Большой шкаф громко падает. История бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков СУ-155 и Urban Group
Самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий на рынке долевого строительства стали бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group.
Российский строительный рынок сейчас переживает процессы, похожие на те, что уже были в банковском секторе, – период тотальной чистки и концентрации капитала. За время кризиса рынок России, по разным оценкам, покинули почти 8 тыс. строительных организаций. Только за прошлый год, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), число строительных компаний в отрасли сократилось на 20% и сейчас составляет около 4 тыс. фирм.
Уходят в основном небольшие компании. Причем две трети из них нельзя отнести к однодневкам – они были на рынке более 7 лет и просто не выдержали экономических потрясений, а также последних изменений в отраслевом законодательстве. Но бывают и крупные провалы, последствия которых годами держат рынок в напряжении, требуют вмешательства властей и отражаются на репутации всей отрасли.
Гибель титаников
Бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group стали самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий.
«СУ-155» завалилось первым. Проблемы у компании возникли в 2015 году одновременно во всех регионах присутствия. Совокупный внешний долг девелопера превышал 150 млрд рублей. Его появление собственник «СУ-155» Михаил Балакин объяснял ошибками в стратегии – компания оказалась сильно закредитована и не смогла справиться с долговой нагрузкой. Вскоре Арбитражный суд Москвы признал компанию «СУ-155» банкротом. После ее ухода с рынка осталось 155 недостроев в 14 регионах, на достройку которых требовалось на тот момент 40 млрд рублей. Из них жилых домов – 147, где было продано более 16 тыс. квартир. В числе дольщиков и пайщиков группы числилось, по меньшей мере, 40 тыс. человек (в итоге статус обманутых дольщиков получили 27,6 тыс. человек).
Учитывая масштаб бедствия, ситуацию пришлось брать под контроль федеральным властям. Для ее исправления назначили санатора – банк «Российский Капитал». На его деньги и идет достройка проблемных объектов. (Сейчас банк «Российский капитал» и его подрядчик «РК Строй» входят в состав АО «ДОМ.РФ» – прим. ред.) В Минстрое был согласован график достройки проблемных объектов компании, согласно которому все жилые объекты банкрота в России должны достроить до конца текущего года. Ключи от своих квартир в завершенных проектах получили уже более 80% дольщиков.
Похожая беда случилась и с Urban Group, но только в этом году. Договоры долевого участия в жилых комплексах компании Росреестр перестал регистрировать в апреле текущего года. Владелец Urban Group Александр Долгин сам взялся за операционное управление, обвинив предыдущего руководителя Андрея Пучкова в неэффективности и нецелевом расходовании средств. Но спасти ситуацию не удалось. В июне Фонд защиты дольщиков подал заявления о банкротстве пяти компаний Urban Group. Через месяц заявления были удовлетворены – и началось конкурсное производство. А в августе Савёловский суд Москвы заочно арестовал Андрея Пучкова по обвинению в злоупотреблении полномочиями, которое повлекло тяжкие последствия. Согласно прошедшему в компании аудиту, она не закончила строительство 68 домов общей площадью 1,4 млн кв. м. Стоимость их завершения оценивается в 71 млрд рублей, из которых только 11,9 млрд рублей, по оценке аналитиков, можно получить от продажи квартир и других помещений. У компании осталось 19,5 тыс. дольщиков.
Власти и здесь подключились к решению проблемы. Был опубликован проект постановления правительства о выделении из федерального бюджета 14,6 млрд рублей на завершение проблемных строек Urban Group. Дольщикам компании также разрешили рефинансировать ипотечные кредиты с помощью АО «ДОМ.РФ» по рыночным ставкам.
Губернатор Московской области Андрей Воробьёв публично пообещал, что все дома компании будут достроены. «В конце этого года – первые дома. И в 2019, 2020, 2021 годах этот проект должен быть окончательно завершен», – заявил он.
Почему так получилось?
Эксперты называют три основные проблемы, с которыми столкнулись девелоперы. Первая – погоня за объемами. «СУ-155» за 15 лет построило столько жилья, что можно было бы расселить миллионный город. Десять лет подряд, начиная с 2004-го, компания ежегодно сдавала более 1 млн кв. м жилья и считалась крупнейшим в стране застройщиком на рынке жилищного строительства. В 2013-м и 2014-м ее годовая выручка превышала 100 млрд рублей. Но выручка уходила в первую очередь на покупку новых площадок. Снижать темпы развития компания не могла, поскольку пошла бы цепная реакция с остановкой предприятий группы. Из-за гонки за объемами «СУ-155» приходилось работать на низкой марже. А это большой риск, о котором знают все игроки рынка. Urban Group тоже строила очень много по похожему алгоритму. По итогам прошлого года она была одним из крупнейших застройщиков Подмосковья.
