«Диалектический» формат
В конце ноября стало известно о конфликте застройщика Docklands development и управляющей компании Docklands.rent. «Строительному Еженедельнику» показалось, что это хороший повод поразмышлять о том, как возникают такие ситуации и что нужно делать для того, чтобы их избежать.
ГК Docklands development распространила заявление, что разрывает сотрудничество с компанией Zenith Property Management, которая осуществляла управление апарт-отелем Docklands. «Работа отельера заключается не только в обеспечении постоянного потока гостей, но и в построении прозрачных и доверительных взаимоотношений с инвесторами, выполнении взятых обязательств по обеспечению заявленной доходности. На практике высокий и постоянный спрос со стороны арендаторов не отразился на доходе инвесторов, а в августе выплаты и вовсе прекратились. По многочисленным обращениям собственников номерного фонда мы инициировали аудиторскую проверку деятельности УК и выявили ряд нарушений, которые до настоящего момента не были устранены. Было принято решение отказаться от сотрудничества с компанией Zenith Property Management», – заявила генеральный директор ГК Docklands development Татьяна Шашина.
Эксплуатацию апарт-отеля осуществляла УК Docklands.rent, которая была создана осенью 2017 года на паритетных началах ГК Docklands development и Zenith Property Management. От ее услуг было решено отказаться.
По заявлению Docklands development, девелопер и ранее вносил изменения в работу отельера на объекте, руководствуясь многочисленными жалобами собственников и гостей апарт-отеля. Тогда претензии касались низкого качества и несвоевременного оказания услуг по эксплуатации.
Такой демарш, безусловно, не мог остаться без ответа. УК Docklands.rent сообщила, что намерена подать иск в суд о защите деловой репутации и добиться решения конфликта, чтобы соблюсти договоренности перед инвесторами и завершить работу на объекте. «Хотим отметить, что спор возник между Dockland Development и дочерней компанией Dockland.rent, и для нас странно, что наши партнеры упоминают компанию Zenith PM, которая является отдельным, самостоятельным отельным оператором, продолжает работу с рядом известных проектов в Петербурге и исполняет все принятые на себя контрактные обязательства», – отмечает управляющий партнер Docklands.rent Наталья Скаландис.
По данным УК, у Docklands.rent существуют договорные отношения напрямую с собственниками номерного фонда, которые являются заказчиками услуг компании. Работа продолжается, выплаты не останавливались, производятся с задержкой, но в порядке озвученных инвесторам сроков. «Между тем соучредители Docklands.rent со стороны компании-застройщика оперативно разослали инвесторам сообщение о том, что будет создана новая управляющая компания. Название – схожее до степени смешения с тем, что было ранее. Странно, почему никто не задается вопросом, зачем брать себе название компании, которая якобы не выполнила свои обязательства», – говорит управляющий партнер Zenith PM Илья Андреев. Кроме того, сотрудники УК сообщили, что они получали предложение работать на объекте, но уже в составе нового отельного оператора.
В Docklands.rent сообщили также, что основанием для еще одного иска послужило то, что застройщик не компенсировал УК более 8 млн рублей за техническое обслуживание и эксплуатацию номерного фонда, не переданного покупателям. Не повышают привлекательность объекта среди арендаторов и продолжающиеся работы. «В настоящий момент на объекте частично не функционируют инженерные системы и инфраструктура, декларируемая на сайте застройщика. Фактически в ноябре 2018 года на объекте продолжаются строительно-монтажные работы, хотя по плану должны были быть завершены в декабре 2017 года», – говорится в заявлении УК.
Область объективных противоречий
По мнению экспертов, возникновение такого рода конфликтов в значительной степени связано со спецификой самого формата апартаментов. «Цель девелопера в жилой недвижимости – построить и продать объект с прибылью. Девелопер в гостиничном секторе планирует извлекать прибыль в течение многих лет. В апарт-отелях мы имеем смешанный вариант, поскольку для успешности проекта, даже продав номерной фонд, девелопер сохраняет за собой гостиничную инфраструктуру (рестораны, офисы, сервисные помещения), обеспечивающие комфорт проживающим (туристам). И тем не менее, девелопер объективно заинтересован в минимизации инвестиций. УК в апарт-отелях должна обеспечивать максимальный доход для инвесторов, приобретающих апартаменты, и, соответственно, заинтересована в максимизации инвестиций в объект. Нахождение баланса интересов как на этапе строительства, так и при последующем функционировании и есть та самая область объективных противоречий», – отмечает генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев.
