«Диалектический» формат
В конце ноября стало известно о конфликте застройщика Docklands development и управляющей компании Docklands.rent. «Строительному Еженедельнику» показалось, что это хороший повод поразмышлять о том, как возникают такие ситуации и что нужно делать для того, чтобы их избежать.
ГК Docklands development распространила заявление, что разрывает сотрудничество с компанией Zenith Property Management, которая осуществляла управление апарт-отелем Docklands. «Работа отельера заключается не только в обеспечении постоянного потока гостей, но и в построении прозрачных и доверительных взаимоотношений с инвесторами, выполнении взятых обязательств по обеспечению заявленной доходности. На практике высокий и постоянный спрос со стороны арендаторов не отразился на доходе инвесторов, а в августе выплаты и вовсе прекратились. По многочисленным обращениям собственников номерного фонда мы инициировали аудиторскую проверку деятельности УК и выявили ряд нарушений, которые до настоящего момента не были устранены. Было принято решение отказаться от сотрудничества с компанией Zenith Property Management», – заявила генеральный директор ГК Docklands development Татьяна Шашина.
Эксплуатацию апарт-отеля осуществляла УК Docklands.rent, которая была создана осенью 2017 года на паритетных началах ГК Docklands development и Zenith Property Management. От ее услуг было решено отказаться.
По заявлению Docklands development, девелопер и ранее вносил изменения в работу отельера на объекте, руководствуясь многочисленными жалобами собственников и гостей апарт-отеля. Тогда претензии касались низкого качества и несвоевременного оказания услуг по эксплуатации.
Такой демарш, безусловно, не мог остаться без ответа. УК Docklands.rent сообщила, что намерена подать иск в суд о защите деловой репутации и добиться решения конфликта, чтобы соблюсти договоренности перед инвесторами и завершить работу на объекте. «Хотим отметить, что спор возник между Dockland Development и дочерней компанией Dockland.rent, и для нас странно, что наши партнеры упоминают компанию Zenith PM, которая является отдельным, самостоятельным отельным оператором, продолжает работу с рядом известных проектов в Петербурге и исполняет все принятые на себя контрактные обязательства», – отмечает управляющий партнер Docklands.rent Наталья Скаландис.
По данным УК, у Docklands.rent существуют договорные отношения напрямую с собственниками номерного фонда, которые являются заказчиками услуг компании. Работа продолжается, выплаты не останавливались, производятся с задержкой, но в порядке озвученных инвесторам сроков. «Между тем соучредители Docklands.rent со стороны компании-застройщика оперативно разослали инвесторам сообщение о том, что будет создана новая управляющая компания. Название – схожее до степени смешения с тем, что было ранее. Странно, почему никто не задается вопросом, зачем брать себе название компании, которая якобы не выполнила свои обязательства», – говорит управляющий партнер Zenith PM Илья Андреев. Кроме того, сотрудники УК сообщили, что они получали предложение работать на объекте, но уже в составе нового отельного оператора.
В Docklands.rent сообщили также, что основанием для еще одного иска послужило то, что застройщик не компенсировал УК более 8 млн рублей за техническое обслуживание и эксплуатацию номерного фонда, не переданного покупателям. Не повышают привлекательность объекта среди арендаторов и продолжающиеся работы. «В настоящий момент на объекте частично не функционируют инженерные системы и инфраструктура, декларируемая на сайте застройщика. Фактически в ноябре 2018 года на объекте продолжаются строительно-монтажные работы, хотя по плану должны были быть завершены в декабре 2017 года», – говорится в заявлении УК.
