Самоуправляемая горелка
Внутридомовое газовое оборудование – казалось бы, сугубо техническая составляющая городского хозяйства. Тем не менее, эта область стала предметом самых ожесточенных дискуссий, выходящих далеко за рамки жилищно-коммунальной сферы и даже экономики. Правовой вакуум, возникший из вопиющих противоречий в федеральном законодательстве, отражает не столько сугубо бюрократические разногласия между ведомствами, но и не завершившуюся по сей день борьбу между экономическим и управленческим здравым смыслом и абстрактной, по существу идеологической, догмой.
«Независимо от принадлежности»
Прошлая неделя ознаменовалась двумя событиями в двух крупнейших мегаполисах России, которые остались почти незамеченными в прессе, хотя были посвящены отнюдь не безразличному для большинства граждан вопросу. В Москве 14 мая на очередном заседании рабочей группы Российского газового общества (РГО) было объявлено о том, что осенью этого года в Государственную Думу будет внесен проект Федерального закона «О безопасности внутридомового газового оборудования». В Санкт-Петербурге в тот же день состоялось заседание городского правительства, где были утверждены поправки в положение о Государственной жилищной инспекции, делегирующие этому ведомству широкие полномочия по осуществлению контроля над использованием общего имущества многоквартирных домов независимо от их принадлежности.
Федеральная законодательная инициатива и распоряжение регионального органа власти, на первый взгляд, друг с другом вовсе не связаны. Тем более что Российское газовое общество является некоммерческой организацией, а не правительственным ведомством и даже не парламентским комитетом.
И все же связь существует. 7 февраля 2008 г. в Смольный поступил протокол совещания, состоявшегося в кабинете тогдашнего премьера Виктора Зубкова. Кроме министров регионального развития и чрезвычайных ситуаций, к главе кабинета был приглашен руководитель Ростехнадзора Константин Пуликовский, а также президент РГО Валерий Язев.
Во первых строках протокола констатируется: «В последние 5 лет в РФ вопросы безопасной эксплуатации внутридомового газового оборудования оказались вне компетенции государственного надзора. Отсутствие установленного на государственном уровне порядка технического обслуживания и ремонта внутридомового газового оборудования, предусматривающего регламентацию обязательных требований к технической оснащенности и подготовке персонала газоснабжающих организаций привело к тому, что зачастую к обслуживанию указанного оборудования привлекаются специалисты, не имеющие соответствующей профессиональной подготовки, что, в свою очередь, приводит к авариям на сетях, обеспечивающих поставки газа в жилые дома, взрывы в которых участились и приводят к человеческим жертвам».
Наряду с требованием предоставить Ростехнадзору функцию методологического обеспечения по контролю и надзору за состоянием ВДГО, правительственный протокол содержит предложение «совместно с Фондом содействия реформированию ЖКХ предусмотреть в первоочередном порядке финансирование работ по капитальному ремонту ВДГО». Как сообщили на рабочей группе РГО, финансирование этих работ предполагается осуществлять из средств Фонда, предназначенных для обеспечения расселения аварийных жилых домов в регионах России.
Протокол заседания на Старой площади, поступивший в правительство Санкт-Петербурга, был передан в Государственную жилищную инспекцию. Это закономерно, поскольку резолютивная часть протокола, относящаяся к субъектам Федерации, постановляет «с участием государственных жилищных инспекций провести инвентаризацию наличия заключенных договоров на обслуживание ВДГО между газоснабжающими и управляющими организациями, а также анализ состояния ВДГО». На титульном листе протокола стоит виза губернатора: «К исполнению».
Вопрос о ВДГО оказалась тем редким случаем, когда местная законодательная власть проявляет исключительную солидарность с исполнительной. Когда тема была поднята на основании обращений граждан на постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам городского ЗакСа, депутаты, еще не зная о правительственном документе, сформулировали собственную инициативу, предложив городу разработать адресную программу по замене сетей ВДГО в многоквартирных домах из средств городского бюджета по результатам проведения диагностики.
