В пределах инфляции. Смольный завершил кадастровую переоценку недвижимости в Петербурге
Чиновники Смольного завершили кадастровую переоценку недвижимости в Санкт-Петербурге. Вопреки ожиданиям, стоимость городских объектов по кадастру значительно не вырастет.
С 1 января 2019 года в Петербурге при налогообложении граждан и юридических лиц будет учитываться новая кадастровая стоимость объектов недвижимости. Их переоценку в этом году по заказу Комитета имущественных отношений Смольного (КИО) провело ГБУ «Кадастровая оценка». Последний раз кадастровая стоимость земельных участков в Петербурге менялась в 2014 году, объектов капитального строительства и помещений площадью более 3 тыс. кв. м – в 2015-м, помещений меньшей площади, квартир – в 2016-м.
В этот раз расчет стоимости недвижимости проводился по новой методике; в частности, по-другому учитывались факторы, касающиеся их дальнейшего использования. В результате переоценки не произошло существенного изменения стоимости объектов в большую сторону. Суммарно по всем видам недвижимости она выросла только на 1%. Более того, по отдельным видам произошло снижение стоимости, чего раньше никогда не наблюдалось.
Как отмечают специалисты, стоимость земельных участков в среднем по городу выросла на 1,4%, до 3887 рублей за 1 кв. м. Исключением стали земли в Курортном районе, предназначенные для гостиниц. Их стоимость выросла более чем в два раза, до 8268 рублей за 1 кв. м. Такая переоценка объясняется существенным повышением инвестиционной привлекательности этих участков. При этом снизилась стоимость земли под гаражами, станциями технического обслуживания.
Общая кадастровая стоимость зданий показала снижение на 5,5%. В частности, уменьшилась цена 1 кв. м для застройщиков многоквартирных домов. Сейчас она составляет 26 704 рублей, будет – 21 250.
Кадастровая стоимость жилой недвижимости выросла на 5,9%. С нового года «квадрат» в квартире при уплате налога на имущество в среднем будет оцениваться в 95 662 рублей. Кроме того, на 9,7% подросла по кадастру стоимость машино-мест. В многоквартирных домах средняя стоимость 1 кв. м такого объекта оценивается в 61 159 рублей.
Самый интересный перерасчет произошел по нежилым помещениям. Их кадастровая стоимость снизилась в среднем на 30%. По словам специалистов ГБУ «Кадастровая оценка», в 2015 году стоимость нежилых помещений из-за неполноты данных, предоставленных Росреестром, частично оказалась завышена. Новая методология расчета оценки помогла исправить неточности.
«Вопреки ожиданиям многих граждан и организаций, увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости получилось сдержанным, в пределах инфляции. Падение стоимости нежилых помещений можно считать логичным и разумным. Так как в условиях санкций есть ограничения у бизнеса», – отметил директор СПб ГБУ «Кадастровая оценка» Сергей Грибовский.
По словам заместителя председателя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Ксении Кононевской, согласно последним поправкам в законодательство, кадастровую оценку теперь можно оспаривать не только в судебном виде. При ведомстве начинает работать специальная комиссия. В нее будут входить представители КИО, Росреестра, а также уполномоченного по защите прав предпринимателей в Петербурге и др. В случае подтверждения экспертами ошибки в кадастровой стоимости – она будет изменена.
Бюджет Петербурга вложит 500 млн рублей в реконструкцию старого дома-памятника на Серпуховской улице под жилье для молодых семей. Рассчитывать на квартиру там смогут «ячейки общества», которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий, и где хотя бы один супруг не старше 35 лет.
Бывший дом Целибеева на Серпуховской ул., 2, в Адмиралтейском районе Петербурга реконструируют и отдадут очередникам. Заказчиком проекта выступает учрежденное городом АО «Центр доступного жилья», которое является оператором программы «Молодежи – доступное жилье».
Здание, которое будут реконструировать, построено в 1907 году. В начале XX века в нем работали первые в России женские политехнические курсы. Оно представляет собой 5-этажный многоквартирный жилой дом общей площадью 7,1 тыс. кв. м. Дом расположен на земельном участке площадью 0,25 га. Несколько лет назад его расселили из-за аварийности: здесь ни разу не было капремонта, фундамент и стены остро нуждаются в укреплении, нужно также заменить старые деревянные балки и перекрытия. Проект реконструкции разработан компанией «ЭверестСтрой». Он включает в себя реставрацию не только фасадов, но и сохранившихся деталей интерьера – каминов, кованых ограждений лестницы и других элементов.
После реконструкции в доме будет 90 отдельных квартир, которые отдадут участникам программы «Молодежи – доступное жилье». Сейчас в Петербурге в этой программе участвуют около 17 тыс. семей. В прошлом году квартиры по ней получили 700 очередников.
На прошлой неделе был объявлен конкурс на подряд в этом проекте. Общие расходы на реконструкцию составят 500 млн рублей. Средства будут выделены из городского бюджета.
«Этого бюджета, думаю, хватит. Сумма позволяет качественно провести капитальный ремонт здания без особых излишеств. Другой вопрос: а есть ли смысл приспосабливать историческое здание под жилье для молодежи? Зачем молодым все эти камины, эта атмосферность? Лично для меня вопрос остается открытым», – говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
«Выделенная сумма – чуть больше 70 тыс. рублей на 1 кв. м – немалая. Но, как показывает практика, такие объекты – это «черный ящик» в контексте реальных затрат на реконструкцию и благоустройство территории. И реальная стоимость этих работ может достигать 100–120 тыс. рублей на 1 кв. м. Если расчет не был сделан после самого тщательного технического анализа здания, стоимость реконструкции может возрасти до 700 млн рублей», – предупреждает директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
По ее оценке, стоимость жилья в новом доме может варьироваться от 120 до 220 тыс. рублей за 1 кв. м. Цена тоже будет зависеть от уровня реконструкции. Гендиректор АН «Метры» Андрей Вересов считает, что цена будет ниже: «Стоимость жилья в окружающих домах колеблется от 110 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит он.
Кстати
На что могут рассчитывать участники программы «Молодежи – доступное жилье:
– получение социальной выплаты из городского бюджета в размере 40% от расчетной стоимости жилого помещения и дополнительно по 5% на каждого имеющегося в семье ребенка. Ее можно использовать как первый взнос по ипотеке или с ее помощью погасить часть кредита;
– целевой жилищный заем на беспроцентной основе сроком на 10 лет;
– приобретение жилья по льготной цене и на условиях беспроцентной рассрочки сроком до 10 лет.
Компания «БФА-Девелопмент» построит в Лахте малоэтажный жилой комплекс. Инвестиции в проект могут составить до 10 млрд рублей.
Компания ООО «Коннунлахти Инвест», которая входит в ЗАО «БФА-Девелопмент», обратилась к властям с просьбой разрешить строительство малоэтажного жилья на земельном участке общей площадью 12,7 га на ул. Новой, 19, в Лахте. До сих пор на этой земле, по Генплану, можно было строить индивидуальные жилые дома.
Свое решение о смене назначения участка девелопер объясняет быстрым развитием территории вокруг «Лахта Центра». В этом месте строится не только сам небоскреб «Газпрома», но и инфраструктура. В частности, планируется строительство новой дороги в створе Новой улицы, которая пройдет рядом с участком «БФА-Девелопмент». Социальную инфраструктуру застройщик обещает при этом взять на себя.
По оценке исполнительного директора СК «Ойкумена» Романа Мирошникова, если власти удовлетворят просьбу девелопера, на этом участке можно будет построить 70–90 тыс. кв. м малоэтажной недвижимости. И инвестиции в проект такого размера составят 5-6 млрд рублей.
Руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер считает иначе. По ее мнению, под жилую застройку можно будет отвести 40–50% участка и при строительстве зданий в три этажа там может появиться 150–190 тыс. кв. м жилья. (Инвестиции Екатерина Тейдер оценить не взялась, но по аналогии с оценкой Романа Мирошникова можно предположить, что вложения составят около 10 млрд рублей.) «Потенциал у данного земельного участка с учетом изменения зоны достаточно большой. Плюс локации – непосредственная близость «Лахта Центра» и востребованность недвижимости для аренды и покупки. А минус – неудовлетворительное транспортное сообщение с городом. Пока транспортная сеть с нагрузкой не справляется», – считает Екатерина Тейдер.
«У локации «Лахта Центра» есть потенциал. Но выбирать жилье рядом с небоскребом будут в основном те, кто в нем работает», – замечает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем рынка Приморского района оценивается в 1,4 млн кв. м жилья (32,2 тыс. квартир). В свободной продаже в районе находится 645,1 тыс. кв. м (15,6 тыс. квартир).
По итогам 2017 года, в Приморском районе было реализовано 482,3 тыс. кв. м (11,7 тыс. сделок). Район оказался лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% продаж в городе. В этом году ситуация похожая. По итогам первого полугодия, в Приморском районе было продано 277,2 тыс. кв. м жилья (6,8 тыс. квартир). Это 13% от общих показателей продаж первичного жилья в городе.
Средняя цена предложения по району в классе «масс-маркет» составляет 100,1 тыс. рублей за 1 кв. м при стопроцентной оплате, что практически сопоставимо со средним показателем цены по городу в классе. В классе «бизнес» показатель средней цены составляет 186,6 тыс. рублей (на 14% выше среднего городского уровня)», – сообщила руководитель КЦ Ольга Трошева. За последние три года цены на жилье в районе «Лахта Центра» в среднем выросли на 15%. Но причины не в небоскребе, а в изменении курса валют и общей конъюнктуры рынка», – сообщила Ольга Трошева и добавила, что непосредственно в районе небоскреба жилая недвижимость не возводится. Однако поблизости к нему в продаже представлены объекты в Северо-Приморской части (СПЧ) – 13 тыс. кв. м (400 квартир) и в районе Юнтолово – 23,2 тыс. кв. м (600 квартир).
Рядом с «Лахта Центром» масштабного строительства нет – основные проекты находятся чуть восточнее. И преимущественно это жилье массового спроса. Для элитных проектов эта локация не подходит, несмотря на близость к Финскому заливу, наличие парков и развитую инфраструктуру, район заселён неоднородно. Ему не хватает приватности, которую так ценит элитная публика», – добавляют в «Группе ЛСР».
Справка
Малоэтажные комплексы в Петербурге и на пригородных территориях Ленобласти строят более 50 компаний. Общая площадь таких проектов – 720 тыс. кв. м (6% общего объема рынка агломерации). По данным «Петербургской Недвижимости», за 2017 год в Петербурге и окрестностях вышло в продажу 18 малоэтажных комплексов (без учета очередей) общей площадью 190 тыс. кв. м. Самые крупные дебюты последнего времени: EcoCity (холдинг RBI), «Новое Сертолово» («КВС»), «Неоклассика-2» («Красная стрела»).