Доступ запрещен. Власти Ленинградской области через суд запретили «ЛенСпецСтрой» и «Норманн ЛО» привлекать средства дольщиков

27.11.2018 12:01

Власти Ленинградской области через суд запретили компаниям «ЛенСпецСтрой» и «Норманн ЛО» привлекать средства дольщиков на достройку проблемных объектов. Эксперты полагают, что санкции могут увеличить риски несдачи долгостроев.

Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти временно запретил ООО «ЛенСпецСтрой» и ООО «Норманн ЛО» (входит в ГК «Норманн») привлекать средства дольщиков на достройку своих объектов. Эти решения суд почти синхронно принял несколько дней назад по искам Комитета государственного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.

Вынужденная мера

Причина запрета привлечения средств дольщиков состоит в задержке строительства жилых объектов. В иске к «ЛенСпецСтрою» речь идет о ЖК «Ленинградская перспектива» в Мурино. Сдача первой очереди комплекса, в которой более 2 тыс. квартир, должна была состояться в 2016 году. Дольщиками объекта успели стать около 1 тыс. человек. В иске к «Норманн ЛО» упоминаются долгострои ЖК «Десяткино 2.0» в Мурино и ЖК «Яркий» в Янино. Сдаться они должны были в 2016–2017 годах. Дольщиками в них являются более 2 тыс. человек.

Суд приостановил возможность привлечения средств по ДДУ компанией «ЛенСпецСтрой» на срок 6 месяцев, «Норманн ЛО» – на 12 месяцев. Власти регионов получили право останавливать продажи квартир с привлечением средств дольщиков, в соответствии с последними поправками в 214-ФЗ. Если просрочка достигает полугода, Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия. Снять запрет на продажи можно с помощью дополнительного соглашения девелопера с дольщиками. Но это соглашение должны подписать все 100% дольщиков.

По данным на начало октября текущего года,  в Ленобласти в «черный список» попали 39 объектов, застройщики которых формально не могут привлекать средства ДДУ. Однако решение по запрету на работу с дольщиками принимается через суд.

Как сообщил глава Комитета госстройнадзора Ленобласти Денис Горбунов, запрет на привлечение средств по ДДУ – вынужденная мера. Но она предотвратит появление на проблемных объектах новых обманутых дольщиков. Очень часто компании, имеющие финансовые проблемы, продолжают продавать квартиры по ДДУ. «Застройщик, получивший запрет на привлечение средств от дольщиков, может достроить объект с привлечением средств от продажи своих активов. Также завершение объекта возможно в рамках 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Если нарушения по срокам строительства будут устранены, застройщик может в дальнейшем привлекать денежные средства в соответствии с действующим законодательством», – добавил чиновник.

В ходе судебного процесса, представители «Норманн ЛО» отмечали, что приостановление привлечения денежных средств участников долевого строительства ограничивает правоспособность компании как юридического лица и будет препятствовать осуществлению нормальной хозяйственной деятельности организации и достройке объектов.

«Строительный Еженедельник» попросил экс-председателя Совета директоров ГК «Норманн» Виктора Сеппенена прокомментировать сложившуюся ситуацию. Он сразу предупредил, что сейчас оказывает только консультационные услуги. «Компания «Норманн» уже давно не привлекает средства дольщиков. В настоящее время ведутся работы по продаже ряда активов. Средства пойдут на достройку объектов. Это несколько сложно будет сделать. Тем не менее, компания жива и планирует выполнить все обязательства перед дольщиками», – подчеркнул он.

Стоит добавить, что в настоящее время часть структур «Норманна» банкротится. В частности, проходят банкротное производство ООО «Норманн-Строй», ООО «Норманн-Запад» и др. В суде находятся иски о банкротстве «Норманн ЛО», но они уже длительное время не рассматриваются по существу. Не исключено, что эти иски «контрольные» и связаны с представителями застройщика, желающего исключить возможность банкротства организации реальными кредиторами.

