Маленький дом для бизнеса. Бизнес-центр на улице Радищева выставлен на продажу
Бизнес-центр на улице Радищева выставлен на продажу за долги собственника. Актив оценен в 133,6 млн рублей. Эксперты считают, что недвижимость недооценили. По прогнозу, она может подорожать в процессе торга на 10–15%.
Бизнес-центр в самом центре Петербурга, на ул. Радищева, 39, недалеко от «Парадного квартала», выставлен на торги вместе с земельным участком. Площадь бизнес-центра класса В – 2,5 тыс. кв. м (арендопригодная – 1,7 тыс. кв. м), а участка – 0,34 га. Это здание – памятник регионального значения, приспособленный под офисы в 2009 году после капитального ремонта.
Имущество принадлежало ООО «Алкор Текнолоджиз инк». В начале 2018 года компанию признали банкротом из-за долга по кредиту банка «Таврический», который она взяла в 2013 году и не смогла обслуживать. Продажа недвижимости – этап банкротного процесса. Торги пройдут 14 декабря текущего года на Балтийской электронной площадке. Имущество оценено к аукциону в 133,6 млн рублей.
Эксперты считают, что недвижимость оценили очень скромно. «Для подобного объекта цена выглядит крайне интересно: обычно такие лоты торгуются выше 60 тыс. рублей за 1 кв. м (в данном случае заявлено 53,7 тыс. рублей). Низкая цена может быть обусловлена необходимостью капремонта или обременениями. Но с учетом локации стоит ждать повышения цены в ходе торгов (если до рыночного уровня – то на 10–15%). Единственным минусом может стать отсутствие парковки», – говорит управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
С коллегой согласен и руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев: «Стартовая цена невысокая. А бизнес-центр сравнительно небольшой и располагается в центре города – такой объект может привлечь широкий круг интересантов, от частных инвесторов до крупных компаний – конечных пользователей».
«Поскольку здание находится в закрытом дворе и рядом с крупным жилым кварталом, оно больше подходит под медицинский центр. Но, скорее всего, сохранит офисно-административную функцию», – считает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Кстати
По данным NAI Becar, общий объем офисных площадей в Петербурге в настоящее время составляет 4,43 млн кв. м (обеспеченность – 827 кв. м на 1 тыс. жителей города). Из них к качественному фонду относятся 2,95 млн кв. м (обеспеченность – в пределах 200 кв. м на 1 тыс. человек). С начала этого года было введено в эксплуатацию только 33,5 тыс. кв. м офисов. Вакансия незначительно снижается и в среднем по рынку составляет сейчас 5–6% (с начала года снизилась в пределах 1%). Исключением является класс С, где вакансия в этом году выросла на 0,3%. Арендные ставки в офисном сегменте в этом году демонстрируют рост в пределах 1–2%. В классе А они составляют 1685 рублей за 1 кв. м в месяц, в классе В+ – 1185 рублей, В – 1025 рублей, С – 850 рублей.
В Генплане Петербурга официально появится зона среднеэтажной застройки. Где именно – пока не ясно. Участники рынка радоваться не торопятся. Они говорят, что покупатели на этажность жилья смотрят мало. Успех проекта по-прежнему определяют локация и цена.
Комиссия по подготовке изменений в Генплан Петербурга согласовала появление в городе нового вида застройки – среднеэтажной (4ЖД). Сейчас в Генплане три жилые зоны: индивидуальные дома (1ЖД), малоэтажные – до 4 этажей (2ЖД), а также зона среднеэтажной и многоэтажной застройки (3ЖД), где ограничений по числу этажей нет.
В зоне 4ЖД можно будет строить дома высотой до 6 этажей (а не 8, как разрешает классификатор Минэкономразвития). Какие именно районы города охватит зона 4ЖД, пока не ясно. Не исключено, что в нее попадет территория исторического центра, где сейчас разрешена многоэтажная застройка. В частности, Петроградская сторона.
Утвердят новую зону в процессе корректировки нынешнего Генплана, который действителен до 2021 года. Но законную силу изменение получит только в новой редакции Генплана. А пока напишут территориальные регламенты в ПЗЗ, где уточнят режим использования земли.
Участники рынка говорят, что само по себе введение новой зоны не является ни полезным, ни плохим. Но вопрос в том, как она будет применяться и зачем вообще это делать. «Продекларировано, что среднеэтажной застройкой будет считаться строительство до 6 этажей. Но это противоречит федеральному законодательству (в котором – до 8). Так что будет риск споров (особенно для объектов от 6 до 8 этажей), поскольку непонятно, какие нормативы и СНиП к ним применять. Кроме того, пока не приведут ПЗЗ в соответствие с Генпланом, будет период, когда у определенного числа участков будет несоответствие градостроительных документов между собой. Так что риск оспаривания проектов градозащитниками в этот период значительно возрастет. Поэтому я не очень понимаю текущей целесообразности создавать зону среднеэтажной застройки. Особенно в том виде, который предлагается», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Девелоперы тоже отнеслись к инициативе настороженно. «Нужно смотреть на конкретный список территорий, где будет введено среднеэтажное строительство. В центральных районах города высотность и так ограничена, это зона регулируемой застройки с очень жесткими правилами. Но не исключаю, что по ряду участков действительно требуется пересмотр высотных норм. Со стороны кажется, что снизить высотность было бы логичнее вне центра. Но целесообразность массового среднеэтажного строительства вне центра остается спорным вопросом. Во-первых, любой застройщик столкнется с повышением себестоимости, а большинство покупателей не смогут позволить себе приобретать квартиры со стоимостью на 30–50% выше, чем в многоэтажных новостройках. А во-вторых, ускоренное увеличение площади жилых кварталов потребует больше социальной, транспортной и другой инфраструктуры, а это означает дополнительные затраты не только на их возведение, но и содержание», – рассуждает руководитель службы по работе с госорганами «СПБ Реновации» Дмитрий Михалев.