Правовые мытарства газовой горелки
Проблема состояния внутридомового газового оборудования не созрела, а перезрела. Упоминание о 5 годах, в течение которых внутридомовые трубы, водонагреватели и газовые плиты оставались за пределами государственного надзора, к сожалению, неточно. Фактически положение дел в этой сфере изменилось 17 лет назад – в 1991 г., когда поглощенная другими проблемами общественность просто не обратила внимание на выход в свет «Правил технической эксплуатации и требования безопасности труда в газовом хозяйстве РФ». Этот документу предписывал проведение технического обслуживания газового оборудования исключительно по заявкам абонентов. Другими словами, профилактика в данной области была одним махом попросту отменена. А тот факт, что еще 15 лет население исправно платило тарифы, вовсе не означало, что проверкой состояния ВДГО кто-нибудь с тех пор систематически занимался.
Следующий этап законодательных новаций пришелся на 1993 г., когда в соответствии с постановлением №765-р Госкомимущества РФ внутридомовое газовое оборудование было передано в муниципальную собственность. Формально газораспределительные организации должны были продолжать следить за состоянием ВДГО, благо в тарифе на транспортировку газа была включена надбавка на его обслуживание. Однако этот контроль стал второстепенным делом, а замена изношенного оборудования не производилось – кроме отдельных регионов, в частности Москвы, где она регламентировалась местными нормативными актами.
Судебные процессы того времени отражают еще большую запутанность вопроса о принадлежности ВДГО, чем сегодня. Так, после 2-летнего рассмотрения жалобы жильца, не захотевшего платить за замену газовой колонки, коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ дает определение: «Из имеющихся в деле документов усматривается, что газовое оборудование в приватизированных домах хотя и является их принадлежностью, но в то же время представляет из себя самостоятельный объект, право собственности на который устанавливается в порядке, отличающемся от порядка передачи в собственность гражданам жилых помещений».
Как следует из этого пассажа, основным затруднением в делах по неисправному газовому оборудованию стал вопрос о том, кому оно принадлежит, если жилище является собственностью гражданина. Ясность внесли лишь авторы Жилищного кодекса, отнесшие все внутридомовое оборудование к общей долевой собственности многоквартирного дома, после чего лица, приватизировавшие свои квартиры, наконец, ощутили разницу между собой и нанимателями бюджетного фонда – благо, согласно ранее принятому Гражданскому кодексу, именно собственник, и никто другой, несет ответственность за состояние имущества. Однако полной ясности так и не наступило, ибо согласно Закону о газоснабжении в РФ (1999 г., в редакции от 02.02.06 – 19-ФЗ), газораспределительная система является «имущественным производственным комплексом, состоящим из организационно и экономически взаимосвязанных объектов, предназначенным для подачи газа непосредственно его потребителям» (ст. 2). На основании этой статьи, действующей поныне, любая управляющая организация может преспокойно отказаться даже притрагиваться к ВДГО: оно же общее, а не мое. Как упоминалось выше, у управляющих организаций, равно как и у самих собственников, и так не возникало желание возиться с оборудованием, благо от него можно ждать всяких неожиданностей – даже в Петербурге его износ некоторыми специалистами оценивается в 70% (в среднем по России, по данным В.Язева, износ доходит до 80%).
Однако в соответствии с еще одним законом – «О безопасности производственных объектов», принятом еще в 1997 г. – газовое оборудование жилых зданий было исключено из категории опасного оборудования. Благодаря авторам этого закона Генпрокуратура, в случае аварий может лишь рекомендовать Ростехнадзору подключиться к проверке, ибо сфера ВДГО с тех пор – то есть уже 11 лет – находится вне компетенции этой контролирующей инстанции.
