«Диалектический» формат
В конце ноября стало известно о конфликте застройщика Docklands development и управляющей компании Docklands.rent. «Строительному Еженедельнику» показалось, что это хороший повод поразмышлять о том, как возникают такие ситуации и что нужно делать для того, чтобы их избежать.
ГК Docklands development распространила заявление, что разрывает сотрудничество с компанией Zenith Property Management, которая осуществляла управление апарт-отелем Docklands. «Работа отельера заключается не только в обеспечении постоянного потока гостей, но и в построении прозрачных и доверительных взаимоотношений с инвесторами, выполнении взятых обязательств по обеспечению заявленной доходности. На практике высокий и постоянный спрос со стороны арендаторов не отразился на доходе инвесторов, а в августе выплаты и вовсе прекратились. По многочисленным обращениям собственников номерного фонда мы инициировали аудиторскую проверку деятельности УК и выявили ряд нарушений, которые до настоящего момента не были устранены. Было принято решение отказаться от сотрудничества с компанией Zenith Property Management», – заявила генеральный директор ГК Docklands development Татьяна Шашина.
Эксплуатацию апарт-отеля осуществляла УК Docklands.rent, которая была создана осенью 2017 года на паритетных началах ГК Docklands development и Zenith Property Management. От ее услуг было решено отказаться.
По заявлению Docklands development, девелопер и ранее вносил изменения в работу отельера на объекте, руководствуясь многочисленными жалобами собственников и гостей апарт-отеля. Тогда претензии касались низкого качества и несвоевременного оказания услуг по эксплуатации.
Такой демарш, безусловно, не мог остаться без ответа. УК Docklands.rent сообщила, что намерена подать иск в суд о защите деловой репутации и добиться решения конфликта, чтобы соблюсти договоренности перед инвесторами и завершить работу на объекте. «Хотим отметить, что спор возник между Dockland Development и дочерней компанией Dockland.rent, и для нас странно, что наши партнеры упоминают компанию Zenith PM, которая является отдельным, самостоятельным отельным оператором, продолжает работу с рядом известных проектов в Петербурге и исполняет все принятые на себя контрактные обязательства», – отмечает управляющий партнер Docklands.rent Наталья Скаландис.
По данным УК, у Docklands.rent существуют договорные отношения напрямую с собственниками номерного фонда, которые являются заказчиками услуг компании. Работа продолжается, выплаты не останавливались, производятся с задержкой, но в порядке озвученных инвесторам сроков. «Между тем соучредители Docklands.rent со стороны компании-застройщика оперативно разослали инвесторам сообщение о том, что будет создана новая управляющая компания. Название – схожее до степени смешения с тем, что было ранее. Странно, почему никто не задается вопросом, зачем брать себе название компании, которая якобы не выполнила свои обязательства», – говорит управляющий партнер Zenith PM Илья Андреев. Кроме того, сотрудники УК сообщили, что они получали предложение работать на объекте, но уже в составе нового отельного оператора.
В Docklands.rent сообщили также, что основанием для еще одного иска послужило то, что застройщик не компенсировал УК более 8 млн рублей за техническое обслуживание и эксплуатацию номерного фонда, не переданного покупателям. Не повышают привлекательность объекта среди арендаторов и продолжающиеся работы. «В настоящий момент на объекте частично не функционируют инженерные системы и инфраструктура, декларируемая на сайте застройщика. Фактически в ноябре 2018 года на объекте продолжаются строительно-монтажные работы, хотя по плану должны были быть завершены в декабре 2017 года», – говорится в заявлении УК.
Область объективных противоречий
По мнению экспертов, возникновение такого рода конфликтов в значительной степени связано со спецификой самого формата апартаментов. «Цель девелопера в жилой недвижимости – построить и продать объект с прибылью. Девелопер в гостиничном секторе планирует извлекать прибыль в течение многих лет. В апарт-отелях мы имеем смешанный вариант, поскольку для успешности проекта, даже продав номерной фонд, девелопер сохраняет за собой гостиничную инфраструктуру (рестораны, офисы, сервисные помещения), обеспечивающие комфорт проживающим (туристам). И тем не менее, девелопер объективно заинтересован в минимизации инвестиций. УК в апарт-отелях должна обеспечивать максимальный доход для инвесторов, приобретающих апартаменты, и, соответственно, заинтересована в максимизации инвестиций в объект. Нахождение баланса интересов как на этапе строительства, так и при последующем функционировании и есть та самая область объективных противоречий», – отмечает генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев.
«Главная болевая точка в управлении апарт-отелем – переходный этап, когда часть апартаментов еще не передана инвесторам, а часть уже находится в собственности. Коммунально-эксплуатационные расходы в этот период должен нести застройщик, он нередко старается секвестрировать эти расходы, и для УК это нелегкое время, потому что качество управления объектом страдает», – говорит, со своей стороны, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ») Николай Антонов.
