О старом фасаде замолвите слово. На реставрацию жилых зданий-памятников нужно 17 млрд рублей
Реставрацию фасадов жилых зданий-памятников в Северной столице предлагается вернуть в ведение КГИОП. Инициатива была рассмотрена в ходе совместного заседания комиссий Общественной палаты Санкт-Петербурга по культуре и СМИ и по сохранению историко-культурного наследия и туристической привлекательности города.
Председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга Сергей Макаров напомнил собравшимся, что Северная столица является лидером в России по числу жилых зданий-памятников. Их в городе примерно 1,9 тыс. (для сравнения: в Москве – всего 1024); из них около 1,4 тыс. находятся в центральных районах.
В 2005–2013 годах в Петербурге под эгидой КГИОП реализовывалась программа «Фасады Санкт-Петербурга», по реставрации фасадов объектов наследия. За этот период были проведены работы по 483 объектам на общую сумму примерно 8,1 млрд рублей. «Ведомством был накоплен очень серьезный опыт деятельности в этой сфере», – подчеркнул он.
Между тем, в 2014 году в Градкодекс РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми реставрация жилых зданий-памятников была передана в ведение Фонда капремонта многоквартирных домов. Сложность, однако, состоит в том, что Фонд, не будучи специализированной структурой в сфере реставрации, столкнулся с серьезными проблемами. Они связаны с необходимостью подготовки и утверждения соответствующей проектной документации, надзором за работами и пр.
«Практика показала, что Фонд, при помощи КГИОП, может справиться с работами на относительно несложных фасадах (I–II категории). Так, в 2017 году была осуществлена реставрация по 76 адресам. Но при работе на более сложных объектах (III–IV категорий), с обилием декора и различных архитектурных элементов, реставрацию целесообразно вернуть в ведение КГИОП», – отметил Сергей Макаров.
Он подчеркнул, что такие работы требуют проведения историко-культурной экспертизы, тщательной разработки проектной и рабочей документации, а также участия реставраторов высокого класса. «Кроме того, КГИОП, в отличие от Фонда капитального ремонта, имеет право на проведение работы по воссозданию утраченных элементов, что позволит вернуть зданиям-памятникам их изначальный облик», – рассказал чиновник.
По его словам, для проведения реформы нужно принять один городской закон, а также издать соответствующее постановление Правительства Петербурга. Сергей Макаров отметил также, что в Фонде капремонта и Жилищном комитете Смольного идею в целом поддерживают.
После внесения изменений в законодательство необходимо будет сформировать комплексную программу реставрации зданий-памятников. В нее, по предварительным планам КГИОП, предлагается включить 262 объекта III–IV категорий сложности (несложные объекты предполагается оставить в ведении Фонда капремонта). «Предварительно должны быть проведены исследования, экспертиза, подготовлена проектная документация, учитывающая необходимость воссоздания утраченных элементов декора», – говорит Сергей Макаров.
По его словам, программа ориентирована на 10-летний срок реализации (начиная ориентировочно с 2020 года). На нее потребуется около 17 млрд рублей. Еще 900 млн нужно на подготовку проектной документации.
При этом, по словам главы КГИОП, ведомство считает нецелесообразным привлечение на реализацию программы средств Фонда капремонта. «Сложная, научная реставрация предполагает совершенно иные расходы, чем ремонт по сметам Фонда. К тому же здания памятники, о которых идет речь, – это своего рода визитная карточка города, и на поддержание их в достойном виде резонно привлечь бюджетные средства. Предложенная система имеет еще и тот плюс, что Фонд ограничен сроками выполнения работ, в то время как КГИОП может работать без спешки, исходя, прежде всего, из приоритета высокого качества реставрации», – подчеркивает Сергей Макаров.
Он признает также, что реализация этого плана потребует серьезного увеличения финансирования деятельности КГИОП: «По нашим предварительным подсчетам, потребуется дополнительное выделение примерно 1,7 млрд рублей в год. Это существенная прибавка на фоне текущих расходов на реставрацию в объеме 2,8 млрд. Но, думаю, дело того стоит».
Члены Общественной палаты отметили целесообразность и своевременность возобновления практики проведения комплексных реставрационных программ, подобных «Фасадам Санкт-Петербурга». «Соответствующие предложения будут направлены в адрес правительства города и в Законодательное собрание», – пообещал глава комиссии по сохранению историко-культурного наследия и туристической привлекательности города Общественной палаты Петербурга Дмитрий Шерих.
Новым президентом Союза строительных организаций Ленобласти - ЛенОблСоюзСтрой избран гендиректор ГК «Академия» Руслан Юсупов. Бывший президент союза Георгий Богачев покинул пост ради собственных бизнес-проектов.
Сегодня прошли выборы президента Леноблсоюзстрой. Это самый крупный союз строителей в регионе. Он был создан 17 июля 2003 года по инициативе крупнейших компаний строительного комплекса Ленобласти. И сегодня его членами являются 55 компаний. На пост его президента сегодня утвердили гендиректора и собственника ГК «Академия» Руслана Юсупова. Бывший президент союза Георгий Богачев покинул пост, чтобы сосредоточиться на собственных бизнес-проектах. «Да, этот этап моей жизни закончился. Я три года возглавлял союз. Теперь буду заниматься другими делами. В частности, своим туристическим бизнесом (Георгий Богачев владеет турбазой «Илоранта» под Выборгом- прим. asninfo.ru). Но со строительной отраслью, которой отдал столько лет, не расстанусь – остаюсь в президиуме Леноблсоюзстроя. Буду курировать тему общественных и оздоровительных мероприятий», - сообщил Георгий Богачев.
Напомним, что до назначения на пост президента Леноблсоюзстроя Георгий Богачев с 2012 по 2015 годы работал вице-губернатором Ленобласти, а до этого был вице-президентом, директором по стратегии и развитию бизнеса, членом правления «Группы ЛСР».
Новый глава союза Руслан Юсупов заявил, что новый пост – интересный вызов и возможность для развития. «Идей много. Время для строительной отрасли непростое. Будем развивать и корректировать формат общения бизнеса и власти региона в соответствии с изменившейся рыночной ситуацией", — говорит Руслан Юсупов.
Участники рынка назначение нового президента Леноблсоюзстроя приветствуют.
«Желаем Руслану Дамировичу удачи на новой должности. Приятно видеть молодых, амбициозных и успешных людей, которые умеют выстроить диалог с властью. Уверена, что он будет востребован на должности президента Леноблсоюзстроя. Тем более сейчас, когда строители стоят на пороге законодательных перемен, адаптация к которым не пройдёт безболезненно для всех участников рынка», - говорит руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.
"Мы давно состоим в этом союзе. Приветствуем новое назначение. Это нормальная ротация одного профессионала на другого. Надеемся, что новый президент продолжит взятый его предшественниками курс на то, чтобы обеспечить преимущество Ленобласти перед Петербургом в борьбе за инвесторов", - говорит совладелец NDV Group Александр Львович.
Руслан Юсупов родился 4 сентября 1983 года в городе Лениногорск Татарской АССР. Учился в Санкт-Петербургском инженерно-экономическом университете. Далее занимался различными проектами в сфере рекламы, энергетики, строительства. С 2010-го работал в компании «Лидер Групп». В 2015 году покинул пост гендиректора «Лидер групп» и основал ГК «Академия». Сейчас компания завершает первый проект в Ленобласти — малоэтажный комплекс "Дом с фонтаном" в Щеглово на участке площадью 2,5 га. Всего в портфеле девелопера 4 проекта на 200 тыс. кв.м. в Петербурге и Ленобласти.
Женат, двое детей – сын и дочь. Хобби – старые фильмы, горные лыжи, загородные прогулки.
Невнятный юридический статус апарт-отелей (формально - «подвид» гостиниц, на практике часто - «жилье в нежилом фонде») ставит как перед девелоперами, работающими в этом сегменте, так и перед собственниками апартаментов новую проблему. По недавно принятому Госдумой закону, все отели в России должны обзавестись «звездами».
Согласно законодательным новациям, собственники всех гостиниц обязаны их классифицировать по уровню сервиса. По результатам сертификации выдается свидетельство о присвоении определенной категории, действующее 3 года. Присваивать «звезды» будут аккредитованные Ростуризмом организации.
За предоставление гостиничных услуг без соответствующего сертификата, предусмотрено наказание. Штраф в отношении должностных лиц составит 7-10 тыс. рублей, в отношении юрлиц – от 40-50 тыс. При введении потребителей в заблуждение относительно количества «звезд», штраф в отношении должностных лиц составит от 12-20 тыс. рублей, а в отношении юрлиц – от 100-500 тысяч.
Новые правила должны вступить в силу поэтапно: с 1 июля 2019 года – для гостиниц с фондом более 50 номеров, с 2020-го – для отелей с фондом более 15 номеров, с 2021-го – для всех остальных.
Впрочем, для Петербурга, как и других городов, принимающих матчи ЧМ-2018 по футболу 2018 года, «озвезденение», в соответствие со ст. 36 закона 108-ФЗ, принятого в 2013 году, должно было произойти уже к 1 января 2018 года.
Недоотели
С присвоением «звезд» отелям все более-менее понятно: они представляют собой единый имущественный комплекс, находящийся в собственности одной компании и имеющий общую систему управления. А вот с апартаментами, которые юридически, по сути, считаются разновидностью гостиничной недвижимости все гораздо сложнее.
Как известно, значительная часть апартаментов представляет собой фактически жилье, построенное там, где по закону жилые проекты реализованы быть не могут. И если в Петербурге, по данным Knight Frank St Petersburg, 71% апартаментов, имеющихся на рынке, относится к сервисным, которые предназначены для дальнейшей сдачи в аренду, то в Москве пропорция обратная: две трети апартов – это псевдожилье.
Но даже если говорить исключительно о проектах, предназначенных для сдачи в аренду, то, в отличие от классических гостиниц, собственниками недвижимости в них являются сотни граждан. Причем часть из них сдает свои апартаменты в аренду через управляющие компании, а часть – самостоятельно. И как давать «звезды» таким объектам совершенно не ясно.
Между тем, по оценке юристов адвокатского бюро «Качкин и партнеры», «исходя из норм действующего законодательства, апарт-отели признаются нежилыми помещениями, располагающимися в нежилых зданиях. Приказом Минэкономразвития РФ от 13.05.17 №326 «О государственной кадастровой оценке», при определении кадастровой стоимости апарт-отели отнесены к объектам временного проживания. Деятельность по предоставлению апартаментов как нежилых помещений в аренду (вне зависимости от типа – гостиничный, квартирный и т.д.), по действующему законодательству РФ квалифицируется как предоставление услуг в рамках туристической деятельности».
С этим согласна руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Borenius Майя Петрова: «С точки зрения действующих правовых норм, апарт-проекты считаются гостиницами и, как таковые, обязаны пройти классификацию и получить соответствующие сертификаты. Более того, уже сейчас сотрудники Роспотребнадзора имеют полное право применять штрафные санкции в отношении апартаментов, не имеющих «звезд».
«Вишенкой на торте» в придании вопросу еще большей неясности является тот факт, что в Госдуме находится подготовленный Минстроем специальный законопроект, посвященный апартаментам. В нем предлагается, в частности, фактически приравнять их к жилью. «К сожалению, выдвигаемые инициативы по регулированию нормативного поля в сегменте апартаментов пока не решают основную задачу – не определяют терминологию и классификацию объектов. Под понятием «апартаменты» на рынке позиционируются проекты, которые существенно отличаются по функционалу. Есть апарт-отели, предназначенные для среднесрочного и краткосрочного проживания с гостиничной функцией, и объекты, которые больше тяготеют к традиционным жилым комплексам. Пока все заявленные законодательные нововведения не предполагают разделения этих типов», – сетует генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин.
Как и какие «звезды» могут быть присвоены новому формату «жилья» – остается неразрешимой загадкой.
Мебель заказывали?
Кроме того, при проведении сертификации отелей, рассматриваются, в частности, такие опции, как отделка и меблировка, которые должны соответствовать некоему общему стандарту. Между тем, по словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, апартаменты по-преимуществу сдаются без меблировки, каковая обычно у застройщиков идет в качестве дополнительной, не обязательной опции. «Более того, из 36 реализующихся сейчас апарт-проектов с полной отделкой продаются только 15, и только в 7 предлагается меблировка», - говорит эксперт.
Впрочем, девелоперы проектов, ориентированных под сдачу в аренду, нашли путь решения проблемы. «У нас предполагается как отделка под ключ, так и меблировка. Это входит в «пакет арендатора» и касается апартаментов, покупаемых инвесторами с целью сдачи в аренду в рамках соответствующей программы доходности. Если для тех, кто приобретает апартаменты для себя, эти опции добровольны, то для участников программы доходности – обязательны. Причем для них мебель продается именно стандартным «пакетом», выбрать что-то «по желанию» нельзя», - рассказывает коммерческий директор Docklands Екатерина Запорожченко.
О том же говорит руководитель департамента апарт-отелей NAI Becar Евгения Гиль. «У нас весь проект «Вертикаль» реализуется в формате buy-to-let, поэтому отделка и меблировка идут идентичные», - отмечает она. «Две центральные секции апарт-отеля Vаlo не продаются без меблировки. Она оформляется отдельным договором, но обязательна при приобретении апартаментов», - добавляет генеральный директор «Вало-Сервис» Константин Сторожев.
Первая ласточка
Между тем, в Петербурге уже имеется апарт-проект, который прошел сертификацию. Апарт-отель Vertical на Московском пр. получил класс «3 звезды». «Процесс занял около года. Очень много времени потребовалось на то, чтобы собрать необходимый пакет документов на каждый номер. Класс присвоен всему зданию и всем юнитам в объекте. Под управлением УК NAI Becar находятся все 100% апартаментов в объекте», - рассказывает Евгения Гиль.
По оценкам экспертов, затраты на сертификацию могут находиться в диапазоне 70-120 тыс. рублей. «На наш взгляд, по проекту Vertical на Московском затраты на классификацию окупились. Полученные «3 звезды» показали качество объекта, повысилась его узнаваемость, мы смогли попасть в реестры гостиниц для туроператоров, количество бронирований и заселений заметно выросло. Нам сложно сказать, будет ли окупаться сертификация любого апарт-отеля, но в данном конкретном случае она была», - говорит Евгения Гиль.
Генеральный директор Docklands Rent Наталья Скаландис сообщила, что проект компании на Васильевском острове находится в процессе сертификации на уровень «4 звезды». «Причем классность мы будем получать по тем апартаментам, которыми мы управляем, по которым действуют программы доходности. Это 150 из 386 юнитов», - рассказала она.
Таким образом понятно, что управляющие компании, занимающиеся эксплуатацией апарт-комплексов, смогут преодолеть бюрократические препоны и пройти необходимую процедуру. Не ясно, однако, что делать частному владельцу одного апартамента, если он сдает его в аренду самостоятельно. «На сегодняшний день этот вопрос законодательно не урегулирован. Апарт-отель рассматривается как единый имущественный комплекс, каковой и должен проходить сертификацию», - отмечает Майя Петрова.
По всей видимости, владельцам отдельных апартаментов, если они хотят сдавать их в аренду, придется передать свою собственность в управление УК. «Юридически это будет проводиться как расширение номерного фонда объекта, уже имеющего сертификацию», - поясняет Евгения Гиль.
Кстати
По данным Knight Frank St Petersburg, за прошлый год доля апартаментов в общем объеме продаж жилья в городе выросла с 4% до 7%. Продажи в сегменте выросли на 40%. В настоящее время в Петербурге строится около 600 тыс. кв. м. в апарт-проектов, 300 тыс. кв. м. находятся в продаже.