Маленький дом для бизнеса. Бизнес-центр на улице Радищева выставлен на продажу
Бизнес-центр на улице Радищева выставлен на продажу за долги собственника. Актив оценен в 133,6 млн рублей. Эксперты считают, что недвижимость недооценили. По прогнозу, она может подорожать в процессе торга на 10–15%.
Бизнес-центр в самом центре Петербурга, на ул. Радищева, 39, недалеко от «Парадного квартала», выставлен на торги вместе с земельным участком. Площадь бизнес-центра класса В – 2,5 тыс. кв. м (арендопригодная – 1,7 тыс. кв. м), а участка – 0,34 га. Это здание – памятник регионального значения, приспособленный под офисы в 2009 году после капитального ремонта.
Имущество принадлежало ООО «Алкор Текнолоджиз инк». В начале 2018 года компанию признали банкротом из-за долга по кредиту банка «Таврический», который она взяла в 2013 году и не смогла обслуживать. Продажа недвижимости – этап банкротного процесса. Торги пройдут 14 декабря текущего года на Балтийской электронной площадке. Имущество оценено к аукциону в 133,6 млн рублей.
Эксперты считают, что недвижимость оценили очень скромно. «Для подобного объекта цена выглядит крайне интересно: обычно такие лоты торгуются выше 60 тыс. рублей за 1 кв. м (в данном случае заявлено 53,7 тыс. рублей). Низкая цена может быть обусловлена необходимостью капремонта или обременениями. Но с учетом локации стоит ждать повышения цены в ходе торгов (если до рыночного уровня – то на 10–15%). Единственным минусом может стать отсутствие парковки», – говорит управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
С коллегой согласен и руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев: «Стартовая цена невысокая. А бизнес-центр сравнительно небольшой и располагается в центре города – такой объект может привлечь широкий круг интересантов, от частных инвесторов до крупных компаний – конечных пользователей».
«Поскольку здание находится в закрытом дворе и рядом с крупным жилым кварталом, оно больше подходит под медицинский центр. Но, скорее всего, сохранит офисно-административную функцию», – считает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Кстати
По данным NAI Becar, общий объем офисных площадей в Петербурге в настоящее время составляет 4,43 млн кв. м (обеспеченность – 827 кв. м на 1 тыс. жителей города). Из них к качественному фонду относятся 2,95 млн кв. м (обеспеченность – в пределах 200 кв. м на 1 тыс. человек). С начала этого года было введено в эксплуатацию только 33,5 тыс. кв. м офисов. Вакансия незначительно снижается и в среднем по рынку составляет сейчас 5–6% (с начала года снизилась в пределах 1%). Исключением является класс С, где вакансия в этом году выросла на 0,3%. Арендные ставки в офисном сегменте в этом году демонстрируют рост в пределах 1–2%. В классе А они составляют 1685 рублей за 1 кв. м в месяц, в классе В+ – 1185 рублей, В – 1025 рублей, С – 850 рублей.
Эксперты считают цену адекватной и полагают, что его, скорее всего, купят под офисы.
Дача Дурново на Свердловской наб., 22А выставлена на торги. Информация об этом появилась на городских интернет-порталах, продающих недвижимость. За здание площадью 2.4 тыс. кв.м. с пятном земли в 0,25 га хотят 385 млн рублей.
В реконструкцию здания памятника за последние три года было вложено 300 млн рублей. Работы проводила компания Becar Asset Management. В даче обустроили мансарду, за счет чего площадь здания выросла на 500 кв.м. Отреставрировали внутренние помещения и организовали паркинг на 10 машин.
Инвестором проекта и продавцом является компания «Неохим», которая получила объект на торгах на инвестиционных условиях в 2011 году. В компании сначала планировали реконструировать здание для своих целей. Но в итоге объект решили выставить на рынок.
По мнению руководителя отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова, заявленная цена соответствует рынку. «В первую очередь объект может привлечь внимание конечных пользователей. Компании нефтегазовой сферы, производственники, представительства региональных холдингов и общественные организации как раз ценят видовые здания с собственным участком. Для них важны качественные характеристики здания, а с этим вопросов нет – Becar проделал отличную работу. Поэтому в глазах таких клиентов запрашиваемая цена вполне может быть оправдана», - говорит он.
Если здание превратят в офисный центр, по мнению экспертов, проект попадет в серьезную конкурентную среду. В этой локации расположены 14 бизнес-центров классов А и В. Их совокупная площадь - более 120 тыс. кв.м., а ставка 900-1100 рублей за 1 кв.м. в месяц. Средний уровень вакантных площадей в них составляет 4%.
А общий объем офисных площадей на рынке Петербурга, по данным NAI Becar, составляет 2,9 млн кв.м. (офисы А, В, С класса). «Вакантность площадей в среднем по рынку составляет 9%. Хуже всего чувствует себя класс В+ - ему не хватает такого глобального арендатора как «Газпром» и привлекательной стоимости классов В и С», - говорит Ольга Шарыгина из NAI Becar.
«С начала этого года на рынок качественных офисов класса A и B в Петербурге вышло всего 33,8 тыс. кв.м., что на 60% меньше объема нового строительства за аналогичный период прошлого года. Причем, значительная доля новых площадей представлена проектами, которые заказчики построили для собственных нужд. Поэтому на рыночную ситуацию их появление никак не повлияло», - говорят эксперты Colliers International.
Справка
Дача Дурново – ближняя усадьба Бакуниных (XVIII в.) и Дурново (XIX в.) на Свердловской набережной, является памятником эпохи классицизма. Здание было построено в 1780-х годах по проекту, предположительно, архитектора Львова. В советское время дачу Дурново занимали клуб и музей объединения "Ленинградский Металлический завод". В результате пожара 1998 года были утрачены фронтон и второй этаж здания. К 2016 году особняк был воссоздан в историческом облике.
Группа ЛСР оказалась единственным застройщиком, который решил продать городу жилье для госнужд по цене Минрегиона. Общая сумма закупки составит 2,3 млрд рублей.
В Смольном подвели итоги пяти конкурсов по закупке жилья для госнужд, объявленных в сентябре текущего года. Единственным их участником стала Группа ЛСР. Она сможет получить госконтракты по стартовой цене Минрегиона, которая для Петербурга определена на уровне 69,5 тыс. рублей за 1 кв.м. Это на 5% больше, чем годом ранее. До подписания контракта в Группе ЛСР итоги конкурса не комментируют.
Город закупит более 30 тыс. кв.м. жилья на общую сумму 2,3 млрд рублей. Всего будет куплено 483 квартиры в домах, которые будут сданы в текущем и следующем годах. В том числе город купит 139 «однушек», 102 «двушки», 153 «трешки», 49 «четверок» и 40 «пятерок». Их по социальным программам получат многодетные семьи, ветераны и другие очередники. Также часть жилья в новостройках будет предоставлена горожанам в рамках программ по расселению ветхого и аварийного жилья.
Порядок выкупа традиционный - 50% от суммы закупки город перечисляет строителю в течение двух недель после регистрации контракта, еще 30% после того, как застройщик предоставит документы, что дом готов на 70%, а последние 20% — после получения разрешения.
Всего в этом году город планирует купить жилье для детей-сирот, очередников и льготников на сумму 9 млрд рублей. Для сравнения, в прошлом году город закупил квартиры на 6 млрд рублей. А всего с 2008 года город купил для госнужд почти 10 тыс. квартир на сумму более 22 млрд рублей. Согласно плану города, до 2020 года очередь из нуждающихся в улучшении жилищных условий петербуржцев планируют сократить на 60%.
Большинство игроков рынка в массовых закупках жилья не участвуют. Все дело в цене. По данным руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, средняя цена жилья массового спроса в Петербурге сейчас составляет 101,6 тыс. рублей за «квадрат».
«Цена выкупа слишком низкая. Во многих текущих проектах себестоимость приближается к этому уровню. Так что, продавать квартиры в ноль или себе в убыток никто не захочет», - говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС.
«Строительная себестоимость находится в пределах 70-90 тыс. рублей за «квадрат». Прибавьте к этому еще нагрузку на каждый метр, которую дает покупка земли. И станет ясно, что средние затраты строителя на 1 кв.м. нового жилья находятся в диапазоне 80-110 тыс. рублей на 1 кв.м.», — говорит генеральный директор ГК «Легенда» Василий Селиванов.
Среди компаний, которые традиционно участвуют в конкурсе (но на этот раз на торги не пошли), - компания «Дальпитерстрой». «У нас есть квартиры по этой цене в Шушарах. Цена низкая. Но поскольку закупка оптовая, мы на нее обычно соглашаемся. В этот раз на торги не пошли, поскольку у нас не оказалось квартир нужного городу метража. Но готовимся принять участие в других торгах. Главное, чтобы наше предложение совпало с запросом мегаполиса», — говорит генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров.