Мера ответственности. Фонд социальных обязательств застройщиков в Петербурге должен заработать с 1 января 2019 года
Фонд социальных обязательств застройщиков в Петербурге должен заработать с 1 января 2019 года. Однако пока нет четких правил, как он должен функционировать. В частности, не определена сумма отчислений в фонд для застройщиков.
На прошлой неделе в Смольном прошло совещание по вопросу участия застройщиков в создании объектов городской социальной инфраструктуры. На совещании вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин сообщил, что Фонд социальных обязательств (он же Фонд социального участия), вероятнее всего, заработает с 1 января 2019 года.
Напомним, о создании Фонда социальных обязательств для застройщиков начали говорить в конце прошлого года. Хотя эта инициатива звучала и ранее. Этот фонд должен аккумулировать и расходовать средства девелоперов для строительства объектов социальной инфраструктуры в Петербурге. Сумма взносов в него стала предметом споров. Изначально в общую «кубышку» чиновники хотели брать с застройщиков по 11 тыс. рублей с каждого квадратного метра возводимого жилья. Позже городские власти понизили планку до 6 тыс. рублей, но окончательно сумму взноса так и не утвердили.
Каковым будет «налог на соцобъекты», Смольный не смог сказать и на последнем заседании. Игорь Албин отметил, что за последние годы в городе существенно выросли объемы ввода жилья, чего не сказать об объемах ввода социальных объектов. «Чтобы эту ситуацию изменить, мы пошли по пути консультаций и предложили создать Фонд социальных обязательств. Понимаем, что в полном объеме переложить на вас ответственность по созданию «социалки» нельзя – это обрушит рынок. С другой стороны, хотели бы видеть ваше полноценное участие в формировании комфортной городской среды», – обратился к строителям вице-губернатор.
Директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами» Арам Гукасян сообщил, что в настоящее время в действующий Реестр инвестиционных обязательств застройщиков включена 61 строительная компания, с общим объемом заявленного строительства жилья – 23,1 млн кв. м. В денежном выражении нормативная потребность в соцобъектах для такого объема жилищного фонда составляет 252 млрд рублей. Фактически за девелоперами зафиксировано обязательств на 123 млрд рублей, или 49% от нормативной потребности, в том числе на безвозмездной основе – 67 млрд рублей.
Представители профессионального сообщества, присутствовавшие на совещании, отметили, что схему деятельности фонда необходимо сделать более понятной и прозрачной. Было предложено более четко зафиксировать обязательства, которые возлагаются на застройщиков, и дифференцировать их в зависимости от территории ведения строительства.
Предполагается, что все точки над i будут расставлены уже в ближайшие дни на совещании с участием вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова. Вероятнее всего, тогда и будет определена сумма отчислений в Фонд социальных обязательств. Также власти Петербурга готовы выслушать другие предложения бизнеса о том, как быстро увеличить объемы социнфраструктуры.
Мнение:
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– На эту ситуацию нужно обязательно смотреть с точки зрения потребителя, для которого любые выплаты непременно будут заложены в цену квадратного метра. Как говорится, мы бы рады отчислять в городской бюджет и бОльшие суммы, если бы это позволяла платежеспособность населения. Но она на сегодняшний день такова, что даже планомерное снижение ставок по кредитам не приводит к взрывному росту продаж. Я бы предложила администрации обязательно принять во внимание эти важнейшие соображения и действовать чрезвычайно аккуратно. Можно заложить механизм пересмотра ставки отчислений в Фонд социальных обязательств, если это позволит рыночная ситуация. Законопослушное строительное сообщество Петербурга работает прозрачно и ответственно, оно обязательно будет делать шаги в сторону улучшения социального вопроса.
Участок завода «Газаппарат» выставлен на торги за долги обанкротившегося собственника. Это вторая попытка продать собственность завода. Первый раз актив был оценен в 650 млн рублей. Сейчас цену снизили до 390 млн рублей.
На торги выставлен имущественный комплекс предприятия АО «Газовый аппарат» на ул. Профессора Качалова, 3, рядом с Деминским садом. Завод с середины прошлого века занимался проектированием газовых котлов и водонагревателей и производил газовые горелки. Но в 2015 году производство в Петербурге было остановлено. А в 2017 году завод обанкротился. Аукцион по продаже имущества инициирован конкурсным управляющим.
С молотка единым лотом пустят участок площадью 2,6 га и находящиеся на нем производственно-складских здания общей площадью около 30 тыс. кв.м. Территория относится к зоне общественно-деловой застройки. Там можно строить и жилье. Общая площадь недвижимости, которую можно разместить на этой территории, согласно ППТ, составляет около 140 тыс. кв.м. Максимальная разрешённая высота застройки – 42 метра. Но ситуация усложняется тем, что два здания в составе заводского комплекса признаны историческими. Это значит, что их, даже в случае сноса, придется воссоздать в исконном виде.
Торги назначены на 12 сентября текущего года на электронной площадке «Арбитат». Стартовая цена лота – 389,5 млн рублей. Это почти в два раза дешевле, чем осенью 2016 года, когда собственник сам пытался продать имущество завода, чтобы рассчитаться с долгами. Тогда актив через Российский аукционный дом пытались продать за 650 млн рублей. Но желающих купить его не нашлось.
Нынешнюю цену эксперты называют адекватной. «Она даже выглядит несколько заниженной. При исключении градостроительных ограничений и каких-либо подводных камней юридического, санитарного характера, итоговая стоимость участка может составлять 600 – 800 млн рублей. Интерес к этому активу наверняка будет. Несмотря на промышленное происхождение, у участка есть ряд весомых плюсов – близость к центру города, набережной, парку. А площадь пятна достаточно велика, чтобы построить здесь масштабный, сбалансированный комплекс с собственной внутренней средой. В его составе могут быть и бизнес-центр, и жилье, и апартаменты», - говорит директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова.
По оценке исполнительного директора СК «Ойкумена» Романа Мирошникова, инвестиции в застройку участка могут составить 7-8 млрд рублей. «Особенно актуален в этом месте жилой комплекс. Район активно застраивается. И очень скоро от его промышленного окружения останутся одни воспоминания», - отмечает он.
Справка
Всего, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» в Невском районе Петербурга сейчас возводится 18 ЖК (без учета очередей) общей площадью 776 тыс. кв.м, в том числе 17% приходится на район проспекта Обуховской Обороны (132 тыс. кв.м.).
В продаже в Невском районе находится 401 тыс. кв.м. (7% от общего предложения в Петербургской агломерации). Из них в локации пр. Обуховской Обороны – 63 тыс. кв.м. (16% в объеме предложения Невского района).
«Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента жилья при 100%–ной оплате в целом по Невскому району – 97,7 тыс. рублей за 1 кв.м. (на 2% ниже средней цены по Петербургу в классе). В локации проспекта Обуховской Обороны средняя цена предложения оценивается в 116,2 тыс. рублей за 1 кв.м. (на 17% выше показателя средней цены по Петербургу в классе)», — говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Минобороны РФ выставило на продажу здания и землю на полуострове Бычья Голова в Ленобласти. Продавец хочет за актив 775 млн рублей. Эксперты считают, что на бывшей военной земле можно создать турбазу.
«Главное управление обустройства войск», которое входит в структуру Минобороны РФ, продает землю и здания на полуострове Бычья Голова в Выборгском районе Ленобласти. Объявления о продаже журналисты «КоммерсантЪ» нашли на сайтах Avito.ru и Domofond.ru. Канал продажи для силового ведомства весьма необычный. Но, по словам партнера адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрия Некрестьянова, ничего противозаконного в нем нет. «Закон дает возможность приватизации военного имущества путем сбора публичных предложений или проведения продажи без объявления цены. А размещение объявлений на Avito - это один из способов донесения информации до потенциальных покупателей», - говорит юрист.
Само объявление вполне стандартное. На продажу выставлен имущественный комплекс в поселении Кангас (садоводство «Электроинструмент»). Он включает в себя участок площадью почти 580 га, два здания площадью 800 кв.м. и две трансформаторные подстанции общей мощностью 175 кВт. К участку ведут две дороги: одна – лесная, вторая – асфальтированная, от трассы «Скандинавия». Продавец хочет за актив 775 млн рублей и торговаться не намерен.
Эта территория, согласно Росреестру, относится к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения. Там с середины прошлого века находится научно-испытательный полигон Научно-исследовательского инженерно-строительного института №12 ВМФ. По данным открытых источников, там, в частности, тестировали на выносливость элементы конструкций объектов Олимпиады в Сочи, а также проводили сейсмические исследования.
Эксперты говорят, что стартовая цена выглядит справедливой, но скорее всего, будет снижаться из-за невысокого спроса на лот и непонятных перспектив его застройки.
«Этот район не пользуется серьезным интересом инвесторов. На участке пока можно построить объект складского назначения. А перевод земель в какую-то другую зону, скорее всего, будет долгим и сложным. И, может, вообще не случиться», - говорит управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
«Среди преимуществ территории – выход к воде, среди недостатков – удаленная от Петербурга локация. Если допустить, что ограничений на размещение невоенных объектов в этой зоне нет, на участке можно построить базу отдыха, предварительно озаботившись вопросом перевода этих земель в другую категорию. Однако чтобы сделать конкурентоспособный проект, следует продумать способы привлечения посетителей: охота, рыбалка, всесезонные активности и т.д. Сейчас в Ленобласти есть множество других предложений, которые расположены в более удобной транспортной доступности для жителей Петербурга», - говорит генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.
С коллегой согласна директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова: «Запрашиваемая цена невысокая - чуть более 1 млн рублей за 1 га. Но для создания в этом месте чего-то качественного, например, гостинично-рекреационного объекта, потребуются серьёзные инвестиции». По ее словам, на участке можно построить и коттеджный поселок. «Выборгский район популярен у застройщиков коттеджей. Но такие проекты тоже требуют больших вложений», - добавляет она.