Время большого образа. Итоги секции «Креативная среда и урбанистика» на Международном культурном форуме
Какие образы способны сегодня удивить пресыщенную впечатлениями публику? И достаточно ли только блестящей архитектурной формы для создания wow-эффекта? Как продвигать имидж города в медиапространстве?
Российские, зарубежные архитекторы и урбанисты дискутировали на эти темы на мероприятиях секции «Креативная среда и урбанистика» в рамках Санкт-Петербургского международного культурного форума.
Руководитель секции, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов объяснил, почему в этом году именно эти темы стали основными: «Главную тему подсказал Чемпионат мира по футболу, недавно прошедший в России. Это событие радикально изменило культурный фон городов, инфраструктуру многих территорий, самоощущение страны и ее образ в глазах мирового сообщества».
Специальный представитель Президента РФ по международному культурному сотрудничеству Михаил Швыдкой отметил, что способ повысить привлекательность места через проведение крупного события – вовсе не изобретение последнего времени, а традиция, уходящая в глубь веков. «В городах и Древней Греции, и Древнего Рима градостроительная политика во многом определялась теми масштабными акциями, которые время от времени проходили», – констатировал он.
Директор ГМИИ им. А.С. Пушкина Марина Лошак считает, что наша современность – это время не «мелкой моторики», а «большого образа»: «Безусловно, это время архитектуры, которая на уровне первой сигнальной системы способна поразить человека. И те, кто так или иначе связан с миром впечатлений, должны это учитывать».
Отыскивая смыслы
«Нельзя строить объекты, которые никогда потом не будут востребованы. А примеров таких заброшенных «улучшений» множество, – заметил специальный советник ЮНЕСКО Франческо Бандарин. – Нельзя и просто «понатыкать памятники». Сам по себе памятник – не играет никакой роли, необходимо сформировать пространство вокруг него, наполнить его жизнью, сделать объект полезным и нужным. Экономика – это, конечно, очень важно, но не будем забывать о смыслах, если мы говорим о пространствах культурного обмена».
Стоит задача проводить мероприятия, которые позволят по-новому взглянуть на привычные городские территории или объекты. Президент и председатель совета директоров ГК Bosco di Ciliegi Михаил Куснирович – один из тех, кто умеет гениально придумывать мероприятия, преобразующие среду. «В обычной жизни я продаю пальто. Наши магазины находятся в знаковых местах. Как клиентоориентированная компания, мы не могли не заметить, что в последние годы наше общество перешло в другую фазу. Мы стали потребителями впечатлений и хотим этим делиться. Сегодня контекст важнее текста. Сам повод не имеет значения, а важно «запостить» – в чем ты, с кем и когда. При этом архитектура – это та сфера, в которой можно выразить и текст, и контекст. И в этом ее примирительная функция», – говорит он.
Именно поэтому концепцию почти каждого своего магазина Bosco di Ciliegi строит с оглядкой на экономику впечатлений. «ГУМ на Красной площади – это общественное пространство, – считает Михаил Куснирович. – Чтобы продавать все эти сумочки, нужно сделать так, чтобы люди в торговом пространстве находили для себя впечатления. И тут есть взаимосвязь: если полотна будут импрессивными, а пуховички – так себе, вы не получите нужного эффекта. Так что мы будем продолжать заниматься "мелкой моторикой"».
Открывшийся год назад в самом сердце Москвы парк «Зарядье» – пример пространства, изначально спроектированного для глобального культурного обмена. Как говорит директор ГАУК города Москвы «Парк Зарядье» Павел Трехлеб, при разработке структурной программы парка учитывались и столичная аудитория, и гости города: «Нам важно было выдержать этот баланс. За год работы парк посетили более 11 млн человек – это огромная нагрузка на территорию. То, что мы ее выдержали, говорит о том, насколько грамотно была проведена проектная работа. Был найден баланс, огромные потоки людей не травмировали ботаническую коллекцию».
Павел Трехлеб обратил внимание на всесезонность проекта: «И в зимний, и в летний период наши гости находят для себя массу впечатлений. Это и ландшафтная коллекция, и инженерные сооружения – такие как Парящий мост и Стеклянная гора. Это лучшие точки для сэлфи в Москве». Под землей «скрыта» культурная программа парка – мультимедийный кинотеатр, выставочный зал, ледяная пещера, научный центр и т. д. «Все это в совокупности дает уникальное эмоциональное путешествие», – считает он.
