Долевка от сотворения до наших дней. Как менялись нормы защиты прав дольщиков


04.12.2018 11:58

Постсоветский период строительства жилья в России неразрывно связан с долевой системой привлечения средств граждан. Она, в свою очередь, базируется, прежде всего, на Законе № 214 ФЗ, принятом еще в 2004 году. «Строительный Еженедельник» решил проследить, как менялись нормы защиты прав дольщиков.


Самый переменчивый закон

По оценке экспертов, Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 года представляет собой достаточно уникальное явление в российском законодательстве. Во всяком случае, не много актов могут сравниться с ним по частоте изменений и корректировок.

«Закон № 214-ФЗ существует без малого 14 лет. За это время его положения претерпели почти три десятка изменений, при том, что количество статей, входящих в текст документа, также не превышает трех десятков. Впрочем, нельзя не отметить, что законодательная техника оставляет желать лучшего на всех уровнях законодательной власти в РФ», – отмечает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева. «На данный момент действует 27-я за 14 лет редакция Закона № 214-ФЗ. Это практически по два пакета поправок в год. Не часто встречается закон с таким количеством трансформаций», – добавляет партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Borenius Майя Петрова.

По мнению генерального директора Центра развития рынка недвижимости Владимира Горбунова, историю 214-ФЗ можно условно поделить на пять основных периодов.

До рождества закона

Сама по себе долевая схема привлечения средств граждан к софинансированию строительства жилья появилась еще в начале 1990-х годов. «Этот период характерен активными попытками (в первую очередь, бизнеса и органов судебной власти) дать правовую квалификацию правоотношениям, возникающим при финансировании строительства объектов недвижимости – в частности, самих договоров долевого участия (ДДУ). Наиболее распространенными версиями были следующие: ДДУ является разновидностью договора купли-продажи, договора строительного подряда, договора простого товарищества, агентского договора либо же не указанным в Гражданском кодексе РФ видом инвестиционного договора», – рассказывает Владимир Горбунов.

Проблема заключалась в том, что вопрос этот не был никак урегулирован, что приводило к тому, что суды различных инстанций и региональные власти трактовали ДДУ по-разному, что приводило к путанице понятий и «войне преце­дентов».

«Период закончился с опубликованием Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 19 сентября 2002 года, которым фактически в приказном порядке и при отсутствии какой-либо логичной квалификации, мотивированных пояснений было сказано, что к любым правоотношениям с участием дольщиков применяется Закон "О защите прав потребителей"», – говорит Владимир Горбунов.

Древний закон

«Суды, понимая чрезмерность установленной Законом «О защите прав потребителей» неустойки, сложность процедуры ввода объекта капитального строительства в срок, сформировали судебную практику по ее уменьшению, что для застройщиков стало приемлемым. После чего большинство девелоперов перестало воспринимать как проблему претензии дольщиков, связанные с затягиванием сроков строительства и передачи им квартир (особенно на фоне растущих цен на недвижимость в тот период)», – рассказывает Владимир Горбунов. По его мнению, навязывание этого подхода можно считать первым примером неудачного грубого административного регулирования отношений межу застройщиком и дольщиком.

На первое место по актуальности вышли тогда взаимоувязанные вопросы защиты дольщиков от двойных продаж, возврата им денежных средств или обеспечения получения квартир в новостройках. Сложившаяся ситуация убедила законодателей взяться, наконец, за урегулирование вопроса. Тогда, собственно, и родился 214-ФЗ, спешно принятый в канун нового 2005 года.

Документ был, однако, далек от совершенства. «На уровне государственных органов нормативными актами не был определен состав нарушений прав дольщиков. В итоге 214-ФЗ не оказывал особого влияния на рынок первичной недвижимости. Практикующие юристы само­стоятельно выделяли следующие проблемы: 1) двойные продажи; 2) обеспечение дольщикам возможности получения квартир в домах, строительство которых застройщик остановил; 3) возврат дольщикам денежных средств, уплаченных скрывшимся застройщиком; 4) нарушение обязательств по срокам передачи квартиры; 5) нарушение обязательств по качеству квартиры, в том числе обеспечивающей инфраструктуры», – говорит Владимир Горбунов.

«На рынке работали застройщики, которые либо не могли справляться со своими обязательствами и банкротились, либо намеренно понуждали дольщиков к заключению таких форм договоров, по которым дольщик не мог что-либо требовать (в основном по старым проектам, которые можно было реализовывать в обход 214-ФЗ)», – говорит Майя Петрова.

Среднезаконье

В 2010 году в 214-ФЗ были внесены изменения, которыми были ограничены способы привлечения денежных средств на строительство – фактически только через договор участия в долевом строительстве и ЖСК. Снижению проблематики двойных продаж помогло введенное 214-ФЗ правило государственной регистрации ДДУ.

«Остальные вопросы по защите прав участников долевого строительства остались нерешенными. Но усилилась риторика о необходимости защиты прав дольщиков, которая, впрочем, не меняла принципиально положение вещей на рынке первичной недвижимости», – считает Владимир Горбунов.

Новые правки

По его словам, с 2013 года начались лавинообразные изменения законодательства о долевом участии, а также градостроительного, гражданского, административного, уголовного. «При этом данные изменения обширны, разно­образны и слабо взаимоувязаны между собой», – считает эксперт.

«В разные годы было расширено и детализировано содержание ДДУ в строительстве, а также документов, подлежащих передаче дольщику вместе с объектом долевого строительства, определены способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, и по уплате дольщику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки, более подробно урегулирован порядок передачи участнику долевого строительства завершенного строительством объекта, одностороннего отказа, расторжения ДДУ», – рассказывает Вероника Перфильева.

Изменения в целом улучшили ситуа­цию. Кроме того, изменилась судебная практика по взысканию неустойки с застройщиков. «Ее размер перестал уменьшаться до привычного застройщикам уровня, а их оправдательные доводы в судах практически не действуют», – отмечает Владимир Горбунов.

Тем не менее, по его мнению, не решенными окончательно остаются многие изначальные проблемы: обеспечение дольщикам возможности получения квартир в домах, строительство, которых застройщик остановил; возврат дольщикам денежных средств, уплаченных скрывшимся застройщиком; нарушения обязательств застройщика по срокам передачи квартиры.

Новейшие правки

«Если до 2016 года можно было предположить, что изменения 214-ФЗ – это результат продуманной политики по совершенствованию законодательства в целях повышения прозрачности деятельности застройщика, повышения собираемости налогов, защиты прав дольщиков и т. д., то продолжившееся в 2017–2018 годах кардинальное переписывание закона и отсутствие его взаимоувязки с градостроительным законодательством приводят к убеждению, что органы власти, видимо, сами не знают, что им делать с долевым строительством», – говорит Владимир Горбунов.

«Полагаю, что на каком-то этапе (в том числе в связи со введением санкций и продолжением экономического кризиса) государством было принято политическое решение отказаться от модели долевого участия в строительстве на рынке строящегося жилья. Мне кажется, что данное решение было скорее продиктовано тем, что государству отчаянно нужны дополнительные средства из любых источников», – считает Майя Петрова.

Результатом стала целая череда законодательных изменений, ужесточающих требования к застройщикам на начальном этапе и ставящих целью ликвидацию системы долевого финансирования отрасли и переход к проектному кредитованию.

В июле 2017 года были приняты корректировки, радикально усложняющие жизнь девелоперов и вызвавшие крайне негативную реакцию в строительном бизнес-сообществе. «В частности, предусмотрено создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», уполномоченной на формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков в размере 1,2% от цены каждого ДДУ, введены требования к застройщикам по наличию опыта (не менее 3 лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м в совокупности, по наличию собственных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на счете, открытом в уполномоченном банке, ограничение привлечения застройщиком денежных средств на основании одного разрешения на строительство, ограничения по наличию и размеру обязательств застройщика по кредитам, займам, ссудам, требования к органам управления застройщика и его участникам и т. д.», – говорит Вероника Перфильева.

По ее словам, отдельные нормы были сформулированы таким образом, что осуществление долевого строительства в условиях нового регулирования в принципе вызывало вопрос. Следствием стало внесение очередных правок в июле 2018 года, которое хоть и устраняло некоторые коллизии предыдущей редакции, но добавляло и новые нормы, направленные на сворачивание долевого строительства как такового.

«Самое важное, что после 1 июля 2019 года привлечение средств граждан в строительство допускается фактически только посредством эскроу-счетов. По сути, застройщики теряют возможность не только прямого и непосредственного получения денег дольщиков и распоряжения ими по своему усмотрению, но и управления процессом получения средств. Девелоперы лишаются способов самостоятельно выстраивать финансовую модель, влиять на получение средств путем определения стратегии продаж и самого строительства», – считает Владимир Горбунов.

