Большой шкаф громко падает. История бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков СУ-155 и Urban Group
Самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий на рынке долевого строительства стали бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group.
Российский строительный рынок сейчас переживает процессы, похожие на те, что уже были в банковском секторе, – период тотальной чистки и концентрации капитала. За время кризиса рынок России, по разным оценкам, покинули почти 8 тыс. строительных организаций. Только за прошлый год, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), число строительных компаний в отрасли сократилось на 20% и сейчас составляет около 4 тыс. фирм.
Уходят в основном небольшие компании. Причем две трети из них нельзя отнести к однодневкам – они были на рынке более 7 лет и просто не выдержали экономических потрясений, а также последних изменений в отраслевом законодательстве. Но бывают и крупные провалы, последствия которых годами держат рынок в напряжении, требуют вмешательства властей и отражаются на репутации всей отрасли.
Гибель титаников
Бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group стали самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий.
«СУ-155» завалилось первым. Проблемы у компании возникли в 2015 году одновременно во всех регионах присутствия. Совокупный внешний долг девелопера превышал 150 млрд рублей. Его появление собственник «СУ-155» Михаил Балакин объяснял ошибками в стратегии – компания оказалась сильно закредитована и не смогла справиться с долговой нагрузкой. Вскоре Арбитражный суд Москвы признал компанию «СУ-155» банкротом. После ее ухода с рынка осталось 155 недостроев в 14 регионах, на достройку которых требовалось на тот момент 40 млрд рублей. Из них жилых домов – 147, где было продано более 16 тыс. квартир. В числе дольщиков и пайщиков группы числилось, по меньшей мере, 40 тыс. человек (в итоге статус обманутых дольщиков получили 27,6 тыс. человек).
Учитывая масштаб бедствия, ситуацию пришлось брать под контроль федеральным властям. Для ее исправления назначили санатора – банк «Российский Капитал». На его деньги и идет достройка проблемных объектов. (Сейчас банк «Российский капитал» и его подрядчик «РК Строй» входят в состав АО «ДОМ.РФ» – прим. ред.) В Минстрое был согласован график достройки проблемных объектов компании, согласно которому все жилые объекты банкрота в России должны достроить до конца текущего года. Ключи от своих квартир в завершенных проектах получили уже более 80% дольщиков.
Похожая беда случилась и с Urban Group, но только в этом году. Договоры долевого участия в жилых комплексах компании Росреестр перестал регистрировать в апреле текущего года. Владелец Urban Group Александр Долгин сам взялся за операционное управление, обвинив предыдущего руководителя Андрея Пучкова в неэффективности и нецелевом расходовании средств. Но спасти ситуацию не удалось. В июне Фонд защиты дольщиков подал заявления о банкротстве пяти компаний Urban Group. Через месяц заявления были удовлетворены – и началось конкурсное производство. А в августе Савёловский суд Москвы заочно арестовал Андрея Пучкова по обвинению в злоупотреблении полномочиями, которое повлекло тяжкие последствия. Согласно прошедшему в компании аудиту, она не закончила строительство 68 домов общей площадью 1,4 млн кв. м. Стоимость их завершения оценивается в 71 млрд рублей, из которых только 11,9 млрд рублей, по оценке аналитиков, можно получить от продажи квартир и других помещений. У компании осталось 19,5 тыс. дольщиков.
Власти и здесь подключились к решению проблемы. Был опубликован проект постановления правительства о выделении из федерального бюджета 14,6 млрд рублей на завершение проблемных строек Urban Group. Дольщикам компании также разрешили рефинансировать ипотечные кредиты с помощью АО «ДОМ.РФ» по рыночным ставкам.
Губернатор Московской области Андрей Воробьёв публично пообещал, что все дома компании будут достроены. «В конце этого года – первые дома. И в 2019, 2020, 2021 годах этот проект должен быть окончательно завершен», – заявил он.
Почему так получилось?
Эксперты называют три основные проблемы, с которыми столкнулись девелоперы. Первая – погоня за объемами. «СУ-155» за 15 лет построило столько жилья, что можно было бы расселить миллионный город. Десять лет подряд, начиная с 2004-го, компания ежегодно сдавала более 1 млн кв. м жилья и считалась крупнейшим в стране застройщиком на рынке жилищного строительства. В 2013-м и 2014-м ее годовая выручка превышала 100 млрд рублей. Но выручка уходила в первую очередь на покупку новых площадок. Снижать темпы развития компания не могла, поскольку пошла бы цепная реакция с остановкой предприятий группы. Из-за гонки за объемами «СУ-155» приходилось работать на низкой марже. А это большой риск, о котором знают все игроки рынка. Urban Group тоже строила очень много по похожему алгоритму. По итогам прошлого года она была одним из крупнейших застройщиков Подмосковья.
