С небес на землю. В Петербургском ЗакСе заканчивается рассмотрение поправок в законы о налоге на имущество и земельном налоге
В Петербургском ЗакСе заканчивается рассмотрение проекта поправок в законы о налоге на имущество и земельном налоге. Принимая во внимание нарастающую в стране тенденцию увеличения разнообразной налоговой нагрузки, стоит ли ждать усиления давления и с этой стороны?
На заседании Правительства 30 октября 2018 года вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов раскритиковал из-за дефицита в 9% подготовленный проект бюджета на 2019 год. Градоначальник поручил до 21 ноября текущего года пересмотреть ведомственные бюджеты и дать предложения по сокращению расходной и увеличению доходной частей городского бюджета.
Заявленный Александром Бегловым в ноябре, на Ежегодном Инвестиционном форуме, курс на привлечение инвесторов будет способствовать поступлению новых средств в казну города. Однако очевидно, что городская администрация задумается и об увеличении дохода из традиционных базовых источников, которыми являются имущественные налоги, в том числе земельный налог.
А как у них?
Если обратиться к опыту развитых стран, можно увидеть, что во многих из них до 75% доходов в местные бюджеты поступает за счет земельного налога (Германия и Франция – около 75%; в Канаде – 81%; во многих штатах в США доходит до 95%). При этом в Петербурге сумма такого сбора составляет всего лишь около 1% от доходной части городского бюджета, хотя сегодня в частной собственности находится более 37 тыс. га из 140 тыс. га общей площади всех земель Санкт-Петербурга. Из них около 20 тыс. га – собственность юридических лиц. Очевидно, что городские власти не могут не работать над механизмами, позволяющими увеличить объем таких поступлений в петербургскую казну. Но возможных способов достижения этой цели в их распоряжении не так и много.
Какая база?
В 2018 году ГБУ «Кадастровая оценка» провело новую оценку более 3 млн объектов недвижимости и земельных участков. Напомним, что предыдущая массовая оценка состоялась в 2013 году. Тем не менее, в городе остается много объектов недвижимости и земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет неверно, или вообще на него не поставлены, или поставлены, но с характеристиками, которые не позволяют установить истинную кадастровую стоимость объектов.
Кроме этого, многие объекты являются самовольно построенными, есть массовые случаи самозахвата территории и земельных участков, использование которых не соответствует установленному виду разрешенного использования.
«Только путем проведения тотального анализа и всестороннего исследования существующих в Петербург объектов недвижимости и земельных участков возможно увеличение доходности бюджета за счет земельного налога. Также в спектр мероприятий должны войти мониторинг и фиксация всех выявленных нарушений, построение двустороннего диалога с налоговыми и правоохранительными органами, с Росреестром», – считает управляющий партнер MITSUN Consulting Дмитрий Желнин.
Надо отметить, что массовая оценка 2018 года повлекла увеличение кадастровой стоимости для многих объектов. В качестве причин удорожания эксперты называют изменение самой методики проведения подобной работы, значительно усовершенствованной за истекший период. Еще одна причина – инфляция, рост которой за 5 лет, по данным Росстата, составил 30%. Однако сопоставимого увеличения доходности бюджета Петербурга не планируется. В отчете городского правительства о реализации бюджета за 2017 год сумма сбора земельного налога составила чуть больше 5,6 млрд рублей, а в проекте бюджета на 2019 год ее размер указан в пределах 5,8 млрд рублей.
То есть при оценке с помощью современных кадастровых методик стоимость объектов возросла, а ожидания по увеличению их доходности – нет.
Повысить ставки - не наш метод
Ставка земельного налога в России сейчас составляет 0,3–1,5%. Но сравнение все с той же зарубежной практикой показывает, что подобный размер ставки является достаточно распространенным. Например, в Испании – 0,3–1,2%, в Германии – 1,2%. Хотя нельзя не заметить, что, к примеру, в США цифры доходят до 3%, а в Латвии – до 4%.
«Действительно, ставки земельного налога у нас по сравнению с некоторыми европейскими странами низкие, – комментирует заместитель председателя Бюджетно-финансового комитета Санкт-Петербургского ЗакС и член постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам Александр Тетердинко. – И увеличивать их не стоит. В условиях увеличения фискальной нагрузки на бизнес в результате повышения НДС, имея проблемы с ростом экономики в целом, регионы не должны скатываться к политике повышения ставок местных налогов. Повышение налогов означает охлаждение экономики и создание дополнительных препон для возобновления экономического роста. Сейчас ЗакС рассматривает поправки в закон о земельном налоге, ориентируясь именно на абсолютный приоритет – не увеличивать фискальную нагрузку на бизнес. Более того, мы пытаемся эту нагрузку, наоборот, уменьшить и каким-то сферам бизнеса предоставить налоговые льготы. В частности, недавно ЗакС принял закон об освобождении от уплаты земельного налога и налога на имущество предпринимателей, занимающихся переработкой мусора».
Кто виноват?
Сбор налогов всех уровней – от федеральных до местных – осуществляется ФНС. Налоговые службы в первую очередь ориентированы на правильность исчислений и сборов федеральных налогов, функции же по сбору налогов в бюджеты нижних уровней получены, можно сказать, в нагрузку. В собираемости же местных налогов (в частности – земельного) заинтересованы больше всего региональные власти, в ведении которых находятся вопросы владения и распоряжения имуществом. Но возможности повлиять каким-то образом на администрирование этого процесса они лишены, и для изменения ситуации нужно существенно корректировать нормативно-правовую базу, и тут перспективы сомнительны.
Очевидно, что каждый из рассмотренных вариантов, а именно повышение ставки налогообложения, более тщательное взимание налогов и уточнение кадастровой стоимости, имеет свои pro и contra. «Самое главное – выявить нарушителей, уклоняющихся от уплаты налогов. Любые манипуляции со ставками земельного налога в части их повышения, с завышением кадастровой стоимости, приведут лишь к дополнительным налоговым сборам с добросовестных плательщиков. При этом никакого влияния на недобросовестных (а именно – тех, кто не предоставляет в Росреестр достоверную информацию) они не повлекут», – уверен Дмитрий Желнин.
В СЗФО активизировалось уголовное преследование руководителей строительных компаний, из-за недобросовестности которых пострадали дольщики. На период расследования дел застройщиков все чаще заключают под стражу.
В ЖК «Ленинградская перспектива» должно быть около 2,5 тыс. квартир
В последние несколько месяцев на Северо-Западе, да и в целом по России, правоохранительные органы стали чаще возбуждать уголовные дела в отношении руководителей компаний-застройщиков, виновных в появлении обманутых дольщиков, а также активнее преследовать их по уже открытым делам. В большинстве случаев бизнесменам инкриминируется хищение средств граждан и мошенничество в крупных размерах. «Строительный Еженедельник» решил напомнить о событиях последних недель, связанных с недобросовестными застройщиками, которым грозят реальные уголовные сроки.
Из дома на нары
В середине июля по решению Выборгского районного суда Санкт-Петербурга под домашний арест был направлен генеральный директор компании «Питер-Констракшн» Тимофей Поздняков. Главу строительной компании подозревают в двойных продажах квартир в ЖК «Охта-Модерн». Само уголовное дело в отношении неопределенных лиц было возбуждено еще в 2014 году.
ЖК «Охта-Модерн» – один из старейших долгостроев Северной столицы. Его строительство в Красногвардейском районе началось еще в 2003 году, до появления Закона № 214-ФЗ. За 15 лет сменилось несколько застройщиков объекта, последним из которых стал «Питер-Констракшн».
Несколько дней назад дольщики ЖК «Охта-Модерн» направили в суд ходатайство с требованием ужесточить меру пресечения для Тимофея Позднякова и отправить его в СИЗО. В своем обращении они отметили, что реакция общественности – сейчас основное: «Если город и горожане будут закрывать глаза на происходящее, то все останется как есть. Сама мера пресечения для Позднякова – кажется издевкой над дольщиками. Он находится под домашним арестом, тогда как у более чем 400 человек нет крыши над головой. К нам даже такой меры нельзя применить, потому что у нас нет дома. 10% дольщиков уже умерли, дожидаясь достройки».
ЖК «Охта-Модерн» – один из старейших долгостроев Петербурга
Отметим, что в марте 2017 года был арестован совладелец «Питер-Констракшн» Евгений Кривцов, также причастный, по версии следствия, к многочисленным двойным продажам в долгострое. В декабре прошлого года в компании была введена процедура наблюдения. В мае этого года суд принял решение о банкротстве застройщика.
Уголовная перспектива
Еще одно значимое событие последних недель – арест крупного бизнесмена, генерального директора компании «ЛенСпецСтрой» Дмитрия Астафьева. Произошел он 9 августа, когда все петербургские строители отмечали в Ледовом дворце свой профессиональный праздник. Сейчас Дмитрий Астафьев находится в СИЗО. Адвокаты просят перевести его под домашний арест из-за проблем со здоровьем.
Главное следственное управление ГУ МВД по Петербургу предъявило Дмитрию Астафьеву обвинение в мошенничестве в особо крупном размере, по ч. 4 ст. 159 УК РФ. По версии следствия, «глава компании совместно с неустановленными лицами под предлогом строительства многоквартирных жилых домов во Всеволожском районе Ленинградской области присвоил денежные средства граждан, которые заключили с ним договоры об участии в долевом строительстве, не выполнил обязательства, возложенные на него договором». Предполагается, что общая сумма ущерба превысила 482,3 млн рублей.
Мошенничество правоохранительные органы выявили при строительстве ЖК «Ленинградская перспектива» в Мурино. Сроки сдачи этого крупного объекта переносятся уже два года. В Прокуратуре Ленобласти на прошлой неделе открыли «горячую линию» для дольщиков комплекса. Правоохранительные органы обещают по каждому обращению провести проверку.
С помощью Интерпола
В начале августа в Германии по подозрению в мошенничестве со средствами дольщиков был задержан генеральный директор новгородской строительной компании «Экспресс» Валерий Марковкин. Бизнесмен с весны этого года находился в международном розыске. Найти его помог Интерпол.
По версии следствия, на протяжении 2015–2017 годов Валерий Марковкин привлекал денежные средства граждан для участия в долевом строительстве многоквартирного дома по улице Шимской в Великом Новгороде. Получив от дольщиков более 60 млн рублей, он распорядился ими по своему усмотрению, так и не закончив строительство объекта. В прошлом году Валерий Марковкин уехал из страны. В настоящий момент решается вопрос об его экстрадиции в Россию.
В Комиссии по содействию защите прав дольщиков Новгорода надеются, что проблему удастся решить до конца будущего года с помощью изменений в региональное законодательство. Они предусматривают субсидирование завершения строительства долгостроя за счет областного бюджета и предоставления льгот новому застройщику дома на улице Шимской.
Стоит отметить, что другая компания Валерия Марковкина – «Модернизация» – в 2013–2014 годах выполняла ремонт дорог в Тихвинском районе Ленобласти. Работы были проведены некачественно. Администрация района направляла судебные претензии к подрядчику, но они им были проигнорированы. В настоящее время «Модернизация» проходит банкротное производство.
«Стройиндустрию» отправят на торги
У Вологды свои «герои». Следственный комитет РФ по Вологодской области в начале августа сообщил, что собрал все материалы по двум уголовным делам в 175 томах в отношении директора компании «Стройиндустрия» Вячеслава Гудкова. Правоохранительные органы считают: предприниматель злоупотреблял полномочиями при осуществлении долевого строительства и не выплачивал заработную плату своим сотрудникам.
В рамках проведенного расследования потерпевшими признано 438 дольщиков и 602 работника компании. По подсчетам следователей, причиненный действиями обвиняемого ущерб оценивается в 594 млн рублей по дольщикам и 105,4 млн по невыплате заработной платы. Кроме того, в результате злоупотребления полномочиями бизнесменом не выплачены налоги и сборы с организации на сумму 131,9 млн рублей.
В настоящее время у «Стройиндустрии» в Вологде три недостроя. Один из них был заморожен на этапе фундамента и по решению местных властей будет выставлен на аукцион. Также с молотка уйдут строительные материалы, спецтехника, парк обычных автомобилей и даже речные суда компании. Как подчеркивают в Правительстве Вологодской области, вырученные от продажи на торгах незаложенного имущества девелопера денежные средства, в соответствии с законодательными нормами, будут в первую очередь направлены на погашение задолженности по зарплате и налогам и только потом – на достройку двух незавершенных объектов.
Продадут и залоговое имущество – одно из зданий организации и производственные помещения. 80% от вырученных на торгах средств достанутся банкам-залогодержателям.
Кстати
По данным Единого реестра застройщиков, на 1 августа 2018 года объем строительства жилья, относящего к проблемным объектам, превысил 13 млн кв. м. Из них около 9 млн кв. м имеет явные признаки заморозки и приостановки. Причем за последний год таких проблемных объектов стало на 40% больше. По приблизительным оценкам, к обманутым дольщикам в России относятся более 180 тыс. семей.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Дольщики «Охта Модерн» прокомментировали арест гендиректора ООО «Питер Констракшн»
Петербургского застройщика подозревают в хищении 482 млн рублей
Сомнительные перспективы
Власти Калининградской области намерены максимально быстро решить проблемы своих обманутых дольщиков. Правительство самого западного российского региона договорилось с Министерством обороны РФ о передаче земельного участка площадью 10,5 га на Арсенальной улице в собственность Калининграда, а далее в областную инвестиционную собственность под инвестпроект компенсационной застройки.
Обманутые дольщики Калининграда неоднократно проводили акции протеста
Предполагается, что надел на бесплатной основе будет передан девелоперу, который возьмет на себя обязательства по обеспечению жильем обманутых дольщиков города. Не занятые ими площади в комплексе застройщик сможет реализовать в собственных интересах.
Проблемная «четверка»
Инициатором такого механизма помощи обманутым дольщикам стал губернатор Калининградской области Антон Алиханов. После совещания, прошедшего в середине июля с представителями Министерства обороны РФ, он написал в своем «Инстаграме»: «Есть у нас теперь участок для решения проблем большинства дольщиков нашей области. Как только будет документ – поделимся с вами. Это уже почти финал нашей с вами эпопеи. Все будет хорошо», – подчеркнул глава региона.
Как сообщает пресс-служба области, благодаря этому инвестиционному проекту участники долевого строительства, которые долгие годы ожидают квартиры в незаконченных (а в некоторых случаях даже не начатых) домах, наконец получат жилье. Также воспользоваться данной мерой поддержки смогут и граждане, пострадавшие от двойных продаж.
На данный момент в «дорожную карту» решения проблемы обманутых дольщиков по Калининградской области включено 18 объектов. В их строительство вложили средства 1588 дольщиков. Правда, предполагается, что в дома на Артиллерийской улице попадут не все.
Активист Объединения обманутых дольщиков Калининградской области Анжела Аветисьянц сообщила, что целевая передача земельного участка на Артиллерийской улице поможет дольщикам четырех самых сложных объектов города. Первый из них – это комплекс от компании «Ганза-Сервис». Его строительство началось еще десять лет назад и было заморожено практически на уровне фундамента. Второй проблемный объект – от компании «Альфастрой». Дом начал возводиться при содействии Минобороны РФ и на его участке, но достроен не был. Чтобы завершить долгострой, надел должен быть передан городу, но военные пока не заинтересованы в этом. Третий проблемный объект – это комплекс на улице Гагарина, строить который начала и забросила компания «Вивагс». Четвертый – недостроенный дом девелопера «Регион-Сервис».
Долгострою компании «Ганза-Сервис» уже десять лет
«Участок земли на Артиллерийской улице пока еще не передан муниципалитету, не найден инвестор, и стройка не началась, но позитивно уже то, что определен механизм помощи обманутым дольщикам города. Инициатива губернатора Антона Алиханова вселяет надежду, что сложившаяся ситуация благополучно изменится», – считает Анжела Аветисьянц.
По ее мнению, оставшиеся 14 проблемных объектов можно было бы достроить при передаче муниципалитету земельного участка на ул. Александра Невского, 186. В настоящее время он находится в управлении ДОМ.РФ (бывшее АИЖК). Организация отказала губернатору Антону Алиханову в передаче данного участка и выводит его на аукцион. Как говорит Анжела Аветисьянц, тем самым в регионе поставлен «крест» на выполнении поручения Президента РФ по оперативной достройке всех проблемных объектов.
Отметим, что, согласно утвержденной «дорожной карте», все проблемы дольщиков Калининградской области должны быть решены до 2021 года. Как сообщает пресс-служба правительства региона, в апреле этого года был достроен жилой дом в Зеленоградске, который начинала возводить компания «Мегастройинвест». 65 дольщиков объекта объединились в ЖСК и общими усилиями достроили дом. Ожидается, что во втором полугодии квартиры в Калининграде получат около 100 дольщиков «Октан-Сервиса».
Мошеннические «Берлинки»
Еще одно событие, связанное с обманутыми дольщиками Калининградской области, произошло 26 июля. Прокуратура региона возбудила уголовное дело по факту мошенничества руководителя СК «Объединенные системы» Сергея Стрижеусова.
Эта компания с 2014 года занималась возведением жилых комплексов «Берлинки» и «Берлинки 2» в городе Гурьевске, расположенном неподалеку от Калининграда. Первый объект был частично построен, но не завершен. Активное строительство второго даже не начиналось. Сергей Стрижеусов ранее жаловался на финансовые проблемы и весной этого года начал банкротство своей компании.
Как отмечают в Прокуратуре Калининградской области, бизнесмену вменяется нарушение обязательств перед 37 дольщиками, от которых были привлечены средства в размере 32 млн рублей. «До настоящего времени обязательства перед дольщиками не исполнены, жилые дома не построены и в эксплуатацию не введены. По результатам проведения проверки сотрудниками полиции неоднократно принимались незаконные решения об отказе в возбуждении дела. Только после вмешательства прокуратуры области по данному факту возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Санкция статьи предусматривает наказание в виде лишения свободы на срок до десяти лет», – подчеркивают в ведомстве.