Наконец, федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 08.08.01 вдобавок отменил еще и лицензии на деятельность по техобслуживанию и ремонту ВДГО. Таким образом, вслед за необязательностью профилактики во взрывоопасной области «исчезла» потребность в квалификации специалистов. С тех пор нишу обслуживания ВДГО имеет законное право занять, по выражению гендиректора ОАО «ПетербургГаз» Сергея Густова, организация из трех человек и одного телефона.
Более того, Жилищный кодекс позволил управляющим компаниям самостоятельно заниматься обслуживанием ВДГО, не подписывая договоров со специализированными организациями. В Омске, с подачи местного управления Федеральной антимонопольной службы (ФАС), такое решение было принято в интересах УК, отказавшейся от всех специалистов, предлагавших свои услуги.
Управляющие – на стороне специалистов
Именно ФАС в последние годы выступала в качестве основного оппонента как ресурсоснабжающих, так и эксплуатирующих организаций. Когда РГО поставило на уровне правительства вопрос о возвращении ВДГО в управление ресурсоснабжающих структур, самые непримиримые контраргументы последовали из уст заместителя главы ФАС Анатолия Голомолзина. Он тогда заявил, что управляющие компании, у которых газовики намереваются «экспроприировать» имущество, как раз и создавались для того, чтобы защитить граждан от монополизма, и если, мол, за собственника будут решать, кто будет поставлять ему газ, то это войдет в противоречие с самим духом реформы ЖКХ.
Что же думают на эту тему сами собственники? С их суждениями по столь актуальному вопросу в нашем городе можно было ознакомиться как на депутатских слушаниях, инициированных КГХ ЗакСа, так и на специально организованных дискуссиях на эту тему в Жилкомитете и ИА Росбалт. Как ни удивительно, большинство разделяло позицию газовиков, а не антимонопольщиков. Ассоциация ЖСК и ТСЖ специально распространила на круглом столе в Жилкомитете текст доклада заместителя гендиректора ООО «Межрегионгаз» Николая Исакова – инициатора вышеупомянутого законопроекта «О безопасности домового газового оборудования». «Представляется маловероятным, что принудительное встраивание управляющих организаций в коммунальные отношения, делегирование им функций реализации энергоресурсов и обслуживания коммунальной инфраструктуры может способствовать развитию рынка управления жилым фондом и снижению аварийности при эксплуатации газового оборудования жилых зданий», - отмечает Н.Исаков.
С таким же единодушием руководители объединений собственников жилья поддержали начальника отдела газового надзора петербургского управления МТУ Ростехнадзора по Северо-Западу Виктора Винникова, считающего, что эксплуатацию ВДГО можно доверять лишь тем компаниям, которые его ведомство признает компетентными в оказании этих услуг.
По существу основные претензии управляющих организаций адресованы не газовикам и не надзорному органу, а ОАО «Ленгазэксплуатация» – наследнику ГГХ «Ленгаз» и крупнейшей газоэксплуатирующей организации города. Притом не в связи с качеством работы, а в связи с размерами тарифов за замену оборудования. При этом, однако, главы ТСЖ не могли не согласиться с суждением генерального директора ООО «Балтийская газовая компания» Михаила Ефимова, который характеризовал состояние как самих ВДГО, так и сопряженных с ними вентиляционных колодцев и дымоходов в центре города как «ужасное». В новом элитном секторе, составляющем незначительную часть жилого фонда, оборудование в хорошем состоянии, но зачастую установлено по собственному усмотрению – благо выведение ВДГО из-под контроля Ростехнадзора в соответствии с законом 1997 г. формально позволяло производить любые перестановки и конфигурации.
Между тем «Ленгазэксплуатация», устанавливая реальные цены на замену безнадежно изношенного оборудования, оказалась между двух огней. Производя аварийный ремонт в том числе в тех домах, где собственники постоянно обслуживаются другими организациями, компания вынуждена одновременно объясняться с газовиками, управляющими компаниями и Горжилинспекцией. При этом эксплуатирующая структура не может не ссылаться на действующее законодательство, в которое пока никаких изменений не внесено, в том числе и на упомянутое постановление Федеральной службы по тарифам.
Впрочем, старание эксплуатирующей организации следовать букве закона в итоге наталкивается на тот предел, где законодательство входит в противоречие уже с элементарным здравым смыслом. Вот что гендиректор компании «Ленгазэксплуатация» Сергей Щетинин писал заместителю главы петербургской ГЖИ Егору Тратникову: «Отдельно обращаю Ваше внимание на то, что Управление Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти признало наличие нарушения федерального закона «О защите конкуренции» со стороны ОАО «Ленгазэксплуатация»… и обязало внести изменения в Договор на содержание и текущий ремонт внутридомовых систем газоснабжения, исключив из него обязанность исполнителя по аварийно-диспетчерскому обслуживанию... ОАО «Ленгазэксплуатация» считает решение УФАС незаконным, в связи с чем обращается в Арбитражный суд».
По существу, единственную организацию в городе, осуществляющую аварийный ремонт, на основании буквы закона государственное ведомство пытается лишить этого права только лишь потому, что любая монополия – это плохо, поскольку противоречит рынку.
Если бы речь шла о торговле семечками, в которой чем выше конкуренция, тем ниже цена, позиция антимонопольщиков не вызывала бы никаких сомнений. Однако речь идет не только о товарах и услугах, но и о безопасности людей.
Опасный вирус самоуправленчества
По данным В.Винникова, за последние 20 лет среднегодовой показатель смертности при эксплуатации ВДГО на порядок превышает аналогичный показатель при эксплуатации газораспределительных сетей, промышленных объектов газопотребления, объектов энергетики и котельных. Статистика других регионов столь же убедительна. В Самарской области подсчитали, что из 1000 аварий газового оборудования 967приходится на ВДГО.
Директор Института национальной энергетики Сергей Правосудов приводит данны, которые говорят сами за себя. В 2005 г. в результате аварий, связанных с эксплуатацией ВДГО, произошло 154 несчастных случая со смертельным исходом, в 2006 г. – 208, за шесть месяцев 2007 г. – 133.
Эти цифры, очевидно, ничуть не смущают «ортодоксов» антимонополизма, которые не усматривают никакого различия между обычными услугами и работой, требующей особой подготовки, между новым оборудованием и изношенным, между обычным оборудованием и взрывоопасным.
Нельзя сказать, чтобы у ФАС не было своих сторонников в среде общественности. На сайте предводителя «маршей несогласных» Гарри Каспарова можно прочесть изобличительный опус о том, что корень зла проблемы ВДГО состоит исключительно в том, что монополистический «Газпром», по сговору с чиновниками стремится «освободить государство от социальной ответственности» и заодно изыскивает способы задушить население дополнительными тарифами. Так технический вопрос выходит далеко за рамки бытовой области, в то время как обитатели многоквартирных домов продолжают расплачиваться имуществом и жизнью за правовое наследие 1991 г.
Некогда крамольная повесть Михаила Булгакова, которую нынче изучают по школьной программе, содержит замечательное наблюдение о том, что разруха начинается в головах. Классик писал это в те годы, когда некоторые настаивали на проведении свободных выборов директоров на заводах и командиров в армии. Та же мечтательность, воцарившаяся в либерально-реформаторрских головах, производила и как ни удивительно, производит по сей день все те же разрушительные эффекты.
«Возможно ли сейчас изменить ситуацию к лучшему? Да, если в нашей исполнительной и законодательной власти найдутся люди, которые прислушаются к мнению специалистов-практиков, а не теоретиков, руководствующихся либеральными экономическими догмами, и восстановят государственный надзор над обслуживанием ВДГО, доверив это профессионалам», - считает директор Института национальной энергетики С.Правосудов. Похоже, эти аргументы, выражающие позицию РГО, наконец достигли высшего уровня принятия управленческих решений.