Вторая проблема – привычка девелоперов не платить вовремя по счетам, затягивать сроки сдачи объектов, по сути, кредитуясь за счет поставщиков, подрядчиков и покупателей жилья. К «СУ-155» было подано множество исков с денежными требованиями, из которых около 300 были предъявлены в 2015 году. Проверка Urban Group также обнаружила схемы вывода из компании средств дольщиков. Только через выдачу займов аффилированным структурам было выведено 27 млрд рублей.
У «СУ-155» была еще личная эксклюзивная проблема – зависимость от госзаказа. До кризиса 2008 года доля госзаказа в портфеле «СУ-155» колебалась на уровне 50%, затем выросла до 70%. Компания много строила для Минобороны. Но в 2012 года министерство перешло на схему субсидирования. И по итогам 2015 года доля госзаказа в портфеле компании резко снизилась 25%, что тоже повлияло на общую ситуацию.
«Думаю, что мы никогда толком не узнаем, какие именно ошибки привели Urban Group и «СУ-155» к печальным последствиям. Часть этих проблем просто не озвучивалась – мы видим лишь некую «официальную» версию. Но последствия банкротств очевидны – уже внесены изменения в Федеральные законы № 214-ФЗ и № 218-ФЗ, а также задано направление отрасли – уйти от «долевки» к проектному финансированию, где значительная часть злоупотреблений со стороны застройщиков будет, в принципе, невозможна», – говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.
«Причины краха разные. И больше это стечение обстоятельств – лишь в редких случаях откровенное хищение. По наиболее громким кейсам основной причиной стало создание «пирамиды» проектов, когда доходы от запущенного, но невыполненного проекта сразу направляются на запуск следующего. При такой «пирамиде» любая остановка новых проектов влечет невозможность обслуживать и строить все ранее начатые, что порождает обратную реакцию и падение «пирамиды». Масла в огонь подливают ошибки финансовых моделей проектов, ну и общие макроэкономические условия типа резкого скачка курса доллара», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Считайте правильно
Последние изменения отраслевого законодательства хоть и криво, но ввели некое подобие надзора над расходованием поступлений от дольщиков, что в целом должно существенно снизить риски «пирамид». «Недостаток таких изменений в законе в том, что они плохо проработаны – и в итоге затронули всех застройщиков, так как использован принцип не точечного вмешательства, а максимально широкого охвата. Итог такой непродуманной стратегии законодателя – ухудшение ситуации для благополучных застройщиков и существенное увеличение застройщиков в зоне риска, т. е. статистически возможен обратный эффект – начнут падать добросовестные компании, так как новые условия не учитывают особенностей работы застройщиков», – переживает Дмитрий Некрестьянов.
«Стабильность любой компании основывается, в первую очередь, на правильном финансовом планировании. Всем хочется в своих прогнозах ориентироваться на оптимистичные амбиции. Но мы живем в реальности, в которой рынок очень непрост и обстановка очень динамична. Поэтому стоит закладывать риски и расходы на нивелирование этих рисков, потенциально возможные колебания спроса в финансовую модель изначально – и иметь их в виду. Особенно это важно для тех сфер бизнеса, в которые привлекается заемное финансирование, так как такие проекты предполагают четко планируемую реализацию – невыполнение части проекта и расхождение с планом чревато серьезными последствиями», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
А руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева добавила, что в группе риска всегда оказываются объекты с минимальной стоимостью. «Себестоимость состоит из ряда статей, она за последнее время выросла, а в продаже могут находиться объекты на грани себестоимости. Например, предложение студий стоимостью меньше 1 млн рублей всегда должно настораживать покупателя. Может быть, это маркетинговый ход на старте проекта, а может быть – путь в долгострой», – заключила она.
Во Фрунзенском районе Петербурга в эти дни ввели в эксплуатацию жилой комплекс «Бригантина». Данный ЖК, расположенный на Бухарестской,80, строился около десяти лет и стал одним из самых скандально известных жилых объектов в городе из-за акций протеста его дольщиков.
Отметим, что основным застройщиком «Бригантины» была строительная компания «Импульс». Возводить монолитно-кирпичный комплекс состоящий из двух зданий на 600 квартир организация начала в 2004 году. Тогда же были открыты их продажи. Изначально сдача ЖК была запланирована на конец 2006 года, однако сроки неоднократно переносились. Сам застройщик объяснял нарушение графика строительства экономическим и финансовым кризисом. К 2012 году дома были достроены, но внутренние коммуникации не подключены, часть работ по отделке из-за длительного простоя нуждалась в переделке.
