Мера ответственности. Фонд социальных обязательств застройщиков в Петербурге должен заработать с 1 января 2019 года
Фонд социальных обязательств застройщиков в Петербурге должен заработать с 1 января 2019 года. Однако пока нет четких правил, как он должен функционировать. В частности, не определена сумма отчислений в фонд для застройщиков.
На прошлой неделе в Смольном прошло совещание по вопросу участия застройщиков в создании объектов городской социальной инфраструктуры. На совещании вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин сообщил, что Фонд социальных обязательств (он же Фонд социального участия), вероятнее всего, заработает с 1 января 2019 года.
Напомним, о создании Фонда социальных обязательств для застройщиков начали говорить в конце прошлого года. Хотя эта инициатива звучала и ранее. Этот фонд должен аккумулировать и расходовать средства девелоперов для строительства объектов социальной инфраструктуры в Петербурге. Сумма взносов в него стала предметом споров. Изначально в общую «кубышку» чиновники хотели брать с застройщиков по 11 тыс. рублей с каждого квадратного метра возводимого жилья. Позже городские власти понизили планку до 6 тыс. рублей, но окончательно сумму взноса так и не утвердили.
Каковым будет «налог на соцобъекты», Смольный не смог сказать и на последнем заседании. Игорь Албин отметил, что за последние годы в городе существенно выросли объемы ввода жилья, чего не сказать об объемах ввода социальных объектов. «Чтобы эту ситуацию изменить, мы пошли по пути консультаций и предложили создать Фонд социальных обязательств. Понимаем, что в полном объеме переложить на вас ответственность по созданию «социалки» нельзя – это обрушит рынок. С другой стороны, хотели бы видеть ваше полноценное участие в формировании комфортной городской среды», – обратился к строителям вице-губернатор.
Директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами» Арам Гукасян сообщил, что в настоящее время в действующий Реестр инвестиционных обязательств застройщиков включена 61 строительная компания, с общим объемом заявленного строительства жилья – 23,1 млн кв. м. В денежном выражении нормативная потребность в соцобъектах для такого объема жилищного фонда составляет 252 млрд рублей. Фактически за девелоперами зафиксировано обязательств на 123 млрд рублей, или 49% от нормативной потребности, в том числе на безвозмездной основе – 67 млрд рублей.
Представители профессионального сообщества, присутствовавшие на совещании, отметили, что схему деятельности фонда необходимо сделать более понятной и прозрачной. Было предложено более четко зафиксировать обязательства, которые возлагаются на застройщиков, и дифференцировать их в зависимости от территории ведения строительства.
Предполагается, что все точки над i будут расставлены уже в ближайшие дни на совещании с участием вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова. Вероятнее всего, тогда и будет определена сумма отчислений в Фонд социальных обязательств. Также власти Петербурга готовы выслушать другие предложения бизнеса о том, как быстро увеличить объемы социнфраструктуры.
Мнение:
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– На эту ситуацию нужно обязательно смотреть с точки зрения потребителя, для которого любые выплаты непременно будут заложены в цену квадратного метра. Как говорится, мы бы рады отчислять в городской бюджет и бОльшие суммы, если бы это позволяла платежеспособность населения. Но она на сегодняшний день такова, что даже планомерное снижение ставок по кредитам не приводит к взрывному росту продаж. Я бы предложила администрации обязательно принять во внимание эти важнейшие соображения и действовать чрезвычайно аккуратно. Можно заложить механизм пересмотра ставки отчислений в Фонд социальных обязательств, если это позволит рыночная ситуация. Законопослушное строительное сообщество Петербурга работает прозрачно и ответственно, оно обязательно будет делать шаги в сторону улучшения социального вопроса.
В начале нулевых, когда страна уже успела оправиться от кризиса и опытные бизнесмены предчувствовали фазу активного роста, многим строителям стало понятно: для построения светлого будущего надо объединяться. В результате 17 июля 2003 года появился Союз строительных организаций Ленинградской области.
1990-е стали серьезным испытанием для строительного рынка. К 1994 году объемы производства снизились в 5 раз, а некогда крупные организации распадались на множество мелких. К 2002 году в области было зарегистрировано более 1500 различных строительных компаний. За эти годы и назрела необходимость в некой организации, которая сможет объединить стремительно расширяющийся рынок.
В первую очередь, ЛенОблСоюзСтрой создавался как диалоговая площадка для игроков строительного рынка. «В досоюзные времена застройщики вообще не думали о том, что происходит за пределами их стройплощадки. Но ведь проекты часто создавались по соседству, значит компании могли разделить расходы на инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру. Благодаря ЛенОблСоюзСтрою между игроками строительного рынка начался диалог», – вспоминает президент Союза и генеральный директор группы компаний «Академия» Руслан Юсупов.
Официально Союз заработал 17 июля 2003 года. В него были приняты около 200 организаций, многие из которых сегодня являются наиболее авторитетными в отрасли: ЗАО «Спецхиммонтаж», ЗАО «Ленстройтрест», ЗАО «ЛСР – Базовые материалы Северо-Запад», ЗАО «Концерн ТИТАН-2», ООО «Мицар», ЗАО «Рощинострой», ЗАО «Трест № 68», ЗАО «Гатчинский ССК».
Надежды организаторов оправдались – ЛенОблСоюзСтрой стал диалоговой площадкой, причем не только между игроками рынка, но и между бизнесом и властью. Объединение, по сути, направило развитие стройкомплекса Ленобласти в новое русло.
Законы пишут люди
Нулевые были золотым временем для застройщиков: Ленобласть стала завсегдатаем списка регионов-рекордсменов по объемам вводимого жилья. Однако тогда же наметилась проблема, которая актуальна по сей день – нехватка социальной инфраструктуры.
«Согласно Конституции РФ, строительством инфраструктуры должно заниматься государство, а не бизнес. Однако, в нулевые, когда рынок активно рос, строители согласились взять на себя обязанность по возведению школ, детских садов и больниц. Тогда у большинства компаний средств на это хватало. Сейчас ситуация изменилась, однако социнфраструктуру до сих пор спрашивают с застройщиков», – считает Руслан Юсупов.
В попытках изменить ситуацию ЛенОблСоюзСтрой начал переговоры с Правительством, в результате с 2013 года в Ленобласти действует одна из самых эффективных программ во всей России – «Соцобъекты в обмен на налоги». «Я тогда был вице-губернатором Ленобласти и могу сказать, что программа появилась при активном участии членов ЛенОблСоюзСтроя. Объединение стало площадкой, на которой были проработаны все нюансы и тонкости программы. В результате мы получили работающий механизм, позволяющий решать проблемы с нехваткой инфраструктуры», – вспоминает Георгий Богачев, покинувший пост вице-губернатора региона и возглавлявший ЛенОблСоюзСтрой до 2018 года.
Увеличение объемов строительства привело к тому, что госорганы просто задыхались от количества работы. В октябре 2014 года ЛенОблСоюзСтрой при поддержке управления «Леноблгосэкспертиза» учредил АО «Центр строительного контроля и экспертиз Ленинградской области». Главной целью нового органа стало сокращение сроков получения разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, а также упрощение процедур согласования. На базе Центра начала работать выездная лаборатория, которая проверяет прочность бетона, толщину асфальта, качество воздуха и воды, тепловые характеристики и энергоэффективность объекта. «Центр существенно упрощает ввод объекта в эксплуатацию», – считает исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя Владимир Мозговой. На данный момент Центр оказывает услуги наряду с коммерческими организациями и полностью себя окупает.
Сегодня строительный рынок готовится к масштабным законодательным переменам, в особенности к отмене долевого строительства. ЛенОблСоюзСтрой работает над созданием двух рабочих групп. Первая формируется под эгидой областного правительства. Туда войдут представители исполнительной власти, строительных компаний, общественных объединений и юристы. Группа сосредоточится на разработке законодательных предложений. «Строительное законодательство постоянно меняется, и далеко не все перемены идут на пользу как застройщикам, так и потребителям продукции. Мы должны вмешаться в этот процесс. Члены Союза с воодушевлением встретили предложение о создании рабочей группы. Чувствуется, что им хочется быть услышанными и есть, что сказать», – сообщил Руслан Юсупов.
Вторая рабочая группа станет площадкой по обмену опытом, знаниями и вопросами развития банковского проектного финансирования и применения новых надзорных функций, возложенных законодателями на банки. Как пояснил Владимир Мозговой, эта группа призвана помочь игрокам строительного и банковского рынка наладить работу в новых законодательных условиях. «Мы активно работаем над созданием этих рабочих групп, и очень надеемся, что они начнут работать этой осенью», – резюмировал он.
Строитель – это звучит гордо
Еще одной важной функцией ЛенОблСоюзСтроя является поддержка и популяризация профессий, связанных со строительством и недвижимостью. Объединение поддерживает множество профессиональных конкурсов. Так, Союз ежегодно участвует в выборе лучшего каменщика и штукатура, лучшей строительной площадки и бытового городка. «Такие конкурсы нужны, в первую очередь, рабочим, но в конечном итоге выигрывает вся компания. Представьте, вот некий дядя Вася 20 лет работает на стройке и тут его отправляют на конкурс, он побеждает и получает приз. Растет и самооценка, и командный дух в компании», – уверен Руслан Юсупов, призывая компании не пренебрегать такими соревнованиями.
Помимо этого, ЛенОблСоюзСтрой ежегодно проводит конкурс на звание «Лучший реализованный проект благоустройства жилого квартала в Ленинградской области», более известный под названием «Среда обитания». В рамках соревнования девелоперы демонстрируют возможности благоустройства современных кварталов. «Конкурс организован с целью внедрения в жилищном строительстве региона прогрессивных принципов формирования жилой среды, которые основаны на трансформации потребностей современного жителя и способах отражения их в архитектуре дворового пространства», – пояснили в Союзе. Кроме того, в этом году Руслан Юсупов вошел в состав оргкомитета и экспертного совета конкурса «Доверие потребителя», который по праву считается строительным «Оскаром».
Впрочем, есть у объединения и непрофильная деятельность. Более пяти лет назад ЛенОблСоюзСтрой взял шефство над Всеволожским домом-интернатом для престарелых и инвалидов, где проживают в том числе ветераны Великой Отечественной войны. Благодаря Союзу в доме-интернате появилась крытая площадка для прогулок колясочников, соляная комната и современный пандус. В жилых комнатах появились кнопки вызова персонала, благодаря которым пожилые люди могут легко и быстро попросить о помощи. В этом году объединение подарит учреждению протирочную машину для измельчения пищи. «Мы стараемся по мере сил помогать этому дому-интернату, реагировать на просьбы и, конечно, поздравляем жителей дома с праздниками», – рассказал Владимир Мозговой.
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области
ЛенОблСоюзСтрой – это не рядовая организация, а надежный партнер для правительства Ленинградской области. Объединение стало диалоговой площадкой, где власть и бизнес могут решать реальные проблемы отрасли с учетом интересов всех сторон строительного процесса. Союз задает планку всей индустрии, культивируя идею того, что строить надо не просто квадратные метры, а комфортное жилье с современной инфраструктурой. Правительство области уверено, что только при поддержке Союза могут быть выполнены те многочисленные масштабные задачи, которые стоят сегодня перед страной. История объединения только началась, и я уверен, что главные его победы и завоевания только впереди!
Группа «ЦДС» планирует построить новый жилой район в Парголово. Компания просит власти разрешить ей строительство высотного жилья на 50 га, которые сейчас предназначены под «малоэтажку». Инвестиции в создание нового района эксперты оценивают в 40-45 млрд рублей.
Участками в Парголово, южнее Суздальского шоссе, группа «ЦДС» Михаила Медведева владеет с 2008 года. Общая площадь шести соседних земельных наделов в этом районе составляет 50 га. Там, по действующей граддокументации, можно строить малоэтажное жилье. Но девелопер надеется повысить высотность застройки. Он обратился в администрацию с просьбой изменить в Генплане функциональное зонирование этой территории так, чтобы там можно было строить дома большой и средней высотности.
«Мы получили результаты социологического исследования, которое по нашему заказу провел Институт Современного государственного развития. Из них следует, что местные жители не возражают против высотных зданий в поселке Михайловка. Мы получили согласования местных властей и аэродрома в Левашово. Разработали и согласовали концепцию развития транспортной инфраструктуры для района. Готовы за свой счет построить там социально-культурные объекты по действующим нормативам», – сообщили в компании.
Если поправки будут приняты, по прогнозу, ГК «ЦДС», построит на своем участке 700 тыс. кв. м жилья. В новом районе смогут жить до 25 тыс. человек. «Это в 2-3 раза больше, чем при нынешних условиях застройки», – говорит исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников. По его словам, инвестиции в проект такого масштаба составят 40-45 млрд рублей. «На север Петербурга сейчас приходится более 40 % сделок с жильем. С развитием района Парголово, сделок будет еще больше. Но, не смотря на относительную территориальную близость к нашему проекту в Орловском, конкуренции мы не опасаемся», – заявил Роман Мирошников.
«Скорее всего, повышать высотность в проекте «ЦДС» будут по-разному, чтобы соблюсти архитектурный вид района. А себестоимость строительства будет от 67 тыс. до 86 тыс. рублей за 1 кв. м продаваемой площади без учета стоимости прав на землю. Верхняя планка – с учетом строительства достаточного количества парковочных мест и социальной инфраструктуры», – добавляет руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер. Она отмечает, что плюс проекта – комплексный подход. «Девелопер экономит время на разработке проектной и исходно-разрешительной документации, сокращает издержки, планирует поэтапную реализацию и концентрируется на определенном пятне. Для строителя поэтапное планирование всегда понятнее и прозрачнее. Оно позволяет корректировать динамику и темпы продаж, маркетинговую политику. На большом объеме застройки это делать всегда проще. Но, с другой стороны, при комплексной застройке всегда актуален вопрос подъездных и выездных путей и формирование дорожно-транспортной инфраструктуры в целом», – добавляет Екатерина Тейдер.
Справка
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в районе Парголово сейчас работают 7 застройщиков. Объем рынка локации оценивается в 407 тыс. кв. м жилья (10 тыс. квартир). В свободной продаже представлено 216 тыс. кв. м (5 тыс. квартир). По результатам I полугодия 2018 года в локации реализовано 100 тыс. кв. м (2,5 тыс. квартир) – это 5 % в общем спросе в Петербургской агломерации (5 место среди локаций).
«Средняя цена предложения в классе «масс-маркет» составляет 78,4 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 21 % ниже среднего городского показателя цены в классе», — сообщила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.