ-155 и Urban Group
Самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий на рынке долевого строительства стали бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group.
Российский строительный рынок сейчас переживает процессы, похожие на те, что уже были в банковском секторе, – период тотальной чистки и концентрации капитала. За время кризиса рынок России, по разным оценкам, покинули почти 8 тыс. строительных организаций. Только за прошлый год, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), число строительных компаний в отрасли сократилось на 20% и сейчас составляет около 4 тыс. фирм.
Уходят в основном небольшие компании. Причем две трети из них нельзя отнести к однодневкам – они были на рынке более 7 лет и просто не выдержали экономических потрясений, а также последних изменений в отраслевом законодательстве. Но бывают и крупные провалы, последствия которых годами держат рынок в напряжении, требуют вмешательства властей и отражаются на репутации всей отрасли.
Гибель титаников
Бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group стали самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий.
«СУ-155» завалилось первым. Проблемы у компании возникли в 2015 году одновременно во всех регионах присутствия. Совокупный внешний долг девелопера превышал 150 млрд рублей. Его появление собственник «СУ-155» Михаил Балакин объяснял ошибками в стратегии – компания оказалась сильно закредитована и не смогла справиться с долговой нагрузкой. Вскоре Арбитражный суд Москвы признал компанию «СУ-155» банкротом. После ее ухода с рынка осталось 155 недостроев в 14 регионах, на достройку которых требовалось на тот момент 40 млрд рублей. Из них жилых домов – 147, где было продано более 16 тыс. квартир. В числе дольщиков и пайщиков группы числилось, по меньшей мере, 40 тыс. человек (в итоге статус обманутых дольщиков получили 27,6 тыс. человек).
Учитывая масштаб бедствия, ситуацию пришлось брать под контроль федеральным властям. Для ее исправления назначили санатора – банк «Российский Капитал». На его деньги и идет достройка проблемных объектов. (Сейчас банк «Российский капитал» и его подрядчик «РК Строй» входят в состав АО «ДОМ.РФ» – прим. ред.) В Минстрое был согласован график достройки проблемных объектов компании, согласно которому все жилые объекты банкрота в России должны достроить до конца текущего года. Ключи от своих квартир в завершенных проектах получили уже более 80% дольщиков.
Похожая беда случилась и с Urban Group, но только в этом году. Договоры долевого участия в жилых комплексах компании Росреестр перестал регистрировать в апреле текущего года. Владелец Urban Group Александр Долгин сам взялся за операционное управление, обвинив предыдущего руководителя Андрея Пучкова в неэффективности и нецелевом расходовании средств. Но спасти ситуацию не удалось. В июне Фонд защиты дольщиков подал заявления о банкротстве пяти компаний Urban Group. Через месяц заявления были удовлетворены – и началось конкурсное производство. А в августе Савёловский суд Москвы заочно арестовал Андрея Пучкова по обвинению в злоупотреблении полномочиями, которое повлекло тяжкие последствия. Согласно прошедшему в компании аудиту, она не закончила строительство 68 домов общей площадью 1,4 млн кв. м. Стоимость их завершения оценивается в 71 млрд рублей, из которых только 11,9 млрд рублей, по оценке аналитиков, можно получить от продажи квартир и других помещений. У компании осталось 19,5 тыс. дольщиков.
Власти и здесь подключились к решению проблемы. Был опубликован проект постановления правительства о выделении из федерального бюджета 14,6 млрд рублей на завершение проблемных строек Urban Group. Дольщикам компании также разрешили рефинансировать ипотечные кредиты с помощью АО «ДОМ.РФ» по рыночным ставкам.
Губернатор Московской области Андрей Воробьёв публично пообещал, что все дома компании будут достроены. «В конце этого года – первые дома. И в 2019, 2020, 2021 годах этот проект должен быть окончательно завершен», – заявил он.
Почему так получилось?
Эксперты называют три основные проблемы, с которыми столкнулись девелоперы. Первая – погоня за объемами. «СУ-155» за 15 лет построило столько жилья, что можно было бы расселить миллионный город. Десять лет подряд, начиная с 2004-го, компания ежегодно сдавала более 1 млн кв. м жилья и считалась крупнейшим в стране застройщиком на рынке жилищного строительства. В 2013-м и 2014-м ее годовая выручка превышала 100 млрд рублей. Но выручка уходила в первую очередь на покупку новых площадок. Снижать темпы развития компания не могла, поскольку пошла бы цепная реакция с остановкой предприятий группы. Из-за гонки за объемами «СУ-155» приходилось работать на низкой марже. А это большой риск, о котором знают все игроки рынка. Urban Group тоже строила очень много по похожему алгоритму. По итогам прошлого года она была одним из крупнейших застройщиков Подмосковья.
Вторая проблема – привычка девелоперов не платить вовремя по счетам, затягивать сроки сдачи объектов, по сути, кредитуясь за счет поставщиков, подрядчиков и покупателей жилья. К «СУ-155» было подано множество исков с денежными требованиями, из которых около 300 были предъявлены в 2015 году. Проверка Urban Group также обнаружила схемы вывода из компании средств дольщиков. Только через выдачу займов аффилированным структурам было выведено 27 млрд рублей.
У «СУ-155» была еще личная эксклюзивная проблема – зависимость от госзаказа. До кризиса 2008 года доля госзаказа в портфеле «СУ-155» колебалась на уровне 50%, затем выросла до 70%. Компания много строила для Минобороны. Но в 2012 года министерство перешло на схему субсидирования. И по итогам 2015 года доля госзаказа в портфеле компании резко снизилась 25%, что тоже повлияло на общую ситуацию.
«Думаю, что мы никогда толком не узнаем, какие именно ошибки привели Urban Group и «СУ-155» к печальным последствиям. Часть этих проблем просто не озвучивалась – мы видим лишь некую «официальную» версию. Но последствия банкротств очевидны – уже внесены изменения в Федеральные законы № 214-ФЗ и № 218-ФЗ, а также задано направление отрасли – уйти от «долевки» к проектному финансированию, где значительная часть злоупотреблений со стороны застройщиков будет, в принципе, невозможна», – говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.
«Причины краха разные. И больше это стечение обстоятельств – лишь в редких случаях откровенное хищение. По наиболее громким кейсам основной причиной стало создание «пирамиды» проектов, когда доходы от запущенного, но невыполненного проекта сразу направляются на запуск следующего. При такой «пирамиде» любая остановка новых проектов влечет невозможность обслуживать и строить все ранее начатые, что порождает обратную реакцию и падение «пирамиды». Масла в огонь подливают ошибки финансовых моделей проектов, ну и общие макроэкономические условия типа резкого скачка курса доллара», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Считайте правильно
Последние изменения отраслевого законодательства хоть и криво, но ввели некое подобие надзора над расходованием поступлений от дольщиков, что в целом должно существенно снизить риски «пирамид». «Недостаток таких изменений в законе в том, что они плохо проработаны – и в итоге затронули всех застройщиков, так как использован принцип не точечного вмешательства, а максимально широкого охвата. Итог такой непродуманной стратегии законодателя – ухудшение ситуации для благополучных застройщиков и существенное увеличение застройщиков в зоне риска, т. е. статистически возможен обратный эффект – начнут падать добросовестные компании, так как новые условия не учитывают особенностей работы застройщиков», – переживает Дмитрий Некрестьянов.
«Стабильность любой компании основывается, в первую очередь, на правильном финансовом планировании. Всем хочется в своих прогнозах ориентироваться на оптимистичные амбиции. Но мы живем в реальности, в которой рынок очень непрост и обстановка очень динамична. Поэтому стоит закладывать риски и расходы на нивелирование этих рисков, потенциально возможные колебания спроса в финансовую модель изначально – и иметь их в виду. Особенно это важно для тех сфер бизнеса, в которые привлекается заемное финансирование, так как такие проекты предполагают четко планируемую реализацию – невыполнение части проекта и расхождение с планом чревато серьезными последствиями», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
А руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева добавила, что в группе риска всегда оказываются объекты с минимальной стоимостью. «Себестоимость состоит из ряда статей, она за последнее время выросла, а в продаже могут находиться объекты на грани себестоимости. Например, предложение студий стоимостью меньше 1 млн рублей всегда должно настораживать покупателя. Может быть, это маркетинговый ход на старте проекта, а может быть – путь в долгострой», – заключила она.