Константин Черемных
Сообщение о приостановке строительства торгового центра ООО «Концепт Групп» на площади Мужества стало объектом бурного обсуждения среди петербургских застройщиков.Представители инвестиционно-строительного комплекса убеждены, что в городе может быть создан опасный прецедент принятия градостроительных решений под эмоциональным давлением недовольных граждан.
Горячая точка
На сегодняшний день район площади Мужества можно назвать самой горячей точкой на карте Петербурга: противостояние вокруг строительной площадки, где ООО «Концепт Групп» планирует возвести торговый центр, перестало быть трехсторонним делом застройщика, городских властей и так называемого общественного движения «Площадь Мужества». Представители инвестиционно-строительного комплекса Северной столицы взволнованы возможностью запрета стройки городскими властями из-за ее негативного восприятия некоторыми представителями городской общественности.
«Нельзя допускать, чтобы общественность запрещала реализацию проекта компании, имеющей на это все права – все документы и согласования», – уверен президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко. Такого же мнения придерживается и президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков. «Если есть разрешение на строительство, если получены все согласования и соблюдены требования законодательства – строить необходимо, – подчеркнул он. – Мнение жильцов нужно учитывать на стадии обсуждения, для этого специально проводятся общественные слушания».
Старая легенда
Представители инициативной группы, выступая против строительства нового объекта, основывают свою позицию на трех посылах: во-первых, компания-застройщик не уложилась в срок, отведенный для строительства; во-вторых, не было постановления правительства Петербурга о продлении сроков работ; в-третьих, на месте, отведенном под торговый центр, должна быть восстановлена часовня.
Отметим, что компания «Концепт Групп» предлагала инициативной группе возвести часовню на историческом месте, именно на том, где она была ранее, однако на это предложение последовал отказ.
Кроме того, надо заметить, что возведение храмов, церквей и часовен возможно лишь при существовании прихода той или иной церкви, который и вправе обратиться в епархию за разрешением на строительство культового здания.
Руководители компании «Концепт Групп» заявили, что при подготовке проектной документации помимо стандартного пакета документов (в связи с особенностями застройки пл. Мужества) застройщик получил дополнительные согласования от МЧС и Метростроя. А в военкомате компании выдали справку о том, что на месте предполагаемого строительства никаких захоронений нет. Кроме этого, компания заключила договор с поисковой организацией ГУ «Дом молодежи Санкт-Петербурга», представители которой присутствовали на стройплощадке во время земляных работ, дабы исключить возможные прецеденты. Но даже и это не пресекло заявления о том, что строительство ведется «на костях».
Не торопись!
Как сообщил сопредседатель общественного движения «Площадь Мужества» Александр Алаханов, по закону на стройку отводилось 23 месяца. «Она должна была завершиться в декабре 2006 года. Но на тот момент на участке никаких работ не велось. Первые отдельные блоки появились 13 марта этого года. Но застройщик до 7 июля 2007 года все равно не успел бы построить торговый центр», – считает он. По словам г-на Алаханова, площадь Мужества – особая зона, опасная с точки зрения геодезии. «При такой ситуации можно строить только бесфундаментные здания, а торговый центр – капитальное строение», – считает он.
«У меня двоякое отношение к происходящим событиям, – отмечает директор Союзпетростроя Лев Каплан. – С одной стороны, для меня, как для блокадника, площадь Мужества священна, и как простой житель города я приветствую решение об отмене строительства. Но как руководитель строительного союза, я считаю, что если постановление было принято, то отменить его можно только в судебном порядке. Иначе в городе будет создан очень опасный прецедент, ведь общественное мнение зачастую против начала строительства в густонаселенных районах».
Генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский считает, что главное в сложившейся ситуации – не допускать скоропалительных решений и выводов, проверять основания, на которых реализуется проект: соответствуют ли они нормам законодательства. По его мнению, пример с площадью Мужества спровоцирует очаги напряжения и на других адресах. «Оптимальный исход подобных ситуаций – разумный компромисс между застройщиками и гражданами. Застройщики к нему готовы, вопрос в том, готовы ли горожане», – отмечает Эдуард Тиктинский.
Только в судебном порядке
Компромисс не достигнут, но и в суд никто не спешит. Судиться против компании-застройщика общественное движение почему-то пока не намерено.
«Комитет по строительству вообще не является органом, который вправе приостанавливать строительство, – уверен адвокат, член Ленинградской областной коллегии адвокатов Алексей Люкшин. – Если есть постановление городской администрации о проектировании и строительстве определенного объекта недвижимости, то отменить его может только правительство. Ни комитет, ни органы строительного надзора этого делать не могут. Если есть все разрешения и согласования, а права смежных землепользователей, собственников объектов недвижимости, которые находятся рядом, не нарушаются, то оснований для отмены этого постановления нет никаких. Принятие такого решения может стать основанием, я бы сказал, для шантажа со стороны граждан по другим стройплощадкам».
Со своей стороны, ООО «Концепт Групп» не имеет оснований с точки зрения Гражданского кодекса начинать судебный процесс против общественного движения «Площадь Мужества». Но если ни одна из сторон не начнет суд, постановление правительства не имеет шансов быть признанным не соответствующим букве закона.
«Мы сейчас рассматриваем все возможные варианты разрешения проблемы, готовы встречаться с представителями общественного движения и в частном порядке, но предпочли бы встречу в суде, – комментирует директор по проектам ООО «Концепт Групп» Дмитрий Мурашкин. – Пора перейти от перепалки на стройплощадке к юридически подкрепленным доводам в зале суда».
Гордиев узел
Пока же строительство не продолжается и не консервируется. Застройщик называет то, что происходит, а точнее, не происходит на стройплощадке, – «вынужденным простоем». А значит, и сложившаяся ситуация остается тупиковой. «Чтобы такие ситуации не приобрели массовый характер и не нанесли серьезный урон развитию и обновлению города, необходимо внимательно разобрать данный конкретный случай, в том числе, предположительно, и в судебном порядке, – подчеркивает президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев. – Кроме того, строителям необходимо сесть за стол переговоров с представителями администрации, а также конструктивно настроенной общественностью, чтобы обсудить пути решения проблемы».
Разрубить гордиев узел на пл. Мужества может только судебное решение, поэтому правительство Санкт-Петербурга готово дать повод. «На ближайшем заседании правительства мы внесем вопрос об отмене постановления. Но застройщик пусть судится с нами за наши неправомерные действия», – заявил вице-губернатор Александр Вахмистров.
Политический момент
По мнению генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, все происходящее вокруг стройки на площади Мужества имеет не только эмоциональный и правовой, но и политический оттенок. «В последнее время участились случаи, когда группы лиц организуют волнения граждан вокруг той или иной стройки. Цель этих групп – не защита интересов жителей, а создание нездоровой политической обстановки в городе. Связано это с предстоящими выборами в Госдуму РФ и выборами Президента», – уверен Алексей Белоусов.
Нет сомнений, что ряд политических сил захотят использовать недовольство граждан и заработать на этом политический капитал. Стоит ли переводить инвестиционные процессы на политические рельсы, если это приведет к ухудшению инвестиционного климата в городе и уменьшению средств, уплачиваемых в бюджет? Из-за этого, безусловно, произойдет сокращение социальных программ, которые администрация может реализовать в интересах тех же жителей.
Получается, что из-за одного заявления пошатнулась вся сложившаяся система ведения строительства. Это может затронуть всю отрасль. Если окончательное решение будет принято в пользу общественного объединения «Площадь Мужества», инвесторы потеряют уверенность в том, что любой другой проект не окажется в таком же осадном положении.
«Случись такое один раз, и город рискует получить целый букет подобных же выступлений даже по проектам, имеющим огромное значение для Петербурга. В том числе и по социальным стройкам», – прогнозирует Артур Кириленко.
