Достроить под гарантии. Власти Ленобласти намерены забирать проблемные объекты у застройщиков и передавать их ЛенОблАИЖК
Власти Ленинградской области намерены забирать проблемные объекты у застройщиков, передавать их ЛенОблАИЖК, и достраивать на внебюджетные деньги.
С 2019 года власти Ленобласти намерены использовать новую схему достройки проблемных объектов. Она предполагает передачу застройщиком своего долгостроя Ленинградскому областному Агентству ипотечного кредитования (100% -дочка областного правительства), которое будет оператором завершения работ.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко отметил, что такая схема работы будет использоваться в работе с застройщиками, не имеющими собственных средств для завершения строительства. ЛенОблАИЖК под гарантии регионального правительства будет достраивать проблемный объект под внебюджетные, в том числе кредитные деньги. «Важный момент: мы готовы забирать объекты у недобросовестных застройщиков, в так называемом «голеньком» виде, т.е при наличии технической документации, земельного участка, других активов, но без кредиторской и дебиторской задолженности. Разбираться кому должен застройщик и кто должен ему мы не собираемся», - подчеркнул глава региона.
Александр Дрозденко добавил, что данная схема достройки проблемных объектов более короткая чем используемая сейчас, предполагающая банкротство застройщика и затем создание ЖСК. Правда, она будет применяться в самом крайнем случае, а именно если на проблемный объект не нашелся девелопер, желающий достроить его без участия ЛенОблАИЖК. Вероятнее всего, через регионального оператора будет завершаться строительство объектов таких компаний как «Норманн», «Навис» и «Главстройкомплекс».
Для узаконивания такой схемы достройки жилья власти Ленобласти обратились в Минстрой РФ для корректировки федерального законодательства. Инициатива региона уже получила предварительное одобрение. Предполагается, что аналогичная процедура работы с долгостроями будет использоваться и после банкротства застройщика.
Как отмечает старший юрист компании «Арбитр Северо-Запада» Сергей Лебедев, в настоящее время передать проблемный объект новому лицу можно только в рамках банкротства старого. В среднем сама процедура банкротства длится от 2,5 лет. «Законодательное ускорение достройки проблемных объектов действительно необходимо. Сложность в том, что большая часть объектов и земля под ними, часто являются банковским залогом. Вывести недострой из-под него будет достаточно сложно, если нет четкого взаимного согласия на это сторон», -делает выводы эксперт.
Кроме внедрения новой схемы достройки проблемных объектов, областные чиновники с 2019 года будут более строго следить за выполнением девелоперами обязательств по строительству объектов социальной инфраструктуры. Застройщикам, использующим помещения по нецелевому назначению (изначально проектируемые под амбулатории или детские сады), если нарушения не будут устранены, грозит отмена разрешений на строительство их других проектов. При этом сами соцобъекты, которые заявлены застройщиком в своих проектах, должны быть переданы в госсобственность.
Также решено, что из региональной программы «Социальные объекты в обмен на налоги» будут исключены муниципалитеты первого уровня в качестве стороны договора. Это связано с тем, что некоторые муниципальные власти выдвигают безосновательные требования к застройщикам. Добросовестные девелоперы получат преференции по участию в федеральной программе по выкупу соцобъектов «Стимул».
Кстати
В Ленинградской области в 2019 году начинает действие новая программа переселения граждан из аварийного жилья. В ее рамках предполагается расселить 195 тыс. кв. м аварийного жилья, где сейчас проживают около 11 тыс. человек. На эти цели предусмотрено финансирование свыше 11 млрд рублей, из которых 7,5 млрд выделяются из федерального бюджета, 3,7 млрд. — из областного.
После коммунальной аварии на Измайловском проспекте власти Санкт-Петербурга намерены провести проверку всех тепловых сетей в центре города и задействовать дополнительные средства на замену изношенных труб.
Повреждения тепловой сети у дома на Измайловском проспекте, 20, приведшие к смерти двух человек, полностью устранены. Об этом сообщили представители Смольного и АО «Теплосеть Санкт-Петербурга» на специально собранной пресс-конференции, тема которой была связанна с трагическим коммунальным ЧП.
Напомним, прорыв магистральной трубы горячего водоснабжения произошел в 3.15 утра 28 сентября на придворовой территории. Несколькими часами ранее по ней начали подавать кипяток в связи с началом отопительного сезона. Труба лопнула на расстоянии 4 метров от жилого дома, что сразу привело к провалу грунта, в который угодили две легковые машины. Затем вода хлынула в подвальное помещение, где располагается антикафе «Типичный Питер». В результате аварии погибли два 20-летних парня.
«Рабочее давление в трубопроводе было 8,5-9 атмосфер. Под таким высоким давлением, когда произошел дефект, вода выходит молниеносно. Отключить аварийную теплосеть нам удалось в течение получаса после прорыва. Хотя на это обычно требуется час времени», - рассказал генеральный директор «Теплосети Санкт-Петербурга» Игорь Стренадко.
Руководитель предприятия также отметил, что дефектная труба была установлена в 1992 году. В прошлом году этот участок теплосети прошел положительную негосударственную экспертизу. Она позволила продлить срок его эксплуатации до 2020 года. Игорь Стренадко добавил, что в отношении компании, которая проводила экспертизу, будет проводиться внутренняя проверка. Кроме того, «Теплосеть Санкт-Петербурга» выплатит семьям погибших по 2 млн рублей.
Председатель Комитета по энергетике инженерному обеспечению Андрей Бондарчук сообщил, что в течение в течение ближайшего месяца в районах Петербурга с исторической застройкой также пройдет ревизия действующих теплосетей. Особое внимание будет уделено конструкциям, проходящим рядом или внутри подвальных помещений, где располагаются различные заведения. «К проверке также будут привлечены управляющие компании. Надеюсь, что они нам помогут попасть в подвалы, находящиеся в частной собственности. Если нет, то мы найдем другие механизмы проверки инженерных сетей», - отметил он.
Андрей Бондарчук признался, что в настоящее время приблизительно треть тепловых сетей города изношены и имеют срок службы более 25 лет. По его словам, в среднем в год происходит около 5 тысяч происшествий, связанных с дефектами труб, а в день более десяти. Значительная часть аварий случается на внутриквартальных сетях. В настоящее время объемы реконструкции трубопроводов увеличиваются, но пока на недостаточном уровне.
«Есть нормированный объем ремонтируемых сетей, который мы оцениваем в 400 км в год, но фактически из-за нехватки финансирования выполняется менее половины от этого лимита. Но положительные подвижки уже есть. При формировании бюджета администрацией и правительством Петербурга принято решение о выделении дополнительных бюджетных средств на 2019 год в размере 1,5 млрд рублей для реконструкции тепловых сетей в зоне «Теплосети Санкт-Петербурга», - сообщил Андрей Бондарчук.
Кстати
Вечером 2 октября произошло сразу два прорыва теплосетей горячего водоснабжения в Калининском районе города: на Тихорецком проспекте и улице Вавиловых. Дефекты устранялись в течение несколько часов.
Аналитики компаний «большой четверки» (Colliers International, JLL, Knight Frank St Petersburg и Maris в ассоциации с CBRE) впервые за 10 лет пересмотрели параметры классификации бизнес-центров Санкт-Петербурга. Другие эксперты сомневаются в том, что новация получит широкое распространение.
Оцениваем по-новому
Специалисты «большой четверки» объясняют свои действия изменениями на рынке офисной недвижимости, которые накопились с 2008 года – времени, когда ими была создана первая классификация современного офисного предложения Северной столицы. «Рынок значительно изменился как количественно, так и качественно. За этот период количество офисных объектов в городе увеличилось более чем вдвое: было введено свыше 2 млн кв. м, сформировались новые деловые районы, в частности Московский проспект и зона Пулково. Измененная классификация призвана стать ориентиром в первую очередь для собственников и девелоперов, планирующих в Петербурге строительство новых офисных зданий. Она носит рекомендательный характер», - отмечают аналитики компаний-участников проекта.
Требования разделены на несколько категорий: местоположение, парковка, инженерия, конструктив, собственность, управление и сертификация. В сумме изменения коснулись 21 параметра. Большинство критериев ужесточили, хотя ряд параметров, напротив, изменили в сторону послабления.
Для объективной оценки локации и транспортной доступности объектов удаленность здания от ближайшей станции метро, согласно новой классификации, рассчитывается исходя из фактического расстояния (не более 1,2 км) вместо времени в пути (10-15 минут ходьбы).
Одним из важнейших параметров является наличие парковки и обеспеченность машиноместами. Для класса А ужесточено требование по организации паркинга: он должен быть либо подземным, либо многоуровневым наземным с крытым переходом к офисному зданию. Параметр организованной охраняемой парковки сохранен в качестве обязательного в классе B+ и факультативного в классе B. При этом показатель обеспеченности офисных объектов парковочными местами был снижен для центра города.
В новой классификации офисных зданий были изменены требования к техническим параметрам, касающимся инженерного оснащения. В связи с развитием бизнеса, в том числе IT-индустрии, и спецификой требований, предъявляемых к организации офисного пространства и вспомогательных помещений, были ужесточены нормы систем вентиляции и кондиционирования, электроснабжения и др. В частности, система принудительной вентиляции стала обязательной.
Отдельного внимания были удостоены конструктивные особенности офисных зданий. Требования к планировочным решениям, глубине этажа, допустимой нагрузке на межэтажные перекрытия также пересмотрены. Изменены требования к шагу колонн, что способствует организации более открытой и эффективной планировки этажа. Новый пункт «Сертификация» носит рекомендательный характер для бизнес-центров всех классов в части их соответствия международным и российским стандартам экологической эффективности зданий (BREEAM, LEED, Green Zoom).
Есть сомнения
Между тем, эксперты рынка из других компаний соглашаясь с тем, что офисный рынок меняется и требует новых подходов, сомневаются, что новая классификация «большой четверки» получит серьезное распространение в Северной столице.
«Коллеги молодцы, что продолжают развивать и совершенствовать классификацию – дело полезное», - говорит генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ») Николай Антонов. «Время, действительно, не стоит на месте, многое меняется, появляются новые технологии, системы, оборудование. Меняются требования арендаторов и, следовательно, подходы к девелопменту офисной недвижимости. Поэтому, конечно, пересматривать параметры классификаций регулярно необходимо», - добавляет управляющий директор Сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин.
При этом он констатируем, что и предыдущая классификация «большой четверки» не была популярна и распространена в Петербурге. «До этого больше пользовались той, что разработал в свое время офисный комитет Российской гильдии управляющих и девелоперов. Однако РГУД давно не ведет активной работы в этом направлении и поэтому можно сказать, что никакой действующей классификации сегодня в Петербурге нет», - заключает эксперт.
С ним соглашается Николай Антонов. «Параметры классификации можно, нужно и необходимо обновлять, но обновлять всегда нужно с учетом наших реалий. Коллеги же из «большой четверки» стараются привнести западный опыт в российские реалии и это хорошо, конечно, однако, случается так, что это не всегда применимо», - говорит он. «Учитывая специфику российского рынка, какая бы грамотная классификация ни была, в реальности все приходится «щупать» руками», - добавляет заместитель управляющего директора PM УК NAI Becar Дмитрий Тищенко, также отмечая, что сами они пользуются классификацией, разработанной РГУД.
«И предыдущая классификация «большой четверки» была далека от реальностей, а новые их идеи, похоже, еще дальше. Консультанты практически не имеют реального опыта девелопмента и поэтому чаще всего выдают желания их клиентов за действительность. Эта же проблема была и в предыдущей их классификации. Кроме этого офисный рынок Петербурга и Москвы – это два разных мира, и поэтому наложение московских историй на наши реалии выглядит достаточно нелепым», - считает Дмитрий Золин.
Николай Антонов считает, что некоторые новые предложения «большой четверки» вполне позитивны, но другие оценивает критически. «С одной стороны хорошо – классификация вводит ряд дополнительных технических параметров, включая инженерию. Но при этом, например, там остается требование к наличию фальшпола для класса А, но не всегда понятно, зачем он так критически нужен. Тоже самое касается глубины этажа (особенно если мы говорим про исторические здания). И это же относится к открытым планировкам и шагу колонн. В исторических или реконструированных зданиях могут находится великолепные БЦ класса минимум В+, а то и А, однако в силу специфики, они не могут иметь «открытых планировок» или колонн. В классификации учитывается «зеленость» проектов и это здорово, это то, к чему надо постепенно идти. Но нет никаких требований, например, относительно доступной среды и использования бизнес-центров людьми с инвалидностью. А это, как раз, очень важный параметр и это нужно прививать и стимулировать девелоперов на этот счет», - отмечает он.
Также эксперт считает, что «большая четверка» напрасно игнорирует самый массовый кластер офисной недвижимости – бизнес-центры класса С. «К этому классу тоже есть требования и запросы рамки, не нужно относится к нему как к некому «неликвиду». При большом количестве разных параметров, которые имеют объекты данного класса и, зачастую, серьезных отличиях, это все равно бизнес-центры и арендаторы ждут от них определенного требующегося набора услуг», - отмечает Николай Антонов.
В остатке
В целом эксперты полагают, что новая классификация не вызовет революции на рынке и будет использоваться, главным образом самой «большой четверкой». «Если бизнес-центр имеет сертификат соответствия какой-то классификации, это может быть полезно при принятии решения арендаторов в пользу того или иного объекта. Но это скорее будет влиять на имиджевую составляющую сделки. Мы знаем много прецедентов, когда крупные компании выбирали объекты, которые не имели официальной классификации. У всех компаний свои критерии отбора офисных помещений. И совсем не обязательно, что они будут соответствовать той или иной классификации», - считает Дмитрий Тищенко.
«Думаю, что владельцы бизнес-центров не примут новую классификацию, как не приняли в свое время предыдущий вариант. Причем дело вовсе не в возможном понижении класса объектов. Дело в том, что консультанты – не девелоперы и практически не имеют реально опыта строительства бизнес-центров», - считает Дмитрий Золин. «Надо отдать должное офисному рынку Петербурга – он достаточно неплохо сам по себе структурирован и сами девелоперы и УК уже неплохо понимают различия, требования и нюансы, и достаточно трезво оценивают свои объекты», - добавляет Николай Антонов.
Специалисты «большой четверки» посчитали необходимым прокомментировать некоторые критические замечания, высказанных коллегами. Они подчеркнули, что при разработке новой классификации учитывали не только зарубежный опыт своих коллег. «Были проанализированы запросы клиентов на аренду офисов в Петербурге», - указывают консультанты, добавив, что при участии компаний «большой четверки» ежегодно закрывается больше половины сделок по аренде офисов классов А и В в Северной столице. «Также учитывался опыт наших компаний в управлении офисными центрами в Петербурге. Классификация компаний «большой четверки» носит рекомендательный характер и в полном объеме применима только к современным существующим и проектируемым качественным зданиям (классов А, В+, В). Такие параметры, как конструктивные особенности здания, не применимы к реконструкции», - добавляют они.
«При проектировании и строительстве нового офисного центра в Петербурге мы рекомендуем девелоперам учитывать те параметры, которые мы заложили в классификацию на основе нашего опыта по брокериджу и управлению зданиями. Это даст возможность создать качественный конкурентный и инвестиционно-привлекательный бизнес-центр. То есть классификация ориентирована в первую очередь на строящиеся новые здания. Представленный документ является классификацией качественного рынка, который компании ограничивают классами А и В», - заключают аналитики «большой четверки».