С коллегами согласна директор по развитию компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Михальченко. «Нам прекрасно известно, что ограничение высотности зданий и так введено в ПЗЗ, но не в этажах, а в метрах. И это обоснованно, так как этаж может быть, к примеру, и пятиметровым. При этом в историческом центре высотность регулируется отдельным порядком, установленном КГИОП. Значение такого регулирования в охраняемых зонах исторической застройки – в сохранении композиционного пространства нашего города», – отмечает она. По ее словам, анализ текущего спроса показывает, что проекты малоэтажного строительства, допустим, в Приморском, Колпинском и Пушкинском районах востребованы меньше, чем многоэтажное жилье в том же Красносельском или Красногвардейском районах. «При этом к среднеэтажной застройке те же требования, к примеру, по озеленению прилегающей территории и количеству машино-мест, а также характеристикам самого здания. Но для покупателя этажность не так важна. При выборе будущей квартиры решающими становятся другие параметры – локация, планировка, сопутствующая инфраструктура, школы и детские сады рядом, транспортная доступность. А этажность – уже дело очень индивидуальных предпочтений», – отмечает Ольга Михальченко.
Аналогичное мнение у генерального директора «Агентства развития и исследований в недвижимости» Константина Матыцына. «Сильнее всего на спрос влияют локация проекта и цена. Например, 25-этажный проект в Приморском районе наверняка будет продаваться хорошо, если с другими характеристиками проекта все будет хотя бы на «четыре с минусом». А шестиэтажка в Ленобласти может быть мало востребована из-за одного-двух просчетов в концепции или маркетинге. Будет ли востребована среднеэтажка в Девяткино? Да, за справедливую цену. Рентабельно ли это для застройщика? Рентабельность высотного проекта выше», – заключил он.
Разработан новый порядок назначения и увольнения руководителей региональных органов, которые занимаются надзором за долевым строительством жилья. Ротацию этих функционеров теперь будет контролировать федеральный центр в лице Минстроя, а не власти субъектов РФ.
Проект постановления Правительства РФ о новом порядке согласования и назначения региональных чиновников на руководящие должности в органах, которые контролируют долевое строительство, на днях опубликован на федеральном портале нормативных актов. Следующий шаг – его общественные обсуждения, которые продлятся до 24 сентября текущего года. Согласно этому документу, теперь назначать на должность и освобождать от нее «контролеров долевки» будет Минстрой РФ. Но кандидата на пост будет предлагать руководитель субъекта РФ.
Порядок простой. Губернатор выбирает кандидата и представляет его с соответствующими рекомендациями заместителю министра строительства и ЖКХ РФ. Документы претендента в течение 10 дней изучают в министерстве. Параллельно идет собеседование с самим кандидатом, необходимое для оценки его профессиональных качеств. Замминистра делает выводы, которые, в виде рекомендаций, ложатся на стол главы ведомства. И уже он решает – согласовать кандидатуру или нет. Если решение положительное – готовится соответствующее решение. А если нет – в адрес губернатора летит письмо об отказе.
Порядок изменен в соответствии с требованием 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который был скорректирован 1 июля 2018 года. Кроме того, новый порядок соответствует положению о Минстрое, в котором говорится, что утверждать руководителей органов исполнительной власти субъектов РФ в области государственной экспертизы, а также в области контроля за градостроительной деятельностью можно только с согласия профильного министра. «Документ направлен на дальнейшее укрепление вертикали власти», – говорится в пояснении к документу.
Напомним, что до сих пор в Петербурге контроль за «долевкой» осуществлял Комитет по строительству во главе с председателем, которого, как известно, назначали на должность (или увольняли) решением городского правительства после обращения туда профильного вице-губернатора.
«Новый порядок перевел эту процедуру (назначение и увольнение) с регионального уровня на федеральный. Цель, очевидно, заключается в усилении контроля за строительной сферой и приведении федеральной отраслевой политики к единообразию», – говорит старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридического бюро «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева. По ее словам, с одной стороны, назначение чиновника Минстроем снизит прямое подчинение руководителя органа контроля за строительством региональным властям, что должно предотвратить возможности их злоупотреблений при взаимодействии с застройщиками. «С другой стороны – сейчас и федеральная политика в отношении «долевки» такая жесткая, что вряд ли это как-то качественно улучшит ситуацию для застройщиков», – рассуждает специалист
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленинградской области:
– Мы знакомы с предложениями о новом порядке согласования глав Госстройнадзора и к нему готовы. Это говорит о той высокой степени внимания, которое уделяет федеральный центр проблематике контроля за стройкой и расходованием средств. Отмечу, что проект документа оставляет последнее слово о принятии кадровых решений за главой региона.