В «ЛенСпецСтрое» введена процедура наблюдения. Кроме того, на руководителей компании заведены уголовные дела. Их подозревают в мошенничестве в крупном размере. Генеральный директор «ЛенСпецСтроя» Дмитрий Астафьев и финансовый директор Елена Остроух сейчас находятся в СИЗО.

Баланс не найден

Между тем, некоторые эксперты сомневаются, что запрет на привлечение средств дольщиков поможет достроить объекты.

Как отмечает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, застройщики вряд ли будут оспаривать решения суда о запрете привлечения средств дольщиков, так как имеет значение строго формальный факт просрочки, и всё. «Сама по себе норма о запрете привлечения денежных средств весьма неоднозначна, так как она лишает застройщика ресурсов на достройку и создает риск не просто просрочки сдачи, а вообще невозможности сдачи объекта. Так что, условно «спасая» новых дольщиков, законодатель тем самым ухудшает ситуацию для уже существующих дольщиков, так как риск невозможности достройки увеличивается. В общем, баланс пока не найден», – считает он.

Не оценивают оптимистично последние новости и сами дольщики. В своих группах в социальных сетях они предлагают, чтобы власти Ленобласти ускорили процедуру банкротства застройщиков и передали недостроенные объекты надежным строительным компаниям.

Кстати

В начале ноября текущего года власти Ленобласти приняли решение с 2019 года использовать новую схему достройки проблемных объектов. Она предполагает передачу застройщиком своего долгостроя ЛенОблАИЖК, которое будет оператором завершения работ. Объект должен передаваться без кредиторских и дебиторских обязательств. ЛенОблАИЖК будет искать новых застройщиков и финансировать завершение долгостроя на заемные деньги.


ВЫПУСК ГАЗЕТЫ: Строительный Еженедельник №35 (844) от 26.11.2018
РУБРИКА: Проблема
АВТОР: Максим Еланский
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков
МЕТКИ: ГОССТРОЙНАДЗОР СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА И ЭКСПЕРТИЗЫ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА, АРБИТРАЖ, ЛЕНСПЕЦСТРОЙ, ВИКТОР СЕППЕНЕН, ДЕНИС ГОРБУНОВ, ДМИТРИЙ НЕКРЕСТЬЯНОВ, NORMANN НОРМАНН
Подписывайтесь на нас:

Постой паровоз...
09.03.2005 15:15

В Санкт-Петербурге выявлена одна, очень тревожная закономерность: город хочет строить больше жилья и строит, однако продать построенное в условиях политической гонки за квадратными метрами получается с большим трудом.


В целом результаты развития инвестиционно-строительного рынка за последние годы и, в частности 2004 года, радуют. По крайней мере, чиновники рапортуют о небывалой доселе динамике: об увеличении объемов жилищного строительства, о возрастающей роли бизнес-сообщества в современной экономике, о создании доступных (как кажется власть предержащим) механизмов приобретения жилья и прочее. Но практика показывает, что не все так оптимистично.

Отложенный спрос
Если верить оценкам некоторых экспертов, то порядка 20-25% построенного в Санкт-Петербурге жилья не нашло пока своего покупателя. Иными словами, строительные компании в определенной степени «заморозили» свои финансовые средства. И даже несмотря на всевозможные маркетинговые мероприятия, как то: скидки, рассрочки, «бесплатные» квадратные метры в придачу, строители не могут полноценно выправить ситуацию.

Тем не менее, как сообщил корреспонденту «Строительного Еженедельника» начальник отдела маркетинга компании «ЮИТ Лентек» Дмитрий Миронов, о так называемом «затоваривании рынка» речь не идет. «Во втором полугодии 2004 года сложились объективные причины для снижения покупательской активности, – поясняет г-н Миронов. – Это вызвало формирование «отложенного спроса» на первичном рынке жилья. В настоящее время ситуация в части потребительского спроса выравнивается. Во втором полугодии 2005 года мы ожидаем реализацию «отложенного спроса», накопленного за 2004 год».

По некоторым данным, в Санкт-Петербурге реально «осваиваются» порядка 1,6 млн кв. метров жилья, а в 2004 году, напомним, было сдано чуть больше 2 млн кв. метров. То есть как раз те самые 20% непроданного жилья из процесса «выпадают».

Как считают эксперты, продавать ежегодно по 2 млн «квадратов» можно только при повышении уровня доходов населения и полноценном развитии системы ипотечного жилищного кредитования. Пока же, по мнению экспертов, люди в основной массе не готовы приобретать жилье по цене выше $1 тыс. за один кв. метр. Поэтому рассчитывать на то, что в ближайшее время город удержит планку в 2 млн построенного и проданного жилья не совсем корректно.

Квартиры придержали
По словам ведущего менеджера по маркетингу компании «Евросиб-Инвестстрой» Николая Позолотина, строить больше 1,6-1,7 млн кв. метров жилья в год экономически нецелесообразно. «Большая часть накопленных ресурсов людей уже истрачена для покупки машин, тех же квартир, и сейчас люди, купившие квартиры, тратят деньги на их ремонт, – говорит г-н Позолотин. – Другая часть населения, которая только собирается купить жилье, при цене выше $1 тыс. за один «квадрат» попадает в зависимость от кредитных ресурсов, которые надо взять где-то или продать что-то. Образуются своего рода экономические тиски, не позволяющие выпрыгнуть за эти 2 млн».

Заместитель генерального директора ООО «Гатчинский ДСК» (Группа ЛСР) по маркетингу и продажам Екатерина Немченко сообщила, что 1,7-2 млн кв. метров вводимых ежегодно в эксплуатацию площадей – вполне реальная цифра. «Рост емкости сегодня вряд ли возможен без активной работы кредитных схем (ипотека, внутрифирменное кредитование работников, программы строительных компаний, правительственные программы)», – замечает г-жа Немченко.

На фоне снижения объемов продаж жилья можно было бы ожидать и некоторого снижения цен, но эксперты так не думают. По их мнению, продавец не уйдет ниже той цены, которая для него экономически целесообразна. «Ряд компаний пошли на экономические уступки, но это не означает, что последуют и юридические уступки, – рассказывает Николай Позолотин. – Предоставление различных скидок, снижение цены совсем не гарантирует, что появятся определенные схемы защиты по тому же договору долевого участия».
Директор ССК «Союзпетрострой» Лев Каплан также считает, что цены снижаться не будут. «В любом случае цены не могут покатиться вниз, потому что они упрутся в себестоимость, – уверяет г-н Каплан. – Уровень рентабельности сегодня не больше 10-15%, ниже продавать невыгодно. Пока строители имеют возможность попридержать квартиры, и какой-то запас перешел на этот год».

На выход с вещами
Вместе с запасом квартир на 2005 год перешло и желание городских властей увеличивать объемы жилищного строительства. Как нам рассказали в Комитете по строительству, существует задача не снижать набранный темп и в планах значатся 2-2,3 млн кв. метров жилья.

По мнению Екатерины Немченко, наращивание объемов строительства необходимо, но это надо делать обдуманно, соразмерно с развитием ипотеки и других кредитных схем, в том числе и правительственных, реально профинансированных программ.
Между тем, некоторые компании пересмотрели свою политику в части объемов строительства. Например, корпорация «Строймонтаж», ранее планировавшая вводить каждый год по 200 тыс. кв. метров жилья, передумала и остановилась на цифре 100 тыс. кв. метров ежегодно. В корпорации утверждают, что лучше строить столько жилья, сколько можно реализовать, а не возводить дома впрок.

«Я сомневаюсь, что бизнес согласится замораживать свои средства, платить за них проценты и строить объекты, которые никому не нужны, – рассуждает Николай Позолотин. – Бизнес должен быть рентабельным, все построенное должно продаваться. Если увеличивать объемы строительства по политическим причинам, то ряд компаний может просто не выполнить своих финансовых обязательств и в итоге они будут вынуждены уйти с рынка».

Хорошей поддержкой могло бы стать увеличение доли бюджетного финансирования строительства жилья, но пока это относится к категории желаемого. По данным Комитета по строительству, в 2004 году за счет средств городского бюджета построено 47 116,4 кв. метров жилья. В 2005 году планируется построить 107,1 тыс. кв. метров, что составляет порядка 5% от общего объема. Для сравнения: в Москве в прошлом году из 4,8 млн кв. метров около 1,6-1,7 млн «квадратов» возвели на бюджетные средства.
Андрей ТЕПЛОУХОВ


МЕТКИ: TEST
Подписывайтесь на нас:

Не было бы хуже
04.03.2005 19:25

Пакет законов, призванных урегулировать различные аспекты жилищной сферы и рынка недвижимости, вызывает все больше критических оценок со стороны экспертов.


Недочетов оказалось слишком много, и они столь серьезны, что введение целой серии законов, видимо, придется отсрочить. В противном случае они не просто не будут работать, но и внесут полный хаос на рынок недвижимости.

Президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Павел Штепан убежден, что «жилищные» законы не только не стимулируют, но, напротив, тормозят увеличение объемов жилищного строительства. Он считает, что ни о каком наступлении «эры доступного жилья» говорить не приходится, и если срочно не пересмотреть целый ряд новых законов, оно не только не станет доступней для граждан, но, напротив, следует ожидать резкого снижения темпов строительства при одновременном росте цен. Штепан винит во всем непродуманность таких новых законов, как Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и Закон «О жилищно-строительных кооперативах». Их введение, считает он, должно быть отсрочено, а сами они – подвергнуться серьезной переработке.

Блокада «первички»
Больше всего г-на Штепана возмущает Закон «О ЖСК». И если закон о «долевке» может привести к снижению темпов строительства за счет жестких ограничений и санкций по отношению к строителям, то «кооперативные» новации, на его взгляд, лишают тысячи людей всякой возможности приобрести жилье по доступным схемам. Дело в том, что закон вводит ограничения на приобретение жилья на первичном рынке. Так, только 20% жилья ЖСК может приобрести на «первичке», остальные квартиры должны покупаться на вторичном рынке.

Смысл столь странного ограничения понятен мало. Возможно, разработчики закона решили таким образом «обезопасить» членов кооператива от рисков, связанных с покупкой нового жилья? Но вся проблема в том, что члены крупнейших российских ЖСК ориентируются именно на приобретение квартир на первичном рынке. Так, в Башкирии, являющейся сегодня лидером жилищно-кооперативного движения, к этому стремятся 90% членов местных ЖСК, а в кооперативе «Строй и Живи» – 80%. И теперь система ЖСК попросту может рухнуть, так как перестанет удовлетворять запросы населения.

«Текст этого закона абсолютно не соответствует его проекту. Предлагались совершенно другие вещи», – удивляется генеральный директор ФСК САС Валерий Солдатов, принимавший участие в разработке проекта закона. Он считает, что подобная «блокада» первичного рынка может привести к резкому росту цен на «вторичке», что сделает жилье абсолютно недоступным для большинства населения. Также это может привести и к снижению темпов строительства на первичном рынке. «А программа государственных жилищных сертификатов теперь находится на грани обвала, так как большая часть их обладателей стремится приобрести жилье на первичном рынке именно через ЖСК», – говорит Солдатов.

Ипотека никому не интересна
Что касается ипотеки, то эксперты рынка недвижимости единодушны в том, что в ближайшие годы она реально не заработает.
«Этого не произойдет до тех пор, пока банковские проценты не станут приемлемыми для населения», – говорит гендиректор АН «Невский Простор» Александр Гиновкер.
А директор АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов признает, что оптимистичные прогнозы ряда риэлтеров, вызванные повышением интереса населения к ипотеке в прошлом году, не оправдались. «Да, в 2004 году был всплеск звонков по ипотеке. Людей «вдохновили» заявления правительственных чиновников о разработке законов, способных сделать жилье «доступным». Но в этом году число подобных обращений к риэлтерам резко сократилось», – говорит Чернов. Он полагает, что новые законы не делают ипотеку интересной и для банков. «Они просто не понимают, зачем им это нужно», – считает Чернов.

Любопытно, что пессимизм по поводу ближайших перспектив ипотеки выражают и в Росстрое. Так, согласно его статистике, озвученной на одном из последних совещаний по жилищным вопросам, состоявшихся в Госдуме, за последние четыре года по ипотечной схеме в целом по России было приобретено лишь 6,5 % квартир. Еще около 3% приходится на накопительные схемы. Большая же часть жилья (75%) приобретено через долевое участие.

Эксперты Росстроя в своем долгосрочном прогнозе делают вывод о том, что наиболее реально приобрести недорогое жилье можно будет исключительно через накопительные схемы, но никак не через банковскую ипотеку. Правда, как теперь становится ясным, новый Закон «О ЖСК» резко ограничивает возможности населения участвовать в этом процессе, и даже может стимулировать рост цен на вторичном рынке.

Хуже не будет?
Впрочем, не все участники рынка недвижимости настроены столь пессимистично. Так, заместитель директора Городского жилищного агентства (ГЖА) Валерий Старостенко считает, что Закон «О долевом строительстве» (на пересмотре которого настаивают многие строители, риэлтеры и депутаты) является «шагом вперед» в деле защиты интересов потребителя. Он говорит, что с его введением 1 апреля, этот день для строителей «уж точно перестанет быть смешным». Старостенко считает, что новый закон ставит застройщика в такие жесткие рамки, что дольщик может быть уверен «на все сто», что государство защитит его от недобросовестных фирм. Важным моментом он считает положение о том, что застройщик несет ответственность за качество построенного им дома в течение пяти лет после его сдачи в эксплуатацию. «Этот закон – яркий пример того, как на федеральном уровне можно защищать права наших граждан», – говорит Старостенко.

Но мнение замдиректора ГЖА – одинокий глас вопиющего оптимиста в безбрежной пустыне неверия и критики «жилищных» законов. Общее впечатление от них «оппозиции» суммирует Александр Гиновкер. «Ясно одно: потребителю от этих законов легче не стало. С долевым строительством много неясного, кооперативное движение под угрозой, ипотека по-прежнему неприемлема для большинства», – «загибает пальцы» г-н Гиновкер. Многие другие законодательные инициативы в этой сфере также не породили ничего, кроме новых проблем, считает он. В качестве примера он называет реформу системы госрегистрации прав на недвижимость, которая привела к увеличению сроков регистрации и вызвала панику среди желающих оформить сделки. А долгожданная отмена обязательного согласования сделки (если в семье имеется несовершеннолетний ребенок) с органами опеки, вообще обернулась курьезом. Соответствующее положение было внесено в Гражданский кодекс, а вот в Семейный кодекс его внести «забыли». В итоге без согласия органов опеки такие сделки по-прежнему невозможно зарегистрировать.

Суммируя все высказанные здесь мнения, можно прийти к выводу о том, что большинство основополагающих законов из «жилищного» пакета изначально оказались плохо проработаны, и не решают декларированных при их разработке задач. Ввод их в действие без учета мнения всех участников рынка – от строителей и риэлтеров до представителей тех же жилищных кооперативов, способен не только дестабилизировать рынок, но и породить социальную напряженность. Все же рассуждения правительственных чиновников о том, что с принятием пакета этих законов, жилье станет более доступным для рядового гражданина, на деле оказались чистой воды популизмом. И этот год, похоже, станет очень непростым для рынка недвижимости. Ведь теперь его реалии будут определяться не только соотношением спроса и предложения, но и попытками госорганов применить на практике сотни положений новых законов, зачастую абсолютно не адаптированных к действительности. Так что лучше, действительно не стало. Не было бы хуже.
Игорь ЧЕРЕВКО


Подписывайтесь на нас: