Самоуправляемая горелка
Внутридомовое газовое оборудование – казалось бы, сугубо техническая составляющая городского хозяйства. Тем не менее, эта область стала предметом самых ожесточенных дискуссий, выходящих далеко за рамки жилищно-коммунальной сферы и даже экономики. Правовой вакуум, возникший из вопиющих противоречий в федеральном законодательстве, отражает не столько сугубо бюрократические разногласия между ведомствами, но и не завершившуюся по сей день борьбу между экономическим и управленческим здравым смыслом и абстрактной, по существу идеологической, догмой.
«Независимо от принадлежности»
Прошлая неделя ознаменовалась двумя событиями в двух крупнейших мегаполисах России, которые остались почти незамеченными в прессе, хотя были посвящены отнюдь не безразличному для большинства граждан вопросу. В Москве 14 мая на очередном заседании рабочей группы Российского газового общества (РГО) было объявлено о том, что осенью этого года в Государственную Думу будет внесен проект Федерального закона «О безопасности внутридомового газового оборудования». В Санкт-Петербурге в тот же день состоялось заседание городского правительства, где были утверждены поправки в положение о Государственной жилищной инспекции, делегирующие этому ведомству широкие полномочия по осуществлению контроля над использованием общего имущества многоквартирных домов независимо от их принадлежности.
Федеральная законодательная инициатива и распоряжение регионального органа власти, на первый взгляд, друг с другом вовсе не связаны. Тем более что Российское газовое общество является некоммерческой организацией, а не правительственным ведомством и даже не парламентским комитетом.
И все же связь существует. 7 февраля 2008 г. в Смольный поступил протокол совещания, состоявшегося в кабинете тогдашнего премьера Виктора Зубкова. Кроме министров регионального развития и чрезвычайных ситуаций, к главе кабинета был приглашен руководитель Ростехнадзора Константин Пуликовский, а также президент РГО Валерий Язев.
Во первых строках протокола констатируется: «В последние 5 лет в РФ вопросы безопасной эксплуатации внутридомового газового оборудования оказались вне компетенции государственного надзора. Отсутствие установленного на государственном уровне порядка технического обслуживания и ремонта внутридомового газового оборудования, предусматривающего регламентацию обязательных требований к технической оснащенности и подготовке персонала газоснабжающих организаций привело к тому, что зачастую к обслуживанию указанного оборудования привлекаются специалисты, не имеющие соответствующей профессиональной подготовки, что, в свою очередь, приводит к авариям на сетях, обеспечивающих поставки газа в жилые дома, взрывы в которых участились и приводят к человеческим жертвам».
Наряду с требованием предоставить Ростехнадзору функцию методологического обеспечения по контролю и надзору за состоянием ВДГО, правительственный протокол содержит предложение «совместно с Фондом содействия реформированию ЖКХ предусмотреть в первоочередном порядке финансирование работ по капитальному ремонту ВДГО». Как сообщили на рабочей группе РГО, финансирование этих работ предполагается осуществлять из средств Фонда, предназначенных для обеспечения расселения аварийных жилых домов в регионах России.
Протокол заседания на Старой площади, поступивший в правительство Санкт-Петербурга, был передан в Государственную жилищную инспекцию. Это закономерно, поскольку резолютивная часть протокола, относящаяся к субъектам Федерации, постановляет «с участием государственных жилищных инспекций провести инвентаризацию наличия заключенных договоров на обслуживание ВДГО между газоснабжающими и управляющими организациями, а также анализ состояния ВДГО». На титульном листе протокола стоит виза губернатора: «К исполнению».
Вопрос о ВДГО оказалась тем редким случаем, когда местная законодательная власть проявляет исключительную солидарность с исполнительной. Когда тема была поднята на основании обращений граждан на постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам городского ЗакСа, депутаты, еще не зная о правительственном документе, сформулировали собственную инициативу, предложив городу разработать адресную программу по замене сетей ВДГО в многоквартирных домах из средств городского бюджета по результатам проведения диагностики.
