Долевка от сотворения до наших дней. Как менялись нормы защиты прав дольщиков
Постсоветский период строительства жилья в России неразрывно связан с долевой системой привлечения средств граждан. Она, в свою очередь, базируется, прежде всего, на Законе № 214 ФЗ, принятом еще в 2004 году. «Строительный Еженедельник» решил проследить, как менялись нормы защиты прав дольщиков.
Самый переменчивый закон
По оценке экспертов, Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 года представляет собой достаточно уникальное явление в российском законодательстве. Во всяком случае, не много актов могут сравниться с ним по частоте изменений и корректировок.
«Закон № 214-ФЗ существует без малого 14 лет. За это время его положения претерпели почти три десятка изменений, при том, что количество статей, входящих в текст документа, также не превышает трех десятков. Впрочем, нельзя не отметить, что законодательная техника оставляет желать лучшего на всех уровнях законодательной власти в РФ», – отмечает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева. «На данный момент действует 27-я за 14 лет редакция Закона № 214-ФЗ. Это практически по два пакета поправок в год. Не часто встречается закон с таким количеством трансформаций», – добавляет партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Borenius Майя Петрова.
По мнению генерального директора Центра развития рынка недвижимости Владимира Горбунова, историю 214-ФЗ можно условно поделить на пять основных периодов.
До рождества закона
Сама по себе долевая схема привлечения средств граждан к софинансированию строительства жилья появилась еще в начале 1990-х годов. «Этот период характерен активными попытками (в первую очередь, бизнеса и органов судебной власти) дать правовую квалификацию правоотношениям, возникающим при финансировании строительства объектов недвижимости – в частности, самих договоров долевого участия (ДДУ). Наиболее распространенными версиями были следующие: ДДУ является разновидностью договора купли-продажи, договора строительного подряда, договора простого товарищества, агентского договора либо же не указанным в Гражданском кодексе РФ видом инвестиционного договора», – рассказывает Владимир Горбунов.
Проблема заключалась в том, что вопрос этот не был никак урегулирован, что приводило к тому, что суды различных инстанций и региональные власти трактовали ДДУ по-разному, что приводило к путанице понятий и «войне прецедентов».
«Период закончился с опубликованием Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 19 сентября 2002 года, которым фактически в приказном порядке и при отсутствии какой-либо логичной квалификации, мотивированных пояснений было сказано, что к любым правоотношениям с участием дольщиков применяется Закон "О защите прав потребителей"», – говорит Владимир Горбунов.
Древний закон
«Суды, понимая чрезмерность установленной Законом «О защите прав потребителей» неустойки, сложность процедуры ввода объекта капитального строительства в срок, сформировали судебную практику по ее уменьшению, что для застройщиков стало приемлемым. После чего большинство девелоперов перестало воспринимать как проблему претензии дольщиков, связанные с затягиванием сроков строительства и передачи им квартир (особенно на фоне растущих цен на недвижимость в тот период)», – рассказывает Владимир Горбунов. По его мнению, навязывание этого подхода можно считать первым примером неудачного грубого административного регулирования отношений межу застройщиком и дольщиком.
На первое место по актуальности вышли тогда взаимоувязанные вопросы защиты дольщиков от двойных продаж, возврата им денежных средств или обеспечения получения квартир в новостройках. Сложившаяся ситуация убедила законодателей взяться, наконец, за урегулирование вопроса. Тогда, собственно, и родился 214-ФЗ, спешно принятый в канун нового 2005 года.
Документ был, однако, далек от совершенства. «На уровне государственных органов нормативными актами не был определен состав нарушений прав дольщиков. В итоге 214-ФЗ не оказывал особого влияния на рынок первичной недвижимости. Практикующие юристы самостоятельно выделяли следующие проблемы: 1) двойные продажи; 2) обеспечение дольщикам возможности получения квартир в домах, строительство которых застройщик остановил; 3) возврат дольщикам денежных средств, уплаченных скрывшимся застройщиком; 4) нарушение обязательств по срокам передачи квартиры; 5) нарушение обязательств по качеству квартиры, в том числе обеспечивающей инфраструктуры», – говорит Владимир Горбунов.
«На рынке работали застройщики, которые либо не могли справляться со своими обязательствами и банкротились, либо намеренно понуждали дольщиков к заключению таких форм договоров, по которым дольщик не мог что-либо требовать (в основном по старым проектам, которые можно было реализовывать в обход 214-ФЗ)», – говорит Майя Петрова.
Среднезаконье
В 2010 году в 214-ФЗ были внесены изменения, которыми были ограничены способы привлечения денежных средств на строительство – фактически только через договор участия в долевом строительстве и ЖСК. Снижению проблематики двойных продаж помогло введенное 214-ФЗ правило государственной регистрации ДДУ.
