Мера ответственности. Фонд социальных обязательств застройщиков в Петербурге должен заработать с 1 января 2019 года
Фонд социальных обязательств застройщиков в Петербурге должен заработать с 1 января 2019 года. Однако пока нет четких правил, как он должен функционировать. В частности, не определена сумма отчислений в фонд для застройщиков.
На прошлой неделе в Смольном прошло совещание по вопросу участия застройщиков в создании объектов городской социальной инфраструктуры. На совещании вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин сообщил, что Фонд социальных обязательств (он же Фонд социального участия), вероятнее всего, заработает с 1 января 2019 года.
Напомним, о создании Фонда социальных обязательств для застройщиков начали говорить в конце прошлого года. Хотя эта инициатива звучала и ранее. Этот фонд должен аккумулировать и расходовать средства девелоперов для строительства объектов социальной инфраструктуры в Петербурге. Сумма взносов в него стала предметом споров. Изначально в общую «кубышку» чиновники хотели брать с застройщиков по 11 тыс. рублей с каждого квадратного метра возводимого жилья. Позже городские власти понизили планку до 6 тыс. рублей, но окончательно сумму взноса так и не утвердили.
Каковым будет «налог на соцобъекты», Смольный не смог сказать и на последнем заседании. Игорь Албин отметил, что за последние годы в городе существенно выросли объемы ввода жилья, чего не сказать об объемах ввода социальных объектов. «Чтобы эту ситуацию изменить, мы пошли по пути консультаций и предложили создать Фонд социальных обязательств. Понимаем, что в полном объеме переложить на вас ответственность по созданию «социалки» нельзя – это обрушит рынок. С другой стороны, хотели бы видеть ваше полноценное участие в формировании комфортной городской среды», – обратился к строителям вице-губернатор.
Директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами» Арам Гукасян сообщил, что в настоящее время в действующий Реестр инвестиционных обязательств застройщиков включена 61 строительная компания, с общим объемом заявленного строительства жилья – 23,1 млн кв. м. В денежном выражении нормативная потребность в соцобъектах для такого объема жилищного фонда составляет 252 млрд рублей. Фактически за девелоперами зафиксировано обязательств на 123 млрд рублей, или 49% от нормативной потребности, в том числе на безвозмездной основе – 67 млрд рублей.
Представители профессионального сообщества, присутствовавшие на совещании, отметили, что схему деятельности фонда необходимо сделать более понятной и прозрачной. Было предложено более четко зафиксировать обязательства, которые возлагаются на застройщиков, и дифференцировать их в зависимости от территории ведения строительства.
Предполагается, что все точки над i будут расставлены уже в ближайшие дни на совещании с участием вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова. Вероятнее всего, тогда и будет определена сумма отчислений в Фонд социальных обязательств. Также власти Петербурга готовы выслушать другие предложения бизнеса о том, как быстро увеличить объемы социнфраструктуры.
Мнение:
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– На эту ситуацию нужно обязательно смотреть с точки зрения потребителя, для которого любые выплаты непременно будут заложены в цену квадратного метра. Как говорится, мы бы рады отчислять в городской бюджет и бОльшие суммы, если бы это позволяла платежеспособность населения. Но она на сегодняшний день такова, что даже планомерное снижение ставок по кредитам не приводит к взрывному росту продаж. Я бы предложила администрации обязательно принять во внимание эти важнейшие соображения и действовать чрезвычайно аккуратно. Можно заложить механизм пересмотра ставки отчислений в Фонд социальных обязательств, если это позволит рыночная ситуация. Законопослушное строительное сообщество Петербурга работает прозрачно и ответственно, оно обязательно будет делать шаги в сторону улучшения социального вопроса.
Научно-производственное предприятие «Буревестник» начинает переезд в особую экономическую зону «Новоорловская». Участок компании на Охте будут продавать на аукционе под жилищную застройку. Эксперты оценивают землю «Буревестника» в 2–2,5 млрд рублей.
Предприятие «Буревестник», входящее в алмазодобывающий холдинг «Алроса», завершило реорганизацию и в ближайшее время начнет переезд из центра Санкт-Петербурга на новые площади, специально построенные для него в ОЭЗ «Новоорловская». При этом завод надеется сохранить роль ведущего отечественного производителя рентгеновской аппаратуры для промышленных и научных целей и даже усилить свои позиции.
О скором переезде «Буревестника» с Малоохтинского проспекта, 68, где он занимает участок площадью около 4,4 га, сообщил гендиректор предприятия Владимир Цветков. По его словам, переезд должен закончиться не позже ноября. «Освободившийся в результате участок у моста Александра Невского будет продан. Мы планируем реализовать его по частям. Отдельно будет продана территория со зданиями и сооружениями, находящаяся в собственности НПП «Буревестник». И отдельно – часть здания под аренду на арендованном же до 2049 года участке. Так мы надеемся привлечь больше потенциальных инвесторов», – сообщил он.
Стоимость, по которой будут продавать землю «Буревестника», Владимир Цветков не раскрыл. По его словам, ее определит аукцион. А площадкой для торгов, скорее всего, станет Российский аукционный дом, с которым уже идут соответствующие переговоры.
Зонирование участка «Буревестника» по Правилам землепользования и застройки уже позволяет строить жилье – покупателю не нужно будет заниматься переводом промышленного актива под иную функцию. Очищать территорию также не придется – по результатам экологических изысканий, техногенных загрязнений на участке не обнаружено.
По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, участок может стоить около 2–2,2 млрд рублей. Среди его преимуществ они отмечают близость к центру, пешеходную доступность метро, а также хорошие видовые характеристики. По мнению руководителя отдела финансовых рынков и инвестиций IPG.Estate Александра Волошина, участок может стоить дороже – до 2,5 млрд рублей. «Он обеспечен инженерией и подходит для реализации крупного проекта – до 100 тыс. кв. м недвижимости, включая общественно-деловую застройку», – отмечает он.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Красногвардейском районе Петербурга сейчас строится 13 жилых комплексов (без учета очередей) общей площадью 570 тыс. кв. м, а в продаже находится 253 тыс. кв. м (5% от общего предложения в Петербургской агломерации). В том числе в районе Охты, где находится «Буревестник», – строится 80 тыс. кв. м, а продается – 36 тыс. «Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента жилья при стопроцентной оплате в этом районе составляет 93 тыс. рублей, что на 6,6% ниже среднего городского уровня. А на Охте жилье стоит дороже – в среднем 123,2 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит руководитель центра Ольга Трошева.
Всего через несколько дней закончится срок, до которого все застройщики обязаны открыть в уполномоченных банках специальные счета, через которые будут проводиться все финансовые операции, связанные со строительством жилья на деньги дольщиков. После этого у девелоперов появятся новые надзирающие органы в лице кредитных учреждений.
Как известно, с 1 июля 2018 года в силу вступили очередные поправки к Закону № 214-ФЗ, главными задачами которых являются защита прав дольщиков и недопущение появления новых проблемных объектов. По мысли российских законодателей, лучше всего с надзором за застройщиками и тем, как они используют деньги соинвесторов, справятся банки. Нецелевое использование средств станет невозможно, соответственно, новых обманутых дольщиков появляться не будет, существующие проблемные объекты постепенно достроят, и, таким образом, проблема в конце концов получит свое разрешение.
В принципе, банки готовы взяться за дело, но, по мнению экспертов, остается еще слишком много вопросов и по практике осуществления такого контроля, и по развитию реформы, которая предполагает полную ликвидацию долевого механизма привлечения средств граждан, переход на проектное кредитование и эскроу-счета.
Под бдительным оком
Напомним, в соответствии с законодательными новациями, банки будут осуществлять контроль за целевым расходованием застройщиками средств дольщиков. В отношении тех объектов, разрешения на строительство которых получены до 1 июля 2018 года, надзор будет выполняться по упрощенной схеме (исключаются из расчетов 6 видов транзакций; по обязательствам, возникшим до 1 июля, плата производится). Для проектов, получивших разрешительную документацию после «дня Х» (а также тех, где первый договор долевого участия заключен после 1 июля), контроль вводится в полной мере (в постановлении Правительства РФ перечислено 18 видов допустимых операций застройщика по счету). Для этого девелоперы до 1 сентября 2018 года должны открыть в уполномоченных банках специальные счета по схеме «одно разрешение на строительство (которое может касаться нескольких объектов) – один счет». При попытке нецелевого использования средств банк отказывает в проведении транзакции (на уточнение вопроса дается до 3 дней).
Руководитель бизнеса ипотечного кредитования дирекции кредитно-депозитного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова сообщила, что работа по переходу на новую схему взаимодействия с застройщиками уже началась. «Вести банковское сопровождение девелоперов по упрощенной схеме мы уже можем. В настоящее время Корпоративный блок банка разрабатывает условия по углубленному сопровождению, думаю, к 1 сентября они будут готовы», – рассказала она.
Ведущий менеджер отдела по развитию отношений с клиентами регионального корпоративного бизнеса «Альфа-Банка» Екатерина Антонова также говорит о том, что регламент для работы по новой схеме готов и первые спецсчета открыты. «При этом для тех застройщиков, которые у нас уже имеют счет, процедура перехода на спецсчета упрощена. Для других они будут оформляться по более сложной схеме проверки и идентификации», – уточнила она.
По словам начальника отдела финансирования недвижимости управления кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Маргариты Клименко, банком создано специальное подразделение в Новосибирске. «Для него наняты и обучены около 200 сотрудников, которые готовы удаленно вести работу по контролю за расходованием застройщиками средств дольщиков», – рассказала она.
По мнению Екатерины Антоновой, конкуренция между банками за открытие спецсчетов застройщиков усилится. «Скорее всего, девелоперы, реализующие несколько жилищных проектов, сначала откроют счета в разных банках, чтобы оценить их условия и комфортность работы, а уже затем сделают выбор в пользу наиболее для них удобного варианта», – считает она. По словам Маргариты Клименко, базовый тариф за обслуживание спецсчета составит дополнительно 5 тыс. рублей в месяц.
Однако не все банки готовы приступить к работе по новой схеме. «Пока к этому вопросу мы подходим осторожно. Схема ясна только в самых общих чертах, опыта работы по ней нет. Ждем разъяснений федеральных органов по ряду вопросов», – отмечает управляющий директор по ипотеке банка ВТБ Светлана Киселева.
О том же говорит председатель правления банка «Уралсиб» Константин Бобров. «Нам хотелось бы изучить опыт коллег, прояснить для себя все риски такой деятельности – и только потом включаться в эту работу», – уточнил он. В связи с этим банк пока не намерен активизировать свою деятельность в данном направлении. «Сейчас объем кредитования строительной отрасли составляет около 20% общего кредитного портфеля. И мы не планируем его агрессивно увеличивать», – отметил эксперт, добавив, что банк старается избегать ускоренных темпов наращивания кредитования, особенно в таких рисковых сегментах, каким будет сейчас являться строительная сфера.
После «долевки»
В дальнейшем намечен отказ от «классической долевки» и переход на проектное кредитование с использованием эскроу-счетов. Вкратце принцип схемы таков: застройщик получает в банке кредитную линию на возведение объекта. Дольщики, приобретая квартиры, вносят свои средства на эскроу-счета. Когда объект сдан, этими деньгами гасится кредит, а «излишек» идет в прибыль девелоперу. Пока эта схема предлагается на добровольной основе, но с 1 июля 2019 года станет обязательной. При этом надзор банков за тратами застройщиков сохранится.
На сегодняшний день, по данным Центробанка, в перечень кредитных организаций, уполномоченных открывать эскроу-счета, входит 22 банка. Среди них такие как Сбербанк, ВТБ, «Газпромбанк», «Россельхозбанк», «Альфа-Банк», «Связь-Банк», «ЮниКредит Банк», банк «Санкт-Петербург» и др. «При этом на российском финансово-кредитном рынке в настоящее время около 60 банков, соответствующих установленным требованиям, так что список вполне может быть расширен», – отмечает зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский.
По оценке представителей банковского сообщества, схема эскроу-счетов для строителей более выгодна и удобна, чем «поднадзорная долевка». «Это более гибкая система, позволяющая существенно снизить процентную ставку по кредиту для застройщика. Кроме того, может быть уменьшена сумма собственных средств девелопера, с которой он входит в проект», – отмечает Екатерина Синельникова. С этим согласна Маргарита Клименко, которая, впрочем, отмечает, что банки будут очень тщательно оценивать как проект, на который застройщик хотел бы получить кредит, так и саму компанию. «Все финансовые риски теперь будут ложиться на банк, поэтому всестороннее их изучение необходимо», – отмечает она.
По словам эксперта, при входе в проект и открытии кредитной линии процентная ставка будет соответствовать базовой рыночной ставке долгосрочного кредитования, но по мере накопления средств дольщиков на эскроу-счетах будет снижаться, вплоть до «значений, близких к нулевым» в том случае, если объем средств дольщиков будет превышать объем выданного кредита. «В итоге за весь период строительства средневзвешенная ставка по кредиту может составить 4-5% годовых, по проектам с хорошей динамикой продаж», – резюмировала Маргарита Клименко.
Близкие цифры назвала Екатерина Антонова. «На входе в проект процентная ставка по кредиту будет составлять 8-9%. Затем она будет снижаться тем быстрее, чем больше денег будет накапливаться на эскроу-счетах. В итоге средневзвешенный показатель за весь период реализации проекта, по нашим оценкам, будет составлять 4,8-5% годовых», – говорит она. Таким образом, выгодность проектного кредитования ставится в прямую зависимость от успешности девелоперского проекта.
Между тем, пока застройщики явно не оценили достоинств новой схемы. Первым девелопером, недавно начавшим работать со эскроу-счетами, стала компания «Брусника». Ей Сбербанк открыл кредитную линию на 1,2 млрд рублей для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени. И это стало чуть ли не единственным прецедентом. «Интересантов по открытию эскроу-счетов пока нет, хотя работать по ним мы уже готовы», – признает Екатерина Антонова.
Нужно отметить, что платить гражданам проценты за размещение средств на эскроу-счетах (этот вопрос неоднократно поднимался, в том числе и законодателями) банки не намерены. «Мы исходим из того, что цель этих счетов не приумножение средств, а их накопление в целях приобретения жилья. Поэтому Сбербанк не планирует выплачивать проценты. Для этих целей служат другие банковские продукты», – отметила Маргарита Клименко.
При этом остается много вопросов по реализации новой схемы работы, ответы на большую часть которых вряд ли могут быть получены до появления практического опыта ее применения.
«Хотелось бы, чтобы была четко обозначена верхняя граница процентной ставки, по которой банки будут кредитовать застройщиков, использующих схему эскроу-счетов. Ведь от этого, в большей степени, зависит цена квартиры. Здесь возможны различные схемы государственной поддержки, как это было, например, с ипотекой несколько лет назад. Не очень понятна взаимосвязь между количеством заключенных застройщиком с использованием этой схемы договоров участия в долевом строительстве (а следовательно, и объемом полученных по ним денежных средств) и размером выдаваемого банком кредита (как и процентов по нему). Желательно, чтобы были четко обозначены для банков критерии оценки застройщиков и финансируемых проектов и устанавливаемые в договорах с застройщиками критерии контроля использования кредитных ресурсов», – отмечает Олег Островский.