Парк «Зарядье» – это центр города, а как перенести культурное пространство на периферию? Большую роль, по мнению Сергея Кузнецова, в этом может сыграть столичная программа реновации: «Когда идет большое строительство, можно запроектировать и общественные пространства».
Искусство продвижения
В мире бесконечных презентаций особую важность приобретают медиаканалы, которые способны значительно влиять на формирование образа страны, города или места. «Думаю, все согласятся, что после Чемпионата мира имидж России значительно улучшился. На мой взгляд, огромное влияние оказали положительные отзывы болельщиков, которые делились впечатлениями в соцсетях, и этот образ произвел поразительный эффект в медиапространстве. То же самое касается и архитектуры, и городских программ. В Москве мы стараемся обращать внимание на эту тему. Медиасудьба проекта вообще может определить, будет ли он построен. Он сначала должен состояться и выжить там. Сегодня это оказывается даже важнее, чем авторское участие архитектора», – сказал Сергей Кузнецов.
Он отметил, что в отличие от фестивалей и форумов городские программы не слишком хорошо прорабатываются в медиапространстве: «Надо помнить, что человек в соцсетях скорее напишет про случившийся негативный опыт, чем скажет «спасибо» тем, кто все это придумал и организовал. Не надо надеяться, что позитивные вещи разойдутся, надо их делать публичными. Я, например, всегда стараюсь показать команду, авторское участие. Это цепляет. Так мы делали при реализации проекта "Зарядье"».
В погоне за количеством репостов и лайков в соцсетях не стоит забывать и о том, что пространства создаются прежде всего для того, чтобы делать людей счастливыми, уверен главный художник Первого канала, партнер бюро WOWHAUS Дмитрий Ликин.
«"Прорабатывать в медиапространстве" – это не только о новостях или отдельных всплесках информации, но и о большом кинематографе. По данным агентства DCI (Tourism & Economic Development Marketing Agency), которое изучает наиболее интересные источники привлечения туристов, в 2017 году почти 80 млн путешественников выбрали то или иное направление на основе фильмов и сериалов. Лидером среди мегаполисов стал Лос-Анжелес, после выхода фильма "Ла-Ла-Лэнд"», – сообщила председатель Комитета по туризму Москвы Екатерина Проничева.
Огромное влияние на распределение туристических потоков оказал сериал «Игры престолов». Власти одного из основных мест съемок сериала – хорватского курорта Дубровник – даже вынуждены были задуматься о введении ограничений на посещение города туристами.
Нелегко и самим производителям медиапродукта. По словам режиссера Клима Шипенко, получить разрешение на съемку в Москве очень сложно: «Не всегда дают то время, когда мы хотим, можем лучше снять, нам мешает бюрократия. Приходится выезжать и работать с тем, что есть».
Но цель оправдывает средства, считает он: «Перед нами целая экосистема: кинематографисты сильно вдохновляются архитектурой. Смотришь на места – и приходят сцены в голову. Потом зритель воспринимает город через фильм».
О фотогеничности архитектуры говорил и руководитель бюро SPEECH Сергей Чобан. «Человека всегда интересует картинка, исторически люди воспринимали город через рисунок. Не случайно царственные особы в былые времена брали с собой в путешествия живописцев. Будущие проекты сначала появляются в эскизе – его показывают заказчику, потом прессе, потом интересующейся общественности. На картинах мы видим выстроенные пространства, это сделано не случайно, так задумано. Архитектура должна быть фотогенична, так ее воспринимают наши глаза», – добавил он.
Точная дата заселения небоскреба еще не названа. Эксперты говорят, что на доводку уйдет около года. За 6 лет строительства высотка значительно изменила расстановку сил на офисном рынке Петербурга.
Служба госстройнадзора и экспертизы выдала АО «МФК «Лахта Центр» разрешение на ввод в эксплуатацию небоскреба в Лахте. «Примерно год после этого будут идти работы по отделке и благоустройству, и только после их завершения будет определена дата открытия», - говорится на сайте проекта. Также предстоит завершить работы по обустройству набережных и подключению комплекса к улично-дорожной сети.