Застройщики уверяют, что современные многоэтажные дома могут прослужить до 100 лет. Каков срок эксплуатации новостроек, зависит ли долговечность домов от технологии домостроения? Эти и другие вопросы эксперты рынка обсудили в ходе заседания круглого стола «Запас прочности современных домов», организованного газетой «Строительный Еженедельник» в рамках выставки «Ярмарка недвижимости».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Владимир Шаталов, начальник управления капитального ремонта Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
Леонид Кузнецов, руководитель проектно-технического отдела компании «Строительный трест»
Екатерина Николаева, руководитель группы АН «Бекар»
Дмитрий Косяков, директор офиса управления программой ООО «СПб Реновация»
Константин Анисимов, руководитель проекта «Моя стихия» O2 Development
Надежда Калашникова, директор по развитию Строительной компании Л1
Сергей Барсуков, начальник производственно-технического отдела «СТАРТ Девелопмент»
Таисия Селедкова, руководитель направления маркетинга и бизнес-развития ООО «Н+Н»
Валерий Грибанов:
– В Санкт-Петербурге разрабатывается новая программа капитального ремонта. Какой процент городского жилищного фонда, по вашим оценкам, нуждается в капремонте?
Владимир Шаталов:
– Капитальный ремонт – это постоянный и цикличный процесс, поэтому говорить о том, что мы с ним закончили, нельзя. На сегодняшний день в связи с поправками в Жилищный кодекс установлена обязательная плата за капитальный ремонт собственниками помещений. Также создана региональная программа капремонта сроком на 25 лет, куда вошли все жилые дома Санкт-Петербурга за исключением тех, которые признаны аварийными. Эта программа уже работает. Согласно краткосрочным планам на 2014 год, на порядка 1,3 тыс. домов сейчас проводят конкурсные процедуры по выбору подрядчика на выполнение работ.
Валерий Грибанов:
– Сколько средств сегодня требуется городу, чтобы провести работы по капремонту?
Владимир Шаталов:
– На осуществление всей программы капитального ремонта городу требуется порядка 20 млрд рублей в год. Таких денег сейчас нет, так как размер взносов для собственников небольшой. В бюджете города на 2014 год заложено 7 млрд рублей на финансирование этой программы. И далее ежегодно мы планируем закладывать в бюджет по 10 млрд рублей на данные цели.
Валерий Грибанов:
– Какова сегодня доля аварийного жилья в жилом фонде Петербурга?
Владимир Шаталов:
– Порядок выявления аварийности подразумевает обследование здания, установление факта аварийности, издание распоряжения администрации о том, что дом действительно является аварийным. Далее следует его расселение или реконструкция. Сейчас доля таких домов в Петербурге составляет порядка 2-3% от общего объема.
Валерий Грибанов:
– Каков запас прочности современных домов? К примеру, «хрущевки», рассчитанные на 25 лет, стоят до сих пор.
Светлана Денисова:
– Существует такое понятие, как степень капитальности. И то, чем занимается сегодня большинство застройщиков, – это капитальное строительство. Срок эксплуатации таких домов – порядка 50 лет. В то время, когда создавались «хрущевки», государство решало важную проблему послевоенного восстановления страны, переселения людей из аварийного жилья и бараков. Они тогда сослужили важную социальную службу. Предполагалось, что к 80-м годам ХХ века страна будет жить при коммунизме, и на 25 лет этих домов вполне хватит. В наше время ситуация кардинально изменилась. Сегодня мы понимаем, что если речь идет о высотном строительстве, то по прочности эти дома соответствуют самым высоким стандартам. Нагрузки на нижние этажи очень высокие, и сама конфигурация дома наводит на мысль о том, что это очень прочное строение. К тому же сами технологии монолитного домостроения обеспечивают жесткий каркас всему зданию, что в советские времена практиковалось преимущественного в промышленном строительстве. Таким образом, мы с уверенностью можем говорить, что современное монолитное и кирпичное домостроение обладает высоким уровнем капитальности. Однако не надо забывать, что кроме физической прочности домов есть понятие морального износа. К примеру, если раньше в списке требований покупателей была площадь кухни не меньше 8 кв. м, то сегодня этот параметр – вчерашний день. Требования сейчас совсем другие. Формируются новые стандарты потребления. Из-за этого в обозримом будущем перед нами встанет не проблема физического износа, а необходимость замены домов старых серий, так как они морально устарели.
Валерий Грибанов:
– А когда, на ваш взгляд, встанет проблема морального износа? Наверное, это произойдет тогда, когда рынок будет насыщен и в стране исчезнет дефицит жилья?
Светлана Денисова:
– Как говорится, кому-то суп жидкий, а тому-то жемчуг мелкий. Так что перед определенной категорией покупателей проблема морального устаревания жилья уже стоит. В то же время мы видим, что в городе много пятиэтажных домов, которые, несмотря на низкую степень капитальности, могли бы еще послужить. Вокруг них – зеленые дворы, и если дом хорошо содержался ТСЖ, то он мог и не подвергнуться тому разрушительному действию времени, которое предполагалось. Однако даже если такое жилье хорошо сохранилось, энергозатраты на его эксплуатацию довольно высоки. Так что проблема морального износа домов старых серий уже стоит перед нами, и ее надо выводить в плоскость общественного обсуждения. Вместо экстенсивного развития вширь город должен решать проблему замены устаревшего жилищного фонда на более современный. В идеале нам всем, конечно, хотелось бы жить в таких домах, которыми застроен исторический центр Петербурга, чтобы степень их капитальности была максимальной. Там заложены такие решения, которые обеспечивают комфортные условия проживания по большинству параметров. Это объем помещения, высокие потолки, колоссальная звукоизоляция и т. д.
Валерий Грибанов:
– На какой срок эксплуатации рассчитаны новые дома? Есть ли взаимосвязь между скоростью строительства и долговечностью дома?
Арсений Васильев:
– Взаимосвязь есть. Разные технологии обеспечивают различную скорость строительства. Наиболее быстрый вариант – это панельная технология, она на 10-25% быстрее монолитной. Кирпичное строительство еще более долгосрочное, чем монолитное. Однако надо понимать, что сегодня создание самого каркаса здания редко занимает больше 30% времени работы над объектом. Все остальное время уходит на бумажную работу, инженерные сети и т. д. Так что какой-то гонки за быстротой сроков в ущерб качеству домов на рынке нет. Проекты проходят большое количество экспертиз, поэтому качество строительства с точки зрения его долговечности сегодня обеспечено в полной мере. Мы в основном занимаемся сейчас монолитным домостроением. На мой взгляд, это наиболее надежная технология из всех существующих сегодня на рынке. У нас нет сомнений в том, что эти дома простоят больше 50 лет. С точки зрения прочности их каркаса они могут прослужить и 100 лет. Надо понимать, что сегодня домостроительные технологии находятся на принципиально новом уровне и кардинально отличаются от тех, которые применялись в советские времена. Вопрос устаревания этих домов по причинам, не связанным с разрушением каркаса, сегодня более актуален. Происходит моральное устаревание и снижение качества жизни внутри дома. Важно понимать, есть ли в доме места общего пользования, какова его квартирография. К примеру, начиная с 2009 года на рынке появлялись дома, полностью состоящие из квартир-студий. С одной стороны, в таком доме было легко купить квартиру, но удобно ли в нем будет жить на протяжении десятилетий – большой вопрос.
Валерий Грибанов:
– Часто общаясь со строителями, я слышал такие цифры, что срок годности панельных домов закладывается от 50 до 100 лет, а кирпично-монолитных – до 150 лет. Согласны ли вы с такими оценками?
Леонид Кузнецов:
– С точки зрения современных норм и правил, дома, построенные по любой из озвученных технологий, простоят не меньше 100 лет. Вопрос прочности зданий не актуален для потребителей, этот параметр не является ценообразующим фактором. Важнее то, сколько стоят квартиры в этом доме, какие там планировки, из каких материалов он построен. Срок эксплуатации дома на самом деле мало кого интересует. Приобретая квартиру, человек не предполагает, будет ли там жить его праправнук. Если посмотреть на статистику, то вопроса о прочности дома точно не будет в первой двадцатке запросов покупателей. С точки зрения прочности и срока годности, дома, построенные по всем перечисленным технологиям, имеют схожие характеристики. Кроме того, на мой взгляд, классность дома тоже никак не влияет на показатели его прочности: элитный дом простоит столько же, сколько и объект эконом-класса.
Валерий Грибанов:
– Коробка здания может простоять и до правнуков. Есть ли нормативы по периодичности проведения капитального ремонта или это субъективный фактор?
Владимир Шаталов:
– Капитальный ремонт производится в определенные сроки и с определенной периодичностью. Так, кровля меняется раз в 10 лет, «черные» трубы – раз в 15 лет, оцинкованные – в 30 лет, чугунные – в 40 лет. Эти сроки всегда учитываются при планировании капитального ремонта.
Валерий Грибанов:
– Есть ли у зданий срок, после которого квартиры в них перестают расти в цене? К примеру, как обстоят дела с ценами на жилье в «хрущевках» и «кораблях»?
Екатерина Николаева:
– По нашим наблюдениям, особого влияния на цену возраст здания не оказывает.
Валерий Грибанов:
– У меня вопрос к представителю компании «СПб Реновация». Исходя из того, что говорят участники нашей дискуссии, получается, что особой потребности в реновации «хрущевок» нет. Технически они еще способны послужить, вопрос только в их моральном устаревании. Есть ли, на ваш взгляд, техническая потребность в их сносе?
Дмитрий Косяков:
– Для начала я хотел бы отметить, что люди не задают вопросов по поводу прочности домов только из-за низкого уровня своей осведомленности и компетентности. Люди зачастую не понимают техническую разницу между панельным, монолитным и кирпичным домостроением. Что касается «хрущевок», то они не простоят 100 лет, так как строились все же с запасом прочности на 25 лет.
Валерий Грибанов:
– А чем принципиально отличается советская панель от современной?
Дмитрий Косяков:
– Дело в том, что дома, которые строились после войны, собирались в срок не больше двух недель. Отличаются соединения между панелями, качество самих панелей и качество их эксплуатации. В «хрущевках» сами панели давно устарели, сварные соединения между ними из металла, а он, как известно, подвержен коррозии. Инженерные сети как внутри здания, так и снаружи давно устарели. К примеру, ни один из хрущевских домов по сетям водоподведения не соответствует современным нормам по пожаротушению. В современных домах сети сделаны таким образом, что возможна подача 30 литров воды в секунду. Так что «хрущевки» однозначно не соответствуют сегодняшним нормам. Представитель Жилищного комитета озвучил данные, что городу необходимо 20 млрд рублей в год для того, чтобы осуществить капитальный ремонт старых домов. За эти деньги можно построить очень много нового современного жилья. Возникает вопрос: зачем налогоплательщики и собственники квартир тратят эти деньги на то, чтобы восстанавливать дома, которые морально, физически и по нормам безопасности устарели? Если проект такого дома сейчас отнести на экспертизу, то он оттуда никогда не выйдет.
Что касается домов в центре Петербурга, то сегодня у нас нет русских мастеровых, которые их строили, вместо них мы имеем огромные бригады гастарбайтеров. Надо учитывать, что эти дома не 17-этажные, и толстые стены у них не потому, что они думали о звукоизоляции, а потому что экономили тепло, и к тому же по-другому тогда строить не умели. Поэтому нельзя сравнивать теплое с мягким. Когда мы говорим о качестве строительства и сроках, то важны многие аспекты. В том числе на рынке существует огромная проблема с привлечением квалифицированных кадров. Зачастую на стройках работают мигранты, которые обучаются строительному ремеслу на этой же стройплощадке. А обученных кадров в необходимом количестве на рынке нет. В том числе по этой причине Европа пошла по пути, когда большая часть компонентов дома делается на заводе за пределами строительной площадки. Там есть специальное оборудование, контроль качества, специально обученный персонал.
Константин Анисимов:
– На Северо-Западе мы практикуем строительство жилых домов по технологии «Куб 2,5 3 V». Это конструктор, который собирает элементы здания, его каркас, а швы проходят определенную оценку специалистами. Дом, построенный по данной технологии, будет стоять от 50 до 100 лет. Мы строим дома от 10 до 24 этажей. Они долговечные и прочные.
Валерий Грибанов:
– В свое время Компания Л1 строила как панельные, так и кирпично-монолитные дома. Почему вы решили отказаться от панельного домостроения? Это было связано с маркетинговыми соображениями или все-таки вас не вполне устраивала данная технология?
Надежда Калашникова:
– Мы отказались от строительства панельных домов еще порядка 10 лет назад, и сейчас строим только кирпично-монолитные дома. Монолит всегда надежнее, чем панель. Несмотря на то что сегодня панель значительно отличается от советской, стыки между панелями все равно никуда не делились. Понятно, что панельное домостроение – это удобная и быстрая технология. Монолитное же строительство требует больше времени. По нашим оценкам, запас прочности кирпично-монолитных домов составляет более 100 лет, кирпичных домов – 75 лет, а панельных – порядка 70 лет.
Валерий Грибанов:
– В пригородах Петербурга активно строится малоэтажное жилье. Каковы нормативы по долговечности этих домов?
Сергей Барсуков:
– В коттеджном поселке «Золотые ключи» мы строим дома из экологически чистых материалов, которые изготавливаются на производстве. На эти дома мы даем гарантию от 50 до 100 лет.
Валерий Грибанов:
– Большие объемы жилых домов строятся с использованием газобетона. Какой срок годности имеют дома из этого материала?
Таисия Селедкова:
– Производители газобетона уделяют большое внимание вопросам качества и долговечности своего материала. Газобетон – это каменный материал. Каменное домостроение известно человечеству испокон веков, и этот материал заслужил доверие потребителей. Очень много домов в России и Европе построено из этого материала. Прочность и долговечность – это одни из основных потребительских свойств газобетона. Срок эксплуатации домов из этого материала составляет более 100 лет. Что касается проблемы ликвидации аварийного жилья, то в Ленинградской области существует такая программа, и в рамках нее малоэтажное жилье строится именно из газобетона. В высотном монолитном домостроении газобетон также активно используется.
Валерий Грибанов:
– Малоэтажное домостроение в больших объемах стало появляться на нашем рынке сравнительно недавно. Можно предположить, что технология там отлажена не так хорошо, как при строительстве панельных, кирпичных и монолитных высотных домов. Есть ли со стороны потребителей недоверие к малоэтажке?
Светлана Денисова:
– С точки зрения технологий малоэтажного домостроения меньшим доверием из-за сравнительно недавнего появления на рынке пользуются каркасные дома и дома, построенные по технологии несъемной опалубки. Однако покупатели при выборе в пользу городского или загородного жилья зачастую руководствуются другими факторами. Ведь покупая то или иное жилье, человек выбирает для себя в первую очередь образ жизни.
Валерий Грибанов:
– Время нашей дискуссии подходит к концу. Возможно, кто-то из участников хочет что-то добавить?
Арсений Васильев:
– Я бы хотел добавить пару слов к тому, как на стоимости жилья отражается его возраст.
Если говорить о рекомендации покупателям, то я советую им не смотреть на прочность жилья, так как оно прочное и простоит много десятилетий. Я бы посоветовал подумать о том, сколько оно будет стоить через три года, пять-десять лет.
Леонид Кузнецов:
– Дело в том, что новому домостроению сейчас лет 15-20. Поэтому говорить об их прочности или непрочности преждевременно. Капитальный ремонт им предстоит, быть может, через 100 лет. Такого опыта, как с эксплуатацией «хрущевок», сталинских домов и т. п., с новостройками нет. В целом все современные здания с точки зрения прочности хороши и простоят многие десятилетия.
Развитие интернет-технологий сделало работу застройщиков гораздо более прозрачной – о любом недочете в работе могут узнать тысячи потенциальных клиентов. На этом фоне работа по построению бренда компании приобретает особую важность, отмечают эксперты.
На первичном рынке жилья известность компании, ее репутация является одним из важнейших факторов для покупки квартиры. Большая часть покупателей старается изучить, что строила компания раньше, не было ли задержек по сдаче дома, каких-то проблем. Но поскольку в эконом-классе решающим фактором остается цена, новые застройщики делают акцент именно на этом. И некий демпинг позволяет привлечь к себе внимание, показать интересный проект и заинтересовать покупателя.
В последнее время застройщики все большее внимание уделяют бренду. Причем это очень важный момент и для молодых компаний, которым стоит громко выходить на рынок, заявлять о своих проектах, дальнейших планах. Иначе компания попадет в разряд неизвестных, и покупатель лишний раз задумается, не возникнет ли у него проблем при покупке квартиры и строительстве дома. «Важно уже на старте работы вести открытую информационную политику, формировать свои уникальные преимущества и делать все, чтобы выделиться среди других. Думаю, что в ближайшие годы застройщики продолжат и даже усилят работу над брендом, будут проводить нестандартные акции, привлекающие внимание потенциальных покупателей. Не секрет, что успешные, опытные игроки могут заявлять и более высокие цены, зная, что своих клиентов они все равно найдут, поскольку заслужили доверие потребителей», – считает директор по продвижению NAI Becar Анастасия Лепехина.
При современном уровне развития информационных технологий и Интернета потенциальным покупателям не составляет труда собрать наибольшее количество всевозможной информации по любому интересующему их объекту недвижимости. Наталья Ермолаева, специалист отдела жилой недвижимости УК Maris в ассоциации с CBRE, полагает, что одним из важнейших критериев отбора рассматриваемых для приобретения объектов является бренд (торговая марка) компании-застройщика. «Причем бренд может сыграть как положительную, так и отрицательную роль при выборе объекта. Анализируя информацию, полученную из общедоступных источников либо по рекомендациям, покупатель берет в расчет не только количество лет присутствия застройщика на рынке, а прежде всего качество уже реализованных застройщиком проектов, юридические и иные аспекты взаимоотношений с участниками долевого строительства, в том числе соблюдение сроков и качества строительства», – рассказывает она.
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», соглашается с важностью бренда: «Есть очевидная зависимость между уровнем доверия потребителя к застройщику и успешностью новых проектов. Клиенты, приобретая жилье у компании с достойной репутацией и известным именем на начальном этапе строительства, уверены в том, что объект будет сдан в эксплуатацию в заявленные сроки. У покупателя есть понимание того, каким будет готовый объект: его качество, инфраструктура, набор опций. В отношении объектов малоизвестной компании такой ясности нет».
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group), рассказала, что помимо качества строительства, цены и местоположения репутация застройщика – одна из ключевых характеристик, на которую обращает внимание покупатель, выбирая квартиру в том или ином строящемся жилом комплексе. «Благодаря своей репутации большинство квартир в комплексах нашей компании продается еще на этапе строительства», – радуется она.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, в отличие от коллег, имеет иную точку зрения: «Репутация и бренд компании-застройщика, безусловно, очень важны. Но в большей степени это касается сегмента масс-маркет. В масс-маркете на первичном рынке имя и репутация застройщика – один из самых важных факторов наравне с местоположением жилого дома и ценой квадратного метра. Что касается элитного сегмента, здесь бренд застройщика уходит на второй план. Зачастую девелоперы реализуют единичные элитные проекты. Часто бывает, что девелопер возводит элитный объект «под себя». Это клубный дом, рассчитанный на определенный узкий круг покупателей».
Галина Черкашина, директор по маркетингу Knight Frank St Petersburg, добавляет: «Если крупным именитым девелоперам прощаются мелкие огрехи и тривиальные решения в проекте, но начинающие компании вынуждены предлагать что-то действительно особенное, отличное от существующего на рынке. Кроме того, такие компании должны работать на опережение и уделять внимание каждой детали. Особенно явно эта тенденция проявляется в сегменте элитной недвижимости и жилье бизнес-класса».
Впрочем, Наталья Гончарова, директор по маркетингу ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что хотя компания, давно работающая на рынке и имеющая положительный бэкграунд, и обладает большим потенциалом для привлечения покупателей жилой недвижимости в свои проекты, нельзя забывать и том, что бюджет покупки для большинства покупателей приоритетен: «Наличие рассрочки и ипотечных программ играет в итоге решающую роль».
Мнение:
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rupmu:
– В условиях беспорядка, который сейчас присутствует на строительном рынке, бренд компании-застройщика является одним из первоочередных мотивирующих факторов для любого инвестора. Приобретение недвижимости – это принципиальная покупка, которую некоторые осуществляют только раз в жизни. Соответственно, средства, заработанные большим трудом, хочется отдать тому, кто действительно достроит обещанный объект.