В сентябре прошлого года из-за неоднократных срывов сроков работ строителей на объекте власти Петербурга привлекли к участию в проекте еще одного инвестора – компанию «РосСтройИнвест». Новый застройщик завершил обустройство электрических, водных и теплосетей, канализации. В обмен на это получил часть нереализованных квартир в данном ЖК и других объектах «Импульса».
Как отмечают дольщики «Бригантины», стать реальными собственниками полноценных квартир им помогли власти города. Правда, поддержку чиновников они почувствовали только год назад, когда власти нашли созастройщика комплекса. Ранее, подчеркивают жильцы «Бригантины», любые обращения в Смольный не приносили должного результата.
Вице-губернатор Марат Оганесян, побывавший на торжественном вводе комплекса в эксплуатацию, сообщил журналистам, что проблемы дольщиков ЖК «Бригантина», как и большинства других аналогичных объектов в городе, связаны с несовершенством жилищного законодательства. «Граждане заключали договора с застройщиком вне ФЗ-214. Компании, продав определенное количество квартир, по различным причинам не могли дальше развиваться и закончить строительство», - отметил он.
Сейчас, добавляет чиновник, город старается активизировать строительство долгостроев. Если в 2012 году был введен в эксплуатацию только один долгострой, то в 2013-м уже 12. В этом году вместе с «Бригантиной» введено восемь объектов, до конца года должны достроиться четыре. Всего же в реестре проблемных объектов, отмечает вице-губернатор, числится 32 объекта. Некоторые их них не строятся вовсе, на других работы идут, но крайне медленно.
Отметим, что в настоящее за СК «Импульс» числится еще один проблемный объект – жилой комплекс «Кристалл-Полюстрово» на Маршала Тухачевского. Данный ЖК застройщик также начал строить в 2004 году, но сроки сдачи объекта несколько раз переносились и сейчас определены на конец текущего года. В конце августа комитет по строительству начал принимать документы от дольщиков комплекса для уточнения их количества и принятия решения о вариантах ускорения ввода объекта в эксплуатацию.
Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) довольно редко используются для финансирования строительных проектов. Однако схема существует, хоть и стала в последние годы достаточно редкой.
Пару лет назад паевые фонды использовались для оптимизации налогообложения, однако после внесения поправок в Налоговый кодекс и возвращения налога на имущество схема стала менее интересна. Тем не менее закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) или закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФНы) полностью с рынка не ушли, и небольшая доля проектов финансируется подобным образом.
По данным Кирилла Иванова, коммерческого директора компании «Пеноплэкс СПб», общая сумма вложений ЗПИФов в недвижимость (по стране) на сегодняшний день составляет около 173 млрд рублей. Это относительно небольшая цифра.
Эффективен для внешнего финансирования
Как коллективная форма инвестирования, позволяющая консолидировать значительные средства, закрытые ПИФы, безусловно, являются достаточно эффективным инструментом внешнего финансирования нового строительства. В ряде случаев они вполне могут выступать актуальной альтернативой таким наиболее распространенным в строительной индустрии механизмам привлечения заемных средств, как банковское кредитование, облигационные займы и долевое софинансирование. «Как правило, инвестиционная стратегия таких фондов рассчитана на период от года до 2-3 лет и подразумевает инвестирование средств в приобретение прав по договорам долевого участия, преимущественно в наиболее ликвидных проектах эконом-класса. После завершения строительства и сдачи объекта права реализуются на рынке, и паи фонда погашаются, прибыль формируется за счет маржинальности проекта», – рассказал Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».
Вместе с тем на данном этапе ЗПИФы недвижимости именно как инструмент финансирования новых проектов распространены относительно нешироко. Более динамичному росту препятствует высокий барьер выхода – нижняя граница стоимости пая составляет в среднем около 1 млн рублей, что в условиях сравнительно невысокого уровня жизни затрудняет формирование большого количества фондов. «Кроме того, негативным фактором остаются другие системные ограничения, например закрытый характер фондов. Инвестиции фактически замораживаются в проекте на несколько лет, что в условиях быстро меняющейся внешней конъюнктуры, конечно, подразумевает определенные риски. На этом фоне большинство фондов ориентированы на наиболее маржинальные проекты, пользующиеся высоким спросом, поэтому их география ограничена преимущественно Москвой и Московской областью, а также буквально несколькими крупными проектами в других ключевых городах. Общий объем таких фондов, по примерным оценкам, составляет около 200 млрд. В среднесрочной перспективе, по мере роста спроса и повышения благосостояния, число таких проектов может возрасти», – говорит господин Клягин.