«Главная болевая точка в управлении апарт-отелем – переходный этап, когда часть апартаментов еще не передана инвесторам, а часть уже находится в собственности. Коммунально-эксплуатационные расходы в этот период должен нести застройщик, он нередко старается секвестрировать эти расходы, и для УК это нелегкое время, потому что качество управления объектом страдает», – говорит, со своей стороны, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ») Николай Антонов.
Но это еще не все. Вторая болевая точка, по словам эксперта, возникает, когда два юридических лица – девелопер и УК – входят в партнерство. «Такой симбиоз всегда связан с рисками и несет в себе семена конфликта. Апарт-отель существенно отличается и от жилья, и от других видов коммерческой недвижимости. В нем много собственников, есть товарищество собственников недвижимости, с которым приходится считаться в любых управленческих решениях. А девелопер – только один из собственников, и то при условии, что он не продал в апарт-отеле все до последнего метра. Конечно, он несет гарантийные обязательства перед собственниками и заинтересован в том, чтобы с объектом все было хорошо. Однако управляющая компания оказывается в двойственном положении: ее приглашает девелопер, а работать приходится с собственниками», – считает эксперт.
Во избежание всяческих…
Тем не менее, эксперты считают, что избежать конфликтов вполне реально. «Необходимо четко прописывать границы ответственности обеих сторон, а управляющему – не брать на себя завышенных и необоснованных обязательств. У нас девелоперы предлагают покупателям программы гарантированной доходности, хотя умудренные колоссальным опытом международные гостиничные операторы почему-то никогда не берут на себя подобных обязательств перед собственником. Исключение – при аренде здания оператором, по довольно низкой ставке аренды», – говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Юристы также придерживаются мнения о необходимости четко прописывать обязательства сторон. «Из своего опыта полагаю, что в целях минимизации конфликтов лучше всего очень детально договариваться «на берегу», чтобы прояснить все представления и ожидания застройщика от сотрудничества с УК. Важно четко составить техническое задание и определить обязанности обеих сторон, в том числе по принятию решений и обеспечению апарт-отеля и УК необходимыми ресурсами», – отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Borenius Майя Петрова.
«Лучший способ избежать конфликтов – в том, чтобы работать по более понятной и прозрачной агентской схеме. Девелоперская компания предлагает нам взять объект в управление. Мы поддерживаем проект, помогаем девелоперу его грамотно реализовать, сделать маркетинг. А после ввода работаем в интересах собственников. Если собственник нам доверяет, он заключает с нами агентский договор. Мы получаем вознаграждение за то, что обеспечиваем ему доход от сдачи недвижимости в аренду, и стараемся этот доход максимизировать, потому что заинтересованы в том, чтобы как можно больше собственников доверили нам управление их апартаментами», –подчеркивает Николай Антонов.
Привлекать УК нельзя управлять самим
Кроме того, конфликт в очередной раз ставит вопрос о том, что же более эффективно: управление апарт-отелем самим девелопером или привлечение внешней УК. «Специфика в том, что это гостиничный объект со множественностью собственников. Отельные операторы умеют обеспечивать загрузку отеля, но всегда работали с одним собственником. УК жилищных проектов имеют опыт работы с множеством собственников, но не знают гостиничного бизнеса. На этапе становления рынка управляющих – для девелопера апарт-отеля (особенно при реализации крупного проекта) предпочтительно создавать собственную УК, привлекая к сотрудничеству специалистов с опытом из обеих сфер», – отмечает Константин Сторожев.
«Это сложный выбор для девелопера. Полагаю, что привлечение профессиональной управляющей компании будет наиболее эффективным решением, когда этот рынок сформируется (например, как сейчас рынок управления ТЦ). Сегодня же выбор независимых УК крайне ограничен, ценность их опыта, технологий и бренда вызывает обоснованные вопросы и сомнения у девелоперов. И им, как наиболее заинтересованным в успешности действующих проектов (что является главным аргументом для продаж новых проектов), зачастую приходится идти по пути создания собственных структур, которые вряд ли могут генерировать существенную прибыль для головной компании. Напротив, рискуют оказаться дотационными», – считает Андрей Косарев.
Николай Антонов считает, что многое зависит от планов девелопера. «Если он намерен и дальше строить апарт-отели, есть смысл потратить ресурсы и создать собственную управляющую структуру, набрать и обучить команду. Тогда со временем возникнет эффект масштаба, который позволит заработать на управлении такими объектами. Если девелопер взялся за строительство апарт-отеля, потому что не нашел лучшего применения для конкретного «пятна», лучше пригласить профессиональную УК», – полагает он.
Конфликт не нужен
Результаты конфликта пока не ясны. «Ситуация в данном случае несколько отличается от стандартной, поскольку УК Docklands.rent (ООО «Докландс Рент») была создана совместно физическими лицами (двое со стороны застройщика и двое – со стороны Zenith РМ) в мае 2017 года. Таким образом, фактически у лиц, аффилированных с застройщиком, была возможность с самого начала контролировать работу УК через корпоративный контроль, однако они этим правом, видимо, своевременно не воспользовались, из-за чего и возник конфликт. Помимо этого, стороны, скорее всего, нечетко прописали и проговорили стратегию и распределение прав и обязанностей, а также ресурсов, и результаты работы УК не совпали с ожиданиями застройщика», – отмечает Майя Петрова.
В то же время есть впечатление, что шумный скандал, в сущности, никому не нужен и никому не выгоден. «Согласно данным ЕГРЮЛ, видимо, после возникновения конфликта, два физических лица со стороны застройщика создали новую компанию с одноименным названием ООО «Докландс Рент» (9 октября 2018 года.), скорее всего, чтобы сменить одну УК на другую безболезненно, так, чтобы конфликт не был сильно заметен для инвесторов и пользователей объекта», – говорит Майя Петрова.
«Конфликты в нашем деле бесполезны. Даже если управляющему удастся доказать в суде, что собственник объекта неправ, собственники других активов не захотят иметь с ним дело, чтобы не оказаться в аналогичной ситуации. Конфликты блокируют развитие управляющей компании», – отмечает Николай Антонов.
Да и в заявлении Docklands.rent выражается надежда на досудебное решение возникшего недопонимания встречных обязательств.
Научно-производственное предприятие «Буревестник» начинает переезд в особую экономическую зону «Новоорловская». Участок компании на Охте будут продавать на аукционе под жилищную застройку. Эксперты оценивают землю «Буревестника» в 2–2,5 млрд рублей.
Предприятие «Буревестник», входящее в алмазодобывающий холдинг «Алроса», завершило реорганизацию и в ближайшее время начнет переезд из центра Санкт-Петербурга на новые площади, специально построенные для него в ОЭЗ «Новоорловская». При этом завод надеется сохранить роль ведущего отечественного производителя рентгеновской аппаратуры для промышленных и научных целей и даже усилить свои позиции.
О скором переезде «Буревестника» с Малоохтинского проспекта, 68, где он занимает участок площадью около 4,4 га, сообщил гендиректор предприятия Владимир Цветков. По его словам, переезд должен закончиться не позже ноября. «Освободившийся в результате участок у моста Александра Невского будет продан. Мы планируем реализовать его по частям. Отдельно будет продана территория со зданиями и сооружениями, находящаяся в собственности НПП «Буревестник». И отдельно – часть здания под аренду на арендованном же до 2049 года участке. Так мы надеемся привлечь больше потенциальных инвесторов», – сообщил он.
Стоимость, по которой будут продавать землю «Буревестника», Владимир Цветков не раскрыл. По его словам, ее определит аукцион. А площадкой для торгов, скорее всего, станет Российский аукционный дом, с которым уже идут соответствующие переговоры.
Зонирование участка «Буревестника» по Правилам землепользования и застройки уже позволяет строить жилье – покупателю не нужно будет заниматься переводом промышленного актива под иную функцию. Очищать территорию также не придется – по результатам экологических изысканий, техногенных загрязнений на участке не обнаружено.
По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, участок может стоить около 2–2,2 млрд рублей. Среди его преимуществ они отмечают близость к центру, пешеходную доступность метро, а также хорошие видовые характеристики. По мнению руководителя отдела финансовых рынков и инвестиций IPG.Estate Александра Волошина, участок может стоить дороже – до 2,5 млрд рублей. «Он обеспечен инженерией и подходит для реализации крупного проекта – до 100 тыс. кв. м недвижимости, включая общественно-деловую застройку», – отмечает он.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Красногвардейском районе Петербурга сейчас строится 13 жилых комплексов (без учета очередей) общей площадью 570 тыс. кв. м, а в продаже находится 253 тыс. кв. м (5% от общего предложения в Петербургской агломерации). В том числе в районе Охты, где находится «Буревестник», – строится 80 тыс. кв. м, а продается – 36 тыс. «Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента жилья при стопроцентной оплате в этом районе составляет 93 тыс. рублей, что на 6,6% ниже среднего городского уровня. А на Охте жилье стоит дороже – в среднем 123,2 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит руководитель центра Ольга Трошева.
Девелопер проблемного жилого комплекса «Силы Природы», который до сих пор предпочитает оставаться неизвестным, заручился поддержкой Правительства Ленинградской области и соседа по площадке. Воодушевились даже ожидающие своих квартир по шесть лет дольщики.
Компания О2 Group начала реализацию проекта эконом-класса «Силы Природы» еще в 2013 году. На территории в 32 га между рекой Охта, шоссе в Лаврики и железной дорогой должны были появиться девять домов суммарной жилой площадью в 342 тыс. кв. м, три детских сада, школа, четыре паркинга. Однако в апреле 2016 года стройка встала. О2 потеряла право аренды на 24 га. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир первой и второй очередей проекта, каждая из которых состоит из двух домов.
В отношении застройщика первой очереди «Сил Природы» – ЖСК «Муринское-1» – началась процедура наблюдения, однако в О2 уверяют, что завершению проекта это не мешает, более того – компания надеется вообще избежать банкротства.
Реализация проекта возобновилась только в мае 2018 года, когда О2 нашла нового инвестора, однако его имя до сих пор держится в секрете. Аноним провел ребрендинг второй очереди проекта, сделав ее самостоятельным проектом – ЖК «Ромашки». Его застройщиком выступает ООО «Романтика». По планам компании, к 30 июня 2020 года будут построены два каскадных корпуса переменной этажности (15-18 этажей) на 2470 квартир.
О2 Group долго ждала приезда губернатора на стройплощадку, так как у дольщиков не было уверенности в том, что правительство поддерживает такой путь завершения проекта. Новый инвестор не признается, однако такие сомнения, скорее всего, были и у него. Визит Александра Дрозденко воодушевил всех. Кроме того, можно предположить, что, по крайней мере, правительству имя нового инвестора все-таки известно.
«Мы предлагали О2 свой вариант завершения проекта, но они решили достроить его сами. Ну так стройте, никто не мешает. Главное, не молчите. Если у вас есть проблемы, приходите в правительство, и мы вместе все решим», – сказал Александра Дрозденко, обращаясь к представителям инвестора и О2 Group.
О возможных проблемах тут же рассказали дольщики проекта, которые также были приглашены на стройплощадку. На данный момент наиболее остро стоит вопрос подключения двух домов к инженерным сетям. Девелопер обещает, что строительство первого корпуса завершится уже в декабре этого года, а второго – в июле 2019-го, а значит, вопрос с водоснабжением и водоотведением необходимо решать срочно.
Представитель анонимного инвестора Анатолий Соболев отметил, что решить проблему могут уже проложенные инженерные сети ЖК «Тридевятое царство», который группа компаний «УНИСТО Петросталь» возводит неподалеку. «Если компания пойдет нам навстречу, то дома будут подключены к сетям примерно на четыре месяца раньше, чем планировалось. Кроме того, это обойдется значительно дешевле, а сэкономленные средства мы направим на строительство второго корпуса», – сообщил он.
У Александра Дрозденко возражений по данному вопросу не было: «Если договоритесь со всеми сторонами процесса, то замечательно», – отметил он, сразу поручив замглавы Правительства Ленобласти Михаилу Москвину включиться в переговоры.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев рассказал, что подобные разговоры идут уже около года, однако окончательное решение пока не принято. «На наш взгляд, технологическая возможность существует, но для реализации проекта нашего согласия мало. Требуется участие поставщиков, которые там работают, а также УК «Мурино» и местной администрации, ведь необходимы перепроектирование и пересогласование проекта. Это очень серьезный план мероприятий, который надо разработать и утвердить», – подчеркнул он.
Что касается непосредственно строительства ЖК «Силы Природы», то Анатолий Соболев утверждает, что работы идут строго по графику, поэтому озвученные ранее сроки ввода домов в эксплуатацию остаются актуальными: январь-февраль 2019 года – первый корпус; и август – второй.
Александра Дрозденко, однако, смутило малое количество рабочих и техники на стройплощадке. Кроме того, компания до сих пор не представила дорожную карту проекта, поэтому проследить график выполнения работ на объекте невозможно. «Мы подготовим дорожную карту к 3 сентября», – пообещал губернатору Анатолий Соболев.
В завершение визита глава региона отметил, что пока причин не доверять новому анонимному девелоперу проекта у Правительства Ленобласти нет.