Пространство-время элитного жилья
На прошлой неделе в Петербурге состоялся первый международный форум, посвященный элитной недвижимости - Elite Estate. Инициаторами мероприятия выступили ведущие профессиональные объединения риэлторов двух российских столиц. На их призыв откликнулись в первую очередь иностранные компании, имеющие представительство на российском рынке и представительства российских компаний, работающих за рубежом. Попали на форум и участники региональных рынков, которые присутствовали на форуме главным образом в качестве заинтересованных слушателей. Для них сегодняшнее развитие сектора элитной недвижимости Москвы и Петербурга является своего рода схемой, предсказывающей будущее, хотя и далеко не во всем. Возможно, на форуме была поднята лишь малая толика неоднозначных вопросов, которые возникают у профессионалов. Но даже тот факт, что профессиональный диалог по вопросам элитной недвижимости в принципе возможен, и тот заведомо воспринимался многими с удивлением.
В надежде на объективность
Тема, которую организаторы форума положили в основание, надо полагать, долгосрочного проекта – классификация элитной недвижимости. Московские и петербургские игроки рынка из числа риэлторов, инвесторов и девелоперов знакомы с этой проблемой не понаслышке. Многие из них не первый год используют собственные или заимствованные матрицы критериев элитности. Волна специализированных мероприятий, посвященных этому вопросу, прокатилась по Петербургу и в канун форума, создав полемическое напряжение в профессиональных кругах. На этом фоне высказывание профессора кафедры Экономики и управления городским строительством Российской экономической академии Геннадия Стерника (Москва), прозвучавшее с трибуны конференции Elite Estate, о том, что классификация элитной недвижимости должна быть достаточно жесткой, не было воспринято как нечто неожиданное.
«В практике работы риэлторов-консультантов и аналитиков проблема классификации объектов недвижимости всегда привлекала повышенное внимание. Очевидно, что без логичной, объективной системы классификации усложняется проблема взаимопонимания между застройщиком и риэлтором, продавцом и покупателем, создаются трудности в работе маркетологов, а работа аналитиков парализуется либо подменяется имитацией анализа, - говорит Г.Стерник. - Однако, несмотря на многочисленные попытки, эта проблема еще далека от своего более-менее удовлетворительного решения, а главное – от широкого принятия специалистами рынка одного из вариантов решения».
«Уже не один и не два года риэлторы и застройщики спорят, определяя критерии элитности недвижимости, - говорит руководитель направления элитной недвижимости петербургской корпорации «Адвекс-Недвижимость» Владимир Федоров. - Появились даже такие понятия, как «элитная недвижимость по-питерски» и «элитная недвижимость по-московски». По его словам, если подходить к петербургскому рынку со столичными мерками, то получится, что в Северной столице элитной недвижимости вовсе не существует. Предпочтения петербургских клиентов «Адвекса» «абсолютно (ну, почти абсолютно) разные», говорит В.Федоров, и разработанный агентством набор критериев каждый из них выстраивает по собственному ранжиру. В результате перестановок слагаемых «элитности» образ искомого объекта меняется кардинально. В то время как с москвичами все более-менее понятно. Им «подавай ультрасовременный жилой комплекс, с роскошной входной группой и максимумом удобств без выхода на поверхность. И никаких парковок во дворе».
Сложнее всего в этих противоречиях между московскими и петербургскими приоритетами тем компаниям, которые ориентированы в основном на зарубежных клиентов. «Москва – не Лондон, а Петербург – не Москва», - такую поговорку сложили риэлторы и консультанты, пытаясь разъяснить иностранным клиентам, что именно играет роль в процессе ценообразования на элитную недвижимость. Впрочем, европейцы, по словам гендиректора петербургской компании «Элитные квартиры» Леонида Рысева, гораздо охотнее мирятся с недостатком комфорта, предпочитая «золотой треугольник» и старые питерские дома. А вот москвичи очень неохотно приобретают элитную недвижимость в Северной столице. При этом они сходятся во вкусах и требованиях с американцами, заметил Л.Рысев.