Практика показывает, что нет ни одного самого благого проекта, у которого бы не было противников. Что же теперь, заморозить весь город? Или все-таки будем работать на развитие? Что уж говорить о тех деньгах, которые город потеряет в виде невыплаченной инфраструктуры и налогов. И наконец, о какой инвестиционной привлекательности нашего города мы можем говорить, когда инвестор, действующий по закону, оказывается заложником эмоций.
Готов ли Петербург к изменению инвестиционного климата?
Вероника Шеменева
В ближайшее время на заседание правительства Петербурга будут вынесены поправки сразу в три постановления городского правительства, принятые 28 декабря 2006 года. Изменения касаются условий проведения торгов на право заключения договоров аренды по трем земельным участкам. Все участки предлагаются для комплексного освоения в целях жилищного строительства.У кого-то изменения в постановления правительства могут вызвать шок, но явно не у тех, кто собрался торговаться за право комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге. Внесенные правки многократно изменяют шаг аукциона, задаток и начальную стоимость лотов. Очевидно, что город готовится к приходу крупных девелоперов, для которых увеличение начальной стоимости лота, как и всего остального, в десятки раз не является «ценой вопроса».
Издержки роста
Торги по участкам, объединенным в два лота (по 29,2 и 23,9 га), расположенных в Красносельском районе, а также по «Северной долине» (269 га) должны были состояться в марте. Однако без объяснения причин они были отменены. Как пояснили в Фонде имущества, город решил пересмотреть некоторые условия.
Уже в начале марта вице-губернатор Александр Вахмистров заявил, что стартовая стоимость лотов возрастет. Увеличение стоимости, по его словам, вызвано результатами предыдущих торгов. Напомним, что в феврале компания «Петергофская Купеческая гавань» приобрела 18 га на юго-западе Петербурга примерно за млн при начальной цене 17 млн рублей, а дочерняя структура московской компании «Главстрой», подконтрольной холдингу «Базовый элемент», заплатил 1,007 млрд рублей за два участка площадью 222 га и 214 га в районе Конной Лахты (стартовая цена – 617,7 млн рублей).
Очевидно, что такое многократное увеличение продажной цены земли не могло не озадачить городскую администрацию, после чего, вероятно, и было принято решение подкорректировать суммы. И если вначале высказывались предположения, что начальная стоимость лотов, торги по которым были отложены, увеличится не более чем в 2,5 раза, то впоследствии были подготовлены поправки, которые увеличивают начальную стоимость, задаток и шаг аукциона от 6 до 33 раз.
По взрослому
Поправки в постановление правительства Петербурга от 28.12.2006 №1647 в части проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в Выборгском районе, пр. Энгельса, участок 1 (севернее пересечения с 3-м Верхним пер.) изменяют начальную цену предмета торгов с 395,745 млн рублей на 2,631 млрд рублей; размер задатка – с 79,149 млн рублей до 526,162 млн рублей; шаг аукциона – с 19 млн рублей до 131 млн рублей.
Однако стоит отметить, что для будущего инвестора нашлось место и для послабления. Так, цена выкупа отдельных сформированных земельных участков, расположенных в границах земельного участка, устанавливается в размере 72 руб/кв. метр. Ранее эта цифра составляла 871 руб./кв. метр. Таким образом, власти посчитали целесообразным увеличить сумму задатка, шага и начальную сумму аукциона в среднем более чем в шесть раз. В то время как сумма выкупа сократилась более чем в 12 раз.
Поправки в постановления №№1644 и 1645 (оба от 28.12.2006) предусматривают увеличение начальной стоимости лотов с 24,263 млн рублей и 21,62 млн рублей до 804,74 млн рублей и 657,693 млн рублей соответственно.
Напомним, что на торги выставляются четыре участка, из которых сформированы два лота. Первый участок размером более 29 га и второй – почти 24 га – расположены в Красносельском районе. В первом случае сумма задатка и шаг аукциона увеличены с 4,853 млн рублей и 1,2 млн рублей почти до 161 млн и 40 млн рублей. В то время как цена выкупа снизилась с 3,59 тыс. руб./кв. метр до 52 руб./кв. метр. Второй лот изменил параметры задатка и шага с 4,323 млн рублей и 1 млн рублей на 131,539 млн рублей и 32 млн рублей соответственно. В то время как сумма выкупа уменьшилась в среднем с 3,8 тыс. рублей до 52 рублей за кв. метр.
Новый уровень
Многократное увеличение стоимости лота может свидетельствовать лишь об одном – в администрации города если не знают точно, то ясно себе представляют, кого они хотят выпустить на рынок и что это даст городу в дальнейшем, кроме прямого пополнения бюджета.
Директор инвестиционного отдела Colliers International (St-Petersburg) Николай Казанцев, рассуждая о многократном повышении цен на земельные участки, выставляемые на торги, приходит к выводу, что позиция городских властей объяснима – за относительно небольшой промежуток времени привлечь крупного, знакового инвестора. Именно такой инвестор сможет контролировать проект от начала и до конца. В этой ситуации речь может идти о компаниях только федерального масштаба.
С ним согласен и генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов, отмечающий, что «интерес к этим участкам очень высок, причем в числе интересующихся есть и крупнейшие российские компании. Не исключено, что основными операторами будущих торгов будут именно они». «Если говорить о ценах – в интересах и города, и крупнейших участников торгов сделать их максимально приближенными к рыночным, что позволит отсечь случайные компании и избежать на торгах «толчеи», – говорит Василий Селиванов.
О том, что даже после увеличения стоимости лотов земля остается недооцененной, говорит и директор по профессиональной деятельности Knight Frank St-Petersburg Николай Пашков. С другой стороны, длительность проекта не должна пугать будущего инвестора, считает директор департамента оценки, консалтинга и аналитики группы компаний «Бекар» Игорь Лучков. С 1998 года стоимость земли только растет, а «финансовый ресурс» дешевеет. Приобретая права на аренду, инвестор делает неплохой задел на будущее», – говорит Игорь Лучков.
Однако стоит отметить и другой факт: Петербург предпринимает попытки перехода на качественно новый уровень развития девелопмента. «Рано или поздно войдет в нормальную практику, когда крупный девелопер будет приобретать большие участки, создавать там инфраструктуру и инженерию и потом делить участок на лоты, после чего распродавать», – говорит Николай Казанцев.
Условия оплаты
Еще одна интересная деталь, которую решили изменить. Это условия оплаты, которые предложено сделать едиными для всех лотов. Оговоримся, что эта идея исходила от руководства КУГИ. Предполагается обязать будущего инвестора оплатить стоимость права на заключение договора в три транша, которые будут составлять равные доли в течение шести месяцев с даты заключения договора и с учетом задатка. Так, первый платеж должен быть осуществлен не позднее 30 дней с даты заключения договора, второй – не позднее четырех месяцев с даты заключения договора, и третий – не позднее шести месяцев с той же даты.
И это не все
Пока в администрации города изменяли цену для «старых» территорий, правительство Петербурга утвердило проект планировки и схему межевания территории квартала 10А нежилой зоны «Парнас». Этот участок ограничен транспортной развязкой на пересечении автодорожного обхода Петербурга с Приозерским шоссе и проспектом Энгельса. Общая площадь данной территории составляет 20,1 га. Здесь планируется построить промышленно-грузовой комплекс в 58,5 тыс. кв. метров, объекты обслуживания автотранспорта площадью 3,3 тыс. кв. метров, а также – три трансформаторных подстанции. На территории предполагается организовать также три автостоянки.
Стоит сказать, что в прошлом году Комитет по строительству разработал проекты планировки территорий общей площадью порядка 445,7 га. По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, на этих участках можно возвести более 4 млн кв. метров жилья и более 3 млн кв. метров общественно-деловой застройки. В этом году городские власти собираются подготовить и выставить на торги земельные участки для строительства 4,4 млн кв. метров жилья.
Игорь Федоров