Креатив на пользу. Сегмент, развитие которого выгодно всем
Как новый тип организации и проведения досуга, креативные пространства становятся все более популярными.
Когда-то подобные объекты были пристанищем свободных художников, у которых просто не было средств на аренду традиционных культурных площадок. Однако с ростом популярности начала расти и доходность арт-пространств – и в нишу потянулся серьезный бизнес, констатировали участники панельной дискуссии «Креативные пространства в городской среде», которая состоялась в рамках VII Санкт-Петербургского Международного культурного форума.
Времена, когда содержание творческих пространств было чистой воды меценатством, прошли. Сегодня в России, где этот сегмент недвижимости только начал развиваться, уже есть доходные объекты. Пример – Центр современного искусства «Винзавод» в Москве. Основатель этого пространства Софья Троценко отметила, что ее команда изначально ставила цель организовать самоокупаемую площадку: «Мы постоянно задаемся вопросом, как нам быть актуальными. Мы постоянно изучаем нашу аудиторию». На данный момент «Винзавод» полностью себя окупает за счет сдачи помещений в аренду.
Однако Софья Троценко оговорилась, что повторить позитивный опыт «Винзавода» в других городах России, за исключением Петербурга, будет гораздо сложнее: «Компаний, которые могут финансировать организацию подобного пространства на первых порах, не так много. Но можно обратиться за помощью к местным властям или в соответствующие фонды».
Директор «Мультимедиа Арт Музея» Ольга Свиблова призвала расширять аудиторию креативных пространств: «В нашей стране принято считать, что арт-площадки – территория молодых людей, но это не так. Если взрослым и пожилым людям предложить интересные способы времяпрепровождения, то они с большим удовольствием будут приходить в такие места, чтобы пообщаться и с ровесниками, и с молодыми людьми». «Мультимедиа Арт Музей» является примером такой успешной разновозрастной площадки.
Позитивный экономический эффект арт-пространств, естественно, отражается и на экономике города. «В Лондоне и Берлине отрасль обеспечивает 6–8% ВВП. В Петербурге этот показатель пока составляет 1%, однако специалисты из «Фонда Кудрина по развитию гражданских инициатив» прогнозируют, что к 2024 году 8,5% ВВП города будут обеспечивать именно такие объекты. Арт-пространства оживляют все вокруг. Увеличивающаяся посещаемость объекта стимулирует открытие кафе, ресторанов, магазинов и других объектов. Недвижимость дорожает», – отмечает бывший заместитель министра культуры РФ Александр Журавский.
Это мнение разделяет и исполняющая обязанности директора отдела выставочной деятельности Ведомства музеев Катара Шейха Рим Аль-Тани: «Если объект становится достопримечательностью, то рано или поздно там появится туристическая инфраструктура. Однако будет ли дорожать жилье, все же зависит от локации».
Развитие креативной индустрии становится выгодным не только для бизнеса, который зарабатывает, и местного населения, которое получает современный инфраструктурный объект, но и для местных властей, которые почти без вложений получают экономический рост территории или сразу всего города. Исследователь из Института городского планирования Республики Словения Матей Никшич отметил, что без помощи властей организовать успешное арт-пространство практически невозможно: «Всегда необходимо заручиться поддержкой чиновников, однако инициатором создания нового пространства должны быть все же местные жители», – уверен он.
Российские власти давно осознали пользу творческих пространств. О необходимости развивать креативные кластеры говорил и Президент РФ Владимир Путин в своих «майских указах». В Северной столице власти от слов уже перешли к делу.
Смольный пытается повысить привлекательность исторических объектов, поэтому готов сдавать их в аренду по льготной цене. «Существует два варианта реализации данного механизма поддержки – путем заключения договора аренды объекта недвижимости или концессионного соглашения, предусматривающего предоставление объекта недвижимости без концессионной платы», – пояснили в Комитете по инвестициям.
На Инвестиционном портале Петербурга можно ознакомиться с перечнем объектов, которые город готов сдать в аренду для развития креативной индустрии.
