Доступ запрещен. Власти Ленинградской области через суд запретили «ЛенСпецСтрой» и «Норманн ЛО» привлекать средства дольщиков
Власти Ленинградской области через суд запретили компаниям «ЛенСпецСтрой» и «Норманн ЛО» привлекать средства дольщиков на достройку проблемных объектов. Эксперты полагают, что санкции могут увеличить риски несдачи долгостроев.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти временно запретил ООО «ЛенСпецСтрой» и ООО «Норманн ЛО» (входит в ГК «Норманн») привлекать средства дольщиков на достройку своих объектов. Эти решения суд почти синхронно принял несколько дней назад по искам Комитета государственного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.
Вынужденная мера
Причина запрета привлечения средств дольщиков состоит в задержке строительства жилых объектов. В иске к «ЛенСпецСтрою» речь идет о ЖК «Ленинградская перспектива» в Мурино. Сдача первой очереди комплекса, в которой более 2 тыс. квартир, должна была состояться в 2016 году. Дольщиками объекта успели стать около 1 тыс. человек. В иске к «Норманн ЛО» упоминаются долгострои ЖК «Десяткино 2.0» в Мурино и ЖК «Яркий» в Янино. Сдаться они должны были в 2016–2017 годах. Дольщиками в них являются более 2 тыс. человек.
Суд приостановил возможность привлечения средств по ДДУ компанией «ЛенСпецСтрой» на срок 6 месяцев, «Норманн ЛО» – на 12 месяцев. Власти регионов получили право останавливать продажи квартир с привлечением средств дольщиков, в соответствии с последними поправками в 214-ФЗ. Если просрочка достигает полугода, Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия. Снять запрет на продажи можно с помощью дополнительного соглашения девелопера с дольщиками. Но это соглашение должны подписать все 100% дольщиков.
По данным на начало октября текущего года, в Ленобласти в «черный список» попали 39 объектов, застройщики которых формально не могут привлекать средства ДДУ. Однако решение по запрету на работу с дольщиками принимается через суд.
Как сообщил глава Комитета госстройнадзора Ленобласти Денис Горбунов, запрет на привлечение средств по ДДУ – вынужденная мера. Но она предотвратит появление на проблемных объектах новых обманутых дольщиков. Очень часто компании, имеющие финансовые проблемы, продолжают продавать квартиры по ДДУ. «Застройщик, получивший запрет на привлечение средств от дольщиков, может достроить объект с привлечением средств от продажи своих активов. Также завершение объекта возможно в рамках 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Если нарушения по срокам строительства будут устранены, застройщик может в дальнейшем привлекать денежные средства в соответствии с действующим законодательством», – добавил чиновник.
В ходе судебного процесса, представители «Норманн ЛО» отмечали, что приостановление привлечения денежных средств участников долевого строительства ограничивает правоспособность компании как юридического лица и будет препятствовать осуществлению нормальной хозяйственной деятельности организации и достройке объектов.
«Строительный Еженедельник» попросил экс-председателя Совета директоров ГК «Норманн» Виктора Сеппенена прокомментировать сложившуюся ситуацию. Он сразу предупредил, что сейчас оказывает только консультационные услуги. «Компания «Норманн» уже давно не привлекает средства дольщиков. В настоящее время ведутся работы по продаже ряда активов. Средства пойдут на достройку объектов. Это несколько сложно будет сделать. Тем не менее, компания жива и планирует выполнить все обязательства перед дольщиками», – подчеркнул он.
Стоит добавить, что в настоящее время часть структур «Норманна» банкротится. В частности, проходят банкротное производство ООО «Норманн-Строй», ООО «Норманн-Запад» и др. В суде находятся иски о банкротстве «Норманн ЛО», но они уже длительное время не рассматриваются по существу. Не исключено, что эти иски «контрольные» и связаны с представителями застройщика, желающего исключить возможность банкротства организации реальными кредиторами.
В «ЛенСпецСтрое» введена процедура наблюдения. Кроме того, на руководителей компании заведены уголовные дела. Их подозревают в мошенничестве в крупном размере. Генеральный директор «ЛенСпецСтроя» Дмитрий Астафьев и финансовый директор Елена Остроух сейчас находятся в СИЗО.
Баланс не найден
Между тем, некоторые эксперты сомневаются, что запрет на привлечение средств дольщиков поможет достроить объекты.
Как отмечает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, застройщики вряд ли будут оспаривать решения суда о запрете привлечения средств дольщиков, так как имеет значение строго формальный факт просрочки, и всё. «Сама по себе норма о запрете привлечения денежных средств весьма неоднозначна, так как она лишает застройщика ресурсов на достройку и создает риск не просто просрочки сдачи, а вообще невозможности сдачи объекта. Так что, условно «спасая» новых дольщиков, законодатель тем самым ухудшает ситуацию для уже существующих дольщиков, так как риск невозможности достройки увеличивается. В общем, баланс пока не найден», – считает он.
Не оценивают оптимистично последние новости и сами дольщики. В своих группах в социальных сетях они предлагают, чтобы власти Ленобласти ускорили процедуру банкротства застройщиков и передали недостроенные объекты надежным строительным компаниям.
Кстати
В начале ноября текущего года власти Ленобласти приняли решение с 2019 года использовать новую схему достройки проблемных объектов. Она предполагает передачу застройщиком своего долгостроя ЛенОблАИЖК, которое будет оператором завершения работ. Объект должен передаваться без кредиторских и дебиторских обязательств. ЛенОблАИЖК будет искать новых застройщиков и финансировать завершение долгостроя на заемные деньги.
Проект планировки территории под будущей транспортно-пересадочный узел «Кудрово» не могут завершить без его синхронизации с проектом транспортной развязки, которую рядом собирается строить шведский ритейлер IKEA.
Градостроительный совет при правительстве Ленинградской области, прошедший на прошлой неделе, рассмотрел проект планировки территории (ППТ) под транспортно-пересадочный узел «Кудрово». Поддержан членами Градсовета он был он только условно из-за необходимости дальнейшего резервирования участка.
Проект планировки территории под ТПУ «Кудрово» был разработан архитектурной «Студией 38» по заказу АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти». Первое его рассмотрение прошло в феврале 2017 года. Проект забраковали из-за нечеткого обоснования представленных транспортных сообщений, отсутствия связи с предполагаемой окружающей жилой застройкой. В значительной степени все эти замечания в новой версии были учтены.
Предполагается, что ТПУ «Кудрово» разместится на площади в 8 га и объединит в себе вестибюль одноименной станции метро, стоянку для маршруток, автовокзал, перехватывающую парковку и открытые автостоянки. Также для улучшения транспортной доступности Кудрово предполагается строительство скоростной линии трамвая от метро «Улица Дыбенко» до деревни Новосаратовка, а также провести реконструкцию действующего перекрестка проспекта Солидарности и улицы Дыбенко. Полная реализация всех работ, связанных с ТПУ, должна завершиться в 2027 году. Ориентировочная стоимость вложений ранее называлась в 7,7 млрд рублей. Как сейчас подчеркивают областные чиновники, более точная сумма будет известна после окончательного утверждения проекта.
Как признался генеральный директор «Студии 38» Константин Щербин, ППТ не удается согласовать с Росавтодором, в ведении которого находится трасса «Кола», проходящая к югу от территории, отданной под ТПУ. «Нам не дают ответа потому, что свою транспортную развязку рядом проектирует IKEA, чей гипермаркет стоит за федеральной дорогой. Проекты могут не совпадать между собой», - отметил он.
Напомним, с инициативой построить собственную развязку у «Мега-Дыбенко» IKEA выступила два года назад. Объем инвестиций шведский девелопер оценил в 700 млн рублей. Новая дорога должна повысить посещаемость торгового центра и разгрузить прилегающие магистрали. Проект планировки территории должен был быть подготовлен еще в прошлом году.
Заместитель председателя правительства Ленинградской области Михаил Москвин высказал мнение, что сейчас «у двух нянек дитя без глазу». «Нам необходимо объединить два проекта планировки в единое целое. 10 июля пройдет совместное совещание с представителями IKEA, на котором станет известна текущая ситуация по реализации их проекта. Важно, чтобы работало все синхронно,и на пользу людям и пешеходам», - подчеркнул высокопоставленный чиновник.
Отметим, что несколько недель назад губернатор Петербурга Георгий Полтавченко сообщил, что метро в Кудрово появится в 2025 году. Сразу после этого депутаты ЗакСа приняли обращение (его инициатором выступил депутат и девелопер Александр Рассудов) к градоначальнику, в котором попросили приоритетным сделать строительство новых станций метро на юго-западе Петербурга.
Кстати:
Градсовет Ленобласти на том же заседании одобрил архитектурный проект будущей этнодеревни во Всеволожском районе. В соответствии с презентованной концепцией, у поселка им. Свердлова появятся павильоны, в которых будут представлены экспозиции об этносах народов России и других стран. В центральном павильоне будут регулярно проходить театрализованные представления. Ожидается, что этнодеревня привлечет к себе внимание туристов.
Группа RBI получил разрешение на строительство жилья на месте двух бывших хлебозаводов – на Барочной и 11-й Красноармейской улицах. Инвестиции в их создание оцениваются в 6 млрд рублей.
Группа RBI на днях получила разрешение построить жилые комплексы бизнес-класса на бывшем участке хлебокомбината «Пекарь» на 11-й Красноармейской улице, а также на территории возле Левашовского хлебозавода на Барочной улице.
На Барочной улице в Петроградском районе появится ЖК площадью 22 тыс. кв. м на 199 квартир с паркингом на 264 машиноместа. А площадь комплекса в Адмиралтейском районе составит 24 тыс. кв. м. Он будет состоять из трех новых зданий в стиле арт-деко, где расположится 156 квартир с паркинг на 109 машин.
Оба проекта предполагают бережное увязывание новой застройки с памятниками архитектуры, которые есть по соседству. Рядом с участком RBI в Адмиралтейском районе находится трехэтажное историческое здание хлебозавода «Пекарь». Новая застройка разместится по обе стороны от него и будет стилизована под старую архитектуру.
Что касается Левашовского хлебозавода, то его RBI отреставрирует и превратит в общественное культурное пространство. Над одной из будущих экспозиций, посвященной блокаде Ленинграда, уже работает историк Лев Лурье. Весь проект (жилье и музей) обойдется Группе RBI в 3,5-4 млрд рублей. Причем 1 млрд рублей инвестор потратит исключительно на Левашовский хлебозавод – его ремонт и наполнение новым содержанием. В том числе, около 90 млн рублей вложат в создание общественного пространства и зеленой зоны вокруг памятника. Такие прогнозы давал глава RBI Эдуард Тиктинский.
А инвестиции в проект на Барочной улице не раскрываются. По оценкам экспертов, они составят около 2 млрд рублей. По мнению руководителя направления девелопмента Becar Asset Management Екатерины Тейдер, для строительства жилого комплекса площадью 22 тыс. кв. м на Барочной улице необходимый объем инвестиций составит около 1,3-1,5 млрд рублей. Для строительства комплекса площадью 24 тыс. кв. м в Адмиралтейском районе понадобится 1,35-1,6 млрд рублей.
«Есть определенные обременения по реализации проектов, находящихся в районах исторического центра с сформированной жилой застройкой, - отмечает Екатерина Тейдер. – Они сказываются на параметрах здания и на его внешнем архитектурном облике. В целом проводится политика по соответствию новых объектов архитектурному облику сформировавшейся застройки. Думаю, что в случае с этими проектами пойдут по этому же пути. Не назвала бы это проблемой, скорее это один из аспектов реализации таких проектов».