Вторая проблема – привычка девелоперов не платить вовремя по счетам, затягивать сроки сдачи объектов, по сути, кредитуясь за счет поставщиков, подрядчиков и покупателей жилья. К «СУ-155» было подано множество исков с денежными требованиями, из которых около 300 были предъявлены в 2015 году. Проверка Urban Group также обнаружила схемы вывода из компании средств дольщиков. Только через выдачу займов аффилированным структурам было выведено 27 млрд рублей.
У «СУ-155» была еще личная эксклюзивная проблема – зависимость от госзаказа. До кризиса 2008 года доля госзаказа в портфеле «СУ-155» колебалась на уровне 50%, затем выросла до 70%. Компания много строила для Минобороны. Но в 2012 года министерство перешло на схему субсидирования. И по итогам 2015 года доля госзаказа в портфеле компании резко снизилась 25%, что тоже повлияло на общую ситуацию.
«Думаю, что мы никогда толком не узнаем, какие именно ошибки привели Urban Group и «СУ-155» к печальным последствиям. Часть этих проблем просто не озвучивалась – мы видим лишь некую «официальную» версию. Но последствия банкротств очевидны – уже внесены изменения в Федеральные законы № 214-ФЗ и № 218-ФЗ, а также задано направление отрасли – уйти от «долевки» к проектному финансированию, где значительная часть злоупотреблений со стороны застройщиков будет, в принципе, невозможна», – говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.
«Причины краха разные. И больше это стечение обстоятельств – лишь в редких случаях откровенное хищение. По наиболее громким кейсам основной причиной стало создание «пирамиды» проектов, когда доходы от запущенного, но невыполненного проекта сразу направляются на запуск следующего. При такой «пирамиде» любая остановка новых проектов влечет невозможность обслуживать и строить все ранее начатые, что порождает обратную реакцию и падение «пирамиды». Масла в огонь подливают ошибки финансовых моделей проектов, ну и общие макроэкономические условия типа резкого скачка курса доллара», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Считайте правильно
Последние изменения отраслевого законодательства хоть и криво, но ввели некое подобие надзора над расходованием поступлений от дольщиков, что в целом должно существенно снизить риски «пирамид». «Недостаток таких изменений в законе в том, что они плохо проработаны – и в итоге затронули всех застройщиков, так как использован принцип не точечного вмешательства, а максимально широкого охвата. Итог такой непродуманной стратегии законодателя – ухудшение ситуации для благополучных застройщиков и существенное увеличение застройщиков в зоне риска, т. е. статистически возможен обратный эффект – начнут падать добросовестные компании, так как новые условия не учитывают особенностей работы застройщиков», – переживает Дмитрий Некрестьянов.
«Стабильность любой компании основывается, в первую очередь, на правильном финансовом планировании. Всем хочется в своих прогнозах ориентироваться на оптимистичные амбиции. Но мы живем в реальности, в которой рынок очень непрост и обстановка очень динамична. Поэтому стоит закладывать риски и расходы на нивелирование этих рисков, потенциально возможные колебания спроса в финансовую модель изначально – и иметь их в виду. Особенно это важно для тех сфер бизнеса, в которые привлекается заемное финансирование, так как такие проекты предполагают четко планируемую реализацию – невыполнение части проекта и расхождение с планом чревато серьезными последствиями», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
А руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева добавила, что в группе риска всегда оказываются объекты с минимальной стоимостью. «Себестоимость состоит из ряда статей, она за последнее время выросла, а в продаже могут находиться объекты на грани себестоимости. Например, предложение студий стоимостью меньше 1 млн рублей всегда должно настораживать покупателя. Может быть, это маркетинговый ход на старте проекта, а может быть – путь в долгострой», – заключила она.
Публичные лидеры рынка – «Группа ЛСР» и ГК «Эталон», на этой неделе отчитались о вводе и продажах жилья в 2017 году. По итогам года «Группа ЛСР» сократила продажи в деньгах на 7% до 63,5 млрд рублей. А «Эталон», напротив, нарастил выручку от продаж на 6% до 50,2 млрд рублей. Тем не менее, оба застройщика планируют в текущем году увеличить ввод жилья на рынок. Другие девелоперы города равняются на лидеров.
Первой на прошлой неделе о работе в 2017 году отчиталась «Группа ЛСР» Андрея Молчанова. Согласно отчету, совокупно во всех регионах присутствия компания заключила контракты на продажу 640 тыс. кв.м. жилья, что на 6% меньше, чем годом ранее. В денежном выражении продажи сократились на 7% до 65,3 млрд рублей. Цены на жилье в компании год к году сократились на 2% и составили в среднем 102 тыс. рублей за 1 кв.м. Доля сделок с ипотекой достигла 47% против 38% годом ранее. Между тем «Группа ЛСР» увеличила за год ввод объектов в эксплуатацию и продажу. Ввод в эксплуатацию вырос на 15% до 909 тыс. кв.м., а ввод в продажу увеличился на 7% до 780 тыс. кв.м.