Универсальный инструмент
Господин Иванов говорит, что ЗПИФы в основном участвуют в финансировании строительства коммерческой недвижимости. Их доля в общем объеме финансирования, по мнению эксперта, не превышает 5%.
Евгений Каур, управляющий директор LCMC, имеет другую точку зрения: «Паевые инвестиционные фонды в основном вкладываются в жилищное строительство, так как в нем наиболее прозрачная схема окупаемости и минимум рисков. По коммерческой недвижимости их доля ничтожна».
Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что ЗПИФН является универсальным инструментом для инвестиций в недвижимость. «Такие фонды могут инвестировать в жилую и коммерческую недвижимость как на стадии развития проекта, так и на операционной стадии. Самое большое распространение ЗПИФН получили в секторе жилого девелопмента – пайщики инвестируют в договоры долевого участия на нулевом цикле с целью последующей сдачи в аренду готовых квартир и/или перепродажи их на более позднем этапе строительства. Это объясняется тем, что жилая недвижимость является наиболее ликвидным активом в секторе недвижимости, не стоит забывать, что любой фонд, прежде всего, заботится о сохранении капитала пайщиков. По этой же причине ЗПИФН инвестируют в рентные активы на рынке коммерческой недвижимости, в которых арендный поток гарантируется долгосрочными договорами аренды с фиксированной ежегодной индексацией. Как правило, управляющие компании стремятся составлять диверсифицированный портфель активов, включающий более доходные инвестиции в строящееся жилье и более стабильные рентные активы», – поясняет господин Владимиров.
Он также отмечает, что частным случаем применения ЗПИФН является выход собственников из крупных проектов. В случае если объект настолько крупный, что его не может себе позволить инвестор в одиночку, то собственник может «упаковать» данный объект в ЗПИФН. Собственник с помощью управляющей компании «заводит» объект в фонд, становится собственником всех паев, затем частично либо полностью выходит из проекта посредством продажи паев на вторичном рынке.
Плюсы и минусы
К плюсам финансирования проекта через ЗПИФы господин Иванов относит то, что такие деньги могут быть более «длинные» – срок предоставления до 15 лет, что редко встречается в банковском секторе. «Но и маржинальность на вложенный рубль паевые фонды хотят выше рынка», – поясняет он.
«Плюсом такого фонда является то, что инвестиции ЗПИФН «длинные»: фонд имеет фиксированный срок жизни, пайщики не могут отозвать свои инвестиции обратно. Поскольку большинство инвесторов/девелоперов заинтересованы в высокодоходных приобретениях, то ЗПИФН может закрывать возникающие пробелы в рыночной ликвидности, приобретая готовые объекты после ввода и позволяя девелоперам начинать новые проекты. Минусом является более высокая целевая доходность относительно ставки по кредиту», – соглашается с коллегой Сергей Владимиров.
«Подобное сегментирование и невысокая популярность среди девелоперов связаны со следующими причинами: идея паевых инвестиционных фондов сильно дискредитирована кризисом 2008 года, плюс еще нефиксированная доходность, комиссия управляющей компании – все вместе выглядит опасно и накладно. На рынке наблюдается недостаток активных индивидуальных частных инвесторов, желающих пользоваться такими инструментами; аморфная правовая база не добавляет привлекательности этому инструменту; частному инвестору со «свободными» деньгами проще и надежнее купить квартиру или коммерческую недвижимость сразу», – рассуждает госпожа Каур. Она при этом отмечает, что сказать, что рынок ПИФов в России неразвит, нельзя – просто есть более удобные инструменты.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP, поясняет: «Схема ПИФов часто используется при проектах, где много независимых инвесторов. Коллективные инвестиции гораздо безопаснее осуществлять через схему ЗПИФ».
Не исключено, что в ближайшее время доля ЗПИФов в общей массе финансовых схем может и вырасти. Это произойдет, если ставки кредитования традиционными финансовыми институтами (банками) пойдут вверх, считает господин Иванов. А такое, судя по макроэкономической ситуации, может произойти достаточно скоро.
Мнение:
Любовь Ефимова, руководитель проектов NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– Паевые инвестиционные фонды в большей степени распространены на Западе. Преимуществом финансирования строительных проектов через ПИФ является облегченная по сравнению с банками процедура получения денежных средств. В России же ПИФ как полноценный инвестор в строительных проектах не участвует. Это обусловлено тем, что при реализации строительных проектов в европейских странах риски минимальны и прозрачны. В РФ на сегодняшний день инвестирование в строительные проекты сопровождается высокими рисками. В России паевые инвестиционные фонды зачастую участвуют в строительных проектах в качестве дольщиков либо предпочитают вкладывать денежные средства в уже построенные объекты недвижимости. Таким образом, доля инвестиций ПИФ в российские строительные проекты несущественна.