«Остальные вопросы по защите прав участников долевого строительства остались нерешенными. Но усилилась риторика о необходимости защиты прав дольщиков, которая, впрочем, не меняла принципиально положение вещей на рынке первичной недвижимости», – считает Владимир Горбунов.
Новые правки
По его словам, с 2013 года начались лавинообразные изменения законодательства о долевом участии, а также градостроительного, гражданского, административного, уголовного. «При этом данные изменения обширны, разнообразны и слабо взаимоувязаны между собой», – считает эксперт.
«В разные годы было расширено и детализировано содержание ДДУ в строительстве, а также документов, подлежащих передаче дольщику вместе с объектом долевого строительства, определены способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, и по уплате дольщику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки, более подробно урегулирован порядок передачи участнику долевого строительства завершенного строительством объекта, одностороннего отказа, расторжения ДДУ», – рассказывает Вероника Перфильева.
Изменения в целом улучшили ситуацию. Кроме того, изменилась судебная практика по взысканию неустойки с застройщиков. «Ее размер перестал уменьшаться до привычного застройщикам уровня, а их оправдательные доводы в судах практически не действуют», – отмечает Владимир Горбунов.
Тем не менее, по его мнению, не решенными окончательно остаются многие изначальные проблемы: обеспечение дольщикам возможности получения квартир в домах, строительство, которых застройщик остановил; возврат дольщикам денежных средств, уплаченных скрывшимся застройщиком; нарушения обязательств застройщика по срокам передачи квартиры.
Новейшие правки
«Если до 2016 года можно было предположить, что изменения 214-ФЗ – это результат продуманной политики по совершенствованию законодательства в целях повышения прозрачности деятельности застройщика, повышения собираемости налогов, защиты прав дольщиков и т. д., то продолжившееся в 2017–2018 годах кардинальное переписывание закона и отсутствие его взаимоувязки с градостроительным законодательством приводят к убеждению, что органы власти, видимо, сами не знают, что им делать с долевым строительством», – говорит Владимир Горбунов.
«Полагаю, что на каком-то этапе (в том числе в связи со введением санкций и продолжением экономического кризиса) государством было принято политическое решение отказаться от модели долевого участия в строительстве на рынке строящегося жилья. Мне кажется, что данное решение было скорее продиктовано тем, что государству отчаянно нужны дополнительные средства из любых источников», – считает Майя Петрова.
Результатом стала целая череда законодательных изменений, ужесточающих требования к застройщикам на начальном этапе и ставящих целью ликвидацию системы долевого финансирования отрасли и переход к проектному кредитованию.
В июле 2017 года были приняты корректировки, радикально усложняющие жизнь девелоперов и вызвавшие крайне негативную реакцию в строительном бизнес-сообществе. «В частности, предусмотрено создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», уполномоченной на формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков в размере 1,2% от цены каждого ДДУ, введены требования к застройщикам по наличию опыта (не менее 3 лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м в совокупности, по наличию собственных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на счете, открытом в уполномоченном банке, ограничение привлечения застройщиком денежных средств на основании одного разрешения на строительство, ограничения по наличию и размеру обязательств застройщика по кредитам, займам, ссудам, требования к органам управления застройщика и его участникам и т. д.», – говорит Вероника Перфильева.
По ее словам, отдельные нормы были сформулированы таким образом, что осуществление долевого строительства в условиях нового регулирования в принципе вызывало вопрос. Следствием стало внесение очередных правок в июле 2018 года, которое хоть и устраняло некоторые коллизии предыдущей редакции, но добавляло и новые нормы, направленные на сворачивание долевого строительства как такового.
«Самое важное, что после 1 июля 2019 года привлечение средств граждан в строительство допускается фактически только посредством эскроу-счетов. По сути, застройщики теряют возможность не только прямого и непосредственного получения денег дольщиков и распоряжения ими по своему усмотрению, но и управления процессом получения средств. Девелоперы лишаются способов самостоятельно выстраивать финансовую модель, влиять на получение средств путем определения стратегии продаж и самого строительства», – считает Владимир Горбунов.
«Введение банковского контроля над достаточно значительным по объему денежных средств рынком жилищного строительства позволяет аккумулировать и контролировать привлечение и расходование денежных средств по жилищным проектам в ограниченном количестве банков, преимущественно с государственным контролем. Им даются практически неограниченные полномочия в отношении расходования средств застройщиками, что может породить определенный элемент коррупции в отношениях между компаниями и банками, а также предоставить государству дополнительный рычаг для контроля и управления девелоперами», – отмечает Майя Петрова.