Традиционно основные продажи девелопера пришлись на Петербург. Здесь за 2017 год «Группа ЛСР» продала 407 тыс. кв.м. жилья (на 6% больше, чем в 2016 году) на сумму 41,3 млрд рублей (рост в деньгах составил 13%). Ввод в эксплуатацию жилья в Петербурге у застройщика вырос за год на 23%, до 607 тыс. кв.м. Для сравнения, за 2017 год в Москве «Группа ЛСР» заключила новые контракты по продаже всего 122 тыс. кв.м. недвижимости на сумму 17,7 млрд рублей (в натуральном выражении и в деньгах спад составил 37%). И ввела в эксплуатацию только 193 тыс. кв.м. недвижимости.
«У «Группы ЛСР» были проблемы с флагманским московским проектом «ЗИЛАрт». Девелопер его переделывал - уменьшал размеры квартир. Поэтому в продажу проект вышел в ноябре, на несколько месяцев позже, чем ожидалось. Это повлияло на общие натуральные показатели», - пояснил аналитик "БКС" Марат Ибрагимов.
Но в самой «Группе ЛСР» сообщили, что результаты работ за 2017 год полностью соответствуют ожиданиям. «В 2018 году мы намерены реализовать около 840 тыс. кв.м. недвижимости во всех в регионах присутствия, в том числе за счет вывода на рынок новых проектов, которые мы анонсируем позднее", — сообщили в пресс-службе «Группы ЛСР».
Что касается г руппы «Эталон» Вячеслава Заренкова, то за 2017 год она продала во всех регионах присутствия недвижимость общей площадью 512,2 тыс. кв.м. на сумму 50,2 млрд рублей, увеличив показатель прошлого года в натуральном выражении на 3%, и в деньгах на 6%. При этом средняя цена «квадрата» жилья у «Эталона» выросла на 3% до 98 тыс. рублей. А доля сделок с ипотекой у девелопера выросла до 41% против 23% годом ранее. Ввод объектов девелопер за год увеличил на 0,7%, до 423 тыс. кв. м.
Аналитик "Уралсиб Капитал" Денис Ворчик обратил внимание на то, что денежный поток «Эталона» в значительной степени поддерживает тот запас готовой недвижимости, который у компании возник за последние годы, - она на растущем рынке строила больше, чем продавала. «Но сейчас рынок стал сложнее, и компания, видимо, сбалансирует свою стратегию», - рассуждает Денис Ворчик.
Глава компании Вячеслав Заренков назвал итоги года ожидаемыми. И сообщил, что в 2018 году, ГК "Эталон" планирует сдать еще больше площадей. «Мы намерены ввести в эксплуатацию в 2018 году 480 тыс. кв.м. (на 13% больше, чем годом ранее) и реализовать недвижимость на сумму около 57 млрд рублей, что также на 13% больше, чем в ушедшем году», - сообщил Вячеслав Заренков. Он напомнил, что за прошлый год «Эталон» приобрел несколько новых проектов: проект бизнес-класса на ул. Летниковской в Москве и два проекта в Петроградском районе Петербурга. И в течение 2018 года, по его словам, компания еще увеличит долю проектов с центральным расположением в двух столицах в своем портфеле.
Другие застройщики Петербурга также сообщили о росте продаж и ввода жилья по итогам 2017 года. Многие из них планируют придерживаться этой стратегии и дальше. Так, в холдинге Setl Group сообщили, что объем ввода за год увеличили с 1 млн кв. м. до 1,2 млн кв. м. Показатели продаж компания не раскрывает.
Директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев сообщил, что в 2017 году компания ввела 580 тыс. кв. м. (5 тыс. квартир в городе и агломерации) против 400 тыс. кв. м. годом ранее. «А в 2018 году компания планирует вывести в реализацию шесть новых объектов общей площадью 760 тыс. кв. м., из которых четыре будут в черте города», - добавил он.
Заместитель генерального директора «Строительного треста» Беслан Берсиров рассказал, что за 2017 год компания ввела в эксплуатацию 130,4 тыс. кв. м. и продала 105 тыс. кв. м. недвижимости (без учета домов в коттеджных поселках и инфраструктурных объектов). «Продажи и в натуральном выражении, и в деньгах немного превышают аналогичный показатель 2016 года. Объем ипотечных сделок в портфеле компании в 2017 году составил 61%», - сообщил Беслан Берсиров. В 2018 году, по его словам, компания займется реализацией двух масштабных проектов: в Купчино и на проспекте Тореза. Их общая площадь – 230 тыс. кв. м. И начнет строительство 10-го лота ЖК NEW ПИТЕР в Новоселье. «Всего в 2018 году мы планируем ввести в эксплуатацию 125 тыс. кв. м. недвижимости», - сообщил Беслан Берсиров.
Выросли ввод и продажи жилья и у «УНИСТО Петросталь». Президент компании Владимир Оксман рассказал, что за 2017 год фирма увеличила ввод на 20% до 87 тыс. кв. м. и продажи на 6,7% до 42 тыс. кв. м. Доля ипотеки у компании превысила 70%. «Мы разрабатываем сразу несколько проектов комплексного освоения территории, некоторые из которых выйдут в продажу в следующем году», — поделился планами Владимир Оксман.
Компания «Главстрой-СПб» за 2017 год ввела в эксплуатацию 501,7 тыс. кв. м. и планирует в 2018 году ввести более 300 тыс. тыс. кв. м., сообщили в пресс-службе застройщика. Объемы продаж в компании не раскрывают, но говорят, что они находились на плановом уровне. «У нас сбалансированный товарный запас, проведена работа по оптимизации квартирографии и повышению функциональности жилья. Доля квартир с ипотекой составила 60%», - заключили там.
Но эксперты предупреждают, что активный вывод новых проектов на рынок может привести к «надуванию пузыря». Сейчас предложение на рынке жилья в Петербурге, по разным данным, превышает спрос на 20-30%. «Желающих купить квартиры уже не хватает на всех девелоперов. Рынок на всех парах несется к классическому кризису перепроизводства», — считает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Градсовет при правительстве Петербурга одобрил строительство на Петроградской набережной десятиэтажной гостиницы с сохранением на участке исторического деревянного здания.
На первом в 2018 году Градостроительном совете при правительстве Петербурга его участники рассмотрели и одобрили с небольшими замечаниями проект гостиницы, которую предполагается возвести по адресу Петроградская набережная, 24. В настоящее время на данном участке расположен двухэтажный деревянный исторический дом.
Заказчиком проекта по представленным в КГА документам является индивидуальный предприниматель Александр Шестаков. Он же является собственником «Первой мебельной фабрики» и владельцем участка. О намерении возвести на Петроградской набережной гостиницу, бизнесмен заявил еще в 2016 году. Предполагаемый объем инвестиций должен был составлять не менее 600 млн рублей. Как было заявлено на градсовете, оператор гостиницы уже определен. Им будет сетевой зарубежный холдинг Rezidor, наиболее известный бренд которого – отели Radisson.
Проект гостиничного комплекса был подготовлен архитектурным бюро «Студия 44» Никиты Явейна. Согласно проекту историческое здание будет сохранено. При этом, вероятнее всего, будут переделаны фасады, но геометрия объекта останется прежней. Вплотную к деревянному дому предполагается возвести десятиэтажное гостиничное здание на 135 номеров. Также в нем разместятся ресторан, конференц-зал, подземная парковка. Общая площадь гостиничного комплекса составит 10 тыс.кв.м.
Никита Явейн признался, что его команде при работе над данным проектом пришлось считаться с «небольшой конфликтностью», связанной с расположенным на площадке историческим зданием. Дело в том, что в конце 2016 года объект после проведенной по заказу собственника экспертизы был выведен из охранного реестра, так как оказался типовым для постройки второй половины XIX века. Защитить исторический объект пытались градозащитники и даже обращались к вице-губернатору Игорю Албину, но никакого решения в Смольном принято не было.
« Мы смогли убедить заказчика относиться к данному объекту как к памятнику. Все что можно сохранить, будет сохранено, а что нет, - будет заменено на новые деревянные конструкции. Решения будут приниматься после того как полностью обследован дом и определено его фактическое состояние»,- отметил Никита Явейн.
В целом большинству членов Градсовета проект понравился. Эксперты отметили, что проектировщики «достаточно ловко справились с трудным участком». При этом специалисты высказали несколько замечаний по архитектурному переходу верхней части высотного здания и озеленению. Положительно оценил проект и глава петербургского отделения ВООПиК Александр Кононов. Но он отметил, что градозащитники продолжат бороться за признание объекта памятником и за вторичное его внесение в охранный реестр. «На Петроградской стороне и в целом в центре города почти не осталось объектов деревянного зодчества. Проведенная по заказу собственника экспертиза была как минимум претенциозна. В судебном порядке мы продолжим оспаривать ее выводы. К представленному проекту серьезных претензий нет. Мы приветствуем ту деликатность, которая была выбрана по отношению к историческому зданию», - подчеркнул представитель ВООПиК.
