Доступ запрещен. Власти Ленинградской области через суд запретили «ЛенСпецСтрой» и «Норманн ЛО» привлекать средства дольщиков
Власти Ленинградской области через суд запретили компаниям «ЛенСпецСтрой» и «Норманн ЛО» привлекать средства дольщиков на достройку проблемных объектов. Эксперты полагают, что санкции могут увеличить риски несдачи долгостроев.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти временно запретил ООО «ЛенСпецСтрой» и ООО «Норманн ЛО» (входит в ГК «Норманн») привлекать средства дольщиков на достройку своих объектов. Эти решения суд почти синхронно принял несколько дней назад по искам Комитета государственного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.
Вынужденная мера
Причина запрета привлечения средств дольщиков состоит в задержке строительства жилых объектов. В иске к «ЛенСпецСтрою» речь идет о ЖК «Ленинградская перспектива» в Мурино. Сдача первой очереди комплекса, в которой более 2 тыс. квартир, должна была состояться в 2016 году. Дольщиками объекта успели стать около 1 тыс. человек. В иске к «Норманн ЛО» упоминаются долгострои ЖК «Десяткино 2.0» в Мурино и ЖК «Яркий» в Янино. Сдаться они должны были в 2016–2017 годах. Дольщиками в них являются более 2 тыс. человек.
Суд приостановил возможность привлечения средств по ДДУ компанией «ЛенСпецСтрой» на срок 6 месяцев, «Норманн ЛО» – на 12 месяцев. Власти регионов получили право останавливать продажи квартир с привлечением средств дольщиков, в соответствии с последними поправками в 214-ФЗ. Если просрочка достигает полугода, Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия. Снять запрет на продажи можно с помощью дополнительного соглашения девелопера с дольщиками. Но это соглашение должны подписать все 100% дольщиков.
По данным на начало октября текущего года, в Ленобласти в «черный список» попали 39 объектов, застройщики которых формально не могут привлекать средства ДДУ. Однако решение по запрету на работу с дольщиками принимается через суд.
Как сообщил глава Комитета госстройнадзора Ленобласти Денис Горбунов, запрет на привлечение средств по ДДУ – вынужденная мера. Но она предотвратит появление на проблемных объектах новых обманутых дольщиков. Очень часто компании, имеющие финансовые проблемы, продолжают продавать квартиры по ДДУ. «Застройщик, получивший запрет на привлечение средств от дольщиков, может достроить объект с привлечением средств от продажи своих активов. Также завершение объекта возможно в рамках 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Если нарушения по срокам строительства будут устранены, застройщик может в дальнейшем привлекать денежные средства в соответствии с действующим законодательством», – добавил чиновник.
В ходе судебного процесса, представители «Норманн ЛО» отмечали, что приостановление привлечения денежных средств участников долевого строительства ограничивает правоспособность компании как юридического лица и будет препятствовать осуществлению нормальной хозяйственной деятельности организации и достройке объектов.
«Строительный Еженедельник» попросил экс-председателя Совета директоров ГК «Норманн» Виктора Сеппенена прокомментировать сложившуюся ситуацию. Он сразу предупредил, что сейчас оказывает только консультационные услуги. «Компания «Норманн» уже давно не привлекает средства дольщиков. В настоящее время ведутся работы по продаже ряда активов. Средства пойдут на достройку объектов. Это несколько сложно будет сделать. Тем не менее, компания жива и планирует выполнить все обязательства перед дольщиками», – подчеркнул он.
Стоит добавить, что в настоящее время часть структур «Норманна» банкротится. В частности, проходят банкротное производство ООО «Норманн-Строй», ООО «Норманн-Запад» и др. В суде находятся иски о банкротстве «Норманн ЛО», но они уже длительное время не рассматриваются по существу. Не исключено, что эти иски «контрольные» и связаны с представителями застройщика, желающего исключить возможность банкротства организации реальными кредиторами.
В «ЛенСпецСтрое» введена процедура наблюдения. Кроме того, на руководителей компании заведены уголовные дела. Их подозревают в мошенничестве в крупном размере. Генеральный директор «ЛенСпецСтроя» Дмитрий Астафьев и финансовый директор Елена Остроух сейчас находятся в СИЗО.
Баланс не найден
Между тем, некоторые эксперты сомневаются, что запрет на привлечение средств дольщиков поможет достроить объекты.
Как отмечает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, застройщики вряд ли будут оспаривать решения суда о запрете привлечения средств дольщиков, так как имеет значение строго формальный факт просрочки, и всё. «Сама по себе норма о запрете привлечения денежных средств весьма неоднозначна, так как она лишает застройщика ресурсов на достройку и создает риск не просто просрочки сдачи, а вообще невозможности сдачи объекта. Так что, условно «спасая» новых дольщиков, законодатель тем самым ухудшает ситуацию для уже существующих дольщиков, так как риск невозможности достройки увеличивается. В общем, баланс пока не найден», – считает он.
Не оценивают оптимистично последние новости и сами дольщики. В своих группах в социальных сетях они предлагают, чтобы власти Ленобласти ускорили процедуру банкротства застройщиков и передали недостроенные объекты надежным строительным компаниям.
Кстати
В начале ноября текущего года власти Ленобласти приняли решение с 2019 года использовать новую схему достройки проблемных объектов. Она предполагает передачу застройщиком своего долгостроя ЛенОблАИЖК, которое будет оператором завершения работ. Объект должен передаваться без кредиторских и дебиторских обязательств. ЛенОблАИЖК будет искать новых застройщиков и финансировать завершение долгостроя на заемные деньги.
Достраивать проблемный жилой комплекс на Ленинском проспекте будет компания «Стоун». Компания купила застройщика объекта, ЗАО «НПО Стройтехнология». Как уверяют в «Стоуне», в ближайшее время завершится перепроектирование дома, будут получены все необходимые разрешения и с существующими дольщиками будут перезаключены договоры долевого участия по 214-ФЗ.
Как рассказал Владимир Антонов, директор ГУП Комитета по строительству «УКС Реставрация», который от имени комитета занимается решением вопросов, связанных с проблемными объектами, на участке 5 по Ленинскому проспекту работы ведёт ЗАО «НПО Стройтехнология». «По нашим данным, произошла смена собственника юридического лица. После чего возобновились работы по данному объекту», — рассказал господин Антонов.
Эту информацию подтвердили и в компании «Стоун», которая стала новым владельцем ЗАО «НПО Стройтехнология». «Для нас важно достроить дом, как можно быстрее и чтобы не один из дольщиков не пострадал и получил те площади, которые ему причитаются», — рассказал генеральный директор «Стоуна» Андрей Кузнецов.
Сумма сделки не раскрывается, но, по словам участников рынка, скорее всего, сделка не предполагает каких либо денежных расчетов. «Чаще всего новый застройщик просто достраивает объект за счет продажи оставшихся площадей, тем самым снимает головную боль с городских властей в виде потенциальных обманутых дольщиков», — рассказал Тарас Кручинин, заместитель генерального директор ИСК «Сфера».
По словам Владимира Антонова, в настоящее время восстанавливается исходно-разрешительная документация, происходит доукомплектование проектной документации, проводится корректировка градплана. «В течение весны документация будет укомплектована. После этого станет возможным перезаключение существующих договоров по 214-ФЗ», — рассказал Владимир Антонов.
Участок на Ленинском проспекте ЗАО «НПО «Стройтехнология» приобрела у города в 2007 году на инвестиционных условиях. Компания намеревалась построить на нем 20-этажный дом общей площадью 10 тысяч кв. м. жилья. Правда, много построить не получилось, еще до кризиса строительство зависло на уровне 4–5 этажа. Проблема оказалось в том, что компания так и не смогла завершить проект и получить необходимые для начала строительства разрешения. В прошлом году проверку деятельности застройщика провело Управление контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству. Проверка выявила нарушения Федерального закона 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». По ее результатам компания была оштрафована на 400 тыс. рублей.
Комитет по управлению городским имуществом подал иск к ЗАО «НПО «Стройтехнология» о расторжении договора на аренду земельного участка. При худшем варианте развития событий город получил бы назад землю, а дольщики, довверившие свои средства ненадежной компании, остались бы ни с чем.
Всего в доме на Ленинском проспекте были проданы квартиры 155 дольщикам. Причем, как уверяют дольщики, большая часть их средств пошла на строительство другого дома компании — на Ярославском пр, 78, который, впрочем, «Стройтехнологии» так же построить не удалось. Этот дом в середине прошлого года также сменил застройщика — его начала достраивать компания АО «Лемминкяйнен Рус».
Переход от рынка продавца к рынку покупателей заставляет застройщиков искать новые формы продаж, удобные для клиентов. Одной из таких схем, которые становятся популярными в последнее время, является схема жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
Причем, по оценкам экспертов, уже сейчас около трети всех петербургских строек продается именно через ЖСК. И, как говорят аналитики, эта доля будет только расти. В конце февраля на эту удобную для покупателей схему перешел и один из лидеров строительного рынка Петербурга – компания «ЛЭК», которая открыла продажи квартир в ЖК у метро «Звездная» через созданный жилищно-строительный кооператив.
Законно и удобно
Нынешний рынок строящегося жилья предъявляет к застройщику особые требования к формированию нормативной базы при начале продаж строящегося жилья. Как поясняют юристы, схема с использованием ЖСК полностью соответствует действующему законодательству и прямо допускается Жилищным кодексом РФ, а также Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (пункт 2 статьи 1). ЖСК создается и действует в соответствии с главой 11 Жилищного кодекса, гражданским законодательством и уставом кооператива. То есть и для покупателей, и для застройщиков закон дает одинаковые гарантии как при использовании договоров долевого участия, так и при вступлении в жилищно-строительный кооператив.
Но есть преимущества. Поговорим о них подробнее. Основное преимущество кооперативной схемы по сравнению с участием в долевом строительстве заключается в том, что приобретатель пая может получить длительную рассрочку платежа, вселиться в квартиру после окончания строительства и проживать в ней, продолжая выплачивать свой пай. В отличие от схемы долевого участия, которая требует оплаты стоимости квартиры до окончания строительства, что не устраивает приобретателей, рассчитывающих на длительную рассрочку.
Другим неоспоримым преимуществом кооперативной схемы являются отношения членства, в соответствии с которыми лицо, желающее приобрести квартиру в доме по схеме ЖСК, принимается в члены кооператива и становится пайщиком. Указанный статус дает право пайщику самым непосредственным образом принимать участие в деятельности ЖСК, влиять на принимаемые кооперативом решения, вплоть до переизбрания руководства. Таким образом, кооператив пайщику полностью подконтролен. Схема долевого участия таких прав дольщику не дает.
Полезное разнообразие
«Мы предлагаем своим клиентам разные схемы приобретения недвижимости. Например, в ЖК «Империал» квартиры реализуются по договорам долевого участия (ДДУ), а в жилом комплексе у метро «Звездная» предусмотрена продажа по схеме ЖСК. Через ЖСК будут реализовываться квартиры и в ЖК «Граф Орлов»», – рассказал Павел Андреев, руководитель компании «ЛЭК». По его словам, Дом у метро «Звездная» был выбран в качестве пилотного и наиболее точно отражает запросы нынешнего покупателя. «Проект будет интересен широкому кругу клиентов благодаря доступным ценам, продуманным планировкам и удачному местоположению. Сегодня данный жилой комплекс строится опережающими темпами, в чем каждый может убедиться с помощью установленной на объекте веб-камеры», – говорит Павел Андреев.
Жилой комплекс у метро «Звездная» строится в Московском районе на пересечении проспекта Космонавтов и улицы Орджоникидзе, вдали от шумных магистралей и промышленных предприятий. Микрорайон является одним из самых зеленых в городе, в пешеходной доступности – станция метро «Звездная». Район уже обеспечен развитой социальной инфраструктурой: рядом детские сады, школы и гимназии, спортивные центры.
Как говорят в компании «ЛЭК», при строительстве жилого комплекса «У метро Звездная» кооператив будет иметь самые широкие полномочия по контролю за строительством: отслеживать ход строительных работ, иметь доступ ко всей документации, включая договоры с подрядными и субподрядными организациями. «Уверен, что наши клиенты по достоинству оценят все преимущества жилищно-строительного кооператива при покупке строящейся недвижимости», – говорит Павел Андреев.