Но это еще не все. Вторая болевая точка, по словам эксперта, возникает, когда два юридических лица – девелопер и УК – входят в партнерство. «Такой симбиоз всегда связан с рисками и несет в себе семена конфликта. Апарт-отель существенно отличается и от жилья, и от других видов коммерческой недвижимости. В нем много собственников, есть товарищество собственников недвижимости, с которым приходится считаться в любых управленческих решениях. А девелопер – только один из собственников, и то при условии, что он не продал в апарт-отеле все до последнего метра. Конечно, он несет гарантийные обязательства перед собственниками и заинтересован в том, чтобы с объектом все было хорошо. Однако управляющая компания оказывается в двойственном положении: ее приглашает девелопер, а работать приходится с собственниками», – считает эксперт.
Во избежание всяческих…
Тем не менее, эксперты считают, что избежать конфликтов вполне реально. «Необходимо четко прописывать границы ответственности обеих сторон, а управляющему – не брать на себя завышенных и необоснованных обязательств. У нас девелоперы предлагают покупателям программы гарантированной доходности, хотя умудренные колоссальным опытом международные гостиничные операторы почему-то никогда не берут на себя подобных обязательств перед собственником. Исключение – при аренде здания оператором, по довольно низкой ставке аренды», – говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Юристы также придерживаются мнения о необходимости четко прописывать обязательства сторон. «Из своего опыта полагаю, что в целях минимизации конфликтов лучше всего очень детально договариваться «на берегу», чтобы прояснить все представления и ожидания застройщика от сотрудничества с УК. Важно четко составить техническое задание и определить обязанности обеих сторон, в том числе по принятию решений и обеспечению апарт-отеля и УК необходимыми ресурсами», – отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Borenius Майя Петрова.
«Лучший способ избежать конфликтов – в том, чтобы работать по более понятной и прозрачной агентской схеме. Девелоперская компания предлагает нам взять объект в управление. Мы поддерживаем проект, помогаем девелоперу его грамотно реализовать, сделать маркетинг. А после ввода работаем в интересах собственников. Если собственник нам доверяет, он заключает с нами агентский договор. Мы получаем вознаграждение за то, что обеспечиваем ему доход от сдачи недвижимости в аренду, и стараемся этот доход максимизировать, потому что заинтересованы в том, чтобы как можно больше собственников доверили нам управление их апартаментами», –подчеркивает Николай Антонов.
Привлекать УК нельзя управлять самим
Кроме того, конфликт в очередной раз ставит вопрос о том, что же более эффективно: управление апарт-отелем самим девелопером или привлечение внешней УК. «Специфика в том, что это гостиничный объект со множественностью собственников. Отельные операторы умеют обеспечивать загрузку отеля, но всегда работали с одним собственником. УК жилищных проектов имеют опыт работы с множеством собственников, но не знают гостиничного бизнеса. На этапе становления рынка управляющих – для девелопера апарт-отеля (особенно при реализации крупного проекта) предпочтительно создавать собственную УК, привлекая к сотрудничеству специалистов с опытом из обеих сфер», – отмечает Константин Сторожев.
«Это сложный выбор для девелопера. Полагаю, что привлечение профессиональной управляющей компании будет наиболее эффективным решением, когда этот рынок сформируется (например, как сейчас рынок управления ТЦ). Сегодня же выбор независимых УК крайне ограничен, ценность их опыта, технологий и бренда вызывает обоснованные вопросы и сомнения у девелоперов. И им, как наиболее заинтересованным в успешности действующих проектов (что является главным аргументом для продаж новых проектов), зачастую приходится идти по пути создания собственных структур, которые вряд ли могут генерировать существенную прибыль для головной компании. Напротив, рискуют оказаться дотационными», – считает Андрей Косарев.
Николай Антонов считает, что многое зависит от планов девелопера. «Если он намерен и дальше строить апарт-отели, есть смысл потратить ресурсы и создать собственную управляющую структуру, набрать и обучить команду. Тогда со временем возникнет эффект масштаба, который позволит заработать на управлении такими объектами. Если девелопер взялся за строительство апарт-отеля, потому что не нашел лучшего применения для конкретного «пятна», лучше пригласить профессиональную УК», – полагает он.
Конфликт не нужен
Результаты конфликта пока не ясны. «Ситуация в данном случае несколько отличается от стандартной, поскольку УК Docklands.rent (ООО «Докландс Рент») была создана совместно физическими лицами (двое со стороны застройщика и двое – со стороны Zenith РМ) в мае 2017 года. Таким образом, фактически у лиц, аффилированных с застройщиком, была возможность с самого начала контролировать работу УК через корпоративный контроль, однако они этим правом, видимо, своевременно не воспользовались, из-за чего и возник конфликт. Помимо этого, стороны, скорее всего, нечетко прописали и проговорили стратегию и распределение прав и обязанностей, а также ресурсов, и результаты работы УК не совпали с ожиданиями застройщика», – отмечает Майя Петрова.
В то же время есть впечатление, что шумный скандал, в сущности, никому не нужен и никому не выгоден. «Согласно данным ЕГРЮЛ, видимо, после возникновения конфликта, два физических лица со стороны застройщика создали новую компанию с одноименным названием ООО «Докландс Рент» (9 октября 2018 года.), скорее всего, чтобы сменить одну УК на другую безболезненно, так, чтобы конфликт не был сильно заметен для инвесторов и пользователей объекта», – говорит Майя Петрова.
«Конфликты в нашем деле бесполезны. Даже если управляющему удастся доказать в суде, что собственник объекта неправ, собственники других активов не захотят иметь с ним дело, чтобы не оказаться в аналогичной ситуации. Конфликты блокируют развитие управляющей компании», – отмечает Николай Антонов.
Да и в заявлении Docklands.rent выражается надежда на досудебное решение возникшего недопонимания встречных обязательств.
В развитии микроэнергетики и возобновляемых источников энергии (ВИЭ) сделан еще один шаг: в начале ноября текущего года в Государственную Думу внесен законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об электроэнергетике» в части развития микрогенерации».
Суть новеллы законодательства в том, что владельцы объектов по производству электроэнергии мощностью до 15 кВт смогут продавать по среднеоптовой цене излишки выработанной энергии генерирующим компаниям на розничных рынках.
Законопроект разъясняет само понятие «объект микроэнергетики» и критерии, по которым различные объекты, вырабатывающие энергию, смогут быть к ним причисленными. Таких критериев два: мощность до 15 кВт и назначение вырабатываемой энергии – для обеспечения собственных бытовых или производственных нужд.
Стоит подчеркнуть, что источник выработки энергии – возобновляемый или не возобновляемый – критерием не является.
При редакции законопроекта рассматривалось два направления решения вопроса сбыта выработанной на объектах микрогенерации энергии. Первый – продажа, второй – взаимозачет.
С точки зрения владельцев объектов микроэнергетики, второй вариант выглядел более эффективным для стимуляции развития данного способа генерации, да и законодательно регулировать сальдирование было бы проще, так как при использовании взаимозачета требуется лишь один счетчик, показывающий разницу между объемами взятой и поставленной в сеть электроэнергии.
Но предлагаемый норматив утверждает первый вариант, то есть продажу.
В целях создания правовых механизмов для развития микрогенерации Минэнерго вырабатывает предложения по льготному присоединению объектов микроэнергетики к сетям генерирующих компаний и механизм данного присоединения.
Сейчас можно определенно сказать лишь о том, что объекты микроэнергетики, подключенные к общей сети, смогут работать без дорогостоящих систем накопления энергии, что значительно снизит срок их окупаемости по сравнению с полностью автономными системами энергоснабжения.
К слову, по мнению профессионалов, отдельные безаккумуляторные системы, соединенные с сетью, характеризуются большей производительностью и меньшими эксплуатационными расходами.
С практической точки зрения, нововведения пригодятся не только частным домовладельцам, но и девелоперам, и управляющим компаниям.
«Закон определяет норму мощности, но оставляет варианты по количеству объектов микроэнергетики, которые могут находиться в собственности одного лица: сколько угодно, – комментирует управляющий партнер MITSAN Consulting Дмитрий Желнин. – Собственниками же могут быть и физические, и юридические лица. Поэтому если в строящемся, к примеру, коттеджном поселке у каждого объекта стоит свой энергоисточник мощностью до 15 кВт, то оформив на каждый из них договор присоединения, поставив отдельный прибор учета, девелопер или управляющая компания смогут присоединиться к сетям на льготных условиях. Далее подобные договоры после продажи коттеджа можно переоформить уже на физические лица без повторной оплаты присоединения».
Еще один важный момент, также предусмотренный законопроектом: продажа излишков, выработанных объектами микрогенерации, согласно нормативу, не будет считаться предпринимательской деятельностью. То есть налогом сделка облагаться не должна.
Однако на обсуждении сейчас находится встречный проект «О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», подготовленный Министерством финансов РФ, предусматривающий вместо полной и безусловной отмены налогообложения физических лиц ограничение сделки по сумме (не более 30 тыс. рублей) и по сроку действия – не более 5 лет.