По ее мнению, очевидно, что застройщики в большинстве своем не справятся с новыми повышенными требованиями. «Начнутся банкротства, в том числе недострой тех объектов, которые начали строиться до принятия последних революционных поправок. Значит, пострадают те дольщики, которые приобрели права на такие объекты. Из-за повышения требований финансового характера к застройщикам цены на жилье вырастут, чего нельзя сказать о покупательной способности населения», – считает эксперт.
Власти, видимо, понимают наличие таких рисков. Поэтому предложения по изменению 214-ФЗ не прекращаются. В ноябре Правительство РФ внесло в Госдуму очередные поправки. «Они были разработаны с учетом позиций банков и застройщиков, которые поступают в адрес Минстроя России. Цель законопроекта – усиление контроля за целевым использованием застройщиками средств дольщиков, повышение гарантий защиты прав участников долевого строительства, в том числе членов ЖСК. Законопроект также корректирует норму о солидарной ответственности лиц за убытки дольщиков, включая бенефициарных владельцев, которые фактически могут определять действия застройщика», – сообщили в Минстрое РФ.
Фонд имущества Петербурга выставит на торги два участка под торговые центры в Приморском районе города. Инвестиции в их строительство оцениваются в 200 млн рублей. По объемам продаж нового жилья Приморский район – городской передовик. Новая торговая инфраструктура здесь точно не будет лишней, говорят эксперты.
Смольный выставит на торги право аренды и застройки двух участков под торговлю в Приморском районе Петербурга. Первый торговый комплекс проектной площадью 2 тыс. кв. м. появится на пересечении улицы Ильюшина с проспектом Авиаконструкторов на участке 0,4 га. Стартовая цена лота составит 14,8 млн рублей. Построить торговый комплекс нужно за полтора года.
А под второй торговый объект отдадут участок площадью 0,4 га на пересечении ул. Парашютной и Шуваловского проспекта (напротив ЖК «Юбилейный квартал»). Площадь этого магазина составит 1,5 тыс. кв.м. А срок его строительства – девять месяцев. Стартовая цена этого лота – около 14 млн рублей.
В Смольном говорят, что на лоты уже есть претенденты. Но их имена не называют.
Эксперты считают, что участки имеют сравнительно небольшую для торговой недвижимости стартовую стоимость, сопоставимую с подготовленной индустриальной землей, и наверняка вызовут интерес у потенциальных инвесторов.
«Пятна средние по размеру, поэтому там логично строительство небольших микрорайонных торговых центров, специализированных ТЦ или отдельно стоящих супермаркетов. Но для классических гипермаркетов или крупных моллов участки малы», - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. По его словам, среди преимуществ локаций – размещение в развитых жилых районах, на перекрестках. Среди минусов - ограниченная по меркам крупноформатной торговли площадь земли под застройку.
«В первом случае ТЦ появится в спальном районе. Это идеальное место для малого торгового центра. Существует пара торговых комплексов крупного формата поблизости, но оказывать существенное влияние на малую торговлю они не будут. Также недалеко находится станция метро «Комендантский проспект». А вторая локация выглядит несколько менее удачной из-за давления промзоны с запада. Но в перспективе и там условия для торгового бизнеса улучшатся», - рассуждает управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAIBecar Ольга Шарыгина.
Эксперты говорят, что стартовая цена выглядит гуманной. «Цена на самые дорогие участки в густонаселенных районах, как улица Илюшина, доходит до 20 тыс. рублей за 1 кв.м. земли. Заявленная стартовая цена может вырасти в несколько раз. Во втором случае заявленная цена тоже может значительно вырасти. На Парашютной улице есть предложения по цене более 10 тыс. рублей за 1 кв. м. земли», - сообщила директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге Анна Сигалова.
По оценке Ольги Шарыгиной, если у застройщика не будет необходимости прокладывать инженерные сети, инвестиции в строительство составят около 50 тыс. рублей на 1 кв.м. А в случае, если коммуникации отсутствуют, объем необходимых инвестиций вырастет на 30-40%, говорит она. По словам Ольги Шарыгиной, сейчас срок окупаемости малых торговых центров привлекателен для арендаторов. «В случае с данными проектами он составит около 7 лет», - считает эксперт. С коллегой согласна Екатерина Запорожченко из Docklands development. По ее словам, спрос на аренду в небольших районных торговых центрах не падал даже в кризис. «Их главный плюс - близость к покупателю. Поэтому заинтересованные инвесторы найдутся», - уверена она.
По данным Colliers International, Приморский район занимает второе место в рейтинге обеспеченности торговыми площадями: по итогам 2017 года здесь на 1000 человек приходится 1,002 кв.м. торговых площадей. Активный жилищный девелопмент и развитие инфраструктуры района способствуют не только появлению новых локальных торговых объектов, но и развитию действующих крупных торговых центров: ТЦ «Капитолий» Outlet и ТРК Atlantic City в настоящий момент проходят реконцепцию.
Фонд имущества Петербурга готовит к торгам под строительство гостиницы участок на Расстанной улице в Петербурге. Игроки рынка считают, что в этом месте актуален отель класса «три звезды». Инвестиции в такой проект они оценивают в 500 млн рублей.
Город в течение месяца объявит торги на право аренды участка для строительства гостиницы в районе Лиговского проспекта. Речь о пятне площадью 0,1 га на углу Воронежской и Расстанной улиц, где сейчас небольшая парковка. Соответствующее постановление на днях подписал губернатор Петербурга Георгий Полтавченко.
Стартовый размер годовой арендной платы за лот составит 17,9 млн рублей. На возведение гостиницы отводится полтора года. По мнению опрошенных участников рынка, цена лота выглядит адекватной, если все коммуникации, необходимые для создания отеля, уже имеются. «А если инвестору придется вкладываться в создание инфраструктуры – цена слишком высока. Даже несмотря на то, что пятно находится на первой линии Лиговского проспекта», - рассуждает управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAIBecar Ольга Шарыгина.
Эксперты говорят, что потенциально участок можно построить отель на 4,5-6 тыс. кв.м. «Объем инвестиций в такой проект составит 400-500 млн рублей. Исходя из особенностей территории, на этом месте может появиться отель класса не выше, чем «3 звезды», - говорит коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко. Cколлегой согласна заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Евгения Тучкова. «Здесь уместна реализация отеля категории "3 звезды" или гибридного отеля, который будет включать в себя как стандартные номера, так и элементы хостела. Объем инвестиций на номер может составить 6-9 млн рублей, срок окупаемости - 8-10 лет», - считает Евгения Тучкова. По ее мнению, преимуществами территории являются пешеходная доступность станции метро и интуитивно понятный доступ в центр города по Лиговскому проспекту. «А к недостаткам можно отнести довольно депрессивное окружение и отсутствие туристической инфраструктуры - ресторанов, мест отдыха и достопримечательностей», - рассуждает она.
«Но рядом, на Расстанной улице, есть положительный пример реновации исторических зданий под гостиницу – отель «Бристоль». Так что, несмотря на особенности участка (граница исторического центра, неоднородное окружение, удаленность от основных достопримечательностей), локация имеет неплохой потенциал для отеля среднего уровня», - отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Пока, правда, в ближайшем окружении будущего отеля, присутствуют преимущественно бюджетные гостиницы, но нет ни одного крупного сетевого игрока. «Все гостиницы-конкуренты, в основном, расположены до Обводного канала по правую сторону проспекта. И чем ближе к Московскому вокзалу, тем выше их класс. Но в локации много участков, где в ближайшее время будет редевелопмент. Их собственники готовят, в том числе, проекты с отельной функцией. Поэтому не исключено, что в ближайшие пять лет конкуренция в этом районе все-таки вырастет», - говорит Ольга Шарыгина.
Напомним, что самый активный девелопер в этом районе - московская компания Glorax Development. За последний год компания купила на Лиговском в Петербурге два участка земли под редевелопмент. Самый большой из них — 18 га компании «ТрансКонтейнер» (структура РЖД) — обошелся москвичам в 1,1 млрд рублей. В результате этой сделки Glorax консолидировал на Лиговке 25 га, где за 10 лет собирается реализовать проект Ligovsky City. В нем будет более 700 тыс. кв. м. недвижимости — жилые кварталы, общественно–деловая застройка и социальная инфраструктура. Инвестиции в развитие этого района составят 40 млрд рублей. Это будет самый масштабный редевелопмент центральной части города за последние годы. В дальнейшем территорию редевелопмента планируют расширить до 100 га.
Эксперты JLL отмечают, что за 2017 год средняя цена за номер по всем гостиничным сегментам увеличилась на 11,3%, превысив 6,5 тыс. рублей. В результате, несмотря на снижение загрузки на 1,8% (до 63,2%), наблюдался подъем доходности на номер на 8,4%, до 4,1 тыс. рублей. Спрос был высок. Количество туристов, прибывших в Петербург, за год увеличилось на 25%, до 7,5 млн человек, равномерно распределившись между международными и внутренними приезжими», - говорит руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLLТатьяна Веллер.
По ее данным, все сегменты гостиничного рынка Петербурга показали рост среднего тарифа. Петербургские гостиницы класса люкс впервые в истории продавались даже по более высокой цене, чем в Москве. А средняя цена номера в Северной столице по итогам года достигла 18,5 тыс. рублей.