Правовые мытарства газовой горелки
Проблема состояния внутридомового газового оборудования не созрела, а перезрела. Упоминание о 5 годах, в течение которых внутридомовые трубы, водонагреватели и газовые плиты оставались за пределами государственного надзора, к сожалению, неточно. Фактически положение дел в этой сфере изменилось 17 лет назад – в 1991 г., когда поглощенная другими проблемами общественность просто не обратила внимание на выход в свет «Правил технической эксплуатации и требования безопасности труда в газовом хозяйстве РФ». Этот документу предписывал проведение технического обслуживания газового оборудования исключительно по заявкам абонентов. Другими словами, профилактика в данной области была одним махом попросту отменена. А тот факт, что еще 15 лет население исправно платило тарифы, вовсе не означало, что проверкой состояния ВДГО кто-нибудь с тех пор систематически занимался.
Следующий этап законодательных новаций пришелся на 1993 г., когда в соответствии с постановлением №765-р Госкомимущества РФ внутридомовое газовое оборудование было передано в муниципальную собственность. Формально газораспределительные организации должны были продолжать следить за состоянием ВДГО, благо в тарифе на транспортировку газа была включена надбавка на его обслуживание. Однако этот контроль стал второстепенным делом, а замена изношенного оборудования не производилось – кроме отдельных регионов, в частности Москвы, где она регламентировалась местными нормативными актами.
Судебные процессы того времени отражают еще большую запутанность вопроса о принадлежности ВДГО, чем сегодня. Так, после 2-летнего рассмотрения жалобы жильца, не захотевшего платить за замену газовой колонки, коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ дает определение: «Из имеющихся в деле документов усматривается, что газовое оборудование в приватизированных домах хотя и является их принадлежностью, но в то же время представляет из себя самостоятельный объект, право собственности на который устанавливается в порядке, отличающемся от порядка передачи в собственность гражданам жилых помещений».
Как следует из этого пассажа, основным затруднением в делах по неисправному газовому оборудованию стал вопрос о том, кому оно принадлежит, если жилище является собственностью гражданина. Ясность внесли лишь авторы Жилищного кодекса, отнесшие все внутридомовое оборудование к общей долевой собственности многоквартирного дома, после чего лица, приватизировавшие свои квартиры, наконец, ощутили разницу между собой и нанимателями бюджетного фонда – благо, согласно ранее принятому Гражданскому кодексу, именно собственник, и никто другой, несет ответственность за состояние имущества. Однако полной ясности так и не наступило, ибо согласно Закону о газоснабжении в РФ (1999 г., в редакции от 02.02.06 – 19-ФЗ), газораспределительная система является «имущественным производственным комплексом, состоящим из организационно и экономически взаимосвязанных объектов, предназначенным для подачи газа непосредственно его потребителям» (ст. 2). На основании этой статьи, действующей поныне, любая управляющая организация может преспокойно отказаться даже притрагиваться к ВДГО: оно же общее, а не мое. Как упоминалось выше, у управляющих организаций, равно как и у самих собственников, и так не возникало желание возиться с оборудованием, благо от него можно ждать всяких неожиданностей – даже в Петербурге его износ некоторыми специалистами оценивается в 70% (в среднем по России, по данным В.Язева, износ доходит до 80%).
Однако в соответствии с еще одним законом – «О безопасности производственных объектов», принятом еще в 1997 г. – газовое оборудование жилых зданий было исключено из категории опасного оборудования. Благодаря авторам этого закона Генпрокуратура, в случае аварий может лишь рекомендовать Ростехнадзору подключиться к проверке, ибо сфера ВДГО с тех пор – то есть уже 11 лет – находится вне компетенции этой контролирующей инстанции.
Наконец, федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 08.08.01 вдобавок отменил еще и лицензии на деятельность по техобслуживанию и ремонту ВДГО. Таким образом, вслед за необязательностью профилактики во взрывоопасной области «исчезла» потребность в квалификации специалистов. С тех пор нишу обслуживания ВДГО имеет законное право занять, по выражению гендиректора ОАО «ПетербургГаз» Сергея Густова, организация из трех человек и одного телефона.
Более того, Жилищный кодекс позволил управляющим компаниям самостоятельно заниматься обслуживанием ВДГО, не подписывая договоров со специализированными организациями. В Омске, с подачи местного управления Федеральной антимонопольной службы (ФАС), такое решение было принято в интересах УК, отказавшейся от всех специалистов, предлагавших свои услуги.
