Достроить под гарантии. Власти Ленобласти намерены забирать проблемные объекты у застройщиков и передавать их ЛенОблАИЖК
Власти Ленинградской области намерены забирать проблемные объекты у застройщиков, передавать их ЛенОблАИЖК, и достраивать на внебюджетные деньги.
С 2019 года власти Ленобласти намерены использовать новую схему достройки проблемных объектов. Она предполагает передачу застройщиком своего долгостроя Ленинградскому областному Агентству ипотечного кредитования (100% -дочка областного правительства), которое будет оператором завершения работ.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко отметил, что такая схема работы будет использоваться в работе с застройщиками, не имеющими собственных средств для завершения строительства. ЛенОблАИЖК под гарантии регионального правительства будет достраивать проблемный объект под внебюджетные, в том числе кредитные деньги. «Важный момент: мы готовы забирать объекты у недобросовестных застройщиков, в так называемом «голеньком» виде, т.е при наличии технической документации, земельного участка, других активов, но без кредиторской и дебиторской задолженности. Разбираться кому должен застройщик и кто должен ему мы не собираемся», - подчеркнул глава региона.
Александр Дрозденко добавил, что данная схема достройки проблемных объектов более короткая чем используемая сейчас, предполагающая банкротство застройщика и затем создание ЖСК. Правда, она будет применяться в самом крайнем случае, а именно если на проблемный объект не нашелся девелопер, желающий достроить его без участия ЛенОблАИЖК. Вероятнее всего, через регионального оператора будет завершаться строительство объектов таких компаний как «Норманн», «Навис» и «Главстройкомплекс».
Для узаконивания такой схемы достройки жилья власти Ленобласти обратились в Минстрой РФ для корректировки федерального законодательства. Инициатива региона уже получила предварительное одобрение. Предполагается, что аналогичная процедура работы с долгостроями будет использоваться и после банкротства застройщика.
Как отмечает старший юрист компании «Арбитр Северо-Запада» Сергей Лебедев, в настоящее время передать проблемный объект новому лицу можно только в рамках банкротства старого. В среднем сама процедура банкротства длится от 2,5 лет. «Законодательное ускорение достройки проблемных объектов действительно необходимо. Сложность в том, что большая часть объектов и земля под ними, часто являются банковским залогом. Вывести недострой из-под него будет достаточно сложно, если нет четкого взаимного согласия на это сторон», -делает выводы эксперт.
Кроме внедрения новой схемы достройки проблемных объектов, областные чиновники с 2019 года будут более строго следить за выполнением девелоперами обязательств по строительству объектов социальной инфраструктуры. Застройщикам, использующим помещения по нецелевому назначению (изначально проектируемые под амбулатории или детские сады), если нарушения не будут устранены, грозит отмена разрешений на строительство их других проектов. При этом сами соцобъекты, которые заявлены застройщиком в своих проектах, должны быть переданы в госсобственность.
Также решено, что из региональной программы «Социальные объекты в обмен на налоги» будут исключены муниципалитеты первого уровня в качестве стороны договора. Это связано с тем, что некоторые муниципальные власти выдвигают безосновательные требования к застройщикам. Добросовестные девелоперы получат преференции по участию в федеральной программе по выкупу соцобъектов «Стимул».
Кстати
В Ленинградской области в 2019 году начинает действие новая программа переселения граждан из аварийного жилья. В ее рамках предполагается расселить 195 тыс. кв. м аварийного жилья, где сейчас проживают около 11 тыс. человек. На эти цели предусмотрено финансирование свыше 11 млрд рублей, из которых 7,5 млрд выделяются из федерального бюджета, 3,7 млрд. — из областного.
Именно эти принципы поставил в основу работы Министерства связи и массовых коммуникаций его глава, Константин Носков, выступая на прошедшем в конце сентября в Санкт-Петербурге V Всероссийском форуме «IT-диалог». Теме строительства в этом контексте он и участники дискуссии также уделили большое внимание.
Константин Носков подчеркнул, что «Министерство будет корректировать принятую в 2017 году национальную программу «Цифровая экономика РФ», принимая во внимание и требования майского Указа Президента России, и требования реального сектора, в том числе совместно с вузами создавать образовательные программы по подготовке и повышению квалификации кадров».
Собственно, сам форум – мероприятие, посвященное информационным технологиям, но поскольку сейчас страна держит курс на цифровизацию экономики, то IT внедряются во все отрасли, в том числе и в строительство. «Строительный Еженедельник» в прошлом номере уже рассказывал о тематическом круглом столе, также прошедшем в рамках деловой программы форума (см. статью «Зачем стройке «цифра»?»). Но и пленарное заседание «Цифровое государство» также не осталось в стороне.
«Основным принципом работы нашего ведомства станет здоровая конкуренция. Поставленная Президентом России задача обязывает нас обеспечить не только связью хорошего качества, но и высокоскоростным Интернетом самые удаленные уголки страны, которые зачастую мало интересуют крупные компании, предоставляющие услуги связи и строительства вышек сотовой связи. Поэтому Министерство будет уделять большое внимание работе с малым и средним секторами бизнеса. Именно им мы отводим определяющую роль в реализации региональных проектов, работу на местах. Мы очень рассчитываем в этой работе на креативный и новаторский подход местных операторов, на их конструктивные предложения», – подчеркнул Константин Носков.
Этот тезис был встречен аплодисментами зала. Действительно, вопрос развития здоровой конкуренции и антимонополизации в отрасли стоит достаточно остро – и с ним может сравниться только кадровая проблема. Ее затронул в дискуссии вице-губернатор Санкт-Петербурга, руководитель Администрации губернатора Санкт-Петербурга Александр Говорунов.
«В представлении обывателя IT-специалист – это какой-то заумный, бородатый очкарик, все время проводящий за написанием программ для компьютера. На самом деле нам сейчас нужны не эти специалисты. «Заумники» у нас в стране есть – и самые лучшие в мире. Экономике страны не хватает кадров, умеющих пользоваться компьютером не только как печатной или счетной машинкой. В противном случае ситуация, сложившаяся в строительном комплексе Санкт-Петербурга, продлится еще долгое время», – подчеркнул он.
Напомним, в Санкт-Петербурге действует Единая система строительного комплекса. Она охватывает достаточно широкий спектр услуг, значительно сокращающий бюрократические барьеры. Однако, по словам Александра Говорунова, «представители строительных компаний продолжают обивать пороги кабинетов чиновников и преданно заглядывать им в глаза в коридорах».
Да, безусловно, ЕССК пока предоставляет не весь комплекс необходимых услуг, но главная проблема не в этом. Бизнес-сообщество в большинстве своем не готово перейти на цифровую платформу, созданную специально для отрасли. И необходима организация обучения кадров, деятельность которых связана с работой ЕССК.
В Госдуму РФ внесен пакет законопроектов о самозанятых. В сфере недвижимости он коснется прежде всего тех, кто сдает жилье в аренду. Им предлагают заплатить государству налог в 4% от выручки. В противном случае грозят штрафами, которые вырастут в 5 раз.
Самозанятые – это граждане, которые работают сами по себе, без начальников и без наемного персонала, а также без оформления ИП. Для них законодатель предлагает ввести базовую налоговую ставку в размере 4%. А если человек работает с юрлицами – 6%. Это при условии, что доход самозанятого составляет 2,4 млн рублей в год. Если больше – гражданину все-таки придется регистрировать ИП.
Тем, кто не оформит свой статус, грозят штрафом в размере 20% от выручки (а при повторном нарушении – до 100% выручки) за налоговый период. Параллельно обещают через соответствующие поправки в КоАП РФ в 5 раз повысить штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность – с 2 тыс. до 10 тыс. рублей.
Предполагается, что 62,5% средств, полученных по этой налоговой статье, поступят в казну регионов. Новая схема будет опробована до 2028 года в Москве, Московской и Калужской областях и в Татарстане. Дальше – по всей России.
В сфере недвижимости под действие изменений в законодательстве в первую очередь попадут те, кто сдает жилье в аренду. Сейчас они обязаны либо платить 13% налога на доходы, либо регистрировать ИП (6% плюс взносы), либо покупать патент.
Очевидно, что новые правила лояльней старых. «Теперь «самозанятым» инвесторам в жилую недвижимость самим выгодно «выйти из тени». Большая доля спекулятивного рынка тяготеет к увеличению портфеля арендного жилья: инвесторы отслеживают выходящие на рынок жилые комплексы и покупают недорогие квартиры на этапе строительства для последующей сдачи в долгосрочную аренду. При невысоком официальном доходе такой инвестор не сможет рассчитывать на ипотечное кредитование для приобретения новой инвестиционной квартиры, тем более – на несколько жилищных займов. А вот если он решится на налоговые выплаты в объеме 4% и «выйдет из тени», ситуация изменится – и горизонт его возможностей для формирования пула доходного жилья вырастет», – говорит директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.
«Налог в 4% – невысок, однако не исключено, что суммы и сроки будут занижаться. «Белая» аренда может быть неудобна не только арендодателю, в некоторых случаях и арендатор не хочет раскрывать этот факт. С появлением апартаментов рынок каждый год становится все прозрачнее, но сегмент частной аренды вряд ли захочет быть выведенным на свет», – отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Сколько квартир сегодня сдается в аренду в Петербурге, не скажет никто. По официальным данным, их 120–140 тыс. Но эксперты уверены, что эти цифры сильно занижены. «В официальную статистику попадают сделки по аренде жилья, проходящие с участием агентов. Но есть квартиры, которые сдаются без риэлторов. И есть люди, которые снимают жилье годами. Они тоже в сводках не учитываются», – говорит руководитель портала SPbREview.ru Сергей Бобашев.
По его данным, в городе на самом деле заняты арендаторами или сдаются около 250–300 тыс. квартир: «И их число медленно, но постоянно растет».
В деньгах емкость рынка аренды жилья в городе эксперты оценивают в 350 млрд рублей в год. В 2017 году сегмент пополнили не менее 6 тыс. квартир в новых домах, увеличив предложение на 5%. Между тем число арендаторов из-за оттока мигрантов уменьшилось на 7%.