Самоуправляемая горелка
Внутридомовое газовое оборудование – казалось бы, сугубо техническая составляющая городского хозяйства. Тем не менее, эта область стала предметом самых ожесточенных дискуссий, выходящих далеко за рамки жилищно-коммунальной сферы и даже экономики. Правовой вакуум, возникший из вопиющих противоречий в федеральном законодательстве, отражает не столько сугубо бюрократические разногласия между ведомствами, но и не завершившуюся по сей день борьбу между экономическим и управленческим здравым смыслом и абстрактной, по существу идеологической, догмой.
«Независимо от принадлежности»
Прошлая неделя ознаменовалась двумя событиями в двух крупнейших мегаполисах России, которые остались почти незамеченными в прессе, хотя были посвящены отнюдь не безразличному для большинства граждан вопросу. В Москве 14 мая на очередном заседании рабочей группы Российского газового общества (РГО) было объявлено о том, что осенью этого года в Государственную Думу будет внесен проект Федерального закона «О безопасности внутридомового газового оборудования». В Санкт-Петербурге в тот же день состоялось заседание городского правительства, где были утверждены поправки в положение о Государственной жилищной инспекции, делегирующие этому ведомству широкие полномочия по осуществлению контроля над использованием общего имущества многоквартирных домов независимо от их принадлежности.
Федеральная законодательная инициатива и распоряжение регионального органа власти, на первый взгляд, друг с другом вовсе не связаны. Тем более что Российское газовое общество является некоммерческой организацией, а не правительственным ведомством и даже не парламентским комитетом.
И все же связь существует. 7 февраля 2008 г. в Смольный поступил протокол совещания, состоявшегося в кабинете тогдашнего премьера Виктора Зубкова. Кроме министров регионального развития и чрезвычайных ситуаций, к главе кабинета был приглашен руководитель Ростехнадзора Константин Пуликовский, а также президент РГО Валерий Язев.
Во первых строках протокола констатируется: «В последние 5 лет в РФ вопросы безопасной эксплуатации внутридомового газового оборудования оказались вне компетенции государственного надзора. Отсутствие установленного на государственном уровне порядка технического обслуживания и ремонта внутридомового газового оборудования, предусматривающего регламентацию обязательных требований к технической оснащенности и подготовке персонала газоснабжающих организаций привело к тому, что зачастую к обслуживанию указанного оборудования привлекаются специалисты, не имеющие соответствующей профессиональной подготовки, что, в свою очередь, приводит к авариям на сетях, обеспечивающих поставки газа в жилые дома, взрывы в которых участились и приводят к человеческим жертвам».
Наряду с требованием предоставить Ростехнадзору функцию методологического обеспечения по контролю и надзору за состоянием ВДГО, правительственный протокол содержит предложение «совместно с Фондом содействия реформированию ЖКХ предусмотреть в первоочередном порядке финансирование работ по капитальному ремонту ВДГО». Как сообщили на рабочей группе РГО, финансирование этих работ предполагается осуществлять из средств Фонда, предназначенных для обеспечения расселения аварийных жилых домов в регионах России.
Протокол заседания на Старой площади, поступивший в правительство Санкт-Петербурга, был передан в Государственную жилищную инспекцию. Это закономерно, поскольку резолютивная часть протокола, относящаяся к субъектам Федерации, постановляет «с участием государственных жилищных инспекций провести инвентаризацию наличия заключенных договоров на обслуживание ВДГО между газоснабжающими и управляющими организациями, а также анализ состояния ВДГО». На титульном листе протокола стоит виза губернатора: «К исполнению».
Вопрос о ВДГО оказалась тем редким случаем, когда местная законодательная власть проявляет исключительную солидарность с исполнительной. Когда тема была поднята на основании обращений граждан на постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам городского ЗакСа, депутаты, еще не зная о правительственном документе, сформулировали собственную инициативу, предложив городу разработать адресную программу по замене сетей ВДГО в многоквартирных домах из средств городского бюджета по результатам проведения диагностики.
