В начале пути. В Петербурге прошел конгресс «Энергоэффективность. XXI век»
14 ноября 2018 года в Петербурге – городе-лидере среди субъектов РФ по энергоэффективности в бюджетной сфере и жилищно-коммунальном хозяйстве по рейтингу Минэкономразвития – прошел юбилейный, XV Международный конгресс «Энергоэффективность. XXI век. Инженерные методы снижения энергопотребления».
Более 650 профессионалов строительной и энергетической отрасли, профильных национальных объединений и общественных организаций, властных и административных структур в режиме прямого диалога обсудили актуальные вопросы по снижению энерго- и ресурсопотребления в условиях действующего законодательства.
Организаторы мероприятия – Ассоциация «АВОК СЕВЕРО-ЗАПАД», Консорциум ЛОГИКА-ТЕПЛОЭНЕРГОМОНТАЖ, ассоциации НОПРИЗ, НОСТРОЙ и НОЭ – в этом году пошли на смелый шаг, расширив палитру дискуссионных тем.
Большинство вопросов и направлений дискуссий было озвучено на пленарной сессии форума, модератором которой выступил президент НОЭ и председатель оргкомитета Владимир Пехтин.
В своем докладе, ссылаясь на последние директивы Правительства, он обозначил основные векторы развития страны по пути снижения энергопотребления. «Несмотря на то, что Закон «Об энергосбережении» действует уже 9 лет, – заметил Владимир Пехтин, – в связи с выходом на передовые позиции государственного развития задач по цифровизации экономики, обеспечения комфортной и экологичной городской среды, направления, по которым мы идем к снижению ресурсо- и энергопотребления, должны быть скорректированы. Это только начало нашего пути».
Разбирая вопросы форума, участники придерживались принципа «От частного – к общему». Выступающие предлагали опробованные на отдельных объектах решения для последующего применения их на практике в кварталах, поселках, городах.
Большое внимание было уделено жизненному циклу объектов (ЖЦО). Об этом говорил президент НОПРИЗ, народный архитектор России Михаил Посохин в своем приветствии. «Сегодня улучшение жилищных условий перестало быть просто получением квадратных метров в отдельной квартире, как это было в советские времена, – подчеркнул президент НОПРИЗ. – Сегодня горожане хотят получить комфортную жилую среду, транспортную и социальную доступность и инфраструктуру в комплексе. Все это можно смоделировать изначально и отслеживать на протяжении всего жизненного цикла проекта. Но для создания работающих информационных моделей нужно действовать всесторонне, объединив наши усилия».
С приветствием от НОСТРОЙ к участникам конгресса обратился член совета нацобъединения Антон Мороз, а президент АС «АВОК СЕВЕРО-ЗАПАД» Александр Гримитлин, как один из разработчиков, представил итоги и перспективы развития методики жизненного цикла ообъектов (ЖЦО), а также озвучил проблемы ее применения в условиях цифрового моделирования. «Создавая в 2013 году методику, мы опасались, что для ее нормальной работы у нас не будет соответствующего программного обеспечения, – заметил Александр Гримитлин. – Сейчас эта проблема решена, но появилась другая. Как бы точно мы ни рассчитывали жизненный цикл объектов, однако, если нет корректных исходных данных (а в нашем случае это технические характеристики строительных материалов и оборудования), все расчеты окажутся лишь приблизительными».
Продолжил тему достоверности данных генеральный директор консорциума ЛОГИКА-ТЕПЛОЭНЕРГОМОНТАЖ Павел Никитин, говоря о важности информации, предоставляемой приборами учета с эксплуатируемых объектов, о принципах добросовестной конкуренции в условиях современного рынка и о роли в этих процессах профессиональных общественных организаций.
Участники пленарной сессии говорили не только о значимости нормативно-правовой и нормативно-технической баз. В частности, важность роли стандартизации в повышении энергетической эффективности российской экономики подчеркнул вице-президент, руководитель аппарата НОЭ Леонид Питерский: «Стандартизация, безусловно, важна. Но не менее важно продолжать наши усилия по выработке предложений от профсообщества. В Правительстве нас слышат – и это подтверждают последние нормативно-правовые акты, каждый из который содержит требования по энергоэффективности».
В развитие темы с докладом о ходе разработки законопроекта по реновации жилищного фонда, видении и предложениях экспертов в данном направлении выступила ответственный секретарь Экспертного совета при Комитете Государственной Думы по транспорту и строительству Светлана Бачурина. «Изучая международный опыт, российские наработки, обобщая их, на государственном уровне в ближайшем будущем разработаем закон о реновации жилищного фонда, – сказала она. – Но, чтобы этот закон работал, нужны предложения от вас, от практикующих профессионалов».
Не остался в стороне и старый жилищный фонд. Ход проводимой Комитетом Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ работы по решению вопросов законодательного обеспечения и существующие ограничения при выполнении энергоэффективного капремонта, а также стимулирующие финансовые инструменты были отражены в докладе председателя экспертного совета Комитета Ирины Булгаковой. «Реализация национальных проектов подразумевает государственную финансовую поддержку, – заметила докладчица, – но сейчас в Государственной Думе прорабатываются механизмы и инструменты по стимулированию собственников и частных инвесторов для более активного продвижения энергоэффективного капремонта. В частности, в качестве предложений рассматриваются льготы на тарифы и налоги».
От вопросов законодательства и нормотворчества участники пленарной сессии перешли к обмену опытом практического применения энергоэффективных решений. Сначала руководитель направления Департамента энергетической эффективности зданий в Восточной Европе Немецкого энергетического агентства Анна Сивакова-Кольб рассказала о зарубежном опыте санации берлинских панельных зданий. Ее доклад вызвал большой интерес аудитории. Затем директор проектов Проектного офиса «Энергоэффективность» ПАО «Ростелеком» Ирина Попова и руководитель Академии блокчейна, директор по развитию проекта PowerChain Кирилл Михайлов представили участникам конгресса российские разработки.
К слову, в этом году экспозиция «Энергоэффективность. XXI век» также расширилась. Свою продукцию на выставке представили 17 компаний.
Деловую программу конгресса продолжили конференция «Коммерческий учет энергоносителей», круглый стол по переходу к системе управления жизненным циклом зданий и тематические секции по системам вентиляции, теплогазоснабжения, водоснабжения и тепловой защите.
В стремлении сэкономить на допуске к строительным работам многие подрядчики идут на сознательный обход закона, обращаясь за «сезонным» допуском к недобросовестным СРО или вовсе работая без свидетельств. Как показывает практика, потенциальные риски не отпугивают предприимчивых строителей.
Сегодня представители малого и среднего строительного бизнеса, пытаясь удержаться на плаву в условиях жесткой рыночной экономики, ищут те или иные пути сокращения расходов. Спрос традиционно рождает предложение – и помощь в этом деле им сегодня готовы оказать тысячи недобросовестных посредников, обещающих обеспечить упрощенный порядок доступа на стройплощадку – выдать допуск СРО без лишних документов, продать поддельный допуск по «бросовой» цене. Ряд экспертов в области саморегулирования считают, что очищение в рядах СРО это процесс не быстрый, но неизбежный. Одиозные личности от саморегулирования, которые изобретали и будут изобретать все новые и новые «серые» схемы отоваривания строителей фантиками под названием «допуск не желаете ли?» сами с рынка не уйдут, вытеснить их может только СРО-сообщество, объединив свои усилия с обновлённым НОСТРОй и территориальными подразделениями РТН. Часть этой работы добровольно возложила на себя команда небезызвестного «НАМИС», которая не только проводит достаточно профессиональный мониторинг СРО в строительной сфере, но и предлагает сообществу и третьим лицам не попасть в шёлковые сети ловцов доверчивых (а зачастую и хитрых) руководителей строительных компаний. Например, такими вот отчётами.
Справка:
По данным Национального агентства мониторинга и статистики (НАМИС), размещенным на официальном сайте этой организации, по состоянию на 30 июня 2014 года 11 СРО в области строительства, 6 СРО в области инженерных изысканий и 8 СРО в области проектирования по-прежнему не размещают на своих сайтах в открытом доступе или размещают в ненадлежащем виде реестр своих членов.
Отсюда вопрос: а что мешает трезвомыслящим, профессионально подготовленным руководителям СРО приступить к формированию добровольной системы учёта выданных допусков на виды работ?
«Сезонные» схемы
Одной из главных точек соприкосновения интересов «экономных» строителей и недобросовестных СРО является выдача так называемых «сезонных» допусков. Эту услугу строителям подают как возможность выйти на строительный рынок с минимальными затратами. Вроде бы заманчиво на первый взгляд. Но это та же мышеловка: при получении такого допуска, организация якобы временно становится полноправным членом СРО, но не платит взнос в компенсационный фонд. Мотивация бизнеса понятна – чтобы выйти на объект на несколько месяцев, им приходится полностью оплачивать компенсационный фонд (300 тыс. рублей), членский и вступительный взносы, что очень дорого для малых организаций.
В целом сезонное разрешение будет похоже на настоящее, за той разницей, что такое свидетельство о допуске не будет действительно. Данные об организации не будут внесены в реестр Ростехнадзора и в собственный реестр СРО. Это, кстати, тоже понятно – по закону компания может вступить и получить допуск только при наличии оплаты полной суммы взноса в компенсационный фонд. И за наличие этой суммы СРО в дальнейшем обязано будет отчитываться. Как и за наличие у такой компании требуемого кол-ва соответствующих специалистов и технической базы. Именно поэтому и не вносят некоторые предприимчивые хитромудрые руководители такой допуск ни в какие реестры. Иначе как потом отчитываться? А так – нет учета, нет и отчета, как говорится. И денежку тогда можно отправить уже не в депозиты или депозитные сертификаты российских кредитных организаций, а на развитие собственного благосостояния, например. Вот так и получается, что с одной стороны у строительной компании «допуск» вроде как бы есть, но на деле это простой фантик. Который очень быстро превращается в самый настоящий ОПАСНЫЙ ДОПУСК. Причём одинаково опасный и для заказчика, и для так называемого исполнителя работ по подряду.
По мнению экспертов, обращение за такими временными допусками является несомненным риском, и в первую очередь – для качественных подрядных организаций с именем. Для компаний, не особо озабоченных своим репутационным потенциалом, риск лежит в другой плоскости: если заказчик или ген.подрядчик пошлет в Ростехнадзор запрос о данной организации и там ему, естественно, ответят, что сведений о допуске нет, то договор подряда, скорее всего накроется неким медным предметов обихода домохозяек. Часть руководителей строительных компаний могут сказать: если бы всех воришек хватали и руки им отрубали (было такое наказание в давней России), то и воришек бы не стало, а так… На что опять-таки вместо рубки рук можно предложить дополнить саморегулирование отрасли механизмом эффективного самоочищения – сформировать в открытом публичном пространстве единую добровольную систему учёта допусков на виды работ.
Актуальность проверок со стороны заказчиков подтверждает член общественного совета при министерстве строительства и территориального развития Мурманской области Николай Крапивин. «Сегодня все нелегальные схемы легко проверяются. Дело в том, что активного строительства в Мурманской области мало, и крупнейшими застройщиками выступают, как правило, одни и те же УПСы и министерства, которые прекрасно знают все эти схемы, знают как проверить подрядчика, его историю и допуск», - уверен господин Крапивин.
В частном сегменте такой контроль пока происходит реже, уступая место договорным, неформальным отношениям и признанием липовых, а значит опасных допусков за «чистую монету», что в конечном итоге сыграет дурную службу именно заказчику, который вовремя не проверил подрядную организацию. «В первую очередь не повезет тому заказчику, который попадет на ту организацию, которая предоставит заведомо липовый допуск», - резюмировала член Совета НОСТРОЙ Анна Леонова.
Статья без допуска
Куда большие риски ожидают строителей, решивших и вовсе обойти стороной институт саморегулирования и выйти на стройку без всякого допуска (тем самым проигнорировав ст. 55.8, п.1 Градостроительного кодекса). Для заказчика услуги такой подрядной организации могут быть весьма заманчивы – подряд предлагается по более выгодной цене. Но в итоге такое сотрудничество в обход закона больно бьет по обеим сторонам.
Напомним, перечень работ, на которые необходим в обязательном порядке допуск СРО, установлен 624 Приказом Минрегионразвития. И согласно статье 9.5.1 КоАП, организации, выполняющей данные виды работ без допуска СРО, грозит штраф в размере от 40 до 50 тыс. руб. На основании пункта 1 ст. 23.69 КоАП такие дела рассматривает Ростехнадзор. При этом налоговая инспекция либо прокурор вправе заявить иск о принудительной ликвидации подрядчика, согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. No23. Гражданский кодекс (ст. 61, пункт 2) также предусматривает ликвидацию общества в случае осуществления деятельности с неоднократным или грубым нарушением закона (что относится к статье 55.8 Грк РФ).
Ну и также встает риторический вопрос об уровне компании, которая не в состоянии даже допуск себе получить….
По словам Анны Леоновой, выполнение строительных работ, требующих наличие допуска СРО, при отсутствии такового должны подпадать и под пункт 1, ст. 171 Уголовного кодекса РФ о незаконном предпринимательстве или работе без лицензии. Если же такая норма начнет в этом случае активно применятся, при работе без допуска подрядчик может быть оштрафован до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев. Второй пункт той же статьи предполагает (в случае такого преступления со стороны организованной группы) наказание от штрафа до 500 тыс. рублей до реального лишения свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей.
Последствия ожидают и заказчика, сэкономившего на добросовестном подрядчике. Согласно пункту 1, ст. 422 и пункту1, ст. 55.8 Гражданского кодекса РФ, отсутствие свидетельства о допуске у подрядчика делает договор подряда юридически ничтожным. И в случае конфликтных ситуаций на стройке у заказчика появляются долгие и малопонятные судебные перспективы.
Сделать ситуацию на рынке более прозрачной могли бы новые правила раскрытия и размещения информации на официальных сайтах саморегулируемых организаций, которые вступают в силу 11 июля 2014 года. Однако, по мнению экспертов, эти меры нужно было вводить намного раньше. Новые требования к информоткрытости СРО вводятся запоздало. Анна Леонова считает, что в июле вступит в силу не регулятор рынка, а банальная система штрафов, которая к тому же несовершенна. «Я не думаю, что данная мера изменит ситуацию в деле контроля за СРО. Потому что там прописаны штрафы, но не прописаны элементарные вещи – например в какие сроки СРО должно привести сайт в порядок. А нормальные СРО уже давно эти предписания выполнили», - заключила эксперт.
Если внимательно посмотреть статистику того же НАМИС, то можно с уверенностью сказать, что саморегулирование строительной отрасли в своем исчерпывающем большинстве состоит из таких вот нормальных СРО. В итоге напрашивается простой вывод. Саморегулирование должно научиться самоочищаться. Судя по всему, становлением такого механизма и будет ознаменован новый этап развития института саморегулирования строительной отрасли.
В прошлом году город проводил шумную кампанию по борьбе с девелоперами, строящими жилье на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Однако, как отмечают эксперты, девелоперы имеют в своем распоряжении законные схемы и для застройки таких участков.
Петербург растет ввысь, это обусловлено дорогой стоимостью земли, девелопер, получивший участок, стремится «выжать» из него максимум квадратных метров. Но, как ни парадоксально, в городе есть участки, которые предназначены и под индивидуальное жилищное строительство.
В 2013 году в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 2 583,5 тысяч кв.м. жилья. Как подсчитал Арсений Васильев, генеральный директор компании «Унисто Петросталь», доля индивидуального жилищного строительства при этом составила 6,8%. По его словам, земельные участки под ИЖС можно формировать в черте города на территории около 4 300 га и власти города сегодня планируют включить в адресную программу 60 участков под ИЖС. В городе существует несколько зон, которые выделены под малоэтажное строительство, в том числе включающие участки, на которых возможно только индивидуальное жилищное строительство – Озерки, Коломяги, Каменка, пригородные районы Санкт-Петербурга. По закону на землях ИЖС можно строить капитальный малоэтажный дом не выше трех этажей на 1 семью, возводить хозяйственные постройки, рядом с домом разбивать сад и огород. Жилой дом должен соответствовать всем нормам и требованиям к жилому строению, проектная документация для которого выполняется проектной организацией с государственной лицензией. В проектную документацию входит разработка отдельного технического задания по всем коммуникациям. Затем этот проект владелец участка должен согласовать в различных контролирующих инстанциях. «Но в настоящее время на землях ИЖС застройщики, нарушая закон, строят многоквартирные дома, таухаусы. В последние несколько лет строительство многоквартирных домов на землях ИЖС приобрело массовый характер. Только за прошлый год власти города насчитали свыше двухсот незаконных объектов – строящихся или уже заселенных. Правительство города борется с незаконным строительством и уже принято несколько судебных решений о сносе подобных проектов», - рассказал господин Васильев.
Что касается стоимости индивидуальных домов на землях ИЖС, то здесь цена может варьироваться в широких диапазонах в зависимости от состава грунтов, типу конструкции, площади дома и т. д. По данным господина Васильева, стоимость участка ИЖС в черте города от 12 соток в среднем стоит от 3,7 млн. рублей, а стоимость участка под застройку от 3 Га стоит 15 млн. рублей.
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ЗАО «Управляющая Компания «СТАРТ Девелопмент» при этом отмечает, что построить коттеджный посёлок на землях ИЖС возможно, более того, по ее словам, такая схема оптимальна для девелопера и покупателя: если загородный дом приобретается для постоянного проживания, статус ИЖС обеспечивает милицейский адрес, «прописку» и привязанную к постоянной регистрации возможность пользоваться школами, детскими садами и поликлиниками в черте населённого пункта. «А вот возведение многоквартирного дома на участке ИЖС однозначно является незаконным, с таунхаусами же есть варианты – в зависимости от минимально допустимого размера участка в соответствии с действующими правилами землепользования и застройки. Построить линию из 10 секций таунхаусов на едином земельном участке – также незаконно, как и многоквартирный дом. Но если под каждой секцией таунхауса вымежеван участок, например, по 1,5 сотки (как у нас в «Золотых ключах»), а сами таунхаусы не имеют общих помещений (подвалов и чердаков) и общих инженерных сетей, то это абсолютно легальная схема и собственность на такие дома оформляется без каких-либо проблем. В этом случае таунхаусы считаются индивидуальными жилыми домами (так прописывается в свидетельстве о собственности), просто не отдельно стоящими, как коттеджи, а блокированными. Такие таунхаусы могут входить в состав коттеджного посёлка, неа них можно оформлять ипотечный кредит после завершения строительства и т.д. – проверено покупателями «Золотых ключей», - говорит госпожа Шишулина.
МНЕНИЕ
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar
На территории города практически не ведется индивидуальное жилищное строительство, поскольку согласно городскому проекту планировки территории количество участков пригодных для ИЖС крайне мало. Даже если бы у застройщиков был бы выбор, они предпочли бы реализовывать высотные объекты, в первую очередь, из дороговизны земельных активов. Ранее некоторые застройщики пытались возводить на землях ИЖС многоквартирные дома, но такую практику продолжать никто не решается, поскольку риски, также как и штрафы, слишком велики. В целом по городу, в основном все подобные объекты сосредоточены в районе Коломяги, а в остальных районах города такие проекты встречаются редко.