Большой шкаф громко падает. История бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков СУ-155 и Urban Group
Самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий на рынке долевого строительства стали бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group.
Российский строительный рынок сейчас переживает процессы, похожие на те, что уже были в банковском секторе, – период тотальной чистки и концентрации капитала. За время кризиса рынок России, по разным оценкам, покинули почти 8 тыс. строительных организаций. Только за прошлый год, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), число строительных компаний в отрасли сократилось на 20% и сейчас составляет около 4 тыс. фирм.
Уходят в основном небольшие компании. Причем две трети из них нельзя отнести к однодневкам – они были на рынке более 7 лет и просто не выдержали экономических потрясений, а также последних изменений в отраслевом законодательстве. Но бывают и крупные провалы, последствия которых годами держат рынок в напряжении, требуют вмешательства властей и отражаются на репутации всей отрасли.
Гибель титаников
Бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group стали самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий.
«СУ-155» завалилось первым. Проблемы у компании возникли в 2015 году одновременно во всех регионах присутствия. Совокупный внешний долг девелопера превышал 150 млрд рублей. Его появление собственник «СУ-155» Михаил Балакин объяснял ошибками в стратегии – компания оказалась сильно закредитована и не смогла справиться с долговой нагрузкой. Вскоре Арбитражный суд Москвы признал компанию «СУ-155» банкротом. После ее ухода с рынка осталось 155 недостроев в 14 регионах, на достройку которых требовалось на тот момент 40 млрд рублей. Из них жилых домов – 147, где было продано более 16 тыс. квартир. В числе дольщиков и пайщиков группы числилось, по меньшей мере, 40 тыс. человек (в итоге статус обманутых дольщиков получили 27,6 тыс. человек).
Учитывая масштаб бедствия, ситуацию пришлось брать под контроль федеральным властям. Для ее исправления назначили санатора – банк «Российский Капитал». На его деньги и идет достройка проблемных объектов. (Сейчас банк «Российский капитал» и его подрядчик «РК Строй» входят в состав АО «ДОМ.РФ» – прим. ред.) В Минстрое был согласован график достройки проблемных объектов компании, согласно которому все жилые объекты банкрота в России должны достроить до конца текущего года. Ключи от своих квартир в завершенных проектах получили уже более 80% дольщиков.
Похожая беда случилась и с Urban Group, но только в этом году. Договоры долевого участия в жилых комплексах компании Росреестр перестал регистрировать в апреле текущего года. Владелец Urban Group Александр Долгин сам взялся за операционное управление, обвинив предыдущего руководителя Андрея Пучкова в неэффективности и нецелевом расходовании средств. Но спасти ситуацию не удалось. В июне Фонд защиты дольщиков подал заявления о банкротстве пяти компаний Urban Group. Через месяц заявления были удовлетворены – и началось конкурсное производство. А в августе Савёловский суд Москвы заочно арестовал Андрея Пучкова по обвинению в злоупотреблении полномочиями, которое повлекло тяжкие последствия. Согласно прошедшему в компании аудиту, она не закончила строительство 68 домов общей площадью 1,4 млн кв. м. Стоимость их завершения оценивается в 71 млрд рублей, из которых только 11,9 млрд рублей, по оценке аналитиков, можно получить от продажи квартир и других помещений. У компании осталось 19,5 тыс. дольщиков.
Власти и здесь подключились к решению проблемы. Был опубликован проект постановления правительства о выделении из федерального бюджета 14,6 млрд рублей на завершение проблемных строек Urban Group. Дольщикам компании также разрешили рефинансировать ипотечные кредиты с помощью АО «ДОМ.РФ» по рыночным ставкам.
Губернатор Московской области Андрей Воробьёв публично пообещал, что все дома компании будут достроены. «В конце этого года – первые дома. И в 2019, 2020, 2021 годах этот проект должен быть окончательно завершен», – заявил он.
Почему так получилось?
Эксперты называют три основные проблемы, с которыми столкнулись девелоперы. Первая – погоня за объемами. «СУ-155» за 15 лет построило столько жилья, что можно было бы расселить миллионный город. Десять лет подряд, начиная с 2004-го, компания ежегодно сдавала более 1 млн кв. м жилья и считалась крупнейшим в стране застройщиком на рынке жилищного строительства. В 2013-м и 2014-м ее годовая выручка превышала 100 млрд рублей. Но выручка уходила в первую очередь на покупку новых площадок. Снижать темпы развития компания не могла, поскольку пошла бы цепная реакция с остановкой предприятий группы. Из-за гонки за объемами «СУ-155» приходилось работать на низкой марже. А это большой риск, о котором знают все игроки рынка. Urban Group тоже строила очень много по похожему алгоритму. По итогам прошлого года она была одним из крупнейших застройщиков Подмосковья.
Вторая проблема – привычка девелоперов не платить вовремя по счетам, затягивать сроки сдачи объектов, по сути, кредитуясь за счет поставщиков, подрядчиков и покупателей жилья. К «СУ-155» было подано множество исков с денежными требованиями, из которых около 300 были предъявлены в 2015 году. Проверка Urban Group также обнаружила схемы вывода из компании средств дольщиков. Только через выдачу займов аффилированным структурам было выведено 27 млрд рублей.
У «СУ-155» была еще личная эксклюзивная проблема – зависимость от госзаказа. До кризиса 2008 года доля госзаказа в портфеле «СУ-155» колебалась на уровне 50%, затем выросла до 70%. Компания много строила для Минобороны. Но в 2012 года министерство перешло на схему субсидирования. И по итогам 2015 года доля госзаказа в портфеле компании резко снизилась 25%, что тоже повлияло на общую ситуацию.
«Думаю, что мы никогда толком не узнаем, какие именно ошибки привели Urban Group и «СУ-155» к печальным последствиям. Часть этих проблем просто не озвучивалась – мы видим лишь некую «официальную» версию. Но последствия банкротств очевидны – уже внесены изменения в Федеральные законы № 214-ФЗ и № 218-ФЗ, а также задано направление отрасли – уйти от «долевки» к проектному финансированию, где значительная часть злоупотреблений со стороны застройщиков будет, в принципе, невозможна», – говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.
«Причины краха разные. И больше это стечение обстоятельств – лишь в редких случаях откровенное хищение. По наиболее громким кейсам основной причиной стало создание «пирамиды» проектов, когда доходы от запущенного, но невыполненного проекта сразу направляются на запуск следующего. При такой «пирамиде» любая остановка новых проектов влечет невозможность обслуживать и строить все ранее начатые, что порождает обратную реакцию и падение «пирамиды». Масла в огонь подливают ошибки финансовых моделей проектов, ну и общие макроэкономические условия типа резкого скачка курса доллара», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Считайте правильно
Последние изменения отраслевого законодательства хоть и криво, но ввели некое подобие надзора над расходованием поступлений от дольщиков, что в целом должно существенно снизить риски «пирамид». «Недостаток таких изменений в законе в том, что они плохо проработаны – и в итоге затронули всех застройщиков, так как использован принцип не точечного вмешательства, а максимально широкого охвата. Итог такой непродуманной стратегии законодателя – ухудшение ситуации для благополучных застройщиков и существенное увеличение застройщиков в зоне риска, т. е. статистически возможен обратный эффект – начнут падать добросовестные компании, так как новые условия не учитывают особенностей работы застройщиков», – переживает Дмитрий Некрестьянов.
«Стабильность любой компании основывается, в первую очередь, на правильном финансовом планировании. Всем хочется в своих прогнозах ориентироваться на оптимистичные амбиции. Но мы живем в реальности, в которой рынок очень непрост и обстановка очень динамична. Поэтому стоит закладывать риски и расходы на нивелирование этих рисков, потенциально возможные колебания спроса в финансовую модель изначально – и иметь их в виду. Особенно это важно для тех сфер бизнеса, в которые привлекается заемное финансирование, так как такие проекты предполагают четко планируемую реализацию – невыполнение части проекта и расхождение с планом чревато серьезными последствиями», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
А руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева добавила, что в группе риска всегда оказываются объекты с минимальной стоимостью. «Себестоимость состоит из ряда статей, она за последнее время выросла, а в продаже могут находиться объекты на грани себестоимости. Например, предложение студий стоимостью меньше 1 млн рублей всегда должно настораживать покупателя. Может быть, это маркетинговый ход на старте проекта, а может быть – путь в долгострой», – заключила она.
Управление ФСБ возбудило уголовное дело о мошенничестве при проектировании новой сцены Малого драматического театра Льва Додина в Петербурге. При реализации проекта похитили 45 млн рублей.
Сотрудники Управления ФСБ по Петербургу и Ленобласти обнаружили хищение денег федерального бюджета при проектировании новой сцены Малого драматического театра - Театра Европы (МДТ) в Петербурге. В сообщении пресс-службы силового ведомства говорится, что при реализации этого проекта некая группа лиц похитила и присвоила не менее 45 млн рублей. Возбуждено уголовное дело по статье о мошенничестве. Идет следствие.
Проект финансируется по линии Министерства культуры. Заказчиком работ выступает Северо-Западная дирекция по строительству, реконструкции и реставрации министерства (СЗД). Там «Строительному Еженедельнику» сообщили, что с удовлетворением воспринимают действия правоохранительных органов. «Мы оказываем содействие в расследовании обстоятельства, где обманным путем недобросовестные подрядные организации пытались нажиться на бюджетном финансировании», - сообщили нашему изданию в пресс-службе СЗД.
Проект строительства новой сцены МДТ – один из долгостроев Петербурга. Еще в 2012 году город передал театру в аренду участок площадью 1,02 га на Звенигородской ул., 7а. Там находится расселенный жилой дом площадью 2,9 тыс. кв. м. – историческое здание бывшей казармы фуражной роты Семеновского полка. Это здание собираются сохранить, реконструировав под входную группу и интегрировав в новый театральный комплекс, который строят с нуля на свободном участке. Площадь нового здания составит 20 тыс. кв. м. А общая площадь «Театра Европы» - около 23 тыс. кв. м.
Государственный контракт на проектирование новой сцены МДТ на сумму 250 млн рублей был заключен в декабре 2013 года с компанией «ТДМ», выигравшей конкурс. Подрядчиком выступала мастерская Михаила Мамошина. Был создан проект, согласно которому в новом театре будет не только зрительный зал на 600 мест с новой сценой, но также камерная сцена на 75 мест, три репетиционных зала, технические, складские, административные и другие помещения, необходимые для работы самого театра и закулисной части. Работы по проекту велись в 2014-2015годах. Но до конца довести их компания «ТДМ» не смогла - обанкротилась. СЗД в суде потребовала от «ТДМ» вернуть 45 млн рублей – работы на эту сумму компания не выполнила. Но заявление было оставлено без рассмотрения.
В ноябре 2015 года прошел новый конкурс на выполнение строительно-монтажных работ в проекте. Его выиграло ООО "Стройсоюз СВ". Но в конце декабря 2016 года СЗД в одностороннем порядке расторгла контракт с подрядчиком из-за срыва сроков работ и подла иск о возврате неотработанного аванса в размере 181 млн рублей. В свою очередь «СтройСоюз СВ» пытается взыскать с СЗД убытки в размере порядка 1 млрд рублей, что составляет половину цены контракта на строительство новой сцены. Разбирательство еще не завершено.
Сейчас проект реализует третий подрядчик - компания «Трансепт групп», оказавшаяся единственным участником нового тендера, объявленного СЗД. Сумма подписанного с ней контракта - 2 млрд рублей. Работы начались весной 2017 года.
Также СЗД объявила новый конкурс на корректировку проектной документации. Стоимость работ составляет 38 млн рублей. Работы по этому контракту должны завершиться в мае 2018 года. «Мы вынуждены были это сделать из-за некачественной проектной документацией 2015 года, а также из-за отсутствия рабочей документации на строительство новой сцены театра», - пояснили в пресс-службе СЗД.
Но источники «Строительного Еженедельника» говорят, что корректировка проекта – инициатива художественного руководителя МДТ Льва Додина. «Его не устроил вид входной группы нового здания, сцена репетиционного зала. Кроме того, он хочет увеличить площадь театра за счет создания крытого атриума. Но чтобы изменить эти элементы, нужно вносить поправки в конструктив. А это равносильно запуску проекта с нуля, поскольку вступили в силу изменения в Градкодекс, которые требуют все поправки согласовывать в Госэкспертизе», - пояснил источник.
Кстати
Руководитель Северо-Западной дирекции по строительству, реконструкции и реставрации Минкультуры РФ Наталья Волынская сообщила о том, что строительство новой сцены МДТ предполагается завершить к концу 2019 года. По ее словам, новый проект строительства сцены МДТ в Петербурге практически разработан. Новая версия проектных документов будет проходить повторную экспертизу, но на сроки строительства объекта это не повлияет.
В жилом районе «Юнтолово» состоялась торжественная церемония открытия трех участков дорог, общей протяженностью 1,5 км. Местные жители благодарили компанию «Главстрой-СПб» и просили построить еще пару инфраструктурных объектов. К просителям присоединился и глава администрации Приморского района Николай Цед, однако он хлопотал о том, что городу нужен футбольный стадион.
Красной лентой была перегорожена Ивинская улица, которая входит в состав улично-дорожной сети М6 и является магистралью районного значения. Эта двухполосная дорога в 413 метров обеспечивает беспроблемный выезд на Коннолахтинскую дорогу. Николай Цед и генеральный директор компании «Главстрой-СПб» Александр Лелин пригласили местных жителей и с удовольствием разрезали ленту, открыв не одну, а сразу три дороги.
Движение открылось и на четырехполосных участках Юнтоловского (М1) и Гладышевского (М2) проспектов с разворотным кольцом. Участки, общей протяженностью в километр, относятся к магистралям общегородского значения.
Все новые дороги оборудованы светофорными постами, остановками, наружным освещением, пешеходными тротуарами и дождевой канализацией. Движение общественного транспорта началось сразу после открытия участков.
Как рассказал Александр Лелин, дороги были построены еще в сентябре 2017 года, в декабре был подписан контракт с городом и вскоре три новых участка перейдут на баланс города. «Для новых жилых кварталов наличие удобной транспортной инфраструктуры имеет одно из первостепенных значений. Поэтому развитие и улучшение качества жизни в наших комплексах является важным направлением деятельности компании. В текущем году «Главстрой-СПб» завершает проектирование двух новых участков дорог – продолжение магистралей М1 и М2. К их строительству планируется приступить в конце 2018 года», – сказал он.
И жители района, и Николай Цед благодарили «Главстрой-СПб» за строительство инфраструктуры, однако просили еще. «Ввод дорог и продление маршрута автобуса позволят детям добираться в школу, а жителям квартала до Приморского шоссе на социальном транспорте. В жилом комплексе уже проживает более 6 тыс. человек, и решение транспортного вопроса было одним из главных. В конце 2017 года здесь был открыт первый детский сад, осенью запланировано открытие школы – инфраструктура квартала становится всесторонне развитой», – сказал Николай Цед и напомнил о планах компании по строительству футбольного стадиона.
«Давайте еще стадион с трибунами и раздевалками для зрителей? В подарок городу!» – предлагал глава районной администрации. «Хорошо», – немного замявшись, но все же твердо сказал глава «Главстрой-СПб», отметив, что инфраструктурные планы компании гораздо глобальнее одного стадиона. И главе района, и местным жителям ответ очень понравился.
Отметим, что «Главстрой-СПб» изначально планировал построить стадион в «Юнтолово», однако открытого типа. Но на рабочих встречах застройщика с представителями районной администрации и местными жителями прозвучало предложение изменить формат стадиона, снабдив его трибунами и раздевалками. Также спортобъект предлагалось возвести ближе к уже построенным домам. В «Главстрой-СПб» сообщили, что компания прорабатывает этот вариант. В текущем году планируется завершить проектирование спортивного сооружения, а его возведение начать в 2019 году.
После к представителям «Главстрой-СПб» обратились местные жители. Они просили построить еще один наземный пешеходный переход на Юнтоловском проспекте, который бы значительно сократил путь к магазину и детскому саду жителям домов по другую сторону дороги. «У нас здесь живет много пенсионеров, родителей с детьми, которым трудно обходить лишнее расстояние, чтобы попасть в магазин», – сетовали они. Представители застройщика обещали рассмотреть такую возможность.
Кроме того, местные жители обратились к представителям компании с просьбой обустроить пешеходную зону к мостику, который ведет в Юнтоловский заказник. «Мы с 2015 ходим там по этому болоту. Там же дорожка метров 30-50 метров, это же три копейки! Привезите сюда фуру песка и дайте мне лопату, я сама все разгребу», – говорила местная жительница Татьяна Кропотухина.
В ответ сотрудники «Главстрой-СПб» обещали, что все будет сделано, однако после того, как в этой части района начнутся работы по благоустройству, т.е. в 2019 году, но женщина ждать не хотела. «Если эти три копейки никому и ничему не помешают, то все сделаем», – заявил в итоге Александр Лелин.