Участок в Приморском районе Петербурга "Газпром" осваивает с 2011 года. Общая площадь небоскреба около 400 тыс. кв.м., из которых 180 тыс. кв.м. приходится на башню - доминанту высотой 462 м. Это самое высокое здание Европы. В ней 86 надземных и три подземных этажа. Порядка трети площадей отведено под концептуальные общественные пространства: открытый амфитеатр, пешеходную набережную, обзорную площадку, концертный зал-трансформер, детский научно-образовательный центр с планетарием, панорамные рестораны и галереи. Общие инвестиции в "Лахта Центр", по экспертным оценкам, достигнут $1,5 млрд. Около 40% комплекса уйдет под офисные помещения для структур самого "Газпрома", который переводит свои подразделения из Москвы в Петербург.
Этот переезд был локомотивом офисного рынка Петербурга последних лет. За последние 8 лет газовый монополист и его структуры арендовали и приобрели в собственность в Петербурге более 500 тыс. кв.м. высококлассной офисной недвижимости. «Фактор Газпрома» поддерживал рынок и задавал ему высокую планку всё это время, обеспечивая большой объём чистого поглощения. Рынок замер в ожидании: арендаторы ждут освобождения высококлассных офисных блоков, девелоперы - не начинают новых проектов, считая, что переезд «Газпрома» спровоцирует рост вакансий и ставок аренды.
«После сдачи в 2018 году «Лахта Центра" рынок ждет очередная пертурбация. Сейчас оценить ее масштабы невозможно. Но очевидно, что всем структурам газового гиганта места в штаб–квартире не хватит. Многие из них останутся на занятых площадях на долгие годы», - говорит директор сети «Сенатор» Дмитрий Золин.
Повлиял небоскреб и окружающую территорию. Район Лахты, который традиционно не имел делового статуса, постепенно набирает популярность у бизнеса и обрастает офисными проектами. Жилье в этом районе тоже активно строится, хотя и не прямо рядом с «Лахта Центром», но в непосредственной близости от него. В Приморском районе, где находится небоскреб, по данным «Петербургской Недвижимости», в прошлом году было реализовано 482 тыс. кв.м. жилья (11,7 тыс. сделок). Район оказался лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% продаж. В этом году ситуация похожая. По итогам первого полугодия в Приморском районе было продано 277,2 тыс. кв.м. жилья (6,8 тыс. квартир). Это 13% от общих продаж первичного жилья в городе.
Похожая ситуация и на рынке дорогого жилья Петербурга, который ощутил на себе влияние «фактора «Газпрома». По данным гендиректора компании "Элитные квартиры" Леонида Рысева, доля связанных с "Газпромом" покупателей в 2017 году удвоилась и сейчас оценивается в 30–40% от общего числа. "Для рынка элитного жилья все только начинается. В полной мере влияние фактора "Газпрома" он ощутит через год-другой", — уверен Леонид Рысев.
«Лахта-центр» – не просто небоскреб, но крупнейший деловой центр страны, который стал точкой притяжения высокопрофессиональных специалистов, а в перспективе способен трансформировать прилегающие территории Приморского и Курортного районов - за счёт создания значительного спроса на качественные офисы, жильё разных форматов и объекты инфраструктуры", - говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Сделка будет закрыта до конца года. Ее сумма составит 171 млн евро. Это на 10 млн евро ниже стоимости объекта, озвученной в начале этого года.
О том, что финский концерн Stockmann и чешский холдинг PPF Real Estate договорились о сделке по ТК «Невский центр» в Петербурге финская сторона сообщила в официальном релизе. Объявленная сумма сделки – 171 млн евро. После уплаты налогов у продавца останется 139 млн евро. Для сравнения, строительство торгового центра стоило 185 млн евро. На 1 января 2018 года он оценивался в 181 млн евро.
В ближайшее время сделку должна одобрить Федеральная антимонопольная служба. Если решение будет положительным, завершить ее стороны планируют к концу года.
ТК «Невский центр» - последний актив Stockmann Group в России. Другие универмаги (всего их было 6 - 5 в Москве и 1 в Екатеринбурге) ретейлер продал в 2016 году компании Reviva Holdings Ltd. «Невский центр» тоже был в продаже. Сначала в 2012 году (но финская компания изменила планы, поскольку рентабельность комплекса после частичной смены арендаторов улучшилась), а потом в ноябре 2016 года. Но покупателя найти не удавалось. На него претендовали несколько компаний, в числе которых называли московскую O1 Group, Morgan Stanley, Hines. Ближе всех к заключению договора подошел Morgan Stanley. Но минувшим летом он отказался от сделки из-за нового витка санкций в отношении России.
Об интересе чешского PPF Real Estate к «Невскому центру» тоже было известно на рынке. Но переговоры с ним не афишировались. PPF Real Estate - это часть чешской инвестиционной компании PPF Group, созданной в 1991 году. Бизнес подконтролен чешскому предпринимателю Петру Келлнеру. Стоимость всех активов PPF в Европе превышает 38 млрд евро. В числе проектов группы в России – московские бизнес-центр «Метрополис», бизнес-парк Comcity и складской комплекс «Южные врата». У неё также есть активы в Московской области, Рязани и Астрахани. В этом году холдинг заявил, что продолжит развитие на российском рынке. В частности, на одной из панелей форума PROEstate директор PPF Real Estate Russia Никола Обайдин заявил, что компания ищет новые объекты для вложений в России и сейчас находится в переговорах по нескольким активам. При этом он посетовал, что качественного продукта на рынке мало, а цена на него не так интересна, как несколько лет назад.
Эксперты говорят, что итоговая цена, за которую куплен «Невский центр», находится в рамках рынка. «В ней нет ни дисконта, ни премии за локацию», - уверен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров. По его словам, объект находится в отличном состоянии.
«PPF является профильным инвестором, поэтому вряд ли его подход будет сильно отличаться от предыдущего владельца. Возможна замена некоторых арендаторов, в том числе, очевидно, якорного - супермаркета «Стокманн». Но в целом существующая концепция является оптимальной и не нуждается в серьёзных изменениях», - говорит Алексей Федоров.
Станислав Бибик, партнер Colliers International (эксклюзивный консультант сделки) заявил, что сделка между PPF Real Estate и Stockmann станет одной из крупнейших и знаковых в новейшей истории рынка коммерческой недвижимости России. «Подписание соглашения о продаже – это результат длительного и конкурентного процесса, в котором принимали участие как российские, так и иностранные компании, поэтому итоговая цена продажи является рыночной. Что касается самого актива, то это один из лучших объектов торговой недвижимости в стране с отличной локацией и набором арендаторов с высоким трафиком, а многолетний опыт нового владельца позволит улучшить операционные показатели объекта», - уверен Станислав Бибик.
По данным Colliers International, cегмент торговой недвижимости занимает лидирующую позицию (36%) в объеме инвестиционных сделок второй год подряд. «В 2017 году ключевой сделкой здесь стала покупка компанией MALLTECH ТРК «Лето» за $173 млн. А основное число инвестиционных сделок закрывалось в ценовом диапазоне до $25 млн – на такие сделки пришлось более 80% от общего количества сделок. В то же время 2017 год отметился несколькими сделками свыше $50 млн, что последний раз мы наблюдали в 2014 году. Крупнейшей сделкой на рынке стала упомянутая покупка ТРК «Лето», - заключили в Colliers International.
Всего, по итогам первого полугодия 2018 года в Петербурге представлено 118 действующих классических и специализированных торговых центров. Средний уровень вакантности в торговых центрах города достиг 4,2% – своего минимального значения за пять лет, подсчитали в Colliers International.
Справка
«Невский Центр» открылся Петербурге в 2010 году. Его общая площадь – 91 тыс. кв.м. (а арендная – около 45 тыс. кв.м). В здании – 9 этажей. Два верхних этажа занимают офисы класса «А» площадью около 5 тыс. кв.м., а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Всего в ТЦ более 80 магазинов, фуд-корт, видовой ресторан холдинга Ginza и фитнес-центр. Якорный арендатор - универмаг «Стокманн» (принадлежит Reviva Holdings Limited). Целевая аудитория ТЦ – покупатели в возрасте 25-55 лет с уровнем дохода выше среднего. Универмаг охватывает примерно 80% населения Петербурга (более 4 млн человек).