Большой шкаф громко падает. История бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков СУ-155 и Urban Group
Самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий на рынке долевого строительства стали бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group.
Российский строительный рынок сейчас переживает процессы, похожие на те, что уже были в банковском секторе, – период тотальной чистки и концентрации капитала. За время кризиса рынок России, по разным оценкам, покинули почти 8 тыс. строительных организаций. Только за прошлый год, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), число строительных компаний в отрасли сократилось на 20% и сейчас составляет около 4 тыс. фирм.
Уходят в основном небольшие компании. Причем две трети из них нельзя отнести к однодневкам – они были на рынке более 7 лет и просто не выдержали экономических потрясений, а также последних изменений в отраслевом законодательстве. Но бывают и крупные провалы, последствия которых годами держат рынок в напряжении, требуют вмешательства властей и отражаются на репутации всей отрасли.
Гибель титаников
Бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group стали самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий.
«СУ-155» завалилось первым. Проблемы у компании возникли в 2015 году одновременно во всех регионах присутствия. Совокупный внешний долг девелопера превышал 150 млрд рублей. Его появление собственник «СУ-155» Михаил Балакин объяснял ошибками в стратегии – компания оказалась сильно закредитована и не смогла справиться с долговой нагрузкой. Вскоре Арбитражный суд Москвы признал компанию «СУ-155» банкротом. После ее ухода с рынка осталось 155 недостроев в 14 регионах, на достройку которых требовалось на тот момент 40 млрд рублей. Из них жилых домов – 147, где было продано более 16 тыс. квартир. В числе дольщиков и пайщиков группы числилось, по меньшей мере, 40 тыс. человек (в итоге статус обманутых дольщиков получили 27,6 тыс. человек).
Учитывая масштаб бедствия, ситуацию пришлось брать под контроль федеральным властям. Для ее исправления назначили санатора – банк «Российский Капитал». На его деньги и идет достройка проблемных объектов. (Сейчас банк «Российский капитал» и его подрядчик «РК Строй» входят в состав АО «ДОМ.РФ» – прим. ред.) В Минстрое был согласован график достройки проблемных объектов компании, согласно которому все жилые объекты банкрота в России должны достроить до конца текущего года. Ключи от своих квартир в завершенных проектах получили уже более 80% дольщиков.
Похожая беда случилась и с Urban Group, но только в этом году. Договоры долевого участия в жилых комплексах компании Росреестр перестал регистрировать в апреле текущего года. Владелец Urban Group Александр Долгин сам взялся за операционное управление, обвинив предыдущего руководителя Андрея Пучкова в неэффективности и нецелевом расходовании средств. Но спасти ситуацию не удалось. В июне Фонд защиты дольщиков подал заявления о банкротстве пяти компаний Urban Group. Через месяц заявления были удовлетворены – и началось конкурсное производство. А в августе Савёловский суд Москвы заочно арестовал Андрея Пучкова по обвинению в злоупотреблении полномочиями, которое повлекло тяжкие последствия. Согласно прошедшему в компании аудиту, она не закончила строительство 68 домов общей площадью 1,4 млн кв. м. Стоимость их завершения оценивается в 71 млрд рублей, из которых только 11,9 млрд рублей, по оценке аналитиков, можно получить от продажи квартир и других помещений. У компании осталось 19,5 тыс. дольщиков.
Власти и здесь подключились к решению проблемы. Был опубликован проект постановления правительства о выделении из федерального бюджета 14,6 млрд рублей на завершение проблемных строек Urban Group. Дольщикам компании также разрешили рефинансировать ипотечные кредиты с помощью АО «ДОМ.РФ» по рыночным ставкам.
Губернатор Московской области Андрей Воробьёв публично пообещал, что все дома компании будут достроены. «В конце этого года – первые дома. И в 2019, 2020, 2021 годах этот проект должен быть окончательно завершен», – заявил он.
Почему так получилось?
Эксперты называют три основные проблемы, с которыми столкнулись девелоперы. Первая – погоня за объемами. «СУ-155» за 15 лет построило столько жилья, что можно было бы расселить миллионный город. Десять лет подряд, начиная с 2004-го, компания ежегодно сдавала более 1 млн кв. м жилья и считалась крупнейшим в стране застройщиком на рынке жилищного строительства. В 2013-м и 2014-м ее годовая выручка превышала 100 млрд рублей. Но выручка уходила в первую очередь на покупку новых площадок. Снижать темпы развития компания не могла, поскольку пошла бы цепная реакция с остановкой предприятий группы. Из-за гонки за объемами «СУ-155» приходилось работать на низкой марже. А это большой риск, о котором знают все игроки рынка. Urban Group тоже строила очень много по похожему алгоритму. По итогам прошлого года она была одним из крупнейших застройщиков Подмосковья.
Вторая проблема – привычка девелоперов не платить вовремя по счетам, затягивать сроки сдачи объектов, по сути, кредитуясь за счет поставщиков, подрядчиков и покупателей жилья. К «СУ-155» было подано множество исков с денежными требованиями, из которых около 300 были предъявлены в 2015 году. Проверка Urban Group также обнаружила схемы вывода из компании средств дольщиков. Только через выдачу займов аффилированным структурам было выведено 27 млрд рублей.
У «СУ-155» была еще личная эксклюзивная проблема – зависимость от госзаказа. До кризиса 2008 года доля госзаказа в портфеле «СУ-155» колебалась на уровне 50%, затем выросла до 70%. Компания много строила для Минобороны. Но в 2012 года министерство перешло на схему субсидирования. И по итогам 2015 года доля госзаказа в портфеле компании резко снизилась 25%, что тоже повлияло на общую ситуацию.
«Думаю, что мы никогда толком не узнаем, какие именно ошибки привели Urban Group и «СУ-155» к печальным последствиям. Часть этих проблем просто не озвучивалась – мы видим лишь некую «официальную» версию. Но последствия банкротств очевидны – уже внесены изменения в Федеральные законы № 214-ФЗ и № 218-ФЗ, а также задано направление отрасли – уйти от «долевки» к проектному финансированию, где значительная часть злоупотреблений со стороны застройщиков будет, в принципе, невозможна», – говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.
«Причины краха разные. И больше это стечение обстоятельств – лишь в редких случаях откровенное хищение. По наиболее громким кейсам основной причиной стало создание «пирамиды» проектов, когда доходы от запущенного, но невыполненного проекта сразу направляются на запуск следующего. При такой «пирамиде» любая остановка новых проектов влечет невозможность обслуживать и строить все ранее начатые, что порождает обратную реакцию и падение «пирамиды». Масла в огонь подливают ошибки финансовых моделей проектов, ну и общие макроэкономические условия типа резкого скачка курса доллара», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Считайте правильно
Последние изменения отраслевого законодательства хоть и криво, но ввели некое подобие надзора над расходованием поступлений от дольщиков, что в целом должно существенно снизить риски «пирамид». «Недостаток таких изменений в законе в том, что они плохо проработаны – и в итоге затронули всех застройщиков, так как использован принцип не точечного вмешательства, а максимально широкого охвата. Итог такой непродуманной стратегии законодателя – ухудшение ситуации для благополучных застройщиков и существенное увеличение застройщиков в зоне риска, т. е. статистически возможен обратный эффект – начнут падать добросовестные компании, так как новые условия не учитывают особенностей работы застройщиков», – переживает Дмитрий Некрестьянов.
«Стабильность любой компании основывается, в первую очередь, на правильном финансовом планировании. Всем хочется в своих прогнозах ориентироваться на оптимистичные амбиции. Но мы живем в реальности, в которой рынок очень непрост и обстановка очень динамична. Поэтому стоит закладывать риски и расходы на нивелирование этих рисков, потенциально возможные колебания спроса в финансовую модель изначально – и иметь их в виду. Особенно это важно для тех сфер бизнеса, в которые привлекается заемное финансирование, так как такие проекты предполагают четко планируемую реализацию – невыполнение части проекта и расхождение с планом чревато серьезными последствиями», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
А руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева добавила, что в группе риска всегда оказываются объекты с минимальной стоимостью. «Себестоимость состоит из ряда статей, она за последнее время выросла, а в продаже могут находиться объекты на грани себестоимости. Например, предложение студий стоимостью меньше 1 млн рублей всегда должно настораживать покупателя. Может быть, это маркетинговый ход на старте проекта, а может быть – путь в долгострой», – заключила она.
Может ли современная архитектура быть искусством? Какова роль архитектора в условиях рыночной экономики, и может ли он влиять на законодательство? Эти и другие актуальные для отрасли вопросы обсудили на второй конференции «Архитектура, закон и бизнес: поиск баланса».
Конференция состоялась в Доме архитектора по инициативе Союза архитекторов Санкт-Петербурга, при участии Ассоциации «Архсоюз Капитель», а также при поддержке КГА и СРО НП ГАИП. Информационным партнером мероприятия выступила газета «Строительный Еженедельник».
Первая часть конференции была посвящена статусу архитектуры в условиях рынка. По мнению заместителя гендиректора архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» Михаила Кондиайна, современные здания преследуют цель обратить на себя внимание, в этом смысле архитектура уподобляется рекламе. Несмотря на то, что это наблюдение удручает, дальнейшее развитие отрасли должно происходить с учетом этого фактора, а зодчим стоит сконцентрироваться на создании среды.
«В массовой архитектуре сейчас важно качество жизни, а эстетическая составляющая заказчиком отодвигается на второй план. Архитектору остается его главная функция – модератора образа и качества жизни. Катастрофой станет, если и эта функция будет утеряна», – считает эксперт.
Генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов развивает тему. По его мнению, для архитектуры как искусства сегодня доступен лишь крайне небольшой сегмент строительства – общественных зданий и элитного жилья. Часть задач зодчего сегодня перешла к девелоперу.
«Девелоперам нужно вместе с архитекторами найти способ создания качественной среды в больших масштабах. Вместе влиять на изменение нормативов на рынке массового строительства, вместе думать о благоустройстве», – предлагает Михаил Возиянов. Эффективные формы такого взаимодействия еще предстоит выработать.
По мнению члена правления Союза архитекторов Владлена Лявданского, конфликт в толковании архитектуры как искусства или как услуги предопределен нормативными документами. «Например, в определении Международного градкодекса, в отличие от российского, градостроительная деятельность является деятельностью архитектурной», – подчеркивает он.
Эксперт также выразил беспокойство, что сегодня в России происходит «размывание» статуса архитектора. «С тех пор как авторский надзор передан строителям, а у архитектурных вузов отобран их творческий статус, место архитектора занял застройщик, – считает Владлен Лявданский. – Сегодня главный вопрос – в будущем развести в Градкодексе профессиональную деятельность: строитель – строит, архитектор – проектирует, а застройщик – реализует проект».
Депутат Заксобрания Петербурга Борис Вишневский не видит противоречия в том, чтобы архитектура являлась одновременно и услугой, и искусством. Главное, чтобы она отвечала запросу потребителя на комфортные условия жизни. Следить за балансом между этими двумя функциями – задача профессионального сообщества. «На протяжении шести с половиной лет я возглавляю комиссию ЗакС по городскому хозяйству и градостроительству – и ни разу за этот период я не получил от архитектурного сообщества инициатив по изменению законодательства. Я бы хотел, чтобы ваши мысли о том, что вам мешает и что необходимо поменять, были направлены в ЗакС. Наша задача – перевести это на юридический язык; а от вас я хочу слышать, что делать, чтобы изменить ситуацию», – призвал он архитекторов.