«Элитная значит – качественная. Это может быть заросший мхом многовековой замок, даже, возможно, не очень удобный для комфортного проживания, но зато хранящий в себе частицу истории средневековья. А иногда это вилла в стиле модерн, построенная по проекту известного архитектора, или же дом, построенный и отделанный по особому, уникальному, дизайну. Возможно, в последнее время для многих элитность стала ассоциироваться с очень высокой ценой» - говорит генеральный директор агентства недвижимости «107 Променад», президент Международной комиссии FNAIM – Лазурный берег Киркор Аждеранян (Франция).
Едва не обнулило результат подспудного спора о столичном жилье неожиданное замечание генерального директора компании «Усадьба» Евгения Иванова (Москва), который сообщил, что на сегодняшний день термин «элитная недвижимость» несколько потерял свою актуальность, и его использование считается чуть ли не проявлением дурного тона. По его словам, только в сфере коммерческой недвижимости игрокам рынка удалось договориться о единой классификации, взяв за основу западные стандарты. А в остальном ни одна из существующих классификаций и, как следствие, сегментация рынка, не может удовлетворить всех его участников.
С головы на ноги
В предложении профессора Г.Стерника, выявить некие классообразующие признаки, которые бы отсекали объект, если он не соответствует хотя бы одному из них и переводили его в другой класс, озвученном на круглом столе, многие из его участников усмотрели большую натяжку. Ведь большинство риэлторов следует за предпочтениями клиентов, а не наоборот. В этой прозаической причине, против засилья которой спорадически восстают сами риэлторы, кроется, безусловно, и некое рациональное зерно.
По-разному настроенные инициаторы и организаторы форума изначально сделали ставку на выявление «региональных особенностей» на фоне общенациональных. И если бы ожидание полного и окончательного решения спорных вопросов не было определяющим, то, очевидно, и результаты профессиональной дискуссии можно было бы рассматривать, как достаточно продуктивные. Широкий круг докладчиков и сам по себе формат мероприятия, позволяют составить наиболее полный список не только региональных, но и попросту более-менее востребованных особенностей, с которыми сталкиваются в своей практике общения с потенциальными потребителями специалисты. Такие подробности не могут не интересовать маркетологов и аналитиков, способных самостоятельно делать выводы в условиях развития рынка, исходя из постановки текущих задач. Кроме того, они также могут быть интересны с точки зрения изучения макропроцессов в сфере строительства и недвижимости.
При том, что и фактор цены, и местоположение, по признанию многих из спикеров, сегодня начинают обнаруживать скорее обратную, чем прямую связь с элитностью объекта недвижимости, больший интерес для исследований в отрасли на текущий момент представляет собой возможность поиска аналогов и сравнений. Так, если судить по докладу В.Федорова, для покупателя-москвича место в домашнем паркинге (построить который в Петербурге гораздо сложнее по целому ряду объективных причин, начиная с ограничений, накладываемых непредсказуемым грунтом, заканчивая охранными зонами памятников) примерно то же, что для петербуржца – видовые характеристики дорогостоящего жилья. В результате петербургские застройщики и девелоперы в последнее время в попытках повысить статус объекта все большее внимание уделяют формированию ландшафтного дизайна и не в последнюю очередь за счет устройства искусственных водоемов.
Контуры светлого будущего
Задолго до возникновения общенациональной классификации элитной недвижимости, развитие рынка приносит и первые более-менее одинаково актуальные в различных регионах тенденции внутри отдельных его сегментов. И в первую очередь это касается загородного домостроения и комплексной застройки, которая сегодня наращивает масштабы не только в Москве и Петербурге, но и, к примеру, в Сочи. Так, по словам гендиректора ООО «Шанс-Недвижимость» Гирихана Льянова (Сочи), «Сочинские Рублевки» будут построены, и уже строятся. Хотя и перспектива превращения Сочи в мега-город-курорт радует далеко не каждого покупателя элитной недвижимости «только для отдыха, а не для постоянного проживания».
Тенденцию к децентрализации элитной недвижимости и в Сочи можно оценить по списку предпочтений покупателей элитного жилья, представленному Г.Льяновым: а) уровень комфортабельности (возраст постройки, присутствие современных технологий строительства); б) приближенность к федеральным трассам, развитой инфраструктуре; в) уединенность постройки и ее оторванность от цивилизации; г) близость к морю или другим водоемам; д) близость к центру развлечений; е) близость к Олимпийской деревне; ж) климатические условия (совершенно разные как на территории побережья, так и в некоторой отдаленности от моря).
Вообще, при дальнейшем росте цен на элитную недвижимость, спрос будет перераспределяться в пользу российских курортов, потенциал развития которых велик и многообразен, считает гендиректор АН «Бекар» Ирина Гудкина. Желание иметь «второй дом» среди покупателей элитного жилья сегодня очень актуально в общемировом масштабе, отметил в свою очередь гендиректор компании Richmond Green Group Ксавьер Вигенс (Лондон). По его словам, мода на «второй дом» породила существенную диверсификацию территорий. Волна резкого роста спроса на элитную недвижимость прокатилась вначале по испанской Коста-Бланке и Кипру, затем вызов другим регионам бросили Карибы и Албания. Некоторые британские компании работают сейчас с агентами и в Болгарии. И уже не первый год интерес иностранных приобретателей элитной недвижимости зафиксирован в российской Карелии.
В этой ситуации российским курортам придется, скорее всего, выдерживать конкуренцию в борьбе одновременно и за сохранение традиции, и за экзотику, и за развитие инфраструктуры и сервиса. Но, разумеется, вряд ли все эти противоречивые факторы вкупе с алогичностью процесса ценообразования способны в обозримом будущем добавить сумятицы в составление общенациональных критериев классификации элитной недвижимости. В отличие от тех тенденций, которые наблюдаются сегодня вокруг Москвы и Петербурга.
Так, если говорить о рынке подмосковного элитного жилья, то, по словам Е.Иванова, здесь объективно действуют только два фактора – цена и местоположение. И можно сравнивать по цене лишь то или иное направление (Рублево-Успенское, Новорижское, Киевско-Калужское и др.), но никак не два объекта равных по цене на различных направлениях. Между тем нельзя и отрицать того факта, что этот сегмент загородной недвижимости в Подмосковье в полном смысле соответствует понятию элитности. И что примечательно, если говорить о Рублево-Успенском направлении, то здесь, по данным Е.Иванова, немаловажную роль играет преимущественное (55-60%) предложение «вторички». Дополнительной особенностью является полномасштабное развитие инфраструктуры и неоднородный социальный состав, как самой недвижимости, так и ее владельцев. Примерно по тому же направлению, видимо, развиваются и ближайшие престижные пригороды Петербурга, где, например, во Всеволожском направлении, «вторичка» составляет почти такой же объем. С той только разницей, что здесь предлагается на продажу не готовые, с отделкой «под ключ», виллы и резиденции, а большей частью земельные участки по ценам, заведомо гарантирующим строительство здесь чего-то непременно элитного. И про ту, и про другую территорию можно сказать, что рынок созрел и перезрел, несколько застоявшись на этапе, предшествующем процессу качественного преобразования. И что, возможно, происходит это потому, что предпочтения потенциальных покупателей по отношению к ним претерпевают в настоящий момент существенные изменения.
О том, что были времена, когда элитным нам казалось загородное жилье, окруженное непроницаемым забором, и даже квартира 137-ой серии, напомнил в своем выступлении на форуме заместитель генерального директора ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин, вспомнивший заодно и про расселение парадных и отдельных домов в центре Северной столицы. Пользуясь случаем, петербургские докладчики едва ли не соревновались в прогнозах о судьбе намечающихся и вполне уже состоявшихся новых престижных районах за пределами «золотого треугольника». В.Федоров, в частности, напомнил коллегам о том, как резко подскакивала цена на недвижимость в тех кварталах, где планировалось создание пешеходных зон, а также о том, как беспокоит сегодня обитателей Крестовского острова будущее строительство стадиона для любимой футбольной команды города.
Эти и другие подобные примеры взаимодействия стихий рынка и градостроительной воли городских властей не имели отражения в качестве факторов риска ни в одной из представленных классификаций элитной недвижимости. А между тем они накладывают свои коррективы не только на вопросы цены и местоположения, но и отражаются на концептуальном развитии новых проектов. В частности об этом можно говорить применительно к концепции строительства «города в городе», представленной директором департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Полиной Яковлевой. По сути, речь идет о многофункциональных комплексах с замкнутой внутриквартальной или внутридворовой, хотя и не обязательно полностью самодостаточной средой.
Так, к примеру, бутиковая улица строящегося «Парадного квартала» изначально задумывается вне мысли о привлечении туристических потоков. Ровно как и опыт избыточности сервисной инфраструктуры в иных клубных домах внушает сегодня осторожность многим девелоперам и застройщикам. На этом фоне оттачивается проработка критериев того, что, по словам В.Федорова, называется «форматом» и относящемся «как к домам (клубные дома, многофункциональные жилые комплексы, таун-хаусы), так и квартирам (пентхаусы, двуххуровневые квартиры, квартиры-студии)». Притом, что если в Москве новым форматом становится мезонет, то надо полагать, что в Петербурге на роль нового слова должно стать лофтовые квартиры в реконструируемых под жилье памятниках промышленной архитектуры.
Пожалуй, требования именно высокого уровня комплексных архитектурных решений и являются одним из самых невостребованных на сегодняшний день в целом по России в числе всех перечисленных критериев элитарности, как на уровне первичного рынка городов, так и на уровне загородного домостроения. Очевидно, вовсе не потому, что такие запросы не по карману отечественным покупателям, а главным образом в связи с тем, что оно соответствует одному из самых последних этапов развития рынка.
«Я думаю, что организаторы форума делают значительный вклад в восстановление образа, самого понятия, философии Петербурга», - заявил на открытии форума вице-президент Московской ассоциации риэлторов Михаил Грин. По его словам, тот факт, что первый форум, посвященный элитной недвижимости, проходит в городе на Неве во многом – дань историческому прошлому Санкт-Петербурга, ведь «за последние 10-15 лет многие пытались размыть образ Северной столицы».
О важности разговора «о взаимодействии архитектурных тенденций» напомнил также президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вячеслав Семененко. И хотя этот разговор был по существу только начат, включение этой темы в предмет обсуждения обещает форумам Elite Estate серьезную перспективу.
Наталья Стандровская
Убыточная сфера
Однако, несмотря на то, что в области сегодня нет ни одного частного предприятия жилищно-коммунальной сферы, тарифы на услуги ЖКХ не являются едиными. Дело в том, что каждое МО вправе самостоятельно устанавливать их размер. В среднем по области население сегодня оплачивает 76% от реальной стоимости оказываемых коммунальных услуг. В то же время, в ряде муниципальных образований (Бокситогорский, Тихвинский районы), уже давно установлена 100-процентная оплата. При этом областное правительство не имеет права регулировать тарифы. Оно лишь следит за тем, чтобы они не превышали установленной для нашего региона федеральной предельной нормы – 32 рубля за 1 кв. метр жилплощади.
Впрочем, в деле повышения тарифов, не все так гладко. В ряде МО тарифы уже давно не менялись, и их резкое «залповое» повышение может привести к социальным конфликтам. В более «выигрышном» положении оказались власти тех территорий, где рост коммунальных платежей проводился регулярно. Там их «посленовогоднее» повышение на 20-40 % было воспринято населением вполне терпимо.
Г-н Мяков говорит, что областные власти постоянно держат под контролем «тарифный вопрос». Так, в настоящее время в Ленобласти проводится мониторинг расценок на жилищно-коммунальные услуги. Его цель – сделать точные расчеты тарифов и не допустить их необоснованного повышения. Такой ценовой аудит проведен уже в семи муниципальных образованиях.
Сергей Мяков считает, что акционирование областных предприятий ЖКХ вкупе с повсеместным достижением уровня стопроцентной оплаты услуг, позволит сделать эту сферу эффективной. Пока же она остается убыточной. Так, в 2004 году предприятия ЖКХ Ленобласти оказали услуг на 5,9 млрд рублей. Большая их часть так и не была оплачена.
Основным неплательщиком по-прежнему остается население. Его задолженность по оплате поставленных услуг в прошлом году возросла на 25,4% по сравнению с 2003 годом, достигнув порога в 1 млрд рублей. А по ряду муниципальных образований (Волхов, Гатчина, Всеволожский район) задолженность выросла за год на 50%.
«Мягкая» монетизация
Начальник департамента ЖКХ Комитета Владимир Ейбогин считает, что ситуацию с долгами населения, может отчасти поправить областной закон «Об оплате жилья и коммунальных услуг специалистов», вступивший в силу с 1 января этого года. Согласно ему, специалистам, проживающим и работающим в сельской области, полагается ежемесячная 50-процентная денежная компенсация коммунальных услуг. А таких (включая членов их семей, на которых также распространяется новая льгота) в области насчитывается более 22 тыс. человек. Г-н Ейбогин считает, что эта мера позволит обеспечить полную оплату коммунальных услуг со стороны этой категории населения.
Областные власти не спешат переходить к повальной монетизации. «Натуральные» льготы по-прежнему действуют в 27 муниципальных образованиях. А в Сосновом Бору и Всеволожском районе стартовал пилотный проект по замене «натуральных» льгот ежемесячными денежными компенсациями. В роли «подопытных» этого эксперимента выступают две льготных категории – ветераны труда и жертвы политических репрессий. В случае если это новшество оправдает себя, подобная практика будет распространена на всю Ленобласть.
Впрочем, «компенсационные» нововведения дорого обойдутся областному бюджету. Предполагается, что в этом году, размер дотаций на услуги ЖКХ составит более 1,2 млрд рублей, что на 52% больше, чем в 2004 году.
Что же касается неплательщиков, то Сергей Мяков – сторонник жестких мер. Он считает, что неплательщиков надо выселять. В этой связи он критикует новый Жилищный кодекс, считая, что документ «делает этот процесс неэффективным». Так, согласно ЖК, выселение возможно при наличии шестимесячной задолженности по квартплате. Но если после этого гражданин оплатит хотя бы один из «просроченных» месяцев, санкции приостанавливаются, и все начинается сначала. Г-н Мяков признает, что даже если бы этого ограничения не существовало, к выселению неплательщиков область пока не готова. Необходимого маневренного фонда попросту нет. Правда, Сергей Мяков уверен, что это – вопрос времени. «Ряд муниципальных образований уже начали подыскивать пустующие здания, которые можно заселить злостными неплательщиками», – говорит он.
Игорь ЧЕРЕВКО
Законопроект, за принятие которого в первом чтении проголосовали 25 депутатов, предполагает, что власти города должны создать «Рейтинг субъектов инвестиционной деятельности Санкт-Петербурга».
Он должен включать в себя сведения «о количестве договоров страхования рисков, заключенных инвестором (застройщиком)». Наиболее передовым строителям предлагают оплатить шесть видов страховок. Эти полисы должны гарантировать возврат средств дольщикам в случае: признания застройщика несостоятельным (банкротом); его ликвидации по любым основаниям; нарушении срока сдачи дома более чем на шесть месяцев; заключении в отношении одного объекта нескольких договоров долевого участия; отказа в регистрации права собственности; и разрушении объекта недвижимости в результате форс-мажора.
По расчетам автора законопроекта – депутата Законодательного собрания Алексея Белоусова, принятие закона позволит решить проблему возврата средств обманутым дольщикам. Он рассчитывает, что попадание в список надежных фирм станет достаточно весомой приманкой для застройщиков, и они согласятся потратить на оплату полисов часть своей прибыли.
Кодекс запрещает
Так, представители страховых компаний, вроде бы заинтересованные в новых клиентах, говорят о том, что документ противоречит нормам федерального законодательства (смотрите ниже «Прямую речь»). Претензии страховщиков к закону поддерживает и депутат Виктор Евтухов (фракция «Партия жизни»). Он говорит о том, что включение рекомендательных положений в закон не соответствует общей теории права. Это юридический нонсенс. Кроме того, данную проблему надо решать на федеральном уровне, так как страховое законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации. «Страхование строительных рисков надо делать обязательным при заключении органами исполнительной власти инвестиционных договоров, но сделать это можно, только инициируя принятия закона на федеральном уровне», – заявил Евтухов.