Область объективных противоречий
По мнению экспертов, возникновение такого рода конфликтов в значительной степени связано со спецификой самого формата апартаментов. «Цель девелопера в жилой недвижимости – построить и продать объект с прибылью. Девелопер в гостиничном секторе планирует извлекать прибыль в течение многих лет. В апарт-отелях мы имеем смешанный вариант, поскольку для успешности проекта, даже продав номерной фонд, девелопер сохраняет за собой гостиничную инфраструктуру (рестораны, офисы, сервисные помещения), обеспечивающие комфорт проживающим (туристам). И тем не менее, девелопер объективно заинтересован в минимизации инвестиций. УК в апарт-отелях должна обеспечивать максимальный доход для инвесторов, приобретающих апартаменты, и, соответственно, заинтересована в максимизации инвестиций в объект. Нахождение баланса интересов как на этапе строительства, так и при последующем функционировании и есть та самая область объективных противоречий», – отмечает генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев.
«Главная болевая точка в управлении апарт-отелем – переходный этап, когда часть апартаментов еще не передана инвесторам, а часть уже находится в собственности. Коммунально-эксплуатационные расходы в этот период должен нести застройщик, он нередко старается секвестрировать эти расходы, и для УК это нелегкое время, потому что качество управления объектом страдает», – говорит, со своей стороны, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ») Николай Антонов.
Но это еще не все. Вторая болевая точка, по словам эксперта, возникает, когда два юридических лица – девелопер и УК – входят в партнерство. «Такой симбиоз всегда связан с рисками и несет в себе семена конфликта. Апарт-отель существенно отличается и от жилья, и от других видов коммерческой недвижимости. В нем много собственников, есть товарищество собственников недвижимости, с которым приходится считаться в любых управленческих решениях. А девелопер – только один из собственников, и то при условии, что он не продал в апарт-отеле все до последнего метра. Конечно, он несет гарантийные обязательства перед собственниками и заинтересован в том, чтобы с объектом все было хорошо. Однако управляющая компания оказывается в двойственном положении: ее приглашает девелопер, а работать приходится с собственниками», – считает эксперт.
Во избежание всяческих…
Тем не менее, эксперты считают, что избежать конфликтов вполне реально. «Необходимо четко прописывать границы ответственности обеих сторон, а управляющему – не брать на себя завышенных и необоснованных обязательств. У нас девелоперы предлагают покупателям программы гарантированной доходности, хотя умудренные колоссальным опытом международные гостиничные операторы почему-то никогда не берут на себя подобных обязательств перед собственником. Исключение – при аренде здания оператором, по довольно низкой ставке аренды», – говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Юристы также придерживаются мнения о необходимости четко прописывать обязательства сторон. «Из своего опыта полагаю, что в целях минимизации конфликтов лучше всего очень детально договариваться «на берегу», чтобы прояснить все представления и ожидания застройщика от сотрудничества с УК. Важно четко составить техническое задание и определить обязанности обеих сторон, в том числе по принятию решений и обеспечению апарт-отеля и УК необходимыми ресурсами», – отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Borenius Майя Петрова.
«Лучший способ избежать конфликтов – в том, чтобы работать по более понятной и прозрачной агентской схеме. Девелоперская компания предлагает нам взять объект в управление. Мы поддерживаем проект, помогаем девелоперу его грамотно реализовать, сделать маркетинг. А после ввода работаем в интересах собственников. Если собственник нам доверяет, он заключает с нами агентский договор. Мы получаем вознаграждение за то, что обеспечиваем ему доход от сдачи недвижимости в аренду, и стараемся этот доход максимизировать, потому что заинтересованы в том, чтобы как можно больше собственников доверили нам управление их апартаментами», –подчеркивает Николай Антонов.
Привлекать УК нельзя управлять самим
Кроме того, конфликт в очередной раз ставит вопрос о том, что же более эффективно: управление апарт-отелем самим девелопером или привлечение внешней УК. «Специфика в том, что это гостиничный объект со множественностью собственников. Отельные операторы умеют обеспечивать загрузку отеля, но всегда работали с одним собственником. УК жилищных проектов имеют опыт работы с множеством собственников, но не знают гостиничного бизнеса. На этапе становления рынка управляющих – для девелопера апарт-отеля (особенно при реализации крупного проекта) предпочтительно создавать собственную УК, привлекая к сотрудничеству специалистов с опытом из обеих сфер», – отмечает Константин Сторожев.