«Введение банковского контроля над достаточно значительным по объему денежных средств рынком жилищного строительства позволяет аккумулировать и контролировать привлечение и расходование денежных средств по жилищным проектам в ограниченном количестве банков, преимущественно с государственным контролем. Им даются практически неог­раниченные полномочия в отношении расходования средств застройщиками, что может породить определенный элемент коррупции в отношениях между компаниями и банками, а также предоставить государству дополнительный рычаг для контроля и управления девелоперами», – отмечает Майя Петрова.

По ее мнению, очевидно, что застройщики в большинстве своем не справятся с новыми повышенными требованиями. «Начнутся банкротства, в том числе недострой тех объектов, которые начали строиться до принятия последних революционных поправок. Значит, пострадают те дольщики, которые приобрели права на такие объекты. Из-за повышения требований финансового характера к застройщикам цены на жилье вырастут, чего нельзя сказать о покупательной способности населения», – считает эксперт.

Власти, видимо, понимают наличие таких рисков. Поэтому предложения по изменению 214-ФЗ не прекращаются. В ноябре Правительство РФ внесло в Госдуму очередные поправки. «Они были разработаны с учетом позиций банков и застройщиков, которые поступают в адрес Минстроя России. Цель законопроекта – усиление контроля за целевым использованием застройщиками средств дольщиков, повышение гарантий защиты прав участников долевого строительства, в том числе членов ЖСК. Законопроект также корректирует норму о солидарной ответственности лиц за убытки дольщиков, включая бенефициарных владельцев, которые фактически могут определять действия застройщика», – сообщили в Минстрое РФ.


РУБРИКА: Проблема
АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК ФОТО: asninfo.ru

Подписывайтесь на нас:


23.04.2018 12:25

За 2018 год в Ленинградской области будут отремонтированы участки 30 трасс и завершится строительство всех путепроводов-долгостроев. А Комитет по дорожному хозяйству и госучреждение «Ленавтодор» задумались о расширении действия системы «Платон».


Как рассказал глава Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Юрий Запалатский, в этом году, как и в прошлом, на ремонт региональных дорог предусмотрено 1,5 млрд рублей. Дополнительно по заявкам автомобилистов формируется программа срочных ремонтов на 40 млн рублей. Однако этого недостаточно. «На ремонт всех региональных трасс в области, а это около 9600 км, требуется порядка 15 млрд рублей, в то время как дорожный фонд составляет 8-10 млрд. А ведь мы должны еще заниматься реконструкцией и строить новые трассы», – сообщил г-н Запа­латский.

Очевидно, что дорожный фонд нуждается в дополнительной статье доходов, в связи с этим чиновники задумались о расширении системы взимания платы с большегрузов – системы «Платон». С 15 ноября 2015 года грузовики массой более 12 т платят за возможность передвигаться на федеральных трассах. По задумке авторов системы, эти средства должны идти на ремонт этих трасс, так как большегрузы наносят большой урон дорожному покрытию. Директор «Ленавтодора» Денис Седов отметил, что для расширения действия системы «Платон» необходимо внести правку в законодательство: «На данный момент действие системы «Платон» распространяется только на федеральные дороги. Если изменить это положение, то возможно, сможем использовать систему и на региональных трассах».

Юрий Запалатский добавил, что после появления «Платона» грузовики стали чаще использовать именно региональные трассы, чтобы сэкономить: «Мы живем в особом регионе, у нас две международные границы, много промышленных предприятий, поэтому много большегрузов. Если «Платон» будет действовать и на региональных трассах, то вырученные средства мы могли бы направить на их ремонт». Денис Седов считает, что такая система будет уместна на тех дорогах, которыми чаще всего пользуются большегрузы, а также там, где есть съезды.

Предложение Ленобласти о переносе системы «Платон» на региональные дороги нашло отражение в резолюции межрегиональной дорожной конференции. Документ в течение двух недель будет передан в Министерство транспорта РФ и «Росавтодор».

Чиновники также уверены, что до октября 2018 года завершится строительство путепроводов-долгостроев. Речь идет о виадуке на 3-м километре железнодорожного перегона «Выборг – Таммисуо» и путепроводе на 11-м километре перегона «Таммисуо – Гвардейское». Главная причина задержки ввода объектов – сложности с выкупом частных земель, попавших в створ строек.

Кстати

Строительство путепровода «Таммисуо – Гвардейское» буксовало из-за судебных тяжб с владельцем кафе «У привала», которое попало в «пятно» застройки. В итоге суд поддержал «Ленавтодор», а владелец кафе получит за землю 13 млн рублей. «Это печально известное кафе снесут, и в мае начнутся работы по строительству съезда с путепровода», – сообщил г-н Запалатский.

Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.


РУБРИКА: События
АВТОР: Мария Мельникова
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник. Ленинградская область №4 (91)
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков
МЕТКИ: ПЛАТОН

Подписывайтесь на нас:


20.04.2018 12:11

Московская ГК «ПИК»  начала размещение облигационного займа на 14 млрд рублей. Часть привлеченных средств девелопер, скорее всего, направит на развитие проектов в Петербурге. Доля города в общей выручке группы в перспективе должна составить 10%.


На этой неделе  на Московской бирже ГК «ПИК» начала размещать по открытой подписке 14 млн облигаций серии БО-П05 номиналом 1 тыс. рублей в рамках реализации программы, зарегистрированной осенью 2016 года. Срок погашения бумаг - через 10 лет после выпуска, но возможно досрочное погашение по требованию владельцев облигаций и по усмотрению компании.

В ГК «ПИК» ситуацию не комментируют. Но, судя по всему, часть привлеченных средств девелопер направит на развитие бизнеса в Петербурге. Сейчас у компании в портфеле два проекта в северной столице, запущенные в 2017 году. Это жилой комплекс на Дальневосточном пр., 15 (площадь жилья – 72 тыс. кв.м. на 1,5 тыс. квартир, завершение проекта намечено на II квартал 2020 года) и комплекс "Орловский парк" (площадью 164 тыс. кв.м. на 1,5 тыс. квартир, завершение этого проекта намечено на II квартал 2021 года). Но вице-президент по региональному развитию компании Александр Лефель в прошлом году заявлял журналистам, что в течение двух лет ГК «ПИК» планирует сформировать в Петербурге земельный банк под строительство 1-1,5 млн кв.м. жилья. А в перспективе доля Петербурга в общей выручке группы составит около 10%. Компания, по его словам, не исключает возможность строительства в регионе ДСК для собственных нужд или покупку одного из местных заводов. "Что касается покупки местных застройщиков с портфелем проектов, то пока такой вариант нам не интересен", - резюмировал Александр Лефель.

Эксперты рынка считают, что размещение ГК «ПИК» может быть успешным, поскольку рынок облигаций, в отличие от рынка акций, менее подвержен геополитическим рискам.

 «Время сейчас для экономики непростое. Но есть надежда, что санкционная паника скоро пойдет на спад. Считаю, что шансы у облигаций ГК «ПИК» хорошие. Их целевая аудитория – локальные банки. А они более адекватно, чем частные инвесторы, оценивают риски влияния на котировки различных геополитических событий. Для акций ситуация более сложная – здесь значительней доля иностранных инвесторов, которые существуют в другой системе координат не только ментально, но физически, - из-за чего у них меньше возможностей для маневра и больше риски запрета на переуступку российских активов», - говорит аналитик «БКС» Марат Ибрагимов.

«Не вижу противопоказаний для успешного размещения облигаций. Время сложное, но рабочее. Ликвидность на финансовых рынках большая. Государственные бумаги и облигации крупных федеральных игроков пользуются огромным спросом. Думаю, эмитент получит хороший результат. А все, что касается акций и IPO - мало перспективно из-за страховых рисков и отсутствия настроя у наших финансовых властей делать капитализацию фондового рынка (а это один из ключевых показателей здоровья экономики страны). Все это понимают и даже не пытаются выходить на этот рынок. Думаю, такая ситуация продлится минимум в  течение года», - рассуждает гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.

 «Ужесточение законодательства с фактической отменой «долевки» вынуждает застройщики искать альтернативные источники финансирования. Облигации – один из вариантов. Но если эта возможность закроется, останется только банковское финансирование, которое пока очень дорого обходится девелоперам», - заключил гендиректор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.

Справка:

ГК «ПИК»  - крупнейший публичный застройщик России. Компанией на 74,6% владеет президент и председатель правления группы Сергей Гордеев. За прошлый год ГК «ПИК» продала 1,84 млн кв.м. недвижимости на 189 млрд рублей (рост по сравнению с предыдущим годом в «квадратах» составил  93,6%, а в деньгах – 116,4%). Чистая прибыль группы по МСФО за 2017 год снизилась в 6 раз до 3,2 млрд рублей. А выручка выросла в три раза до 175,1 млрд рублей. В земельном банке компании участки под строительство 12,5 млн кв.м. жилья.


АВТОР: Михаил Светлов
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.rbc.ru

Подписывайтесь на нас: