Пространство-время элитного жилья
На прошлой неделе в Петербурге состоялся первый международный форум, посвященный элитной недвижимости - Elite Estate. Инициаторами мероприятия выступили ведущие профессиональные объединения риэлторов двух российских столиц. На их призыв откликнулись в первую очередь иностранные компании, имеющие представительство на российском рынке и представительства российских компаний, работающих за рубежом. Попали на форум и участники региональных рынков, которые присутствовали на форуме главным образом в качестве заинтересованных слушателей. Для них сегодняшнее развитие сектора элитной недвижимости Москвы и Петербурга является своего рода схемой, предсказывающей будущее, хотя и далеко не во всем. Возможно, на форуме была поднята лишь малая толика неоднозначных вопросов, которые возникают у профессионалов. Но даже тот факт, что профессиональный диалог по вопросам элитной недвижимости в принципе возможен, и тот заведомо воспринимался многими с удивлением.
В надежде на объективность
Тема, которую организаторы форума положили в основание, надо полагать, долгосрочного проекта – классификация элитной недвижимости. Московские и петербургские игроки рынка из числа риэлторов, инвесторов и девелоперов знакомы с этой проблемой не понаслышке. Многие из них не первый год используют собственные или заимствованные матрицы критериев элитности. Волна специализированных мероприятий, посвященных этому вопросу, прокатилась по Петербургу и в канун форума, создав полемическое напряжение в профессиональных кругах. На этом фоне высказывание профессора кафедры Экономики и управления городским строительством Российской экономической академии Геннадия Стерника (Москва), прозвучавшее с трибуны конференции Elite Estate, о том, что классификация элитной недвижимости должна быть достаточно жесткой, не было воспринято как нечто неожиданное.
«В практике работы риэлторов-консультантов и аналитиков проблема классификации объектов недвижимости всегда привлекала повышенное внимание. Очевидно, что без логичной, объективной системы классификации усложняется проблема взаимопонимания между застройщиком и риэлтором, продавцом и покупателем, создаются трудности в работе маркетологов, а работа аналитиков парализуется либо подменяется имитацией анализа, - говорит Г.Стерник. - Однако, несмотря на многочисленные попытки, эта проблема еще далека от своего более-менее удовлетворительного решения, а главное – от широкого принятия специалистами рынка одного из вариантов решения».
«Уже не один и не два года риэлторы и застройщики спорят, определяя критерии элитности недвижимости, - говорит руководитель направления элитной недвижимости петербургской корпорации «Адвекс-Недвижимость» Владимир Федоров. - Появились даже такие понятия, как «элитная недвижимость по-питерски» и «элитная недвижимость по-московски». По его словам, если подходить к петербургскому рынку со столичными мерками, то получится, что в Северной столице элитной недвижимости вовсе не существует. Предпочтения петербургских клиентов «Адвекса» «абсолютно (ну, почти абсолютно) разные», говорит В.Федоров, и разработанный агентством набор критериев каждый из них выстраивает по собственному ранжиру. В результате перестановок слагаемых «элитности» образ искомого объекта меняется кардинально. В то время как с москвичами все более-менее понятно. Им «подавай ультрасовременный жилой комплекс, с роскошной входной группой и максимумом удобств без выхода на поверхность. И никаких парковок во дворе».
Сложнее всего в этих противоречиях между московскими и петербургскими приоритетами тем компаниям, которые ориентированы в основном на зарубежных клиентов. «Москва – не Лондон, а Петербург – не Москва», - такую поговорку сложили риэлторы и консультанты, пытаясь разъяснить иностранным клиентам, что именно играет роль в процессе ценообразования на элитную недвижимость. Впрочем, европейцы, по словам гендиректора петербургской компании «Элитные квартиры» Леонида Рысева, гораздо охотнее мирятся с недостатком комфорта, предпочитая «золотой треугольник» и старые питерские дома. А вот москвичи очень неохотно приобретают элитную недвижимость в Северной столице. При этом они сходятся во вкусах и требованиях с американцами, заметил Л.Рысев.
«Элитная значит – качественная. Это может быть заросший мхом многовековой замок, даже, возможно, не очень удобный для комфортного проживания, но зато хранящий в себе частицу истории средневековья. А иногда это вилла в стиле модерн, построенная по проекту известного архитектора, или же дом, построенный и отделанный по особому, уникальному, дизайну. Возможно, в последнее время для многих элитность стала ассоциироваться с очень высокой ценой» - говорит генеральный директор агентства недвижимости «107 Променад», президент Международной комиссии FNAIM – Лазурный берег Киркор Аждеранян (Франция).
Едва не обнулило результат подспудного спора о столичном жилье неожиданное замечание генерального директора компании «Усадьба» Евгения Иванова (Москва), который сообщил, что на сегодняшний день термин «элитная недвижимость» несколько потерял свою актуальность, и его использование считается чуть ли не проявлением дурного тона. По его словам, только в сфере коммерческой недвижимости игрокам рынка удалось договориться о единой классификации, взяв за основу западные стандарты. А в остальном ни одна из существующих классификаций и, как следствие, сегментация рынка, не может удовлетворить всех его участников.
С головы на ноги
В предложении профессора Г.Стерника, выявить некие классообразующие признаки, которые бы отсекали объект, если он не соответствует хотя бы одному из них и переводили его в другой класс, озвученном на круглом столе, многие из его участников усмотрели большую натяжку. Ведь большинство риэлторов следует за предпочтениями клиентов, а не наоборот. В этой прозаической причине, против засилья которой спорадически восстают сами риэлторы, кроется, безусловно, и некое рациональное зерно.
По-разному настроенные инициаторы и организаторы форума изначально сделали ставку на выявление «региональных особенностей» на фоне общенациональных. И если бы ожидание полного и окончательного решения спорных вопросов не было определяющим, то, очевидно, и результаты профессиональной дискуссии можно было бы рассматривать, как достаточно продуктивные. Широкий круг докладчиков и сам по себе формат мероприятия, позволяют составить наиболее полный список не только региональных, но и попросту более-менее востребованных особенностей, с которыми сталкиваются в своей практике общения с потенциальными потребителями специалисты. Такие подробности не могут не интересовать маркетологов и аналитиков, способных самостоятельно делать выводы в условиях развития рынка, исходя из постановки текущих задач. Кроме того, они также могут быть интересны с точки зрения изучения макропроцессов в сфере строительства и недвижимости.
При том, что и фактор цены, и местоположение, по признанию многих из спикеров, сегодня начинают обнаруживать скорее обратную, чем прямую связь с элитностью объекта недвижимости, больший интерес для исследований в отрасли на текущий момент представляет собой возможность поиска аналогов и сравнений. Так, если судить по докладу В.Федорова, для покупателя-москвича место в домашнем паркинге (построить который в Петербурге гораздо сложнее по целому ряду объективных причин, начиная с ограничений, накладываемых непредсказуемым грунтом, заканчивая охранными зонами памятников) примерно то же, что для петербуржца – видовые характеристики дорогостоящего жилья. В результате петербургские застройщики и девелоперы в последнее время в попытках повысить статус объекта все большее внимание уделяют формированию ландшафтного дизайна и не в последнюю очередь за счет устройства искусственных водоемов.
Контуры светлого будущего
Задолго до возникновения общенациональной классификации элитной недвижимости, развитие рынка приносит и первые более-менее одинаково актуальные в различных регионах тенденции внутри отдельных его сегментов. И в первую очередь это касается загородного домостроения и комплексной застройки, которая сегодня наращивает масштабы не только в Москве и Петербурге, но и, к примеру, в Сочи. Так, по словам гендиректора ООО «Шанс-Недвижимость» Гирихана Льянова (Сочи), «Сочинские Рублевки» будут построены, и уже строятся. Хотя и перспектива превращения Сочи в мега-город-курорт радует далеко не каждого покупателя элитной недвижимости «только для отдыха, а не для постоянного проживания».
Тенденцию к децентрализации элитной недвижимости и в Сочи можно оценить по списку предпочтений покупателей элитного жилья, представленному Г.Льяновым: а) уровень комфортабельности (возраст постройки, присутствие современных технологий строительства); б) приближенность к федеральным трассам, развитой инфраструктуре; в) уединенность постройки и ее оторванность от цивилизации; г) близость к морю или другим водоемам; д) близость к центру развлечений; е) близость к Олимпийской деревне; ж) климатические условия (совершенно разные как на территории побережья, так и в некоторой отдаленности от моря).
Вообще, при дальнейшем росте цен на элитную недвижимость, спрос будет перераспределяться в пользу российских курортов, потенциал развития которых велик и многообразен, считает гендиректор АН «Бекар» Ирина Гудкина. Желание иметь «второй дом» среди покупателей элитного жилья сегодня очень актуально в общемировом масштабе, отметил в свою очередь гендиректор компании Richmond Green Group Ксавьер Вигенс (Лондон). По его словам, мода на «второй дом» породила существенную диверсификацию территорий. Волна резкого роста спроса на элитную недвижимость прокатилась вначале по испанской Коста-Бланке и Кипру, затем вызов другим регионам бросили Карибы и Албания. Некоторые британские компании работают сейчас с агентами и в Болгарии. И уже не первый год интерес иностранных приобретателей элитной недвижимости зафиксирован в российской Карелии.
В этой ситуации российским курортам придется, скорее всего, выдерживать конкуренцию в борьбе одновременно и за сохранение традиции, и за экзотику, и за развитие инфраструктуры и сервиса. Но, разумеется, вряд ли все эти противоречивые факторы вкупе с алогичностью процесса ценообразования способны в обозримом будущем добавить сумятицы в составление общенациональных критериев классификации элитной недвижимости. В отличие от тех тенденций, которые наблюдаются сегодня вокруг Москвы и Петербурга.
Так, если говорить о рынке подмосковного элитного жилья, то, по словам Е.Иванова, здесь объективно действуют только два фактора – цена и местоположение. И можно сравнивать по цене лишь то или иное направление (Рублево-Успенское, Новорижское, Киевско-Калужское и др.), но никак не два объекта равных по цене на различных направлениях. Между тем нельзя и отрицать того факта, что этот сегмент загородной недвижимости в Подмосковье в полном смысле соответствует понятию элитности. И что примечательно, если говорить о Рублево-Успенском направлении, то здесь, по данным Е.Иванова, немаловажную роль играет преимущественное (55-60%) предложение «вторички». Дополнительной особенностью является полномасштабное развитие инфраструктуры и неоднородный социальный состав, как самой недвижимости, так и ее владельцев. Примерно по тому же направлению, видимо, развиваются и ближайшие престижные пригороды Петербурга, где, например, во Всеволожском направлении, «вторичка» составляет почти такой же объем. С той только разницей, что здесь предлагается на продажу не готовые, с отделкой «под ключ», виллы и резиденции, а большей частью земельные участки по ценам, заведомо гарантирующим строительство здесь чего-то непременно элитного. И про ту, и про другую территорию можно сказать, что рынок созрел и перезрел, несколько застоявшись на этапе, предшествующем процессу качественного преобразования. И что, возможно, происходит это потому, что предпочтения потенциальных покупателей по отношению к ним претерпевают в настоящий момент существенные изменения.
О том, что были времена, когда элитным нам казалось загородное жилье, окруженное непроницаемым забором, и даже квартира 137-ой серии, напомнил в своем выступлении на форуме заместитель генерального директора ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин, вспомнивший заодно и про расселение парадных и отдельных домов в центре Северной столицы. Пользуясь случаем, петербургские докладчики едва ли не соревновались в прогнозах о судьбе намечающихся и вполне уже состоявшихся новых престижных районах за пределами «золотого треугольника». В.Федоров, в частности, напомнил коллегам о том, как резко подскакивала цена на недвижимость в тех кварталах, где планировалось создание пешеходных зон, а также о том, как беспокоит сегодня обитателей Крестовского острова будущее строительство стадиона для любимой футбольной команды города.
Эти и другие подобные примеры взаимодействия стихий рынка и градостроительной воли городских властей не имели отражения в качестве факторов риска ни в одной из представленных классификаций элитной недвижимости. А между тем они накладывают свои коррективы не только на вопросы цены и местоположения, но и отражаются на концептуальном развитии новых проектов. В частности об этом можно говорить применительно к концепции строительства «города в городе», представленной директором департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Полиной Яковлевой. По сути, речь идет о многофункциональных комплексах с замкнутой внутриквартальной или внутридворовой, хотя и не обязательно полностью самодостаточной средой.
Так, к примеру, бутиковая улица строящегося «Парадного квартала» изначально задумывается вне мысли о привлечении туристических потоков. Ровно как и опыт избыточности сервисной инфраструктуры в иных клубных домах внушает сегодня осторожность многим девелоперам и застройщикам. На этом фоне оттачивается проработка критериев того, что, по словам В.Федорова, называется «форматом» и относящемся «как к домам (клубные дома, многофункциональные жилые комплексы, таун-хаусы), так и квартирам (пентхаусы, двуххуровневые квартиры, квартиры-студии)». Притом, что если в Москве новым форматом становится мезонет, то надо полагать, что в Петербурге на роль нового слова должно стать лофтовые квартиры в реконструируемых под жилье памятниках промышленной архитектуры.
Пожалуй, требования именно высокого уровня комплексных архитектурных решений и являются одним из самых невостребованных на сегодняшний день в целом по России в числе всех перечисленных критериев элитарности, как на уровне первичного рынка городов, так и на уровне загородного домостроения. Очевидно, вовсе не потому, что такие запросы не по карману отечественным покупателям, а главным образом в связи с тем, что оно соответствует одному из самых последних этапов развития рынка.
«Я думаю, что организаторы форума делают значительный вклад в восстановление образа, самого понятия, философии Петербурга», - заявил на открытии форума вице-президент Московской ассоциации риэлторов Михаил Грин. По его словам, тот факт, что первый форум, посвященный элитной недвижимости, проходит в городе на Неве во многом – дань историческому прошлому Санкт-Петербурга, ведь «за последние 10-15 лет многие пытались размыть образ Северной столицы».
О важности разговора «о взаимодействии архитектурных тенденций» напомнил также президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вячеслав Семененко. И хотя этот разговор был по существу только начат, включение этой темы в предмет обсуждения обещает форумам Elite Estate серьезную перспективу.
Наталья Стандровская
Тема перехода строительной отрасли от государственного регулирования в форме лицензирования к саморегулированию в последние месяцы широко обсуждается, поскольку 1 июля истекает срок окончания выдачи государственных лицензий в этой сфере. А процесс создания саморегулируемых организаций (СРО), как один из способов заполнить правовой вакуум и перейти на качественно новый уровень управления строительными процессами в стране, пока не запущен.О проблемах переходного периода и собственной концепции законопроекта по СРО «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель комитета Госдумы РФ по собственности Виктор Плескачевский:
– Виктор Семенович, почему отменяется лицензирование в строительной отрасли?
– На сегодняшний день Федеральный лицензионный центр при Росстрое выдал более 240 тысяч лицензий на осуществление строительной деятельности. Кто выдал лицензию, тот, по логике, и должен отвечать за тех, кому выдал. Однако нынешняя форма регулирования в виде государственного лицензирования, не в состоянии обеспечить ответственность строительных компаний за многочисленные нарушения в данной сфере.
Сегодня строительную деятельность регулируют порядка 15 различных ведомств и 13 надзоров, а также все уровни публичной власти: федеральный, региональный и муниципальный. И в этом многообразии регулирования можно констатировать только одно – «у семи нянек дитя без глазу». Иначе как объяснить, что большая часть строящихся объектов возводится сегодня лицензированными компаниями с уставным капиталом в 10 тысяч рублей. Как правило, по завершении строительства эти компании ликвидируются. Получается, что вся система регулирования строительной деятельности, как со стороны государства, так и со стороны самих строительных фирм, построена только на добросовестности участников рынка.
– Почему проблема саморегулирования в строительной отрасли так остра?
– Потому что она затрагивает вопросы национальной безопасности. Дело в том, что за 15 лет рыночной экономики в строительстве накопилось большое количество проблем, которые, в итоге, привели к серьезным техногенным катастрофам. Можно вспомнить трагедию в «Трансвааль-парке», на Басманном рынке, в бассейне «Дельфин»… Внимательный анализ показывает, что все произошедшее – не случайность. А значит, есть высокая вероятность того, что катастрофы могут продолжиться.
– Но в советский период техногенные катастрофы тоже были…
– В Советском Союзе существовал порядок. Были партийная и уголовная ответственность. Действовал фактический запрет на совмещение строительной и проектировочной деятельности. Сейчас, скажем, проектировщик может запроектировать по сговору со строительной компанией тот или иной элемент конструкции в четыре раза толще нормы. Потребитель в итоге в четыре раза больше за это заплатит. А как это отразится на безопасности здания – открытый вопрос. В советский период существовали отдельно – проектировщики, отдельно – строительные компании, отдельно – заказчики. Вот, собственно, из какой конструкции вырастает необходимость поискать более надежные, чем лицензирование, способы регулирования строительной деятельности. В частности, обратиться к саморегулированию.
– Вы считаете, что через создание СРО можно установить более эффективный механизм регулирования строительной сферы, чем контроль чиновников?
– Безусловно. Как я уже говорил, чиновники выдали порядка 240 тысяч строительных лицензий и отозвали из них порядка 100. Но при этом дома в Москве, Питере и других городах застраивают компании-однодневки. Если с их объектами в течение десяти лет возникают неприятности и здания, не дай Бог, рушатся, то в 80 процентах случаев невозможно найти концов и привлечь к ответственности конкретных людей. Какая уж тут эффективность?
– Как появление СРО сможет изменить ситуацию?
– Саморегулирование позволит развивать механизмы гражданской правовой ответственности. Помимо того, что есть уголовная и административная ответственность, возникнет материальная ответственность, которая будет действовать непрерывно и окажется хорошим дисциплинирующим фактором. Процесс создания нового вида ответственности начался год назад на коллегии Лицензионной палаты по строительству. В марте прошлого года началась работа над концепцией нового закона. Комитет Государственной думы по собственности подготовил текст законопроекта, но он не является окончательным. Это не более чем рабочий вариант концепции. Я уверен, что доработанный законопроект в самое ближайшее время будет внесен в Госдуму.
– В чем особенность вашей концепции?
– Перед нами стояла задача – построить объективный механизм, который бы работал автоматически. Он должен быть доступен для контроля общественности, не должен быть слишком громоздким в плане издержек для строительных фирм и должен создать предпосылки для закрепления цивилизованной практики работы на рынке и ее обобщения. Этот механизм и есть «саморегулирование». Главный элемент такой тактики – некоммерческая организация, куда входят добросовестные строительные компании. Но это не просто некоммерческая организация, а специальный институт регулирования. Строится он не сверху, постановлением Правительства или указом Президента, а снизу. Таким образом, мы получаем государственное регулирование отрасли, но через организации, отвечающие определенным требованиям. В этой некоммерческой организации будет действовать механизм круговой поруки – это механизм материальной ответственности, который ложится на плечи членов партнерства. Включается он двумя способами: через страхование гражданской ответственности строительных компаний перед третьими лицами и через создание компенсационного фонда. Фонд, в свою очередь, чем-то похож на систему гарантирования банковских вкладов (когда банки скидываются на случай, если кто-то из них нарушит обязательства перед вкладчиками, чтобы у сообщества был денежный резерв для расчета с людьми).
– Какие еще функции, кроме «круговой поруки», будут у некоммерческой организации?
– Она сможет заниматься разработкой профессиональных строительных стандартов, то, что в России называется СНИПами. Система, которая существует сегодня, несовершенна. Хоть и говорится, что стандарты разрабатываются с помощью профессионалов, но нигде не написано, как чиновники учитывают пожелания участников рынка. А ведь право только тогда становится правом, когда оно для кого-то становится обязанностью. А сегодня ни в одном законе не написано, что правительство обязано учитывать требования или хотя бы пожелания строителей. (Хотя во всем мире требования учитываются). Так что преимущества саморегулирования очевидны. Можно спорить об отдельных деталях этого процесса, но главное – оно объективно.
– Саморегулирование будет одинаковым для всех строительных специальностей?
– В нашей модели есть четыре группы ответственных лиц. Первая группа – это производители инженерно-технического продукта. В него входят изыскатели, проектировщики, архитекторы. Это группа лиц, которая подписывает документ, над которым, может быть, работал большой авторский коллектив. Здесь нужно говорить о персональной ответственности каждого. Хотя никто не запрещает специалистам объединяться в партнерства между собой или работать по найму в юридическом лице.
Второй блок ответственности – это строительные компании, третий – производители конструкционных материалов и четвертый – собственники здания. Здесь ответственность может быть коллективной.
– Схему саморегулирования вы заимствовали у западных коллег?
– Отчасти, но мы категорически против примитивного копирования норм европейского права. Да и невозможен прямой перенос западных образцов на нашу, российскую почву. Хотя во многих развитых странах институт саморегулирования хорошо себя проявил, и не только в строительстве. Мы просто несколько усовершенствовали процедуру, обобщив мировую практику – практически все, что есть в Северной Америке, в Европе, в Израиле. Там строительные компании сами осуществляют фактический допуск на рынок своих соратников под свою же ответственность. Но в зарубежных стандартах действует механизм репутационной ответственности. Например, никому в голову не придет поручить только что созданной строительной компании возводить здание в центре Парижа. А в Москве и Петербурге – запросто. Потому что нет механизма, который мог бы заставить всех действовать в интересах общества.
– Как члены строительного сообщества относятся к перспективе саморегулирования?
– Сейчас эта идея шумно обсуждается. Но ни на одних прениях я не слышал ни одного принципиального возражения. Никто не сказал: «Это глупость! Не будет работать!» Строительные компании со своей стороны говорят так: «Хорошо. Вы на нас налагаете дополнительную ответственность. Но создайте хоть какую-то выгоду!». Мы пока отвечаем, что выгодой будет более объективное отношение в обществе к сфере строительства. Кроме того, будет запущен механизм очищения рядов от недобросовестных фирм, например, от тех, кто нечистоплотно работает по долевым схемам. На сегодняшний день, и я это всячески подчеркиваю, круговая порука – единственный способ борьбы с грязной «долевкой». Победить в системе, которая построена на добросовестности участников, она не сможет. Все остальное абсолютно неэффективно. Что касается страховщиков, то они инициативу поддерживают, но предстоит большая работа по описанию того, что такое строительные риски, так как нельзя страховать абстрактно. Эта работа ведется параллельно с написанием законопроекта.
Так что переход от безответственного лицензирования к ответственному саморегулированию – очень важный и нужный шаг.
Наталья Ковтун
В России разрабатывают Кодекс этики ипотечного кредитора. Сегодня система ипотечного кредитования – это многофакторная модель, основанная, прежде всего, на принципах рынка и законности. Максимальная прозрачность рынка, информативность всех его агентов и четкость «правил игры» очень важны для его динамичного и правильного развития.
На заседании экспертного совета по защите конкуренции на рынке финансовых услуг при Федеральной антимонопольной службе проект Кодекса ипотечного кредитора прошел первое обсуждение.
У нового кодекса есть три основные цели. Во-первых, он устанавливает высокие профессиональные и этические стандарты поведения кредитных организаций в отношении потребителей, во-вторых, декларирует справедливые нормы ведения ипотечного бизнеса и, в-третьих, укрепляет приверженность банков к соблюдению действующего законодательства без искажения его смысла и сущности.
Этика и профессионализм
Кодекс ипотечного кредитора определяет минимальные требования к кредитору в плане защиты прав потребителей. В частности, от кредиторов требуется профессионализм сотрудников, честность по отношению к клиентам, соблюдение ими законодательства и недопущение дискриминации по расовой принадлежности, цвету кожи, полу, семейному положению, вероисповеданию и возрасту, происхождению и национальности, образованию и опыту.
Положения этого документа также предусматривают сохранение конфиденциальности информации, которую заемщик предоставляет банку. Специальные разделы кодекса посвящены регламентации отношений в сфере рекламы, предоставления консультационных услуг и услуг финансовой оценки, а также вопросу заключения ипотечного договора. Одним из главных требований кодекса является норма, предусматривающая предоставление кредитором полной информации о реальной стоимости жилищного кредита и всех накладных расходов на него.
Текст уже готов
В работе над этим важным документом принимают участие Международная финансовая корпорация (IFC), Ассоциация российских банков (АРБ), а также Федеральная антимонопольная служба (ФАС).
Разработка кодекса началась в мае 2006 года, а завершится в середине 2008 года. В группу экспертов входят более 30 банков. Кодекс как документ не является «новинкой» для мировой индустрии ипотеки. Подобные своды правил и норм есть в Великобритании, Германии, Америке.
Работа над текстовой частью документа уже закончена. В нем девять страниц. Но остались недоработки технического характера. Например, пока остаются открытыми вопросы функционирования, а именно: регламента работы органа, который будет контролировать соблюдение требований кодекса.
ПрозраЧный и понЯтный
Как рассказала начальник управления контроля и надзора на финансовых рынках ФАС Юлия Бондарева, с инициативой создать кодекс к регулятору обратились сами банки, пожелавшие раскрывать клиентам эффективную процентную ставку по ипотечному кредитованию.
«В наших с Центробанком рекомендациях, выпущенных полтора года назад, ипотечный кредит рассматривался как вариант потребительского, – сказала она. – Принятое две недели назад положение ЦБ о формировании резервов выданной ссуды, где рекомендуется фиксировать эффективную ставку по кредиту в договоре, также рассматривает ипотеку в рамках потребкредитования».
По ее словам, кодекс ипотечного кредитора важен тем, что «все договоры ипотеки, все взаимоотношения заемщика и кредитора должны быть максимально прозрачными и понятными как одной стороне, так и другой».
«Разработанные правила будут приняты в том случае, если этого захотят сами участники рынка. Мы были только инициаторами идеи раскрытия информации по кредиту. А теперь, когда рынок отреагировал и появился проект IFC, все зависит лишь от направления движения самого рынка», – утверждает она.
Надо кооперироватьсЯ
Эксперты Ассоциации российских банков также очень положительно оценили инициативу по созданию кодекса. Как рассказала Екатерина Покопцева, главный специалист аналитического департамента АРБ, эта инициатива родилась в связи с ростом конкуренции на рынке ипотеки.
«Сегодня ипотечным кредитованием занимается 442 банка, входящих в ассоциацию. При этом у нас не принят закон о потребительских кредитах, который бы обязывал банки раскрывать всю информацию по кредитам, в том числе о дополнительных платежах заемщика, а также информацию об эффективной процентной ставке», – сообщила она.
«Таким образом, решение о создании кодекса, который банки будут подписывать на добровольной основе – это естественный виток развития рынка. Банки пришли к пониманию того, что надо кооперироваться. Думаю, этот шаг благотворно повлияет и на сам ипотечный рынок, и на доступность ипотеки для населения», – резюмировала она.
Политика
доброжелательности
Советник по юридическим вопросам проекта развития первичного рынка ипотечного кредитования в России Международной финансовой корпорации (IFC) Рустам Туркменов заявил «Строительному Еженедельнику», что кодекс призван придать этичность ипотечному бизнесу, установить общие стандарты этики для ипотечных кредиторов. Что, в принципе, очень хорошо для потребителей. «Заемщик, придя в банк, будет четко знать, на что он имеет право и каким образом ему действовать в той или иной ситуации. К сожалению, пока не все граждане правильно понимают слово «ипотека» и не всегда знают свои права, в том числе при общении с банком. Принятие кодекса поспособствует укреплению доверия между заемщиком и кредитором и приданию более этичного образа нашей ипотеке», – заявил он.
По его мнению, «нельзя сказать, что наши банки проповедуют нечеловеческое, или, как говорят в Америке, хищническое кредитование, на самом деле большинство банков относятся к своим заемщикам этично». «Просто кодекс будет для них возможностью подтвердить политику доброжелательности по отношению к заемщикам», – заключил эксперт.