Однако вопросы по-прежнему остаются, и твердой уверенности в том, что дольщики получат ключи от квартир уже в этом году, пока нет.
Объект с историей
ЖК «Водолей-2», который застройщик ООО «ФБ Сестрорецк» возводит на пересечении сестрорецких улиц Воскова и Цемяночной, не настолько знаменит, как объекты, ставшие «классикой» петербургского долгостроительства (такие, например, как ЖК «Охта-модерн» или ЖК «Ленинский парк»). Вероятно, это связано с тем, что дольщики не выходили на митинги и не устраивали голодовок. Однако, он представляет серьезный интерес как объект, ставший своего рода жертвой постоянных изменений «правил игры» на строительном рынке; на скорость этих изменений жалуются даже самые крупные девелоперы.
Начиналось все вполне традиционно, и ничто, казалось, не предвещало проблем. В 2013 году компания «ФБ Сестрорецк» начала возводить шестиэтажный семисекционный дом комфорт-класса на 147 квартир площадью от 29,5 до 91,5 кв. м, на собственном участке в 0,8 га на ул. Воскова, 18. Раньше там располагался торговый центр. Инвестор выкупил объект и сумел изменить функциональное назначение участка. Привлекательная локация (рядом с ж.-д. станцией «Сестрорецк», недалеко от побережья Финского залива и парка Дубки, в районе с развитой инфраструктурой) обеспечила достаточно высокий спрос – в первую очередь, со стороны жителей самого Сестрорецка. Дом активно строился и был намечен ко вводу в эксплуатацию в конце 2015 года.
Однако начались проблемы. Участок, где строился «Водолей-2», попал в зону регулируемой застройки. Девелопер заказал историко-культурную экспертизу, чтобы согласовать отклонение от предельных параметров и фоновую высоту 21 м (утвержденную в проекте планировки территории). Пока компания готовила проект, изменился режим охраны. Фирме не согласовали высоту, хотя результаты экспертизы были положительными. Пока происходили все эти пертурбации, застройщик вел работы, что называется, «на свой страх и риск», что вызывало неоднократные замечания со стороны Службы госстройнадзора и экспертизы Петербурга.
В результате к концу 2015 года компания «ФБ Сестрорецк» стройку практически завершила. Но Госстройнадзор, в строгом соответствии с законом, отказался рассматривать вопрос о вводе объекта в эксплуатацию, поскольку отсутствовало разрешение на строительство.
Следствием стали длительные судебные разбирательства в различных инстанциях, в ходе которых надзорное ведомство ссылалось на явное нарушение застройщиком закона, а девелопер апеллировал к недопустимости появления новых обманутых дольщиков и просил узаконить стройку. В конце концов Госстройнадзор согласился на компромисс. В октябре 2017 года стороны пошли на мировое соглашение. «ООО «ФБ Сестрорецк» представило заключение по обследованию технического состояния объекта, которое удовлетворяет требованиям Службы, а также устранило замечания по предписанию ведомства», – сообщила «Строительному Еженедельнику» начальник отдела межведомственного взаимодействия Госстройнадзора Петербурга Елена Чеготова. Застройщик, наконец, получил разрешение на строительство, которое позволяло вести разговор о вводе объекта в эксплуатацию.
Фальфиниш
Казалось бы, все препятствия для сдачи ЖК «Водолей-2» устранены и дольщики смогут, наконец, получить квартиры, которых ждут с 2015 года. Но все оказалось не так просто. Как выяснилось, на объекте, который, как сообщалось ранее, фактически уже построен, еще не завершен ряд работ. А негативный информационный фон, сложившийся вокруг проекта, сделал свое дело.
«Из-за проблем с финансированием строительства объекта работы велись с нарушением графика, и мы не смогли завершить их в планируемый нами срок: в течение двух – двух с половиной месяцев со дня получения разрешения на строительство, то есть до конца 2017 года. Мы не смогли аккредитовать объект в банках, найти дополнительные источники финансирования, начать реализацию второй очереди ЖК "Водолей-2"», – рассказывает нынешний генеральный директор ООО «ФБ Сестрорецк» Наталья Метелькова, вступившая в должность в июле 2018 года.
Дольщики, которые думали, что все самое плохое уже позади, начали выражать все большее возмущение новыми задержками. «Ход работ на объекте носит хаотичный, а не систематический характер. Это я наблюдаю уже четвертый год. Складывается впечатление, что у застройщика кончались деньги и ему просто не на что закончить объект. Просто вдумайтесь в тот факт, что объект не получил аккредитацию ни в одном банке! Ни один финансовый институт не хочет связываться с компанией. Если застройщик сможет продать еще кому-то пару-тройку квартир, то есть шанс, что к Новому году он сможет попытаться ввести дом в эксплуатацию. Но при нынешней экономической ситуации и полностью отсутствующей ипотеке шансы нулевые», – считает дольщик Олег. Он и некоторые другие выдвигают идею обращения в прокуратуру. Судя по этому, разъяснения, которые «ФБ Сестрорецк», по словам Натальи Метельковой, регулярно дает дольщикам, стопроцентного результата не приносят.
Впрочем, не все дольщики настроены столь критично. «В настоящее время ежемесячно проводятся выездные совещания на стройке с участием представителей городских профильных ведомств. Кроме того, у застройщика недавно частично сменилась команда – и те люди, которые достраивают дом, прикладывают все усилия для разрешения проблем. Также стоит отметить, что сейчас налажен диалог с пайщиками. Хочется думать, что совместными усилиями этот дом будет достроен и введен в эксплуатацию в этом году», – говорит дольщик Сергей Лежнин.
Застройщик сейчас прилагает усилия для своевременной сдачи. Согласно разрешению на строительство, у него его есть время до 5 октября 2018 года. «Подрядчики обещают ликвидировать отставание в графике и выполнить работы в срок. Внутренние работы по отоплению, вентиляции, водоснабжению и водоотведению выполнены в полном объеме. Электромонтажные работы и работы по благоустройству территории будут завершены к середине сентября. В настоящее время ведутся работы по отделке мест общего пользования, работы по слаботочным системам (диспетчеризация, телефония, Интернет, телевидение, оповещение ГО и ЧС, автоматика инженерных систем), произведен заказ и уплачен аванс изготовителям металлических ограждений. Заключен договор на пусконаладочные работы по лифтам. До 5 октября 2018 года мы должны завершить строительство объекта и планируем это сделать», – говорит Наталья Метелькова.
«На данный момент на объекте завершаются работы по отделке мест общего пользования и монтажу внутренних инженерных сетей», – подтверждает Елена Чеготова. Таким образом, стройка хоть и медленно, но приближается к финишу.
Строительство объекта находится на контроле Комитета по строительству. «По состоянию на 30 августа 2018 года строительная готовность объекта составляет 90%. Комитет поручил ООО «ФБ Сестрорецк» до конца сентября 2018 года завершить основные виды строительно-монтажных работ, а также обеспечить подачу в Госстройнадзор извещения об окончании строительства», – сообщили в ведомстве, уточнив, что очередное выездное совещание на объекте запланировано на 6 сентября.
Проблемы остаются
Но «подводные камни» все еще остаются. «Что может задержать ввод в эксплуатацию? Задержка подключения к сетям канализации ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». До получения нашей компанией разрешения на строительство предприятие было не вправе проводить строительно-монтажные работы на государственных (муниципальных) землях с целью подключения объекта к сетям канализации, а также было не вправе осуществлять строительный надзор за работами, проводимыми самим застройщиком для целей подключения. Необходимая проектная работа и работа по согласованию технических условий подключения была застройщиком проведена до получения разрешения на строительство. Мы активно работаем с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» и надеемся, что задержек не будет, но мы не можем не признать, что такой риск имеется», – рассказывает Наталья Метелькова.
Помочь решению этой проблемы, со своей стороны, стараются и Комитет по строительству Петербурга, и муниципалитет. По словам председателя муниципального совета Сестрорецка Александра Бельского, предпринимаются все возможные усилия как профильным ведомством Смольного, так и властями Сестрорецка. «Комитет по строительству, Госстройнадзор и Администрация Курортного района, с одной стороны, требуют от ООО «ФБ Сестрорецк» соблюдения графика строительных работ, с другой – готовы в рамках своих полномочий помочь, чтобы застройщик не подвел дольщиков», – признает Наталья Метелькова.
А вот строительство второй очереди проекта остается под вопросом – в том числе и по причине очередных нововведений в «правила игры» на строительном рынке. «В связи с изменениями законодательства в области долевого строительства с 1 июля 2018 года, решение по строительству второй очереди ЖК «Водолей-2» будет принято собственниками компании весной 2019 года», – сообщила Наталья Метелькова. Она добавила также, что «ФБ Сестрорецк» как собственник участка гарантирует, что откладывание этого вопроса не повлечет неудобств для жителей первой очереди и близлежащих домов: территория будет очищена от мусора и приведена в надлежащее состояние.
Кстати
По данным Комитета Смольного по строительству, на конец июля 2018 года в Петербурге насчитывалось 36 проблемных жилых комплексов общей площадью более 505,5 тыс. кв. м, на 11,37 тыс. квартир. С начала года введено в эксплуатацию 3 долгостроя на 1198 квартир общей площадью 64,9 тыс. кв. м.
У крупного петербургского застройщика, «Группы ЛСР», произошли очередные кадровые перестановки. Вместо основателя и главного совладельца компании Андрея Молчанова генеральным директором назначен Максим Соколов. При этом сам Андрей Молчанов избран на пост председателя Совета директоров холдинга.
Напомним, Максим Соколов, окончив экономический факультет ЛГУ и посвятив несколько лет преподавательской деятельности, начинал свой трудовой путь в коммерческих структурах. В период с 1994 по 1999 год он являлся генеральным директором ЗАО «Росси», а с 1999 по 2004 год – генеральным директором ООО «Корпорация С».
В 2004–2009 годах Максим Соколов занимал пост главы Комитета Смольного по инвестициям и стратегическим проектам, а в 2012–2018-м – министра транспорта РФ.
По мнению экспертов, новое назначение повысит лоббистские возможности застройщика. Надо отметить, что «Группа ЛСР» традиционно уделяет серьезное внимание этой сфере. Достаточно вспомнить, что основатель холдинга Андрей Молчанов складывал с себя полномочия руководителя компании и в 2008–2013 годах представлял Ленобласть в Совете Федерации РФ. А в 2010–2015 годах генеральным директором группы был экс-вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров. Так что назначение новым главой компании Максима Соколова выглядит вполне закономерным продолжением этой традиции.
Впрочем, с этим мнением согласны не все. «Существуют ограничения, не допускающие ведения экс-чиновником бизнеса в той сфере, которую он ранее регулировал, занимая государственный пост. Это требует отдельного согласования. У Максима Соколова сфера работы в Правительстве РФ (транспорт) была совсем иная, чем в «Группе ЛСР» (строительство жилья, производство стройматериалов). Не надо забывать и того факта, что и Максим Соколов, и я, собственно, выходцы из бизнеса, то есть мы вернулись в ту область деятельности, которой занимались. Он был вполне состоявшимся бизнесменом, когда в 2004 году согласился возглавить Комитет Смольного по инвестициям и стратегическим проектам», – считает генеральный директор компании «Master девелопмент» Вячеслав Семененко.
По его мнению, возвращение в бизнес – вполне нормальный жизненный этап. «И это, между прочим, общемировая практика: бывший канцлер Германии возглавляет коммерческий проект, экс-глава Минобороны США тоже возглавляет сейчас корпорацию. Жизнь-то у людей не заканчивается после ухода с государственной должности. На мой взгляд, работа в одной из крупнейших строительных компаний России не менее интересна и престижна, чем пост в министерстве», – уверен эксперт.
Кстати
По данным Единого реестра застройщиков, «Группа ЛСР» занимает вторую позицию в рейтинге компаний по объемам текущего строительства. По состоянию на 1 августа 2018 года у холдинга в работе были проекты суммарной площадью почти 4,42 млн кв. м.