Президент Санкт-Петербургского Союза архитекторов Олег Романов, подводя итоги, заверил, что все прозвучавшие выступления будут обобщены, а выводы – взяты в работу. Союз же продолжит проводить конференции для поддержания конструктивного трехстороннего диалога.
Программа реновации квартала в Кировском районе Санкт-Петербурга все отчетливее находит как своих сторонников, так и противников.
В квартале Ульянка у дома 15/3 по улице Лёни Голикова 15 марта прошел сход местных граждан. На него были приглашены представители муниципального образования, Госстройнадзора и депутат ЗакС Борис Вишневский. Причина схода – начало строительства нового жилого объекта компанией «Воин-В».
По словам недовольных местных жителей, стройплощадка размещена слишком близко к их домам, к ней не подведены внешние дороги. Забор стройки не имеет защитного козырька, хотя рядом проходит внутриквартальный проезд, по которому дети ходят в школу.
Отметим, что строящийся жилой дом является частью программы по реновации застроенных территорий в Петербурге, официально стартовавшей уже более 10 лет назад. Операторами ее стали «Воин-В» и «СПб Реновация». Реализация программы идет крайне медленно, в связи с чем компании неоднократно подвергалась критике властей. Сами застройщики задержку реализации проектов объясняют новациями в законодательстве, которые сделали запуск реновации по целому ряду кварталов просто невозможным из-за отсутствия стартовых «пятен».
Борис Вишневский, поддерживающий позицию градозащитников, поясняет, что проект реновации квартала Ульянка Смольный когда-то утвердил так, что часть домов остается, а часть – сносится. Для тех, кого снесли, – это действительно реновация; для тех, чьи дома остаются, реновация сводится к «уплотниловке». «Я пригласил на место строительной площадки представителей Госстройнадзора – инспектор сообщил, что в течение недели проведет проверку и даст ответ. Конечно, лучше поздно, чем никогда, но можно было бы сделать это и быстрее», – подчеркнул депутат после встречи с местными жителями.
Глава строительной компании «Воин-В» Олег Глущенко сообщил «Строительному Еженедельнику», что законность проводимой в Ульянке реновации уже подтвердил городской суд. «На сходе высказывались в основном какие-то претензии по безопасности начатого строительства. Мы показали документы о том, что ни над жилым домом, ни над школой кран работать не будет. Иначе бы нам не дали разрешение на строительство. Хочу также отметить, что всего на сходе было приблизительно 30 человек. Половина из них – противники реновации и строительства новых домов в Ульянке; вторая половина – сторонники», – подчеркнул он.
В настоящее время, действительно, все отчетливее проявляется разделение местных жителей на противников и сторонников реновации квартала. У каждой из сторон даже есть свои активные группы в сети «ВКонтакте». «Законные права тех домов, которые не планируют сносить в этом квартале, нарушаются. У нас отбирают землю, зеленые насаждения, объекты инфраструктуры, а мы должны быть счастливы?» – вопрошает Святослав Зинько.
У Надежды Самусевой своя правда: «Мы проживаем в Ульянке в доме, серия которого очень устарела. Технически его комфортность невозможно повысить даже после проведения капремонта. Поэтому мы, конечно, хотим более благоустроенные дома с лифтами и с другими удобствами, а также более пожаробезопасные. Кроме того, сам квартал хотелось бы видеть более удобным, современным с развитой инфраструктурой».
Кстати
В феврале ЗакС утвердил поправки в городской закон о реновации. Подготовлен он был совместно с профильными комитетами ЗакС. В соответствии с поправками, теперь переселять граждан из жилых домов, попавших под снос, можно будет в границах муниципального образования, а не квартала, что позволит решить проблему отсутствия стартовых «пятен». Предполагается, что это ускорит реновацию застроенных территорий.