Своего коллегу поддерживает и председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Михаил Амосов (фракция «Яблоко»). Он также считает, что вопросы защиты прав дольщиков можно решать только на федеральном уровне. В доказательство своих слов он вспоминает случай, когда Законодательное собрание приняло закон о добровольной регистрации договоров долевого участия в строительстве. Эта рекомендательная норма в Санкт-Петербурге не заработала. Ситуация изменилась только после утверждения соответствующего документа Государственной думой. Кроме того, Михаил Амосов не совсем согласен с самой необходимостью страхования застройки, ведь это приведет к росту стоимости жилья.
Строители – против
О неприемлемости самой идеи страхования говорят и строители, от которых в значительной степени зависит реализация документа. По их мнению, права дольщиков и так слишком надежно защищены недавно принятым федеральным законом «О долевом строительстве». Кроме того, девелоперы считают, что расходы на такое страхование неподъемны для строительного комплекса города. Если нас заставят оплачивать еще и дорогостоящие страховки, то можно «вешать амбарный замок на офис и прекращать строительство», – говорит представитель одной из крупнейших фирм города.
История с экономией
Один из пунктов внесенного в Законодательное собрание документа предусматривает необходимость страхования рисков самими дольщиками. Однако никаких стимулов для граждан, готовых пойти на расходы, в законе не предусмотрено. А самостоятельно страховаться граждане не хотят. Сегодня в городе заключено около 300-400 договоров страхования «долевки». Значительная часть этих соглашений подписывается в рамках предоставления ипотечных ссуд под новое строительство. Оплачивая полисы, граждане просто исполняют требования банков.
Развитие рынка страхования договоров долевого участия тормозится специфическим менталитетом как страховщиков, так и их потенциальных клиентов. Фирмы соглашаются заключать договоры лишь по тем адресам, которые не вызывают сомнения у экспертов. Примерно в 50% случаях страховщики отказываются рисковать. Клиенты также пытаются хитрить. Они запрашивают фирмы, готовы ли те выступить гарантом стройки. Получив утвердительный ответ, хитроумные граждане отказываются от сделки, считая оценку страховщика достаточной гарантией, за которую к тому же не приходится платить слишком много (стоимость экспертизы составляет от $250-300). В результате – количество заключаемых договоров невелико, что приводит к сохранению высокой стоимости полисов.
Власти и страховщики много раз пытались найти выход из этого порочного круга, но так и не нашли приемлемого способа, разрешенного действующими законами. Похоже, что и очередной закон, только что принятый депутатами в первом чтении не станет панацеей.
Григорий ПЕСКОВ
Прямая речь
Евгений Гуревич, директор по маркетингу ОАО «Страховая компания «Русский мир»:
– Мне кажется, что выполнить положения закона невозможно. Ведь Гражданский кодекс РФ прямо запрещает страхование ответственности по договорам, за исключением случаев, оговоренных отдельно. Договоры с дольщиками в этот список исключений не входят. Запрещает ГК и страхование рисков форс-мажора. А в законе прямо указывается на необходимость страхования жилья от разрушения «в результате действия обстоятельств непреодолимой силы».
Татьяна Гитина, начальник отдела страхования имущества фирмы «Спасские ворота»:
– Я не понимаю, как можно заключать договоры страхования, предусмотренные этим законопроектом. Ведь федеральное законодательство прямо указывает на то, что третьи лица, то есть дольщики, по закону не могут быть получателями страховки. Непонятно и то, почему в законе совсем не оговорен лимит ответственности. Если завтра кто-то из застройщиков оплатит полис, предусматривающий общую выплату дольщикам 100 или 200 рублей, то будет считаться, что граждане гарантированы от всех неприятностей?
Валентин Логинов, директор филиала «Московский» ООО «Росгосстрах-Северо-Запад»:
– Наша фирма точно не сможет заниматься таким видом страхования. Сегодня мы заключаем договоры с дольщиками, но ведь они страхуют свои риски. А законопроект предусматривает страхование ответственности, и у нас просто нет соответствующей лицензии.