«Это сложный выбор для девелопера. Полагаю, что привлечение профессиональной управляющей компании будет наиболее эффективным решением, когда этот рынок сформируется (например, как сейчас рынок управления ТЦ). Сегодня же выбор независимых УК крайне ограничен, ценность их опыта, технологий и бренда вызывает обоснованные вопросы и сомнения у девелоперов. И им, как наиболее заинтересованным в успешности действующих проектов (что является главным аргументом для продаж новых проектов), зачастую приходится идти по пути создания собственных структур, которые вряд ли могут генерировать существенную прибыль для головной компании. Напротив, рискуют оказаться дотационными», – считает Андрей Косарев.
Николай Антонов считает, что многое зависит от планов девелопера. «Если он намерен и дальше строить апарт-отели, есть смысл потратить ресурсы и создать собственную управляющую структуру, набрать и обучить команду. Тогда со временем возникнет эффект масштаба, который позволит заработать на управлении такими объектами. Если девелопер взялся за строительство апарт-отеля, потому что не нашел лучшего применения для конкретного «пятна», лучше пригласить профессиональную УК», – полагает он.
Конфликт не нужен
Результаты конфликта пока не ясны. «Ситуация в данном случае несколько отличается от стандартной, поскольку УК Docklands.rent (ООО «Докландс Рент») была создана совместно физическими лицами (двое со стороны застройщика и двое – со стороны Zenith РМ) в мае 2017 года. Таким образом, фактически у лиц, аффилированных с застройщиком, была возможность с самого начала контролировать работу УК через корпоративный контроль, однако они этим правом, видимо, своевременно не воспользовались, из-за чего и возник конфликт. Помимо этого, стороны, скорее всего, нечетко прописали и проговорили стратегию и распределение прав и обязанностей, а также ресурсов, и результаты работы УК не совпали с ожиданиями застройщика», – отмечает Майя Петрова.
В то же время есть впечатление, что шумный скандал, в сущности, никому не нужен и никому не выгоден. «Согласно данным ЕГРЮЛ, видимо, после возникновения конфликта, два физических лица со стороны застройщика создали новую компанию с одноименным названием ООО «Докландс Рент» (9 октября 2018 года.), скорее всего, чтобы сменить одну УК на другую безболезненно, так, чтобы конфликт не был сильно заметен для инвесторов и пользователей объекта», – говорит Майя Петрова.
«Конфликты в нашем деле бесполезны. Даже если управляющему удастся доказать в суде, что собственник объекта неправ, собственники других активов не захотят иметь с ним дело, чтобы не оказаться в аналогичной ситуации. Конфликты блокируют развитие управляющей компании», – отмечает Николай Антонов.
Да и в заявлении Docklands.rent выражается надежда на досудебное решение возникшего недопонимания встречных обязательств.
Ипотечный портфель Северо-Западного банка Сбербанка по итогам первого полугодия достиг 300 млрд рублей и по объему выданных средств занимает более половины всех видов кредитования граждан в макрорегионе.
Северо-Западный банк Сбербанка подвел итоги работы в первом полугодии. На пресс-конференции для журналистов его глава Виктор Вентимилла Алонсо рассказал об основных показателях текущей финансовой деятельности кредитной организации.
Самое важное, отметил банкир, что к 1 июля текущего года Северо-Западный банк Сбербанка завершил присоединение новых территориальных подразделений. В макрорегиональное подразделение вошли Вологодская, Архангельская область, Республика Коми и Ненецкий автономный округ. Теперь территориальное присутствие банка на Северо-Западе полностью соответствует границам Федерального округа. По словам Виктора Ветимилла Алонсо, присоединенные территории экономически успешны и помогли региональному подразделению Сбербанка существенно нарастить активы и кредитный портфель.
С учетом новых территорий, по итогам первых шести месяцев года, активы Сбербанка в СЗФО составили 1,9 трлн рублей. Общий кредитный портфель составил 1,1 трлн рублей, в том числе 522 млрд рублей – розничный и 578 млрд рублей – корпоративный. Объем просрочки Северо-Западный банк Сбербанка показал ниже среднерыночного уровня. За год она снизилась на 0,2 п.п. до уровня 4,8%. Задолженность корпоративных клиентов в настоящее время составляет 4,4%, задолженность физлиц –3,9%.
«Локомотивом нашего кредитного портфеля по-прежнему остается жилищное кредитование. Доля ипотечных кредитов составляет 58% портфеля от всего розничного портфеля кредитов. В суммарном отношении это 304 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем ипотечного кредитования вырос на 18%», – отметил Виктор Вентимилла Алонсо
Глава Северо-западного банка Сбербанка подчеркнул, что ипотека – важный социальный фактор, так как решает жилищный вопрос многих граждан. Она стимулирует развитие всего строительного комплекса. Строители, в свою очередь, помогают улучшить экономическое состояние других отраслей.
Банкир также добавил, что, несмотря на то, что сами застройщики фиксируют падение спроса на недвижимость, жилищное кредитование остается востребованным. «Есть небольшой спад в выдаче кредитов в сегменте самого дешевого жилья. Зато увеличился спрос на кредиты, где жилье более дорогое. Сейчас «средний чек» по ипотеке у нас составляет свыше 2 млн рублей, ранее был 1,8 млн рублей», – отметил Виктор Вентимилла Алонсо.
Добавим, что Северо-Западный банк Сбербанка за полгода нарастил и объемы кредитования корпоративного сектора. При этом строительные компании остались одними из основных заемщиков банка. В настоящее время по СЗФО доля кредитов застройщиков составляет почти 20% от всего объема выданных кредитов, в Петербурге этот показатель – 28%. Также в целом по Северу-Западу высокие объемы кредитования сохранили отрасли энергетики, торговли и промышленного производства.
Кстати
На пресс-конференции глава Северо-Западного банка Сбербанка Виктор Вентимилла Алонсо также сообщил, что в настоящее время в Петербурге банк приступил к тестированию работы собственного мобильного оператора. Технически он будет работать на базе Tele2, но тарифы к действующему оператору привязаны не будут. Ограниченная продажа SIM-карт уже началась в салонах мобильной связи.
В первой передаче цикла Hotel FM by Blake Блейка Андерсона-Бунтза (генеральный директор Hospitality Management) на радио «Медиаметрикс» председатель Китайского общества Санкт-Петербурга г-н Чэнь Чжиган и генеральный менеджер ROSSI Boutique Hotel&SPA Сергей Бульзов делились прогнозами относительно итогов «высокого» сезона в Петербурге и говорили о тенденциях в туризме.
Заметная тенденция, которую отмечают эксперты, – в последнее время временные рамки «высокого» туристического сезона в Петербурге несколько изменились. «Ранее сезон начинался с начала майских праздников и заканчивался в конце белых ночей, – отмечает Сергей Бульзов. – Сейчас границы более размыты. Так, теперь сезон стартует несколько позже – со второй половины мая. Тем, кто организует график проведения крупных мероприятий, стоит обратить на это внимание. Не считаю, что проведение крупных бизнес-мероприятий в «высокий» сезон в Петербурге уместно. Город и так «перегрет» из-за пикового туристического интереса. Деловые форумы стоит проводить в менее активные периоды, чтобы загрузка была равномернее».
По данным аналитиков, загрузка отелей в Петербурге в 2017 году упала на 15-20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Вместе с тем тенденция, характерная для текущего года, – все основные показатели гостиничного бизнеса в Петербурге, за исключением загрузки, по сравнению с 2016 годом показали существенный рост.
«Загрузка упала, но доходность растет за счет значительного увеличения средней цены номера. И доход на номер, соответственно, тоже увеличился, но этот показатель не настолько выражен, как средняя цена номера. При этом можно сделать вывод о том, что рынок качественно растет и развивается. Скорее всего, результаты второго полугодия будут такими же. Доходность вырастет, а загрузка останется на уровне прошлого года, либо несколько упадет», – прогнозирует Сергей Бульзов.