Также остаются пока нерешенными вопросы, касающиеся механизма расчета оплаты за мощность, – как и в каком размере будет учитываться коэффициент использования установленной мощности.
Кроме этого необходимо законодательно определить порядок оформления отношений между владельцами объектов микрогенерации и энергосбытовыми компаниями на розничных рынках.
Поэтому принятие законопроекта предполагает разработку ряда подзаконных актов, которые будут регулировать и эти вопросы.
Кстати
Этот и другие вопросы будут обсуждаться в рамках деловой программы юбилейного – XV – Международного конгресса «Энергоэффективность. XXI век. Инженерные методы снижения энергопотребления», который состоится 14 ноября 2018 года в гостинице «Park Inn Прибалтийская».
Совет Госдумы РФ рассмотривает проект закона, который предлагает запретить использовать территории с объектами культурного наследия для жилищного и иного строительства.
Авторы законопроекта – депутаты Госдумы РФ Андрей Луговой и Андрей Чернышёв – решили привести в соответствие законодательство о памятниках культуры и о развитии жилищного строительства. Закон призван скорректировать 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». В пояснительной записке к этому документу говорится, что нынешнее законодательство не учитывает специфику государственной политики в отношении охраны объектов культурного наследия, которые являются народным достоянием, и не обеспечивает их охрану в должном виде.
В частности, на уровне федерального закона есть противоречие, которое позволяет использовать территории с расположенными на них объектами культурного наследия для строительства жилья и объектов инфраструктуры, в обход законодательства в области сохранения культурного наследия.
Депутаты предлагают запретить включение в перечни земельных участков под развитие федеральные «пятна», в границах которых располагаются объекты культурного наследия. И наделить межведомственный коллегиальный орган правом запрещать использование таких «пятен» и сделок с ними, даже если соответствующие предложения будут поступать от федеральных и региональных властей.
«Государственная политика исходит из приоритета сохранения историко-культурного потенциала страны. Поэтому правовые акты, регулирующие отношения в этой сфере, следует приводить в соответствие с этим приоритетом», – отмечено в документе.
По мнению партнера юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, законопроект свидетельствует о полном непонимании разработчиками проекта разницы между территорией памятника и земельным участком, на котором расположен памятник. «В настоящее время применительно к территории памятника установлен полный запрет на новое строительство действующим Законом № 73-ФЗ «Об охране объектов культурного наследия». В свою очередь, в законе прямо сказано, что границы территории памятника и земельного участка могут не совпадать – в таком случае на части земельного участка, занятой территорией памятника, работы выполнять нельзя, а на оставшейся части они осуществляются с учетом установленных режимов зон охраны памятника. Таким образом, предложенный проект абсурден и во многом губителен для развития крупных городов со сложившейся исторической застройкой», – говорит он.
Застройщики тоже от инициативы не в восторге. «Сказать, что это решение заморозит застройку центра Петербурга, который практически полностью является историческим поселением, нельзя. Но очень сильно осложнит ее – это точно. К сожалению, сейчас жилищная застройка – одна из немногих возможностей реновировать здание, приспособить его под современное использование. Жаль, что эта возможность будет сильно ограничена. В мире есть множество примеров гармоничного соседства исторических зданий с современным жильем. К сожалению, мы опять идем по пути, что проще все запретить», – говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
Руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер также говорит, что данная законодательная инициатива вызывает весьма неоднозначное отношение. «Желание сделать лучше можно только приветствовать. Вопрос в том, какими мерами решать ту или иную задачу. Уверенности в том, что ситуация будет улучшена именно таким путем, нет. Представленное на текущий момент решение при переводе в практическое русло выглядит неубедительно. Если мы говорим о «территориях с размежеванными на ними объектами культурного наследия», то важно понимать, что их существенная часть находится в историческом центре города. Далеко не все земельные участки размежеваны под конкретные объекты, поэтому не совсем ясно, как будут определяться границы и кто их будет определять не по факту, а с точки зрения территориального признака», – говорит она.
Если объекты культуры исключат из границ развивающихся территорий, то не ясно, за счет каких средств они будут содержаться. У Петербурга весьма ограниченный бюджет – и скорее всего, городу будет сложно нести эти затраты. «А любое изменение законодательства, его ужесточение сказывается на времени реализации проектов, развитии сферы и на объеме инвестиций, которые в нее будут направляться. Если же смотреть на ситуацию в аспекте культуры, сохранения историко-культурного потенциала страны, то это наследие должно более активно быть включено в повседневную жизнь, население должно не только знать, но и должно жить в его окружении. Это должно стать неотъемлемой частью жизни, а не чем-то парадным и вырванным из контекста», – заключила Екатерина Тейдер.