Торги с поэтическим уклоном. «С молотка» уйдет дом на Миллионной, в котором в начале XX века жила Анна Ахматова
Российский аукционный дом (РАД) готовит к торгам два дома на Миллионной улице. В одном из них в начале XX века жила Анна Ахматова. Актив оценен в 55 млн долларов. Эксперты говорят, что цена адекватна, а сами дома идеально подходят для гостиничного проекта.
Два дома на Миллионной улице в Петербурге выставят на торги РАД в начале 2019 года. Это дом № 5 площадью 11,6 тыс. кв. м и дом № 6 площадью 14,4 тыс. кв. м. Активы продает один частный собственник. Они оценены в 55 млн долларов. Эксперты считают, что цена адекватна.
«Мы делали концепцию приспособления этих объектов под новые функции. Согласно рыночной и экономической целесообразности, там возможны следующие варианты. Здание на Миллионной, 5, идеально подходит под высококлассную гостиницу. Также были покупатели, которые рассматривали его под бизнес-центр класса «А». Это федеральный памятник, у объекта сложная структура, поэтому создание там жилья или апартаментов маловероятно. А здание на Миллионной улице, 6, с достаточно универсальными планировками и меньшим количеством охранных ограничений, может, пройдя через редевелопмент, превратиться в бизнес-центр, апартаменты или гостиницу», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
«Место уникальное, прежде всего благодаря высокой концентрации памятников архитектуры и достопримечательностей – в шаговой доступности Эрмитаж, Спас-на-Крови, Мраморный дворец, Летний сад. Максимальный возврат инвестиций обеспечит реализация проекта апартаментов на продажу. Но практически любая другая функция в этой локации также будет хорошо востребована. История дома № 5 по Миллионной улице, связанная с именем Анны Ахматовой, может стать изюминкой проекта, дополнительным мотивом остановиться именно в этом здании для иностранных и российских туристов-ценителей русской литературы. Исторический флёр гостиницы – то, что любят путешественники во всех точках мира, и один из ключевых инструментов в руках искусных маркетологов», – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
По данным Colliers International, сегодня в Петербурге представлено 22 отеля категории «пять звезд», это 3,2 тыс. номеров. Люксовые гостиницы сосредоточены преимущественно в Адмиралтейском и Центральном районах – 17 отелей на 2,7 тыс. номеров. А в сегменте элитных апарт-отелей основной объем, находящийся в экспозиции, сформирован комплексами в Петроградском районе – шесть апарт-отелей на 433 апартамента совокупно. Еще два элитных комплекса находятся в Адмиралтейском районе города («Голландия» и «Монферран»).
«Для отеля класса люкс в здании на Миллионной, 5, прямую конкуренцию по локации могут составить «Kempinski Мойка 22», «Гранд Отель Европа», Taleon Imperial и, в перспективе, Jumeraih на Невском проспекте, 7–9. Также может ощущаться конкуренция со стороны отелей, расположенных в зоне Исаакиевской площади (So/Sofitel, Four Seasons, «Астория», «Англетер», Lotte, Domina)», – говорит Евгения Тучкова.
«Здания на Миллионной улице действительно могут привлечь потенциальных покупателей, желающих инвестировать в гостиничную недвижимость, благодаря премиальной локации в центре города, а также и достаточному объему площадей для размещения полноформатного гостиничного проекта сегмента люкс или высокого ценового. Мы не сомневаемся, что большинство международных гостиничных сетей будут заинтересованы в управлении подобным объектом», – заключила заместитель руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL Маргарита Найштут.
Кстати
Фондом имущества Петербурга совместно с городским Комитетом имущественных отношений готовит к торгам особняк Челищева, расположенный по адресу Вознесенский проспект, дом 36, лит. А (предполагается продать право аренды с обязательством по восстановлению здания).
Победивший на торгах инвестор должен уплачивать рыночную арендную плату, определенную по результатам аукциона, на период проектирования и проведения работ по приспособлению объекта под гостиничную функцию. По окончании работ, после ввода объекта в эксплуатацию, арендатор получает право на минимальную арендную плату, в размере 1 рубль за 1 кв. м общей площади объекта в год.
Здание на Вознесенском проспекте, 36, является памятником регионального значения – «Дом Ф. Н. Челищева (М. В. Кольбе)» постройки середины XVIII века. Четырехэтажный каменный особняк с атриумом площадью 7,3 тыс. кв. м расположен на участке площадью 3,5 тыс. кв. м.
Бизнес-центр на улице Радищева выставлен на продажу за долги собственника. Актив оценен в 133,6 млн рублей. Эксперты считают, что недвижимость недооценили. По прогнозу, она может подорожать в процессе торга на 10–15%.
Бизнес-центр в самом центре Петербурга, на ул. Радищева, 39, недалеко от «Парадного квартала», выставлен на торги вместе с земельным участком. Площадь бизнес-центра класса В – 2,5 тыс. кв. м (арендопригодная – 1,7 тыс. кв. м), а участка – 0,34 га. Это здание – памятник регионального значения, приспособленный под офисы в 2009 году после капитального ремонта.
Имущество принадлежало ООО «Алкор Текнолоджиз инк». В начале 2018 года компанию признали банкротом из-за долга по кредиту банка «Таврический», который она взяла в 2013 году и не смогла обслуживать. Продажа недвижимости – этап банкротного процесса. Торги пройдут 14 декабря текущего года на Балтийской электронной площадке. Имущество оценено к аукциону в 133,6 млн рублей.
Эксперты считают, что недвижимость оценили очень скромно. «Для подобного объекта цена выглядит крайне интересно: обычно такие лоты торгуются выше 60 тыс. рублей за 1 кв. м (в данном случае заявлено 53,7 тыс. рублей). Низкая цена может быть обусловлена необходимостью капремонта или обременениями. Но с учетом локации стоит ждать повышения цены в ходе торгов (если до рыночного уровня – то на 10–15%). Единственным минусом может стать отсутствие парковки», – говорит управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
С коллегой согласен и руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев: «Стартовая цена невысокая. А бизнес-центр сравнительно небольшой и располагается в центре города – такой объект может привлечь широкий круг интересантов, от частных инвесторов до крупных компаний – конечных пользователей».
«Поскольку здание находится в закрытом дворе и рядом с крупным жилым кварталом, оно больше подходит под медицинский центр. Но, скорее всего, сохранит офисно-административную функцию», – считает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Кстати
По данным NAI Becar, общий объем офисных площадей в Петербурге в настоящее время составляет 4,43 млн кв. м (обеспеченность – 827 кв. м на 1 тыс. жителей города). Из них к качественному фонду относятся 2,95 млн кв. м (обеспеченность – в пределах 200 кв. м на 1 тыс. человек). С начала этого года было введено в эксплуатацию только 33,5 тыс. кв. м офисов. Вакансия незначительно снижается и в среднем по рынку составляет сейчас 5–6% (с начала года снизилась в пределах 1%). Исключением является класс С, где вакансия в этом году выросла на 0,3%. Арендные ставки в офисном сегменте в этом году демонстрируют рост в пределах 1–2%. В классе А они составляют 1685 рублей за 1 кв. м в месяц, в классе В+ – 1185 рублей, В – 1025 рублей, С – 850 рублей.
Компания Setl City приступила к застройке территории предприятия «Пигмент». На его месте появится ЖК «Pulse на набережной». Инвестиции в проект, по оценке экспертов, могут превысить 30 млрд рублей.
Компания Setl City, входящая в холдинг Setl Group, начала строительство ЖК «Pulse на набережной» на бывшем участке завода «Пигмент», севернее Архивной улицы в Невском районе Петербурга.
Проект будет реализован в пять очередей. Первая из них (три корпуса высотой 14-15 этажей и детсад с бассейном в северной части квартала) должна быть сдана в конце 2020 года. А общая площадь жилья в ЖК «Pulse на набережной» составит около 350 тыс. кв. м при максимальной высоте застройки в 25 этажей (такую высоту будут иметь три жилые доминанты в центре квартала). Там же построят школу, четыре детсада и подземные паркинги.
«Мы взяли на себя обязательства по сохранению двух объектов культурного наследия на участке. Это старое здание Киновиевского ультрамаринового завода с дымовой трубой, а также особняк Веге. В ближайшее время мы выберем подрядчика работ по сохранению этих объектов наследия и направим проект в КГИОП. Работы начнутся до конца этого года», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в Setl City.
Инвестиции в проект не раскрываются. По оценке коммерческого директора ГК Docklands development Екатерины Запорожченко, для реализации проекта такого масштаба потребуется 29–32 млрд рублей.
Напомним, что участки завода «Пигмент» (два «пятна» площадью 22,5 и 3,2 га) перешли в собственность Setl Group в начале этого года. За это компания, по экспертным оценкам, заплатила около 3 млрд рублей. Завершить развитие территории девелопер планирует за 5 лет.
На всем протяжении Октябрьской набережной возводится почти 2 млн кв. м жилья. А в Невском районе, где осуществляется проект, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», сейчас реализуется 15 жилых комплексов совокупной площадью 768 тыс. кв. м (в том числе 53% приходится на Октябрьскую набережную), из них в продаже находятся 309 тыс. кв. м (6% в объеме предложения в целом по агломерации). На Октябрьской набережной – более 200 тыс. кв. м.
«Все объекты в Невском районе относятся к сегменту «масс-маркет». Средняя стоимость «квадрата» при стопроцентной оплате в этом районе составляет 102,1 тыс. рублей за 1 кв. м, что соответствует среднему городскому уровню цен», – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, район обладает хорошо развитой социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой, особенно его правобережная часть. «Сегодня интенсивное жилищное строительство в районе ведется на территориях, ранее принадлежавших промышленным предприятиям. Именно проекты редевелопмента будут самыми перспективными в этой локации в течение ближайших лет», – уверена эксперт.
С ней согласен директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев: «Редевелопмент промышленных площадок позволяет повысить общий уровень этого района, что приводит к росту спроса на жилье в уже строящихся жилых комплексах. Интерес покупателей к проектам в этом месте остается стабильно высоким. Недаром проект на Октябрьской является лидером продаж среди объектов нашей компании».