По словам Блейка Андерсона-Бунтза, уже сейчас многие туроператоры жалуются, что цены на размещение в этом году для Петербурга слишком высоки. «Загрузка падает, ценник «перегрет». Возможно, рынок достиг своей верхней ценовой точки», – считает он.
В свою очередь, Сергей Бульзов отмечает, что корни сложившейся ситуации нужно искать в прошлом году: «Высокий» сезон 2016 года был очень активным. Объем туристического интереса в прошлом году был колоссальным, многие отельеры и турагентства занимались обычным зарабатыванием денег, отменяя контракты на дешевое размещение и вместо них предлагая туристам более дорогое. Многие рассчитывали, что по аналогичному сценарию пройдет и 2017 год. Возможно, в будущем году туристы поймут, что цены приблизились к космическим, и на рынке произойдет заметный спад».
При этом председатель Китайского общества Санкт-Петербурга г-н Чэнь Чжиган уверен, что потенциал туристического потока из Китая в Петербург далеко не исчерпан, а находится в начальном состоянии. «В 2016 году объем выездного туризма составил более 110 млн человек. Согласно официальной статистике, Россию посетили 1,3 млн китайских туристов. Петербург занимает минимум 85% от общероссийского объема. Это единственный в России европейский город, столица культуры и искусства. Китайцы всегда предпочитают Санкт-Петербург. Его потенциал огромен», – считает г-н Чэнь Чжиган.
По данным World Tourism Organization, китайские туристы по объемам выручки и посещаемости возглавляют мировые рейтинги. «Непрерывное развитие экономики Китая в течение последних 30 лет привело к активному росту выездного туризма. Отдых за рубежом стал доступен в том числе и китайским пенсионерам. Кроме того, у Китая – особенные отношения с Россией, потому что она – сосед. Еще один фактор – ослабление курса рубля по отношению к мировым валютам, более доступная цена. Отмечу при этом, что Россия довольно быстро отреагировала инфраструктурно – в общественных местах появились указатели и объявления на китайском языке, разработаны специальные тематические маршруты (например, «Красный тур», посвященный 100-летию Октябрьской революции), на китайском предлагают меню в ресторанах, язык освоили российские экскурсоводы и продавцы», – объясняет причины растущего туристического потока г-н Чэнь Чжиган.
По его мнению, растущей динамике туристического потока из Китая будет способствовать дифференцированный подход: «В Китае многослойный уровень экономики, и поток туристов тоже многослойный. Необходимо научиться принимать и средний, и высший класс, предоставляя разный, но безусловно качественный набор услуг и той, и другой группе».
Эксперты обсудили и влияние прошедшего в июне этого года в Петербурге Кубка Конфедераций. По мнению Сергея Бульзова, отельеры и здесь ошиблись в прогнозах. «На период проведения мероприятий Кубка Конфедераций в Петербурге были сильно «задраны» цены. Они были заявлены еще с начала года, но когда в апреле-мае спрос на бронирование размещения не оправдал прогнозов, многие снизили цены, но было уже поздно набрать необходимый пул гостей. Изначально были завышенные ожидания, они не сбылись. Отмечу, что какого-то особенного спроса Кубок Конфедерации рынку не принес вообще. Если говорить про саму организацию мероприятия, то более качественного мероприятия я за свои годы не встречал. Низкий поклон нашему местному и федеральному правительству. Я считаю, что это был очень хороший тренинг перед ЧМ-2018. Главное, не понижать себе планку и не быть довольным тем, что сделали», – делится впечатлениями Сергей Бульзов.
Справка
УК Hospitality Management специализируется на предоставлении предприятиям индустрии гостеприимства полного спектра услуг, включающего управление, проведение тренингов, консалтинг, сопровождение и поддержку объекта на всех этапах его создания и в процессе эксплуатации.