Управляющие – на стороне специалистов
Именно ФАС в последние годы выступала в качестве основного оппонента как ресурсоснабжающих, так и эксплуатирующих организаций. Когда РГО поставило на уровне правительства вопрос о возвращении ВДГО в управление ресурсоснабжающих структур, самые непримиримые контраргументы последовали из уст заместителя главы ФАС Анатолия Голомолзина. Он тогда заявил, что управляющие компании, у которых газовики намереваются «экспроприировать» имущество, как раз и создавались для того, чтобы защитить граждан от монополизма, и если, мол, за собственника будут решать, кто будет поставлять ему газ, то это войдет в противоречие с самим духом реформы ЖКХ.
Что же думают на эту тему сами собственники? С их суждениями по столь актуальному вопросу в нашем городе можно было ознакомиться как на депутатских слушаниях, инициированных КГХ ЗакСа, так и на специально организованных дискуссиях на эту тему в Жилкомитете и ИА Росбалт. Как ни удивительно, большинство разделяло позицию газовиков, а не антимонопольщиков. Ассоциация ЖСК и ТСЖ специально распространила на круглом столе в Жилкомитете текст доклада заместителя гендиректора ООО «Межрегионгаз» Николая Исакова – инициатора вышеупомянутого законопроекта «О безопасности домового газового оборудования». «Представляется маловероятным, что принудительное встраивание управляющих организаций в коммунальные отношения, делегирование им функций реализации энергоресурсов и обслуживания коммунальной инфраструктуры может способствовать развитию рынка управления жилым фондом и снижению аварийности при эксплуатации газового оборудования жилых зданий», - отмечает Н.Исаков.
С таким же единодушием руководители объединений собственников жилья поддержали начальника отдела газового надзора петербургского управления МТУ Ростехнадзора по Северо-Западу Виктора Винникова, считающего, что эксплуатацию ВДГО можно доверять лишь тем компаниям, которые его ведомство признает компетентными в оказании этих услуг.
По существу основные претензии управляющих организаций адресованы не газовикам и не надзорному органу, а ОАО «Ленгазэксплуатация» – наследнику ГГХ «Ленгаз» и крупнейшей газоэксплуатирующей организации города. Притом не в связи с качеством работы, а в связи с размерами тарифов за замену оборудования. При этом, однако, главы ТСЖ не могли не согласиться с суждением генерального директора ООО «Балтийская газовая компания» Михаила Ефимова, который характеризовал состояние как самих ВДГО, так и сопряженных с ними вентиляционных колодцев и дымоходов в центре города как «ужасное». В новом элитном секторе, составляющем незначительную часть жилого фонда, оборудование в хорошем состоянии, но зачастую установлено по собственному усмотрению – благо выведение ВДГО из-под контроля Ростехнадзора в соответствии с законом 1997 г. формально позволяло производить любые перестановки и конфигурации.
Между тем «Ленгазэксплуатация», устанавливая реальные цены на замену безнадежно изношенного оборудования, оказалась между двух огней. Производя аварийный ремонт в том числе в тех домах, где собственники постоянно обслуживаются другими организациями, компания вынуждена одновременно объясняться с газовиками, управляющими компаниями и Горжилинспекцией. При этом эксплуатирующая структура не может не ссылаться на действующее законодательство, в которое пока никаких изменений не внесено, в том числе и на упомянутое постановление Федеральной службы по тарифам.
Впрочем, старание эксплуатирующей организации следовать букве закона в итоге наталкивается на тот предел, где законодательство входит в противоречие уже с элементарным здравым смыслом. Вот что гендиректор компании «Ленгазэксплуатация» Сергей Щетинин писал заместителю главы петербургской ГЖИ Егору Тратникову: «Отдельно обращаю Ваше внимание на то, что Управление Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти признало наличие нарушения федерального закона «О защите конкуренции» со стороны ОАО «Ленгазэксплуатация»… и обязало внести изменения в Договор на содержание и текущий ремонт внутридомовых систем газоснабжения, исключив из него обязанность исполнителя по аварийно-диспетчерскому обслуживанию... ОАО «Ленгазэксплуатация» считает решение УФАС незаконным, в связи с чем обращается в Арбитражный суд».
По существу, единственную организацию в городе, осуществляющую аварийный ремонт, на основании буквы закона государственное ведомство пытается лишить этого права только лишь потому, что любая монополия – это плохо, поскольку противоречит рынку.
Если бы речь шла о торговле семечками, в которой чем выше конкуренция, тем ниже цена, позиция антимонопольщиков не вызывала бы никаких сомнений. Однако речь идет не только о товарах и услугах, но и о безопасности людей.
Опасный вирус самоуправленчества
По данным В.Винникова, за последние 20 лет среднегодовой показатель смертности при эксплуатации ВДГО на порядок превышает аналогичный показатель при эксплуатации газораспределительных сетей, промышленных объектов газопотребления, объектов энергетики и котельных. Статистика других регионов столь же убедительна. В Самарской области подсчитали, что из 1000 аварий газового оборудования 967приходится на ВДГО.
Директор Института национальной энергетики Сергей Правосудов приводит данны, которые говорят сами за себя. В 2005 г. в результате аварий, связанных с эксплуатацией ВДГО, произошло 154 несчастных случая со смертельным исходом, в 2006 г. – 208, за шесть месяцев 2007 г. – 133.
Эти цифры, очевидно, ничуть не смущают «ортодоксов» антимонополизма, которые не усматривают никакого различия между обычными услугами и работой, требующей особой подготовки, между новым оборудованием и изношенным, между обычным оборудованием и взрывоопасным.
Нельзя сказать, чтобы у ФАС не было своих сторонников в среде общественности. На сайте предводителя «маршей несогласных» Гарри Каспарова можно прочесть изобличительный опус о том, что корень зла проблемы ВДГО состоит исключительно в том, что монополистический «Газпром», по сговору с чиновниками стремится «освободить государство от социальной ответственности» и заодно изыскивает способы задушить население дополнительными тарифами. Так технический вопрос выходит далеко за рамки бытовой области, в то время как обитатели многоквартирных домов продолжают расплачиваться имуществом и жизнью за правовое наследие 1991 г.
Некогда крамольная повесть Михаила Булгакова, которую нынче изучают по школьной программе, содержит замечательное наблюдение о том, что разруха начинается в головах. Классик писал это в те годы, когда некоторые настаивали на проведении свободных выборов директоров на заводах и командиров в армии. Та же мечтательность, воцарившаяся в либерально-реформаторрских головах, производила и как ни удивительно, производит по сей день все те же разрушительные эффекты.
«Возможно ли сейчас изменить ситуацию к лучшему? Да, если в нашей исполнительной и законодательной власти найдутся люди, которые прислушаются к мнению специалистов-практиков, а не теоретиков, руководствующихся либеральными экономическими догмами, и восстановят государственный надзор над обслуживанием ВДГО, доверив это профессионалам», - считает директор Института национальной энергетики С.Правосудов. Похоже, эти аргументы, выражающие позицию РГО, наконец достигли высшего уровня принятия управленческих решений.
Константин Черемных
Реновация застроенных территорий - задача сколь актуальная и осмысленная в теории, столь сложная по практической реализации. В нее вовлечено слишком много интересов: городской администрации с ее градостроительными соображениями; частных инвесторов развития территорий; наконец, что предполагает больше всего хлопот, - самих жителей, которым трудно угодить даже при предоставлении большей площади в современных благоустроенных домах. Город принимается за решение проблемы поэтапно и с осмотрительностью: после согласования с местными законодателями список территорий развития, прилагаемый к проекту «Закона об адресной программе», сократился с 43 до 35, и вряд ли расширится до тех пор, пока не будут продемонстрированы первые воодушевляющие результаты.
Каждый понимал по-своему...
Странное впечатление производит список территорий, предложенных районными администрациями города для реализации Адресной программы «Развитие застроенных территорий в Петербурге». В своем первоначальном, неоткорректированном виде «коллекция» была настолько разношерстной, что по самому ее подбору даже искушенный специалист не смог бы угадать, для какой цели список составлялся. Похоже, каждый исполнитель предложенное его району реновационное счастье понимал по-своему.
Так, в Калининском и Кировском районах, а также в Кронштадте задание восприняли в полном соответствии с целью, обозначенным в тексте программы под номером 2: освобождение городских кварталов от физически и морально устаревшего жилья - то есть, прежде всего, пресловутых «хрущевок» ранних серий. И представили список территорий, застроенных самыми низкосортными и к тому же запущенными образцами домостроения. Напротив, Московский район избрал для реконструкции отнюдь не худшие кварталы, еще недавно составлявшие ансамбль южного въезда в город и фигурировавшие в путеводителях как лучшие образцы советского зодчества. В одном из них «хрущевок» нет вовсе - если не считать таковыми добротные кирпичные здания конца 1950-х гг., отличающиеся от «сталинок» только отсутствием «архитектурных излишеств». Еще один участок, выбранный районной администрацией, действительно состоит из типичных панельных пятиэтажек, перемежающихся полудикой растительностью. Но этот квартал, в отличие от других, примыкает к трассе Западного скоростного диаметра и потому более привлекателен для инвесторов, чем точно такой же по другую сторону Новоизмайловского пр.
Постоянная комиссия ЗакС по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам рекомендовала исключить из списка два бывших образцово-показательных квартала. Впрочем, окончательное решение за Законодательным собранием, которое пока еще не включило в повестку дня рассмотрение закона об адресной программе во втором чтении.
Комиссия ЗакС не оценила и ряд дополнений в программу, поступивших от самих народных избранников. В одном случае от жителей рекомендованного депутатом квартала поступил шквал протестов, в другом случае депутат, отстаивая подопечный квартал с необыкновенным рвением, ссылался на юбилей города Пушкина, к которому, по его мнению, крайне необходимо ликвидировать «дыру в центре города». Неизвестно, знали ли о подобной характеристике жители самой территории, состоящей отнюдь не из одних развалюх, но бесспорным был факт, что к юбилейной дате если и технически возможно снести с лица земли "позорные" строения, то уж никак не успеть выстроить там же дворцы в стиле барокко.
В Пушкине, как и в Московском районе, имеются территории, куда более остро нуждающиеся в реновации, чем внесенные в программу кварталы. Но их обделил близостью как Западный скоростной диаметр, так и традиционные тропы зарубежных туристов. Унылый ряд «хрущевок», тянущийся вдоль Железнодорожной ул. Пушкина, по определению неинтересен гостям города. Хотя бы по той причине, что мимо них к платформе «Детское Село» подъезжает каждый турист, о приведении этих кварталов в приличное состояние местная администрация могла бы позаботиться и без адресной программы.
А вот кому кладбище?
Исполнители, избравшие для реконструкции кварталы самого беспросветного качества, избавили себя от подозрений в неофициальных договоренностях с крупными инвесторами, но ушли при этом в противоположную крайность. Они явно в последнюю очередь задумывались о том, насколько представленные ими территории привлекательны для потенциальных инвесторов комплексной реновации, и какую прибыль можно из них извлечь при самом большом напряжении планировочной фантазии.
Так, в квартале Кронштадта между площадью Рошаля и улице Либкнехта многие строения и впрямь морально устарели, а физический износ местами написан крупными буквами. Однако соотношение между мизерностью площади и существующей плотностью застройки позволяет усомниться в потенциальной рентабельности.
Еще более жалкое впечатление, даже на фоне подзапущенных «сталинок», производят два квартала в Кировском районе в начале Краснопутиловской - между улицами Червонного казачества и Примакова. Впрочем, там беда не только с фондом, но и с особенностями смежной территории, на которой находится кладбище.
У другого квартала, который Кировский район также включил в список адресной программы, несмотря на доступность метро и перспективность территории за Балтийским вокзалом, сохраняется неблагоприятный фактор – близость к промышленной зоне, которая не исчезнет с карты города по крайней мере до тех пор, пока существует Морской порт. Впрочем, для инвестора в этом районе имеется несомненное преимущества. Здесь есть где развернуться: преобладающая застройка редкая и в основном малоэтажная ранее
Возможно, тот же параметр был учтен исполнителями из Красногвардейского района, предлагающих реконструировать по преимуществу «хрущевский» квартал вблизи Ржевки. Новым преимуществом микрорайона стала близость к КАД и новая энергоподстанция. Есть и пространство для роста. Однако территория оторвана от городского организма, особенно в транспортном отношении. Высокая рентабельность здесь представляется сомнительной. Между тем первые проекты адресной программы должны быть успешными и высокоэффективными. Хотя бы для того, чтобы все заинтересованные стороны - инвесторы, жильцы и чиновники - убедились в том, что программа «пошла».