Правовые мытарства газовой горелки
Проблема состояния внутридомового газового оборудования не созрела, а перезрела. Упоминание о 5 годах, в течение которых внутридомовые трубы, водонагреватели и газовые плиты оставались за пределами государственного надзора, к сожалению, неточно. Фактически положение дел в этой сфере изменилось 17 лет назад – в 1991 г., когда поглощенная другими проблемами общественность просто не обратила внимание на выход в свет «Правил технической эксплуатации и требования безопасности труда в газовом хозяйстве РФ». Этот документу предписывал проведение технического обслуживания газового оборудования исключительно по заявкам абонентов. Другими словами, профилактика в данной области была одним махом попросту отменена. А тот факт, что еще 15 лет население исправно платило тарифы, вовсе не означало, что проверкой состояния ВДГО кто-нибудь с тех пор систематически занимался.
Следующий этап законодательных новаций пришелся на 1993 г., когда в соответствии с постановлением №765-р Госкомимущества РФ внутридомовое газовое оборудование было передано в муниципальную собственность. Формально газораспределительные организации должны были продолжать следить за состоянием ВДГО, благо в тарифе на транспортировку газа была включена надбавка на его обслуживание. Однако этот контроль стал второстепенным делом, а замена изношенного оборудования не производилось – кроме отдельных регионов, в частности Москвы, где она регламентировалась местными нормативными актами.
Судебные процессы того времени отражают еще большую запутанность вопроса о принадлежности ВДГО, чем сегодня. Так, после 2-летнего рассмотрения жалобы жильца, не захотевшего платить за замену газовой колонки, коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ дает определение: «Из имеющихся в деле документов усматривается, что газовое оборудование в приватизированных домах хотя и является их принадлежностью, но в то же время представляет из себя самостоятельный объект, право собственности на который устанавливается в порядке, отличающемся от порядка передачи в собственность гражданам жилых помещений».
Как следует из этого пассажа, основным затруднением в делах по неисправному газовому оборудованию стал вопрос о том, кому оно принадлежит, если жилище является собственностью гражданина. Ясность внесли лишь авторы Жилищного кодекса, отнесшие все внутридомовое оборудование к общей долевой собственности многоквартирного дома, после чего лица, приватизировавшие свои квартиры, наконец, ощутили разницу между собой и нанимателями бюджетного фонда – благо, согласно ранее принятому Гражданскому кодексу, именно собственник, и никто другой, несет ответственность за состояние имущества. Однако полной ясности так и не наступило, ибо согласно Закону о газоснабжении в РФ (1999 г., в редакции от 02.02.06 – 19-ФЗ), газораспределительная система является «имущественным производственным комплексом, состоящим из организационно и экономически взаимосвязанных объектов, предназначенным для подачи газа непосредственно его потребителям» (ст. 2). На основании этой статьи, действующей поныне, любая управляющая организация может преспокойно отказаться даже притрагиваться к ВДГО: оно же общее, а не мое. Как упоминалось выше, у управляющих организаций, равно как и у самих собственников, и так не возникало желание возиться с оборудованием, благо от него можно ждать всяких неожиданностей – даже в Петербурге его износ некоторыми специалистами оценивается в 70% (в среднем по России, по данным В.Язева, износ доходит до 80%).
Однако в соответствии с еще одним законом – «О безопасности производственных объектов», принятом еще в 1997 г. – газовое оборудование жилых зданий было исключено из категории опасного оборудования. Благодаря авторам этого закона Генпрокуратура, в случае аварий может лишь рекомендовать Ростехнадзору подключиться к проверке, ибо сфера ВДГО с тех пор – то есть уже 11 лет – находится вне компетенции этой контролирующей инстанции.
Наконец, федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 08.08.01 вдобавок отменил еще и лицензии на деятельность по техобслуживанию и ремонту ВДГО. Таким образом, вслед за необязательностью профилактики во взрывоопасной области «исчезла» потребность в квалификации специалистов. С тех пор нишу обслуживания ВДГО имеет законное право занять, по выражению гендиректора ОАО «ПетербургГаз» Сергея Густова, организация из трех человек и одного телефона.
Более того, Жилищный кодекс позволил управляющим компаниям самостоятельно заниматься обслуживанием ВДГО, не подписывая договоров со специализированными организациями. В Омске, с подачи местного управления Федеральной антимонопольной службы (ФАС), такое решение было принято в интересах УК, отказавшейся от всех специалистов, предлагавших свои услуги.
