Реформа с тремя неизвестными

В один и тот же день на заседании Правительства Санкт-Петербурга рассматривался законопроект о финансировании капитального ремонта многоквартирных домов, обслуживаемых управляющими организациями, и распоряжение об урегулировании задолженности этих организаций перед ресурсоснабжающими компаниями. В ходе дискуссии, как в зеркале, отразились доселе нерешенные проблемы управления городским жилищно-коммунальным хозяйством. Представляется, что попытки их разрешить как можно скорее, вполне объяснимые желанием города преодолеть отставание в этой сфере, могут привести к дополнительным конфликтам.

Эффект добавленной энтропии

Жилищно-коммунальное хозяйство мегаполиса – сфера деятельности, прямо скажем, не самая благодарная. Особенно когда четверть жилого фонда города построено до революции, а еще треть - в тот период, когда в валовом порядке вводился жилой фонд, рассчитанный на эксплуатацию в течение 25 лет. Проблемы, оставшиеся по наследству, не могли эффективно решаться, пока у мегаполиса не появились достаточные финансовые накопления. Но к этому времени оказалось, что в переходный период 1990-х гг. и без того сложная область ЖКХ дополнилась, как сказали бы физики, дополнительными элементами энтропии.

Этот период ознаменовался, как работники ЖКХ теперь откровенно признают, полной анархией в сфере учета жилфонда. Канула в Лету не только значительная часть технической документации на жилые дома и общежития, но и домовое имущество. Ошарашенные либерализацией цен граждане мстили государству «приватизацией» всего, что «плохо лежало», включая противопожарное оборудование, которое по закону должно содержаться в каждом многоквартирном доме.

Когда государство начало стимулировать создание товариществ собственников жилья, первые же активные граждане, взявшие на себя управление, столкнулись с отсутствием технической документации, «пропавшей» в ходе странной реформы ПИБов в 1994 г. При этом возникла парадоксальная ситуация: одни ТСЖ, реально взявшиеся за управление, долго не могли получить легальный статус из-за отсутствия документов на дом, другие, напротив, обладали необходимыми документами, но формировались без участия большинства жителей дома, которые часто не подозревали о существовании объединения. Председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Марина Акимова в связи с этим говорила, что объединения собственников в городе делятся на зарегистрированные, но не действующие, и на незарегистрированные, но действующие.

Одновременно с интенсификацией создания ТСЖ на первом этапе – или, точнее, при первой попытке реформы ЖКХ, форсировалось и образование частных управляющих компаний. Причем оказывалось, что объединившиеся собственники при этом лишались каких-либо реальных возможностей управления имуществом. Другой головной болью для руководителей ТСЖ были налоги на прибыль, от которых организации, имеющие статус некоммерческих, были в итоге избавлены. Еще одна проблема возникла в связи с жильцами, имеющими льготы на оплату коммунальных услуг: несмотря на провозглашенную монетизацию, скидки не компенсировались непосредственно льготникам, а аккумулировались на счетах ГУП «ВЦКП», подведомственном городскому Жилкомитету, где долго оставались без движения. Согласно законодательству, эти средства должны были поступать на специализированные счета граждан, но с открытием этих счетов также возникла проблема.

Новый Жилищный кодекс разрешил ряд юридических «узлов», с которыми постоянно сталкивались руководители объединений собственников. В частности, был, наконец, был четко определен статус общего долевого имущества членов ТСЖ. Но сложности, связанные с процедурой получения актуализированной технической документации на многоквартирный дом как были, так и остались.

В ожидании содействия

Как и следовало ожидать, многочисленные барьеры, возникавшие перед частными управляющими организациями, не могли приумножить их ряды. Обжегшись об сочетание бюрократических трудностей с противоречиями в законах, многие инициативные люди предпочли другие сферы бизнеса. В итоге, когда в 2005 г. город инициировал проведение конкурса на управление жилой недвижимостью, в большинстве случаев победителями в большинстве случаев оказались жилкомсервисы, реорганизованные в ООО.

Как признавал гендиректор частной управляющей компании «Альбатрос» Вениамин Ваулин, у жилкомсервисов не оказывалось конкурентов прежде всего по той причине, что частные инвесторы опасались брать на себя управление изношенным фондом, который составляет большую часть жилой недвижимости. Здесь сказался еще один существенный фактор: Петербург не вкладывал значительных средств в капитальный ремонт жилого фонда – в отличие от Москвы, где он проводился именно в тех домах, которые передавались ТСЖ.

В управлении имуществом, как известно, Петербург еще полтора десятилетия назад избрал путь, отличный от московского: быстрая и дешевая приватизация предпочиталась дорогой и долгосрочной аренде. Многолетний ущерб для бюджета сказался в тот период, когда реформа ЖКХ во всей стране стала целенаправленно и уже более продуманно, чем раньше, стимулироваться на федеральном уровне. Тут и выяснилось, что наш город, несмотря на его реформаторский имидж, не дотягивает до параметров, установленных созданным Фондом содействия реформирования ЖКХ.

Чтобы получить субсидии из Фонда, городу необходимо соответствовать трем требованиям. Доля жилищного фонда, переданного ТСЖ, должна составлять не менее 5%. Количество частных управляющих компаний, работающих на рынке жилья, должна составлять не менее 50%. И, наконец, доля жилой недвижимости, находящейся в управлении частных управляющих компаний, также должна достигать 50%. В Петербурге последний показатель, по данным апреля 2008 г., не превышал 15%.

Между тем Фонд реформирования ЖКХ предоставляет субсидии как для осуществления капитального ремонта жилых домов, так и для расселения аварийного жилья. Как известно, для нашего мегаполиса обе проблемы более чем актуальны. А время для получения федеральных средств ограничено 2012 г.

29 апреля правительство города внесло в Законодательное собрание законопроект «О предоставлении средств бюджета Санкт-Петербурга на финансирование капитального ремонта многоквартирных домов». Согласно документу, капремонт многоквартирных домов, эксплуатируемых как ТСЖ, так и жилкомсервисами, не менее чем на 50%, но не более чем на 95% будет финансироваться городом. Разницу власти Петербурга до 2010 г. рассчитывает получать из средств Фонда реформирования ЖКХ», и только 5%, как разъяснил глава Жилкомитета Юнис Лукманов, должны будут выделить сами управляющие компании. Это существенно меньше европейского уровня: так, в Германии на плановый капитальный ремонт, осуществляемый местными властями, с собственников берут 11%.

Щедрость в данном случае вполне оправдана. Дело не в том, что наша страна беднее Германии, а в том, что доходы наших граждан распространены, скажем так, весьма неравномерно. Изрядное число собственников жилья, в том числе и в Петербурге, относятся к категориям низкого материального достатка, а многие – и к социально незащищенным. «Феномен бедных собственников», неведомый соседним европейским странам, возник в итоге фактически бесплатной приватизации – введенной, как несложно догадаться, больше по политическим соображениям, чем из здравого расчета.

Не стреляйте в пианиста…

От руководителей частных управляющих компаний в сфере ЖКХ нередко приходится слышать претензии в адрес чиновников. Чаще всего утверждается, что пресловутые жилкомсервисы находятся в привилегированном положении: их потери вследствие неуплаты жилищно-коммунальных услуг и других причин компенсируются городским бюджетом, а частникам приходится за все расплачиваться самим.

Между тем нельзя сказать, чтобы Жилкомитет не предпринимал усилий для разгосударствления управления жилым фондом. Его глава Ю.Лукманов подчеркивал, что наиболее целесообразным и отвечающим интересам собственников помещений является управление многоквартирным домом ТСЖ. «Постепенно за Жилкомитетом останутся только контроль и разработка стратегических направлений жилищной политики», - говорил он. Именно Ю.Лукманов принял активное участие в привлечении к управлению жилфондом германской компании Dussman, на которую возлагал серьезные надежды. Чем это закончилось - общеизвестно. При этом, в провале проекта, ныне чаще именуемого «экспериментом», Ю.Лукманов усматривал вину нового руководства района, где он проводился.

Один из заместителей главы Жилкомитета, Олег Вихтюк, в настоящее время сам руководит частной управляющей компанией «Сити-Сервис». И сталкивается с теми же препонами, которые в период его работы в городском ведомстве ставили в упрек ему самому. Из чего следует, что реформа фактически тормозится где-то на среднем звене управления, где инерция сочетается, как подозревают многие участники рынка, с расчетом на преобразование должностных возможностей в коммерческие – на том этапе, когда районные ГУЖА, как предполагается, преобразуются в частные управляющие компании.

От чиновников Жилкомитета можно слышать весьма нелицеприятные отзывы не только о главах администраций и районных ГУЖА, так и о еще одном участнике рынка, на этот раз незаменимом – о поставщиках энергоресурсов. О монополизме поставщиков ресурсов говорили представители частных управляющих компаний – в частности, В.Ваулин и Е.Пургин, и в Жилкомитете их аргументы встретили понимание.

Так, заместитель главы Жилкомитета Денис Шабуров на слушаниях в Мариинском дворце заявил, что такое положение, когда коммерческая энергоснабжающая организация является одновременно и поставщиком коммунального ресурса, и контролирующей организацией, принимающей узлы учета данного ресурса в эксплуатацию, «нелогично, противоречит здравому смыслу и мешает развитию нормальных экономических отношений» в сфере ЖКХ. Представители объединений собственников жаловались, что некоторые ресурсоснабжающие организации уклоняются от заключения договоров энергоснабжения с управляющими организациями и ТСЖ. Соответствующее письмо по итогам слушаний было направлено депутатами в Смольный. Однако прежде чем этот материал мог быть проанализирован в верхнем эшелоне исполнительной власти, 29 апреля появляется распоряжение городского правительства, признающее работу Жилкомитета по урегулированию задолженности перед ресурсоснабжающими организациями неудовлетворительной.

По мнению М.Акимовой, некоторые положения этого документа могут быть использованы в своих интересах энергомонополистами. Так, предполагается повторное заключение договоров со всеми частными управляющими компаниями, созданными с 2006 г. Нельзя исключить, что за этим пунктом скрывается стремление монополистов увеличить тарифы на основании вновь определенной степени износа эксплуатируемых зданий. Для заключения договора потребуется, как можно предположить, предъявление той самой технической документации, которая во многих случаях может быть признана непригодной. Управляющие компании, похоже, ожидает еще одно испытание. При этом чиновники Жилкомитета, которых частные управляющие больше всего винили в бюрократических препонах, усматривая за ними своекорыстные соображения, сами «попали под раздачу».

Подводные камни теплоучета

То обстоятельство, что внесение закона о софинансировании капремонта, рассчитанное на освоение средств Фонда реформирования ЖКХ, совпало с изданием распоряжения об ускорении расчета с энергопоставщиками, вряд ли случайно. Отставание города в реформе ЖКХ не могло не обернуться объявлением решительных мер.

Необычайно жесткое по содержанию и интонации распоряжение «О мерах по урегулированию задолженности исполнителей коммунальных услуг перед ресурсоснабжающими организациями» возлагает ответственность за задолженность перед поставщиками не только на Жилкомитет, но и на районные администрации, которым рекомендуется спросить за недостатки с ГУЖА.

Районным властям предписано обязать ГУЖА направить в ресурсоснабжающие организации письма, гарантирующие оплату поставленных энергоресурсов до даты заключения договора между управляющей и ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, отношения между ГУЖА и управляющими организациями станут более прозрачными. Частные эксплуатирующие организации и товарищества собственников жилья этого и добивались.

С не меньшей надеждой руководители управляющих организаций ожидают разработки местного нормативного акта по применению Постановления Правительства РФ №307, регламентирующего предоставление коммунальных услуг, равно как и введение типовой формы договора между исполнителями и гражданами – что предусматривает, в частности, корректировку размера платы за услуги в зависимости от фактического потребления ресурсов. Один из пунктов правительственного распоряжения поручает Жилкомитету и Комитету по тарифам разработку соответствующих методических указаний.

Однако другие положения того же документа добавляют главам управляющих структур головной боли. Руководителям районов также предписано активизировать информационную и судебно-претензионную работу в целях полной оплаты потребленных ресурсов, а также информационную и претензионно-судебную работу с собственниками, нанимателями, арендаторами «и жилых, и нежилых помещений».

Раздавая «всем сестрам по серьгам», город рискует созданием ситуации роста взаимных претензий, сопровождающегося перекладыванием проблем друг на друга – причем, что очень возможно, «с больной головы на здоровую». При этом энергомонополисты, которых еще недавно упрекали за несвоевременное подключение новых жилых объектов, оказываются «не при чем».

Руководители управляющих компаний и ТСЖ ждали от города ясности с процедурой восстановления технической документации на здания. Распоряжение Смольного обязывает обеспечить контроль и координацию деятельности управляющих организаций по заключению договоров ресурсоснабжения в 10-дневный срок после утверждения приема-передачи многоквартирного дома. В скобках указывается оформляемый при этом документ – форма ОС-1А, которая заполняется при передаче здания на баланс государственной организации, а не собственникам. Глава Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ на днях обратилась в одну из энергоснабжающих компанией с вопросом о том, нужен ли ей этот документ. Топ-менеджер был в откровенном недоумении, но пообещал изучить как текст распоряжения, так и постановление №491 Правительства РФ, с которым, как выяснилось, также незнаком.

Глава администрации Фрунзенского района Всеволод Хмыров, больше всех задолжавшего поставщикам, представил на заседании городского правительства специально подготовленный график, из которого следовало, что поставщики требуют от него значительно большую сумму, чем фактический долг. В ходе дискуссии прозвучало мнение о том, что загадочная разница образовалась из-за недостаточного количества приборов учета тепла, в связи с чем тариф взимается по нормативу.

Один из пунктов распоряжения об урегулировании задолженности предусмотрительно предписывал Жилкомитету обеспечить узлами учета тепла за счет городского бюджета и иных источников в первоочередном порядке именно Фрунзенский район. Возможно, год спустя В.Хмыров или его преемник, представит новую таблицу, где две расходящиеся кривые ко всеобщему удовольствию сойдутся в одну точку.

Однако не факт, что новый «оптимистический чертеж» будет соответствовать реальности. 11 апреля на круглом столе в ИА Росбалт Ю.Лукманов, рассказывая о перспективах сноса и реконструкции хрущевок, сообщил, что в домах первых массовых серий показания приборов теплового учета заведомо не соответствуют действительности. По совпадению, все четыре района, порицаемые ныне за недоплату энергетикам, а именно Фрунзенский, Калининский, Кировский и Колпинский, являются самыми «хрущевскими» в городе.

А в ходе другого обмена мнениями, в АБН, исполнительный директор ЗАО «Теплоучет» Александр Мамонтов рассказал, что распространению приборов учета больше всего препятствует не дороговизна, на которую ссылался В.Хмыров, и не саботаж самих собственников и их объединений, а элементарная нехватка инспекторов, которые обязаны завизировать приборы при их введении в эксплуатацию.

Догнать и перегнать Москву

Кадровый вопрос является острейшей проблемой не только отдельно взятого сектора учета энергоресурсов, но и ЖКХ в целом. И здесь мнение государственного служащего Ю.Лукманова полностью совпадает с мнением частного управляющего В.Ваулина: работа в сфере коммунального хозяйства считается непрестижной, и при наборе на службу в компании этого сектора приходится довольствоваться тем, что есть.

С другой стороны, потребители услуг ЖКХ, в подавляющем большинстве собственники, относятся к домовому хозяйству «исключительно потребительски», на что жаловался еще бывший глава Минрегионразвития РФ Владимир Яковлев (работа которого по реформированию ЖКХ была признана неудовлетворительной премьер-министром Фрадковым). Некоторые аналитики усматривают в этом своеобразную расплату за фактически бесплатную приватизацию, которая не привила населению мысль о том, что владение подразумевает уход за имуществом. Так, гендиректор ООО «Охта-Сервис» Наталья Гаргуль считает, что ввиду глубоко проникшей в сознание уравнительной психологии новому собственнику никак не объяснить, почему он должен платить за содержание своего жилья больше, чем проживающий в такой же квартире наниматель.

Однако, по свидетельству главного инженера ООО «Квартира Люкс Сервис» Вадима Ушакова, и весьма состоятельные лица, обживающие недавно построенные элитные дома, также проявляют непонимание того, что за все надо платить, и даже порой не догадываются, что содержание дома тем дороже, чем выше его качество. А О.Вихтюк делает и вовсе беспросветный вывод: качество услуг интересует наших сограждан в последнюю очередь.

Те времена, когда из ЖЭКов пачками исчезали документы, оставили тяжелое наследие. И в частных беседах чиновники признают, что начальный период реформ в Петербурге и Москве отличался так же, как строительство рыночных отношений по-украински и по-китайски. Даже с нынешним профицитным бюджетом очень трудно догонять столицу, когда даже на заседании правительства возникают принципиально разные суждения, к примеру, о том, что делать с переплатой коммунальных услуг за текущий месяц – зачесть и компенсировать или же оставить в собственности исполнителя этих услуг.

Реформа жилкомхоза так и продолжает блуждать между тремя неизвестными – несходящимися интенциями административного, делового и потребительского мышления, вступающими в острое противоречие даже в управленческой команде, когда ее из лучших побуждений подстегивают к семимильным шагам.

Но перспектива все-таки есть. Об этом говорит тот факт, что одна из наших ресурсоснабжающих организаций не имеет существенных проблем ни с кадрами – поскольку растит их «со школьной скамьи», ни с техникой – поскольку содержит и развивает собственную технологическую базу, ни с потребителями, поскольку умеет с ними работать. Она называется «Водоканал». Результаты его работы свидетельствуют, что самые сложные хозяйственные проблемы при определенном подходе разрешимы.

Константин Черемных