Второй участок, представленный «красногвардейцами», на первый взгляд, даст сто очков вперед многим территориям центра. Помимо метро, в двух шагах - новый Ладожский вокзал со всевозможной торговой, транспортной и развлекательной инфраструктурой. Однако жизнь на перекрестке в непосредственной близости от железной дороги, шоссе и промзоны имеет свои минусы.
Таким образом, помимо формальных параметров ветхости и принадлежности к морально устаревшей застройке, в критерии подбора вмешиваются другие обстоятельства, которые, в зависимости от понимания задачи, в одних местах смогли вникнуть, а в других - нет.
На разных полюсах
Совершенно очевидно, что территории, застроенные морально и физически устаревшими типовыми зданиями, весьма разнородны по инвестиционной привлекательности. Часть из них вызовет не меньший ажиотаж, чем известное противоборство за «Северную долину», за другие в зал Фонда имуществ придется «волоком» тянуть инвестора. Из этого должно вытекать и принципиальное различие в подходах, пусть и в пределах одной и той же программы.
По существу, программа развития застроенных территорий наталкивается на ту же проблему, что и программа расселения коммуналок. Обе пойдут как по маслу в перспективных районах и поползут улиткой в депрессивных. Аргумент о том, что программа сыграет на руку крупным компаниям и «задвинет» еще дальше мелкие, фактически является не самым серьезным и убедительным. Если посмотреть на это с другой колокольни – а именно со стороны общественного сознания, в поле которого существует бизнес любого калибра, то мы окажемся перед фактом слишком явной, бьющей в глаза сегрегации территорий – перспективных и нет.
В процессе обсуждения программы на районном (в Сосновом Бору) уровне оказалось, что судьба целого квартала, почти сплошь состоящего из строений, более чем очевидно изношенных и не отвечающих современным требованиям, может оказаться под вопросом из-за единственного собственника, уже вложившего здесь личные средства в реконструкцию отдельно взятой (и им же расселенной) малоэтажки. Между тем, как подчеркивает вице-губернатор Александр Вахмистров, без достижения согласия с каждым из собственников в расселяемом квартале комплексная застройка осуществляться не может. Этот пример в одном из «адресных» кварталов служит дополнительным доводом о том, что реновация застроенных территорий требует весьма существенных корректив в законодательном обеспечении программы.
Неразрешимое разрешимо
Любой законопроект - не догма, а стимул для творчества. Наряду с реализацией участков в рамках аукциона, действительно дающего «фору» крупнейшим из крупнейших, можно предусмотреть ровно противоположный принцип (по механизму включения в программы городского заказа) для поэтапной реконструкции малоперспективных территорий.
Понятно, что введение двух противоположных принципов в одной программе может привести к нездоровым попыткам выдать черное за белое, парадный квартал за «дыру», аффилированную структуру крупной компании - за малое предприятие и т.п. Противопоставление условий, предлагаемых крупному и малому бизнесу, также вряд ли рационально. Но есть и другие способы выполнить задачу, не внося лишних сущностей.
В рамках разработанной на сегодняшний день концепции представляется возможным учесть интересы жителей малоперспективных районов без ущерба для городского бюджета. В частности, если в отдельных случаях выставлять на аукционы по два лота по известному принципу «продажи с нагрузкой».
В случае с плотно населенными и потому инвестиционно-неперспективными кварталами типовой застройки их расселение на смежные территории вполне оправдано - и потому депутаты, как представляется, поторопились, с ходу отвергнув сам термин «смежные» - по их мнению, слишком неопределенный. А уточнить термин на самом деле просто: достаточно дополнить его определением «в том же микрорайоне с аналогичным типом застройки».
Непривлекательность отдельных территорий связана не только с характером застройки, но и с близостью промзон. Здесь другого выхода, как переселение в пределах микрорайона, просто не остается. Типовые же здания, десятилетиями служившие ширмой для унылого заводского забора, могут уступить место промышленным объектам, переселяемым из исторического центра, с соблюдением эстетических норм и к обоюдной выгоде.
Следует отметить, что ни одного квартала-«полупромзоны» в списке адресной программы не оказалось, хотя их множество. Некоторые уже исчезли без остатка, как квартал между улицами Бокситогорской и Лагоды, другие ждут какой-то специальной программы, как, к примеру, жилые строения, вплотную примыкающие к корпусам «Пластполимера» и «Химволокна». А программа есть - нужно всего лишь вписать в нее особый раздел.
Наконец, если между инвестором и особо упорным собственником трехэтажки 20 на
Ведь время не ждет. Если прозябание в коммуналке добротного дома - это беда жильцов отдельно взятой квартиры, то обветшание «хрущевок» - проблема общегородская. Для успешного, быстрого и по возможности бесконфликтного осуществления реновации - благо «хрущевок» с фактически истекшим сроком эксплуатации в городе множество - требуется гибкость и дифференцированность подхода к проблеме, который предпочтительнее сразу заложить в основу ныне корректируемой программы.
Не
хочется начинать банально: дескать, случился однажды откровенный разговор компаний
больших и маленьких. Ведь существует эта дискуссия повсеместно и перманентно. Тем
не менее, очередной ее этап имел место на днях, 20 февраля на заседании
Координационного совета по реализации в Санкт-Петербурге национального проекта «Доступное
и комфортное жилье - гражданам России». Участниками спора стали, с одной
стороны, вице-президент и директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, а с другой – генеральный
директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. А поводом для диалога послужили отчет и планы
городского комитета по строительству в части комплексного освоения территорий,
а также развития застроенных территорий.
Миллионы созревающих квадратных метров
В
Кроме
того, в
Однако уповать только лишь на городскую землю не стоит, говорит Вахмистров: «Вам всем известен журналист Дмитрий Синочкин, который подсчитал, что согласно разным разрешительным документам в обороте находится такое количество земли, что на ней можно было бы построить 31 млн. кв. м. По нашим данным - немного меньше - 24 млн. кв. м».
Кроме того, городское правительство разработало программу развития предприятий, производящих строительные материалы на 2008-2015 гг. Ею предлагается комплекс системных мер по учету, экономии и рациональному использованию стройматериалов, а также мероприятия по снижению дефицита и неоправданного роста цен. При этом, по словам заместителя председатенля Комитета по строительству Николая Крутова, дефицита по щебню, песку, трубам, утеплителям, стеклу на сегодняшний день в Петербурге не существует. А что касается цемента, то реконструкция Пикалевского завода и завода «Цесла» позволит увеличить мощности на 2,2 и 2 млн. тонн соответственно, после чего предложение и по цементу перекроет спрос.
Казалось бы, о чем еще волноваться строителям?
На подступах к «Доступному жилью»
Для
чего же работает конкурсная комиссия, созданная для проведения торгов участками,
предоставляемыми городом для жилищного строительства, если мы все время
подписываем нулевые протоколы? - вопрошает глава «Союзпетростоя» Лев Каплан.
Постоянно торгуются участки под автозаправки, паркинги, торговые, развлекательные,
спортивные и бизнес-центры. Но все это не имеет никакого отношения к
строительству жилья. Магазин «полных пакетов» должен быть полон, а он пуст. В
«Это потому, что мы сделали упор на комплексное освоение территорий», - отвечает глава Комитета по строительству Роман Филимонов. Иными словами, у города нет запаса подготовленных с инженерной точки зрения территорий. «А продавать по «короткому пакету» (без инженерной подготовки) хуже, чем вообще не продавать», - считает Филимонов.
Северная Долина, Конная Лахта, Славянка – цена на такие «участки» под силу десятку компаний – лидеров рынка, даже не в городском, а в общероссийском масштабе. По всем этим огромным кускам земли, которые город раздает сегодня инвесторам, можно было бы составить проекты планировки и межевания и раздать небольшими частями на более выгодных условиях для города и строителей, считает глава «Союзпетростроя». Вынуждены сворачивать свою деятельность, в лучшем случае уходить в другие регионы, известные петербургские фирмы, которые вполне справлялись со строительством 2-4-6 домов в год.
В общем, посыл правильный, соглашается вице-губернатор Александр Вахмистров: комплексная застройка - хорошо, но формировать «полные пакеты» и выставлять их на торги тоже нужно. Однако тут же замечает, что это не станет панацеей для малого и среднего бизнеса в строительстве. Кто даст гарантию, что крупные компании не придут и на эти торги?
К тому же, есть ли средства у малого и среднего бизнеса для освоения хотя бы и небольшого участка? Такие вещи, очевидно, выясняются по мере развития рынка и компаний. Но сегодня, для того чтобы построить «десятитысячный» (в кв. м) дом, необходимо примерно 10 млн. долларов. Компанию, обладающую такой капитализацией, вряд ли уместно причислять к малому бизнесу, резонно замечает вице-губернатор.
Все дело в том, что время уплотнительной застройки прошло, говорит глава холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Не стоит вспоминать о том, что было раньше, когда можно было отчислять по 7% на инфраструктуру и в результате получать маленькие, но дефицитные участки. Кроме того, маленький участок отнюдь не означает, что на нем будет построено доступное по цене жилье. Скорее наоборот, чем меньше участок, тем дороже дома.
«Я так понимаю, что застройщик - это большая компания, - говорит глава одной из крупнейших компаний-застройщиков. - А малый и средний бизнес может претендовать на роль поставщика и субподрядчика. Если посмотреть на то, как развивается город, ну нет места малым и средним фирмам среди застройщиков. И средние компании должны понимать это».
Типовые рельсы
Еще один довод, предложенный Эдуардом Тиктинским, о том, что невозможно «назрезать квартал комплексной застройки на кусочки» с архитектурной точки зрения, - звучит несколько сомнительно. Сегодня застройщик, который берет на себя разработку проекта планировки и межевания территории, может быть как компанией, претендующей на небольшое пятно на этой территории, так и застройщиком всей зоны. А разрабатывать к тому же единый архитектурный облик для целого квартала, может быть и хорошо, и плохо - в зависимости от качества работы проектировщиков.
Тот факт, что проектных мощностей в городе не хватает, на первый взгляд, кажется невероятным: если их не хватает в культурной столице и музее под открытым небом - Петербурге, то где же их еще искать? После того, как проект строительства школы в Пушкине был принят за типовой, городской Комитет по строительству решил создать целый архив типовых проектов. А также, вдобавок к нему, архив проектов повторного использования. Кроме того, комитет намерен особым образом поддержать современные технологии сборных домов, а также новые стандарты работы, рассчитанные на полный цикл - от разработки проекта до его сдачи «под ключ».
И надо полагать, что если застройщики смогут сэкономить на архитектуре и на упрощение технологии строительства до какого-нибудь «поточного» метода, то это в первую очередь коснется именно районов комплексной застройки. Пусть этот шаг и сэкономит, в конечном счете, средства приобретателей «доступного жилья». Однако, как странно будет выглядеть переход на «типовые рельсы» в сочетании с программой реновации «хрущевок» и спорами о необходимости внедрения архитектурных доминант в унылые и депрессивные районы.
Альтернативой типовому строительству могла бы послужить схема, предложенная Александром Вахмистровым на обсуждение застройщикам. «Что, если компания разработает проект, а город проведет по нему экспертизу и выставит его на аукцион вместе с участком?» - поинтересовался вице-губернатор. В этом случае появится возможность вернуть средства, вложенные в разработку проекта. И даже, если компания не осилит строительство по разработанному ею проекту, она при этом ничего не потеряет.
Хорошо, если предложение вице-губернатора будет способствовать решению проблемы наращивания проектных мощностей и послужит стимулом небольшим компаниям для занятия этой ниши. «У нас никогда еще не было столько денег, как сейчас, - отмечает Роман Филимонов. - Может быть, поэтому мы еще не умеем достаточно хорошо ими распорядиться». Заметим, однако, что ликвидация дефицита проектных мощностей - задача, не в меньшей степени требующая протекции и внимания со стороны власти, и не менее значимая, чем проблема дефицита цемента.
Наталья Стандровская