Управляющие – на стороне специалистов
Именно ФАС в последние годы выступала в качестве основного оппонента как ресурсоснабжающих, так и эксплуатирующих организаций. Когда РГО поставило на уровне правительства вопрос о возвращении ВДГО в управление ресурсоснабжающих структур, самые непримиримые контраргументы последовали из уст заместителя главы ФАС Анатолия Голомолзина. Он тогда заявил, что управляющие компании, у которых газовики намереваются «экспроприировать» имущество, как раз и создавались для того, чтобы защитить граждан от монополизма, и если, мол, за собственника будут решать, кто будет поставлять ему газ, то это войдет в противоречие с самим духом реформы ЖКХ.
Что же думают на эту тему сами собственники? С их суждениями по столь актуальному вопросу в нашем городе можно было ознакомиться как на депутатских слушаниях, инициированных КГХ ЗакСа, так и на специально организованных дискуссиях на эту тему в Жилкомитете и ИА Росбалт. Как ни удивительно, большинство разделяло позицию газовиков, а не антимонопольщиков. Ассоциация ЖСК и ТСЖ специально распространила на круглом столе в Жилкомитете текст доклада заместителя гендиректора ООО «Межрегионгаз» Николая Исакова – инициатора вышеупомянутого законопроекта «О безопасности домового газового оборудования». «Представляется маловероятным, что принудительное встраивание управляющих организаций в коммунальные отношения, делегирование им функций реализации энергоресурсов и обслуживания коммунальной инфраструктуры может способствовать развитию рынка управления жилым фондом и снижению аварийности при эксплуатации газового оборудования жилых зданий», - отмечает Н.Исаков.
С таким же единодушием руководители объединений собственников жилья поддержали начальника отдела газового надзора петербургского управления МТУ Ростехнадзора по Северо-Западу Виктора Винникова, считающего, что эксплуатацию ВДГО можно доверять лишь тем компаниям, которые его ведомство признает компетентными в оказании этих услуг.
По существу основные претензии управляющих организаций адресованы не газовикам и не надзорному органу, а ОАО «Ленгазэксплуатация» – наследнику ГГХ «Ленгаз» и крупнейшей газоэксплуатирующей организации города. Притом не в связи с качеством работы, а в связи с размерами тарифов за замену оборудования. При этом, однако, главы ТСЖ не могли не согласиться с суждением генерального директора ООО «Балтийская газовая компания» Михаила Ефимова, который характеризовал состояние как самих ВДГО, так и сопряженных с ними вентиляционных колодцев и дымоходов в центре города как «ужасное». В новом элитном секторе, составляющем незначительную часть жилого фонда, оборудование в хорошем состоянии, но зачастую установлено по собственному усмотрению – благо выведение ВДГО из-под контроля Ростехнадзора в соответствии с законом 1997 г. формально позволяло производить любые перестановки и конфигурации.
Между тем «Ленгазэксплуатация», устанавливая реальные цены на замену безнадежно изношенного оборудования, оказалась между двух огней. Производя аварийный ремонт в том числе в тех домах, где собственники постоянно обслуживаются другими организациями, компания вынуждена одновременно объясняться с газовиками, управляющими компаниями и Горжилинспекцией. При этом эксплуатирующая структура не может не ссылаться на действующее законодательство, в которое пока никаких изменений не внесено, в том числе и на упомянутое постановление Федеральной службы по тарифам.
Впрочем, старание эксплуатирующей организации следовать букве закона в итоге наталкивается на тот предел, где законодательство входит в противоречие уже с элементарным здравым смыслом. Вот что гендиректор компании «Ленгазэксплуатация» Сергей Щетинин писал заместителю главы петербургской ГЖИ Егору Тратникову: «Отдельно обращаю Ваше внимание на то, что Управление Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти признало наличие нарушения федерального закона «О защите конкуренции» со стороны ОАО «Ленгазэксплуатация»… и обязало внести изменения в Договор на содержание и текущий ремонт внутридомовых систем газоснабжения, исключив из него обязанность исполнителя по аварийно-диспетчерскому обслуживанию... ОАО «Ленгазэксплуатация» считает решение УФАС незаконным, в связи с чем обращается в Арбитражный суд».
По существу, единственную организацию в городе, осуществляющую аварийный ремонт, на основании буквы закона государственное ведомство пытается лишить этого права только лишь потому, что любая монополия – это плохо, поскольку противоречит рынку.
Если бы речь шла о торговле семечками, в которой чем выше конкуренция, тем ниже цена, позиция антимонопольщиков не вызывала бы никаких сомнений. Однако речь идет не только о товарах и услугах, но и о безопасности людей.
Опасный вирус самоуправленчества
По данным В.Винникова, за последние 20 лет среднегодовой показатель смертности при эксплуатации ВДГО на порядок превышает аналогичный показатель при эксплуатации газораспределительных сетей, промышленных объектов газопотребления, объектов энергетики и котельных. Статистика других регионов столь же убедительна. В Самарской области подсчитали, что из 1000 аварий газового оборудования 967приходится на ВДГО.
Директор Института национальной энергетики Сергей Правосудов приводит данны, которые говорят сами за себя. В 2005 г. в результате аварий, связанных с эксплуатацией ВДГО, произошло 154 несчастных случая со смертельным исходом, в 2006 г. – 208, за шесть месяцев 2007 г. – 133.
Эти цифры, очевидно, ничуть не смущают «ортодоксов» антимонополизма, которые не усматривают никакого различия между обычными услугами и работой, требующей особой подготовки, между новым оборудованием и изношенным, между обычным оборудованием и взрывоопасным.
Нельзя сказать, чтобы у ФАС не было своих сторонников в среде общественности. На сайте предводителя «маршей несогласных» Гарри Каспарова можно прочесть изобличительный опус о том, что корень зла проблемы ВДГО состоит исключительно в том, что монополистический «Газпром», по сговору с чиновниками стремится «освободить государство от социальной ответственности» и заодно изыскивает способы задушить население дополнительными тарифами. Так технический вопрос выходит далеко за рамки бытовой области, в то время как обитатели многоквартирных домов продолжают расплачиваться имуществом и жизнью за правовое наследие 1991 г.
Некогда крамольная повесть Михаила Булгакова, которую нынче изучают по школьной программе, содержит замечательное наблюдение о том, что разруха начинается в головах. Классик писал это в те годы, когда некоторые настаивали на проведении свободных выборов директоров на заводах и командиров в армии. Та же мечтательность, воцарившаяся в либерально-реформаторрских головах, производила и как ни удивительно, производит по сей день все те же разрушительные эффекты.
«Возможно ли сейчас изменить ситуацию к лучшему? Да, если в нашей исполнительной и законодательной власти найдутся люди, которые прислушаются к мнению специалистов-практиков, а не теоретиков, руководствующихся либеральными экономическими догмами, и восстановят государственный надзор над обслуживанием ВДГО, доверив это профессионалам», - считает директор Института национальной энергетики С.Правосудов. Похоже, эти аргументы, выражающие позицию РГО, наконец достигли высшего уровня принятия управленческих решений.
Константин Черемных
На днях петербургские застройщики поделились с нами своими мнения о проблемах развития рынка и о возможном кризисе строительной отрасли.
Генеральный директор ООО «Строительная компания «Петербургская Недвижимость» Василий Селиванов:– О кризисе рынка говорить не приходится. Именно рыночная система все еще нормально работает и демонстрирует естественные процессы – вопреки навязанным «непрозрачным» правилам игры. То, что мы наблюдаем в отношениях спрос-предложение-цена в последний год – это естественная рыночная коррекция, практически один в один повторяющая классические модели, описанные в учебниках по маркетингу. Растущее предложение и высокие цены вызвали спад спроса и в течение года компенсировались нулевой ценовой динамикой. Рынок пришел в состояние неустойчивого равновесия.
Следующий естественный этап – коррекция предложения. Если раньше рынок был похож на топку, в которой сгорало все, что только не забросишь – теперь для нее подходит только «хорошая сухая береза». Иными словами, прошло время непродуманных проектов в стиле «абы как». Наступает период профессионального девелопмента.
Конечно, это отразится на составе участников рынка. Но речь идет вовсе не об уходе опытных девелоперов. И, надеемся, не о банкротствах. Мы ожидаем, что уходить будут, в первую очередь, мелкие компании и непрофильные инвесторы, не имеющие достаточных знаний и умений в сфере девелопмента.
Вообще же серьезнейший системный кризис мы видим в другом. А именно в системе городского регулирования рынка. Город не желает признавать абсурдности многих возникающих ситуаций, не может и, кажется, не хочет помогать инвесторам в разрешении целого пула вопросов, требующих именно волевого вмешательства властей. Это касается очень многих вещей, и, в первую очередь, нежелания города формировать благоприятный инвестиционный климат и «прозрачные» четкие правила работы. Это касается и нового закона о долевом строительстве, который поверг всех участников рынка, мягко говоря, в состояние полной растерянности…
Чем грозят все эти моменты? Недопоступлением средств в городской бюджет. Снижением темпов строительства, возникновением долгостроев. Наконец, такое явление, как доступное жилье, в подобных условиях не сможет появиться никогда.
Президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко: – На совещании в городском правительстве мы уже поднимали вопрос о том что, рынок немножко перегрелся: все понахватались объектов по новым рыночным ценам (80-100 долларов и выше за один квадратный метр), влезли в стройку, себестоимость догнала стоимость, в итоге рентабельность стала уже неприемлемой. Плюс ко всему рынок все-таки находится в перезатоваренном состоянии. И это, как следствие, явилось причиной того, что на последних торгах не было ни спроса на представленные земельные участки, ни участников, соответственно, не было и реализации «пятен».
Таким образом, можно сделать вывод: строительные компании, отдающие себе объективный отчет об объемах реализации жилья, находятся сейчас в критическом состоянии. И, в частности, наша компания, сократившая в 2005 году свои объемы производства почти вдвое не по причине того, что у нас нет желания или возможности строить, а просто-напросто потому, что мы можем оказаться в состоянии переизбытка товара в виде квартир, квадратных метров, которые в принципе никому не будут нужны.
Поэтому стремление государства построить 3 миллиона квадратных метров жилья к 2008 году по Петербургу и 80 миллионов квадратных метров к 2010 году по России в принципе мне понятно. И, наверное, если бы я был бы президентом страны, тоже шел бы по этой программе: чем больше внутренний валовый продукт страны, тем она живет лучше. Но, видимо, чиновники поняли желание нашего президента буквально и дословно, и начали активно действовать, чтобы в городе, в стране строился тот самый объем, о котором я упоминал, однако ничего для реализации этого объема, к сожалению, не делается.
Этому есть подтверждения: большинство компаний сегодня испытывают очень серьезный дефицит денежных средств, в том числе наши коллеги, с которыми мы каждую неделю встречаемся и делимся впечатлениями и ощущениями о развитии строительного рынка. Все находятся в некой тревоге, понимая, что они не в состоянии обеспечить те строительные объемы, которые ими запланированы.
Генеральный директор Холдинга RBI Эдуард Тиктинский:– Строительный рынок вступил в новую фазу своего развития, когда нет столь стремительного роста цен, достигавшего в отдельные месяцы 8 процентов как в прошлом году. В отдельных случаях цены даже упали (как на первичном, так и на вторичном рынках), покупательская активность снизилась, а объем предложения напротив увеличился (объем строящего жилья в продаже на 31 процент выше, чем, например, в марте 2004 года).
Ситуация критична для застройщиков, многие из которых не выполняют внутренние планы продаж. Нерегулярные денежные поступления от дольщиков, как следствие – сложности с финансированием строительства объектов, а вместе с тем себестоимость строительства постоянно растет. Прибыль застройщиков минимальна. В таких условиях у компаний сокращаются и возможности для вложения средств в покупку новых «пятен», освоения новых проектов и прочее. Последствия этого рынок ощутит через пару лет и вряд ли порадует покупателей таким объемом предложения, как сегодня.
Очевидно, что с наибольшими трудностями сталкиваются небольшие компании, и постепенно рынок будет двигаться в сторону дальнейшей концентрации сил.
Бесспорно, нелегко и крупным компаниям, но за счет масштаба деятельности, опыта работы, репутации компании, продуманной маркетинговой политики, а также умелого сочетания различных источников финансирования (помимо средств дольщиков это могут быть банковские кредиты, облигационные займы, как, например, в нашей компании «Северный город» и др.) им несколько проще справляться с ситуацией.
Приплюсуйте к этому и новое законодательство, которое можно назвать революционным для рынка строящегося жилья. Новые правила и нормы во многом стали весьма неожиданными для застройщиков. Да, они четко прописывают права дольщиков, но вместе с тем, значительно повышают риски застройщиков.
Одна из показательных тенденций рынка – снижение доли инвесторов. В первой половине прошлого года при росте цен в отдельные месяцы, повторюсь, до 8 процентов, привлекательность рынка недвижимости как потенциального для вложений возросла. Доходность вложений в новое жилье достигала 40-50 процентов, а в отдельных случаях и 100 процентов годовых. Среди общего количества покупателей на долю инвесторов приходилось 10-15 процентов в месяц. Сегодня число инвесторов среди покупателей минимально – единичные сделки.
Сложившаяся ситуация показала и несостоятельность схем финансирования в основном за счет дольщиков. Оптимальна комбинация финансовых инструментов, а в каких пропорциях – это решает каждая компания, исходя из целей, текущих объемов строительства и проч. Если говорить о нас, то примерно половина всего объема финансирования осуществляется за счет дольщиков, порядка 15 процентов – собственные средства, по столько же приходится на банковские кредиты и средства от размещения облигаций.
Президент ИС ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров:– Начавшаяся в прошлом году структурная перестройка рынка явилась объективной необходимостью. Рынок требовал перемен, и они начались с принятием пакета документов по совершенствованию жилищной сферы. Формально введены новые условия, требования, формат, регламент и правила работы. Но они еще не работают или работают с большими погрешностями, создавая «пробки» в продвижении проектов, заключении сделок. Так недостаточно регламентирована основная схема работы на первичном рынке жилья («долевого участия в строительстве»), введены громоздкие процедуры согласований и регистрации. Простые вопросы, решающиеся в день или два, стали разрешаться в течение нескольких месяцев. Сроки стали соразмерны этапам строительства объектов. И таких «мелочей» по проекту наберется не один десяток. Проекты «замерли». Обороты на первичном и вторичном рынке снизились в разы, что стало дополнительной причиной затоваривания рынка.
К 2005 году на первичном рынке «зависло» порядка 2 млн кв. метров жилья, при рыночной цене 700-800 долларов за квадратный метр. С таким объемом и при такой цене рынок справится не раньше, чем через два года. При этом начальная цена по новым проектам составляет уже 1200 долларов за квадратный метр.
Прогнозируется усиление конкуренции первичному рынку со стороны вторичного рынка жилья. Вторичный рынок со своим своеобразием – «провокатор» и предвестник кризиса. Не привязанный к затратам на строительство объектов вторичный рынок, достаточно гибко реагирует на изменение объемов предложения, желания и возможности клиента. Именно вторичный рынок в 2003 году спровоцировал рост цен.
Конкуренцию новому городскому строительству составляет и сформировавшийся сектор загородного строительства. Серьезным конкурентом первичному рынку становится и государство с программой массовой застройки жилья.
Рынок сегодня в достаточно сложном положении. Тем не менее, действительно есть интересанты, заинтересованные в еще большем ухудшении ситуации. Есть и те, кто не понимает последствий, распространяя всякого рода слухи и домыслы. Есть и желающие скрыть и приукрасить действительную ситуацию на рынке.
Если кризис состоится, на пару лет сократятся обороты на первичном и вторичном рынке недвижимости, в строительной отрасли и стройиндустрии. Сократятся поступления в бюджет. Уйдет часть операторов рынка. Сократятся рабочие места. Экономика города станет беднее. Но состоявшиеся сегодня перемены позволят рынку обновиться, и заработать масштабнее, сильнее, качественнее.
Подготовил Андрей Теплоухов
Формирование рынка доступного жилья перерастает из государственной программы в национальную идею.Председательствующий на заседании заместитель председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности Виктор Добросоцкий призвал участников круглого стола к откровенному диалогу, и, надо сказать, разговор действительно получился достаточно откровенным, хотя и не слишком приятным.
Общероссийская жилищная проблема будет снята, если к 2008-2010 годам году в стране ежегодно будет сдаваться не менее 80 млн кв. метров жилья и выдаваться 1 млн ипотечных кредитов. Цель обозначена четко, никаких разночтений быть не может. Неувязка только с путями ее достижения. Один из возможных – возложить реализацию программы «Доступное жилье» на местную исполнительную власть, чтобы она, в свою очередь, провела «разъяснительную работу» среди строительных компаний и убедила их в необходимости такого глобального увеличения объемов строительства. Как сказал представитель Комитета Совета Федерации по правовым и судебным вопросам Тимур Тимербулатов, «нужно указать бизнесу, что надо делать. Должны ставиться цели, разрабатываться планы и производиться взыскания с тех, кто их не выполняет. Госстрой вполне может рассчитать, сколько жилья может возводиться в каждом российском регионе, и согласно этим планам исполнительная власть – губернаторы и мэры городов – смогут работать».
В связи с этим высказыванием вспоминается позавчерашняя дискуссия в Думском зале о патернализме и либерализме в экономике. Какая же модель экономического развития более приемлема в сегодняшней России?..
В директивном порядке, конечно, можно снова достичь уровня двадцатилетней давности, но тогда и раздавать квартиры придется бесплатно, как при социализме, или устанавливать на них цену в той же пропорции к заработной плате, какой она была для кооперативных домов в 1980-х годах. Потому что платежеспособный спрос на жилье, например, в Санкт-Петербурге держится на уровне 1,5 млн кв. метров в год (информация из доклада генерального директора Ассоциации «Промышленно-строительный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова). В нынешнем году планируется сдать 2,3 млн кв. метров притом, что уже сейчас до 20% квартир в принятых госкомиссией домах пустует. И это, в первую очередь, касается сегмента недорогого жилья – элитные квартиры раскупаются до завершения строительства.
Реализацию квартир, исходя из государственной программы, призвано стимулировать развитие ипотечного кредитования. Чтобы добиться миллиона ипотечных кредитов в год, по подсчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, необходимо в каждом субъекте РФ заключать не менее 40 договоров в день. Сейчас о таких цифрах говорить не приходится. В течение года прогнозируется 2-3-кратное увеличение приобретения жилья посредством ипотечных программ, но даже при такой стремительной динамике развития процент таких сделок вряд ли будет превышать 6% от общего количества покупаемой жилой недвижимости.
Причины подобной «невостребованности» ипотеки хорошо известны. Высокие процентные ставки, относительная краткосрочность предлагаемых программ и, зачастую, невозможность подтвердить источники своих доходов не дают многим россиянам воспользоваться ипотечным кредитованием. Панацеей могло бы стать снижение ставок до 7-9% и увеличение сроков выплаты по кредиту до 25-30 лет, но при нынешнем уровне инфляции в 7,3% и недостаточном правовом обеспечении на подобные шаги рассчитывать не приходится. Возможно, для «раскрутки» ипотеки государство пойдет на выделение части средств из стабилизационного фонда, но когда это будет сделано, пока неизвестно.
Помимо общих сложностей с запуском механизма ипотеки, надо учитывать и тот факт, что на состояние рынка строящегося жилья ипотека, в классическом понимании термина, реального воздействия оказывать не может. Ипотечные программы, в первую очередь, затрагивают вторичный рынок, что же касается первичного, то через ипотеку возможна лишь реализация невыкупленных квартир. Что же касается строящегося жилья, то в этом случае было бы уместнее говорить не об ипотеке, а о потребительском кредитовании на приобретение недвижимости.
В условиях стагнации, явившейся результатом принятия пакета «жилищных» законов, главным вопросом является рентабельность строительства. Сейчас наметилась тревожная тенденция – застройщики перепродают «пятна», так как не уверены, что их освоение способно принести прибыль. По данным вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, к 2008 году можно ожидать снижения объемов строительства и продаж на первичном рынке жилья на 100%, если ситуацию с фактической невозможностью привлечения инвестиций со стороны частных лиц не изменить.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо