Город и область в интерьере проблем
Недавно, выступая на круглом столе в ИТАР-ТАСС, посвященном проблеме комплексной застройки, вице-губернатор Александр Вахмистров высказал предположение, что Санкт-Петербург и Ленобласть объединятся на почве развития промышленных зон. Они уже и сейчас выстраиваются аккуратным кольцом на границах города. Тем самым Санкт-Петербург продолжит свое полицентричное развитие. Кроме того, по периметру города идет бурное строительство коттеджных поселков, которое не особенно радует областные власти, готовящие собственные планы по развитию. Но все как будто сходится в комплексе. Точнее, и в городе, и в области все упирается в необходимость комплексного освоения нетронутых градостроительной документацией и инженерией земель.
Призрак безземелья
Очень показательным на фоне планов по комплексному освоению в городе и области можно считать отчет Администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга, сделанный по итогам строительства в 2007 г. в середине апреля. В этом отчете говорится о едва ли не полном завершении жилищного строительства в районе в 2008 г. Местные власти, взявшие на вооружение концепцию планирования социально-экономического развития, пришли к выводу, что прописанное на подведомственной им территории население нуждается в увеличение количества рабочих мест, а также в объеме и разнообразии социальных услуг. И для того, чтобы их обеспечить всем этим в полной мере, придется исчерпать оставшийся в районе резерв свободных площадей. Не трудно представить, что с аналогичными заявлениями могли бы выступить сегодня администрации едва ли не половины районов Санкт-Петербурга.
Можно ли в этом связи говорить о кризисе безземелья в городе? Если кризис и есть, то он нагнетается искусственно, считает вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Лев Каплан. Согласно сведениям, опубликованным «Союзпетростроем», в 2007 г. значительно снизился объем строительства жилья – в таких районах, как Адмиралтейский (на 51%), Калининский (на 45%), Василеостровский (на 39%), Кировский (на 39%), Фрунзенский (на 33%), Петродворцовый (на 33%), Петроградский (на 25%) и Красногвардейский (на 17%). Снизился и задел по еще не начатым объектам строительства – в целом по Петербургу в течение 2007 г. – с 3,1 до 1,8 млн. кв. м.
В то же время с 7,8 до 8,1 млн. кв. м вырос объем строительства в таких районах как Красносельский, Пушкинский и Приморский. По Выборгскому, Невскому, Московскому и Курортному районам объем строительства если и не вырос в 2007 г., то, по крайне мере, не снизился. Что же касается задела на будущее, объем проектов по Выборгскому району предполагает строительство 2,5 млн. кв. м жилья (не считая 2 млн. кв. м на примыкающих территориях Ленобласти), 2,3 млн. кв. м – в Красносельском районе, 2,3 млн. кв. м – в Невском районе и на примыкающей областной территории Кудрово, 3,2 млн. кв. м – в Приморском районе, 2,8 млн. кв. м – в Пушкинском и 1,2 млн. кв. м – в Московском.
Почему приостановлено освоение участков внутри исторически сложившихся, обжитых районов? почему они не выставляются на торги? – с таким вопросом неотступно обращается к власти от имени малого и среднего строительного бизнеса Л.Каплан. При этом ответ, что все силы брошены на комплексное освоение территорий, его не устраивает. Он считает, что до момента ввода в эксплуатацию жилья на территориях не обеспеченных планировочными решениями и инженерией пройдет еще очень много времени. За это время стоимость жилья в обжитых районах, которое строится в большом дефиците, резко возрастет.
Резкого взлета цен строители опасаются не меньше, чем потенциальные покупатели жилья. «Лично я в подорожании жилья не заинтересован. Любой строитель сегодня понимает, что резкий рост цен сократит потенциальное количество покупателей, а это в свою очередь, повлияет на сроки реализации проекта и сроки возврата вложенных в него денег», - говорит генеральный директор СК «РосСтройИнвест» Федор Туркин.
Так ли уж необходимо бросать все, что ни есть силы на комплексную застройку и сводить на нет строительство жилья в обжитых районах, или стоит выработать некое соотношение между двумя этими направлениями, дабы избежать острых негативных последствий? - вопрошает Л.Каплан. Ведь и новоселы, которые в итоге окажутся на территории огромных районов – новостроек как минимум на 50% будут не обеспечены работой и социальной инфраструктурой, то есть будут вынуждены пополнять и без того перенасыщенные транспортные потоки города.
В пользу децентрализации
Согласно расчетам аналитиков «Союзпетростроя», для сбалансированного развития рынка удельный вес комплексной застройки в общем объеме жилищного строительства не должен превышать 30%. Комплексная застройка должна составить 70% в общем объеме строительства жилья, считает вице-губернатор Александр Вахмистров. Правда в эти 70%, помимо комплексной застройки, должны войти и территории реновации.
Наверное, ответ на вопрос, почему сокращаются объемы строительства в центре, сегодня объединяет не только тех, кто активно выступал за запрет «уплотнительной» застройки, и тех, кто выступает за консервацию архитектурного ансамбля исторического центра Петербурга. «Я полагаю, что Петербург должен пойти по пути развития мировых мегаполисов, но пока что этого не происходит, - говорит директор аналитического центра ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. - На сегодняшний день четкой тенденции к децентрализации в городе нет. Так что стоимость квартиры в районе пр. Большевиков может быть такой же, как и на Фонтанке». «То, что программа реновации работает в Москве, объясняется очень просто, - объяснил в ходе одной из встреч с петербургскими строителями зампред городского комитета по строительству Николай Крутов. - Стоимость земли в районе Садового кольца в разы выше цены земли в районе 3-го кольца. Снести хрущевку в центре и переселить граждан в коттедж – вполне реально; экономика работает».
Экономика обязана сработать не только в случаях с расселением домов массовых серий. «Исторический центр Петербурга по большому счету запущен, в результате многолетнего бездействия в центре образовалось множество таких мест, как район ул. Шкапина и Розенштейна, которыми никто не хочет заниматься», - считает генеральный директор группы компаний «Маяк» Дмитрий Астафьев. Такие объекты, как аварийный дом на наб. Робеспьера являют собой скорее исключение из правил, убежден вице-губернатор А.Вахмистров. В ходе программы реновации на аукционы должны быть выставлены отдельные аварийные дома.
Несмотря на то, что начальная стоимость торгов за квартал в таких районах, по словам А.Вахмистрова, будет не слишком большой (порядка 40 млн. рублей), не следует забывать, что реновация подразумевает комплексное освоение. Это понятие трактуется Земельным кодексом РФ как один из видов предоставления земельных участков. Инвестиционным обязательством при покупке такого участка является обязанность разработать проект планировки и построить в соответствии с ним инженерную инфраструктуру. Из-за величины затрат, которые при этом осуществляются, цена такого участка в пересчете на 1 кв. м, как правило, является сравнительно дешевой. Впоследствии инвестор получает исключительное право получить в собственность, либо в аренду, земельные участки, которые в результате проекта планировки сформированы для застройки. Кроме того, далее федеральное законодательство позволяет инвестору перепродать сформированные и инженерно обустроенные земли.
Эта мера, скорее временная, утешает петербургских строителей зампред комитета по строительству Н.Крутов. В ситуации, когда город не в состоянии собственными силами сформировать и обустроить всю территорию, на которой необходимо активизировать под жилищное строительство, он предоставляет сделать это крупным инвесторам. По его словам, инвестор сможет компенсировать затраты, если будет в ходе освоения продавать подготовленные участки. Во-первых, такая земля будет стоить гораздо дороже, а во-вторых, реализация проекта, а соответственно и возврат вложенных средств, в этом случае окупится значительно раньше. «Совершенно очевидно, что «Главстрой», выиграв на аукционе право на комплексную застройку «Северной долины», не застроит в одиночку 270 га, - говорит чиновник. - Понятно, что когда будет закончена инженерная подготовка, появится вторичный рынок земли под жилищную застройку и уже другие компании выйдут на подготовленную территорию». По расчетам Н.Крутова, для того чтобы застроить «Северную долину» в одиночку, «Главстрою» понадобится, 15-20 лет. В случае реализации подготовленных земель земель, этот процесс займет 10-12 лет.
По словам А.Вахмистрова, большинство выступлений в пользу малого и среднего бизнеса содержит требование допустить малый бизнес до сбора средств населения. Основной аргумент «против» сводится у вице-губернатора к тому, что, ограничивая для малого бизнеса вход в сектор комплексной застройки, власти способствуют надежности бизнеса. Очень многие зависит оттого, какие ресурсы привлекают инвесторы, считает Д.Астафьев. Крупные инвесторы не обязательно могут быть заинтересованы в быстром обороте средств, особенно, если это их собственные средства.
Теперь уже становится очевидным, что процесс децентрализации районов массового строительства, должен совпасть с процессом реструктуризации строительных компаний. «Мы будем изучать опыт компании Skanska, которая очень редко выступает в качестве застройщика», - говорит Ф.Туркин. Не повредила бы петербургским строителям, по мнению главы «РосИнвестСтроя», и попытка объединения в консорциум. «Если бы мы могли попытаться конкурировать с компаниями мирового уровня, мы бы быстрее выросли», - говорит он.
Между частниками и муниципалитетами
В Петербурге и Ленинградской области до конца 2008 г. будут приняты важнейшие градостроительные документы. Утверждение правил землепользования и застройки к сентябрю-октябрю 2008 г. обещает избавить строителей от многих мук, связанных с разработкой и утверждением временных регламентов. Примерно в то же время в Ленобласти должна быть утверждена схема территориального развития, которая зафиксирует функциональные зоны. По словам главы Комитета градостроительства и архитектуры области Валерия Кима, схема даст представление о новых зонах активного развития – промышленных, терминально-логистических, рекреационных и др. На ней проявятся планы по строительству новых населенных пунктов и городов.
Однако, и в городе, и в области строители будут иметь дело с землей, которая находится в частной собственности. На сегодняшний день в области порядка 80% застраиваемых земель является частной собственностью. Эта земля намного дороже муниципальной. В себестоимости построенного жилья она составляет от 25% до 50%.Но участки, которые должны формировать и выставлять на аукцион администрации населенных пунктов, зачастую так же, как и в городе, нуждаются в прокладке новой инженерии и так же не обеспечены градостроительной документацией. Генеральные планы утверждены в 5 из 60 городских поселений и ни в одном из 142 сельских. Для решения этих проблем так же, как и в Петербурге планируется привлекать крупных инвесторов. Заказчики генпланов в области, так же, как и заказчики временных регламентов в городе должны представлять на общественных слушаниях. Их утверждение проходит на уровне местных советов поселений. А за разрешительными документами необходимо обращаться в районные администрации.
«Большинство муниципальных образований в области пока еще не готовы к осуществлению возложенных на них обязанностей по разработке градостроительной документации, поскольку отсутствуют необходимые знания и средства», - говорит заместитель генерального директора ООО «Гарант-Девелопмент» Сергей Яковлев. Компания оказалась причастна к разработке по меньшей мере четырех генпланов для поселений Всеволожского района. «Было бы хорошо, если бы областное правительство не оставляло строителей один на один с муниципалитетами и энергетиками-монополистами» - считает генеральный директор «Кудрово-Град» Марк Окунь. По его словам, некоторые вопросы разрешимы только на таком уровне. О необходимости четырехстороннего диалога говорит руководитель проекта «Ново-Девяткино» ООО «Арсенал-Недвижимость» Андрей Нилов. Для реализации проекта по застройке 164 га в этом районе компания столкнулась с проблемой привлечения дополнительных вложений в обеспечение будущего района водой и энергоресурсами. Успех комплексного освоения этой территории в компании напрямую связывают со строительством Ладожского водовода.
ОАО «ПортЖилСтрой», являющееся застройщиком города Усть-Луга, который недавно обрел генеральный план, ведет переговоры с петербургскими подрядчиками о продаже участков. Компания собирается вложить порядка 2,9 млрд. рублей в внутридорожную сеть и 3 млрд. рублей в строительство объектов социальной инфраструктуры. «Проектом предусмотрены различные классы жилья. В ходе переговоров мы анализируем информацию о материалах и технологии строительства, которые предлагается использовать. Исходя из этого, мы можем посчитать, реален ли проект», - говорит директор по строительству «ПортЖилСтрой» Николай Иевлев. По его словам, компания делала заявки на предоставление всех возможных федеральных субсидий, но не получила положительного ответа. На сей раз запросы одной оказались слишком велики по сравнению с другими претендентами, занимающимися комплексной застройкой.
По данным председателя областного Комитета экономического развития Григория Дваса, на сегодняшний в день в области сохраняется довольно высокий спрос на строительные работы, а совокупная стоимость проектов строительства составляет порядка 1 трлн. рублей. Строители недостаточно активно пользуются налоговыми льготами, которые предоставляются в Ленобласти, в том числе и строительно-монтажным фирмам. Сегодня на стройках области работает порядка 150 тысяч мигрантов, подавляющее большинство которых нелегалы. Кадровый кризис, по мнению Г.Дваса, может сделать неконкурентностноспобным строящееся жилье.
Выступая на конференции, посвященной развитию комплексного малоэтажного домостроения, председатель областного Комитета по строительству Сергей Абрамчик пообещал участникам присмотреться к разработкам, которые внедрили петербургские коллеги в части предоставления субсидий. Не отказываются от сотрудничества с областью и петербургские власти в лице вице-губернатора А.Вахмистрова, являющегося президентом Союза строительных объединений и организаций, включающего и областных членов. При этом областные и городские власти зачастую не знают, чем они могли бы быть полезными друг другу, несмотря на то, что испытывают схожие проблемы. В этой ситуации остается надеяться, что механизмы формирования и развития единого для города и области строительного рынка, позволят решить комплекс проблем, вызванный комплексной застройкой, а не породят новые противоречия. Не везде, но там, где это возможно между Петербургом и Ленобластью, правила игры должны быть максимально приближенными друг к другу. Благо, возможность сделать это, предоставляется на сегодняшний день независимо от формального объединения регионов.
Наталья Черемных
Когда на прошедшем в среду очередном заседании городского правительства слушался вопрос об отмене доплаты некоторым категориям граждан за жилье, предоставляемое в обмен на аварийное, ничто, казалось бы, не предвещало особенного резонанса. Многократно усилили информационный повод неожиданные заявления губернатора. «Ну, скажите, что город делает плохого, расселяя аварийные дома?!», - напрямик обратилась Валентина Матвиенко с вопросом, адресованным то ли протестующей общественности, то ли сочувствующей ей прессе. Так уж сложились события последних дней, что чаша терпения в Смольном оказалась переполнена. Однако время ставить точку в противостоянии властей и общественности по этому вопросу, еще не пришло.
Тяжелый диагноз
Обследования на предмет аварийности проводят не чиновники, говорит Матвиенко, а специализированные организации. Если граждане не доверяют результатам экспертизы, они могут оспорить ее в суде. Они также могут заказать экспертизу другой специализированной организации. Эксперты, имея в виду возможность оспаривания их заключения, не станут предоставлять ложных сведений.
Тут следует уточнить, что заказчиком проведения обследования зданий на предмет аварийности, как правило, являются районные администрации. Каждая районная администрация имеет программу выявления аварийных домов на своей территории. Эти программы разрабатываются, в том числе, на основании запросов и обращений граждан, опасающихся за безопасность собственного жилища. Если бы районные администрации не занимались работой по выявлению аварийных домов, граждане вынуждены были бы собственноручно оплачивать экспертизу, которая, кстати говоря, стоит не дешево.
Таким образом, получается, что прежде чем оспаривать «аварийность» своего дома, граждане как минимум должны изыскать средства на проведение альтернативной экспертизы. В обычном порядке средства на проведения обследований проходят по счетам Жилищного комитета.
А тем, кто протестует против сноса, следует быть внимательными, поскольку заключения об аварийном состоянии дома не всегда достаточно для вынесения «смертного приговора». Безоговорочным основанием для сноса могут стать данные еще одной, дополнительной экспертизы - о возможности или невозможности вывода дома из аварийного состояния. В случаях, когда речь идет о зданиях-памятниках, проведение такого рода экспертизы, становится обязательным, и оплату работы экспертов берет на себя КГИОП. Но когда встает вопрос о выборе между сносом и «лечением» (капитальным ремонтом, реконструкцией) здания, не являющегося памятником, проблема, как ни крути, становится в первую очередь социально-экономической.
{yamarket}
Трудное решение
Трудное решение о признании жилья непригодным для проживания, а также не менее трудное решение о дальнейшей судьбе аварийных домов после расселения, должна принимать городская администрация.
Мы не волшебники, говорит губернатор. Никто не брался, к примеру, отремонтировать дома на улицах Шкапина и Розенштейна - пришлось сносить. А для того, чтобы восстановить и реставрировать исторический центр Петербурга, необходимо, по словам губернатора, как минимум 200-300 млрд. рублей.
150 млрд.рублей, по словам председателя Жилищного комитета Юниса Лукманова, город собирается в целом потратить в ближайшие годы на жилищные программы и капитальный ремонт. Мы не можем заранее знать, по какой из городских программ в области жилищной политики, будут расселены жильцы, говорит Лукманов. Средства на расселение жильцов аварийного фонда могут быть перечислены и в соответствии с адресно-инвестиционной программой расселения коммунальных квартир, по программе предоставления жилья льготным категориям граждан и еще целому ряду других программ.
Помимо того, что (ввиду сложной организации бухгалтерии решения жилищных проблем) городские власти не могут представить цифры отчетности по аварийному фонду в рублях, они не имеют также возможности своевременно предоставить соответствующие цифры и по метражу за год - отчетность по предоставленному жилью поступит в середине следующего года. Но и в целом логика декларируемых в этой области обещаний городского правительства непрозрачна. Так, по словам Лукманова, к
Городские власти понесут уголовную ответственность, если аварийный дом рухнет, напомнила Валентина Матвиенко. Между тем, планы по расселению аварийного жилья не закрыты еще за
При этом воссоздание и реставрация ветхих домов по соображениям консервации исторического облика - самый затратный путь. Тогда как наиболее выгодным является вариант решения проблемы путем продажи аварийных домов (с последующим расселением и сносом) на торгах. Восемь компаний билось за расселение аварийного дома на наб. Робеспьера, и победила та из них, которая предложила наибольшие отчисления в бюджет, говорит губернатор. Продажа с аукциона земельного участка на Робеспьера, 32, уточняет глава Жилищного комитета, окупило затраты втрое. Решение РФФИ о продаже 100% акций ОАО «Предприятие транспортных и специальных работ», основным активом которого является недвижимость по адресу ул. Тележная, 32а, а также планы по переносу Боткинских бараков, находящихся по соседству с Тележной - способны сделать участок, занимаемый аварийными и ветхими домами, не менее привлекательным для инвесторов.
Получается, что расселение аварийных домов в центральных или престижных районах города может быть не только самоокупаемым, но и принести в бюджет средства, столь необходимые для решения проблемы аварийного жилья в других районах?
Избавление от иллюзий
Представленные Жилищным комитетом предложения о внесении поправок к законам, регламентирующим процесс расселения аварийного фонда, как говорится в пояснительной записке, не потребуют дополнительного финансирования из средств городского бюджета. В реализации жилищной политики город сделал акцент на улучшении жилищных условий петербуржцев, в том числе за счет увеличения метража предоставляемого бюджетного жилья. Однако жильцы аварийных квартир не часто готовы оплачивать квадратные метры, предоставляемые сверх нормы. В то время как платить за расширение жилплощади граждан за счет городского бюджета изначально предполагалось лишь в соответствии с санитарными нормами.
Странным при этом выглядит сам факт внесения поправок, освобождающих граждан от доплаты. Как будто городские власти, декларируя грядущие улучшения, собирались обязать жильцов покупать дополнительные метры, не оценив ни желания, ни возможностей горожан, и лишь теперь осознали безнадежность благих намерений. Принятие поправок потребует увеличения количества жилья, предоставляемого строителями Жилищному комитету для расселения аварийного фонда, не превышающего по метражу санитарные нормативы, уточняет Юнис Лукманов.
Это заявление вызвало крайнее удивление вице-губернатора Александра Вахмистрова, курирующего городской строительный блок. Город до сих пор не строил социального жилья, превышающего по метражу санитарные нормы, говорит вице-губернатор. Но тут же припоминает, что при расселении домов, находившихся в зоне строительства КАД, принимались в виде исключения решения об освобождении переселенцев от доплаты за увеличение метража. Означает ли принятие этих поправок сворачивание заявленной политики улучшения качества жилья в части установления планки по метражу? Да, видимо, означает. Но если так, чем же тогда городские власти собираются компенсировать переезд из центра в иные районы жильцов аварийного фонда?
Все дороги ведут в суд?
Собственники аварийных квартир в престижных районах города зачастую имеют ложное представление о стоимости их имущества, считают городские власти. Оценку стоимости аварийного жилья, говорит губернатор, опять-таки проводят не городские власти, а независимые эксперты и снова отсылает граждан к возможности проведения альтернативной экспертизы и оспаривания результатов, полученных городскими властями экспертиз в судебном порядке.
Практика расселения собственников аварийных домов в принудительном порядке (по решению суда) отработана на примере расселения при строительстве II очереди Мариинского театра в Петроградском районе, говорит глава Жилищного комитета. Собственникам предлагается на выбор две возможности - либо получить выкупную стоимость квартиры, либо новую квартиру. Если они не согласны ни с тем, ни с другим вариантом, дело передается в суд.
Помимо того, губернатор предложила гражданам оспаривать в судебном порядке решение городских властей в части признания их жилья аварийным, а также в части принятия решений о невозможности вывода домов из аварийного состояния. В крайнем случае - проводить собрания жильцов и при 100% «за» принимать ответственность за судьбу аварийного дома на себя.
Можно представить, что такие заявления городских властей продиктованы отчасти эмоциональной реакцией: город принимает на себя повышенные обязательства, реанимирует, возрождает к жизни утраченные надежды, а реализация жилищной политики не приносит удовлетворения и, более того, служит почвой для политических спекуляций.
Не меньшим донкихотством выглядит и позиция иных записных патриотов исторического центра. Что отличает представителей так называемой «петербургской фронды» или участников движения «Живой город», играющих на интересах жильцов аварийного фонда и призывающих к бойкотированию расселения, от тех, кто простой играет на повышение риэлтерских дивидендов? А, может быть, и не только риэлтерских?
Жилищная политика - тоже политика
К сожалению, перевести решение проблемы в сугубо правовое русло жильцам аварийного фонда со своей стороны под час также не легко, как не под силу им оплатить дополнительный метраж. И если бы общественные организации имели в виду и их интересы, и проблему сохранения исторического центра в большем объеме, чем это на сегодняшний момент представляется возможным городской администрации, то идти, наверное, следовало не по пути развития судебной практики. Не лишней, возможно, стала бы инициатива по созданию специальных фондов помощи собственникам аварийных домов, на счетах которых бы собирались средства на капитальный ремонт и реставрацию.
Пусть, город берет на себя улучшение условий для самых незащищенных слоев: в безусловном выигрыше при расселении аварийного фонда оказываются очередники и жители коммунальных квартир. Той части граждан, которая успела приватизировать свое жилье до признания дома аварийным, может посчастливиться, получив выкуп за квартиру, проявить свою предприимчивость. Собственники, приобретавшие ветхое жилье в расчете на увеличение «инвестиций», могут оказаться разочарованы - предупреждает губернатор. Такая рискованная предприимчивость заведомо не вызывает сочувствия.
Однако есть еще категория нанимателей аварийного жилья, которая имеет некоторый «избыток» аварийной жилплощади. Принятые правительством поправки приведут их к потере метража, если откажутся от доплаты. Кроме того, некоторое количество граждан изначально не имело шансов приватизировать свои квартиры, по причине его аварийности, хотя они являются такими же налогоплательщиками и также оплачивали квитанции по квартплате, как и все остальные. Разве они виноваты в том, что их дом простоял сто лет без капитального ремонта? Или, к примеру, в том, что их дом стал аварийным по вине строителей, работавших по соседству?
Почему бы городским властям не наладить более гибкий диалог с жителями аварийного фонда и общественными организациями, выступающими в защиту сохранения исторического облика города? Ведь жилищная политика - тоже политика. А правовое общество не удастся построить, не построив гражданское. Привлечение внимания ТСЖ к оплате экспертизы на предмет аварийности - далеко не единственная возможность такого сотрудничества. Инвесторам, получающим участок, занимаемый аварийным домом, должно быть все равно - расплатиться за него квартирами в этом же доме для расселенцев или деньгами, которые пойдут на расселение. А жители аварийного фонда, готовые к доплате, при иных условиях могли бы принять участие в сохранении того или иного уголка исторического Петербурга. В конце концов, «общественники» могли бы оказать большую услугу городским властям в выявлении пятен для бюджетного строительства в центре. Уже сейчас «Живой город» предпринял инициативу по проведению конкурса по определению лучшего проекта нового строительства в историческом центре.
Наверное, если граждане хотя бы на уровне общественных движений готовы делить политическую ответственность с властью, не стоит ждать большей сознательности со стороны жильцов аварийного фонда, разделяемых разным по своей сути обстоятельствами.
Наталья Черемных
Неэффективность ныне существующей в России системы регулирования строительной отрасли в настоящее время признается на высших уровнях исполнительной и законодательной власти. Сегодня государство настроено на предоставление строительным союзам статусов саморегулируемых организаций. Несмотря на то, что переход к саморегулированию в строительной сфере уже несколько раз откладывался, соответствующий закон уже вступил в действие, и новые принципы управления неизбежно будут внедряться. В этой связи российские строители присматриваются к опыту других государств, где саморегулирование в строительстве является исторически сложившейся традицией.
В Германии, где стройиндустрия создает 9,4% ВВП, а темп инвестиций в строительство составляет 7000 евро в секунду, много десятилетий существуют сильные и разветвленные структуры, построенные по принципу отраслевого саморегулирования – Главный союз немецкой строительной индустрии (HVDB), объединяющий 37 региональных и подотраслевых союзов крупных и средних компаний с 2,7 млн. работников, и Центральный союз немецкого строительного предпринимательства (ZUDB), объединяющий 35 тысяч предприятий малого строительного бизнеса. История обеих ассоциаций уходит корнями в XIX в.
Саморегулируемые организации германского бизнеса возникли по-разному. Если предшественником HVDB был Союз рабочих-строителей, созданный «снизу», то ZUDB входит в состав Союза Союзов германской индустрии (BDI), возникшего еще в 1830-х гг. после того, как по инициативе идеолога экономического протекционизма Фридриха Листа еще не объединившиеся германские государства создали единое таможенное пространство.
В настоящее время в Германии действует еще одна ассоциация малого и среднего строительного бизнеса – Федеральное объединение средних строительных компаний (BVMB), а также ряд профильных ассоциаций, объединяющих тоннелестроителей, асфальтировщиков, строителей подвальных помещений, производителей кровельных материалов и конструкций, производителей готовых деревянных домов и др.
Отечественные чиновники высказывают опасения, что саморегулируемые строительные организации будут оказывать давление на правительство. Между тем германский HVDB официально провозглашает своей целью «оказание влияния на бундестаг и федеральное правительство в процессе выработки рамочных условий налогообложения, конкуренции и предпринимательства», а также «выступает за инвестиционную политику в соответствии с потребностями федерации, земель и округов», «борется за честное и прозрачное распределение общественных строительных контрактов» и, кроме того, «представляет интересы строительных предприятий при разработке законов о строительном подряде и договорах о строительстве на национальном и европейском уровнях, отстаивает улучшение законодательной и экономической базы для германских строительных фирм за рубежом, представляет германскую строительную промышленность в отношениях с органами ЕС и в Европейском строительном союзе». Соответственно, в составе ассоциации, помимо отделов общественной политики, техники, экономического права и социальной политики, создано специальное управление по правительственным и парламентским связям, бюро зарубежной деятельности и имеет официальное представительство при Евросоюзе.
Таким образом, германская строительная отрасль имеет в своем распоряжении мощнейший лоббистский аппарат, действующий как на национальном и международном уровне. Это не означает, что у германских строителей нет проблем в обеспечении своих интересов.
Новый ряд проблем возник именно в процессе возникновения единого политического и экономического пространства ЕС. Во-первых, германские компании были вынуждены поделиться влиянием при исполнении проектов инфраструктуры и строительства «союзного значения». Тендеры, проводимые в масштабах Евросоюза, создают преимущество для претендентов, предлагающих минимальную стоимость реализации проекта, что часто обеспечивается дешевизной используемой рабочей силы. Естественно, в процессе расширения ЕС эта практика становится все менее выгодной для германского строительного комплекса. В итоге немецкие строительные ассоциации, в свое время внесшие свой вклад в объединение Германии, теперь объективно не заинтересованы в расширение европейского пространства за счет «бедных родственников».
Кроме того, сегодня руководство HVDB всерьез обеспокоено тенденцией к демпингу цен в строительной отрасли. В интервью ежемесячной отраслевой газете Der Bau-Unternehmer исполнительный директор HVDB Михаэль Книппер призвал «перейти от практики ценовой конкуренции к практике конкуренции услуг и качества». «Мы не должны принимать любой заказ за любую цену», - подчеркнул Книппер, обращаясь к отраслевому чувству собственного достоинства (Selbsbewusstsein). Речь идет о практике экономии за счет передачи все большей части заказов в руки субподрядчиков, которые исполняют свою часть работы дешевле, но не обязательно качественнее. Следствием этого, по мнению Книппера, является снижение среднего уровня компетентности как прорабов, так и инженеров-строителей. Такая скороспелая экономия в сиюминутных интересах не оправдывает себя в долговременном масштабе, считает Книппер.
Исполнительный директор HVDB бьет тревогу и в связи с общим снижением качества специального образования. «Я считаю большой ошибкой юридическую заорганизованность строительства, - говорит Книппер. - Нам больше нужны способные прорабы и квалифицированные рабочие, чем юристы».
Руководство ассоциации намерено вместе с заказчиками по публичным контрактам принять практические меры для повышения качества выполнения субподрядных работ. «Для этого можно использовать нашу систему предварительной квалификации», - говорит Михаэль Книппер.
Столь же высокую требовательность ассоциация предъявляет и к подготовке инженерных кадров. «В результате внедрения Болонской системы вместо дипломированных инженеров мы получаем бакалавров и магистров. Но дело не в новых подходах к образованию, а в его содержании», - говорит Книппер. HVDB учредило специальный Союз компаний по аккредитации строительного образования. Цель - выявление тех германских вузов, которые предоставляют наиболее качественное образование. При этом ассоциация больше всего ценит не узких специалистов, а инженеров с фундаментальной подготовкой, способных к решению разнообразных задач в строительной области.
Многие германские строительные фирмы в последние годы преобразовались в конторы по менеджменту. Эту тенденцию Михаэль Книппер считает опасной: молодые специалисты теряют квалификацию в своей основной специальности. С учетом демографического спада, по его мнению, это может привести к серьезным проблемам: если сейчас не вложиться в образовательный потенциал, к 2012-2013 гг. у строительной отрасли не будет нужного числа квалифицированных специалистов.
Одной из самых серьезных проблем Германии руководители HVDB считают равнодушие федерального правительства к инвестициям в строительство транспортной инфраструктуры, в результате чего тормозится не только доставка и транзит грузов, но и развитие экономики в целом. Президент HVDB профессор Ханс-Петер Кайтель напоминает, что расходы на инфраструктуру в федеральном бюджете за текущий год снизились до беспрецедентного минимума в 8,6%. «Инфраструктура Германии может стать тормозом экономического роста, если не сломать эту тенденцию», - настаивает профессор, употребляя энергичный глагол «brechen».
Отечественного наблюдателя такое беспокойство может удивить: ведь современная Германия славится на весь континент своими транспортными магистралями. Но эти магистрали необходимо эффективно содержать, подчеркивает Михаэль Книппер. «Каждому хозяйственному чиновнику должно быть известно, что строительство инфраструктуры требует применения модели жизненных циклов. Мы должны принимать в расчет не только расходы на само строительство, но и сопутствующие расходы, расходы по содержанию, расходы на профилактический ремонт - все то, что входит в жизненный цикл», - настаивает исполнительный директор ассоциации. По его расчетам, ежегодно в поддержание инфраструктуры требуется вкладывать не менее миллиарда, «а нам приходится биться за каждое евро».
По мнению Книппера, в министерстве транспорта и строительства, которое отвечает за состояние инфраструктуры, «не видят реальной проблемы из-за кабинетного стола». В то время как во Франции и Голландии давно построена специальная грузовая железнодорожная сеть, в Германии - как и в России - пассажирские и товарные составы мешают друг другу.
Казалось бы, к чему строительной отрасли ломать копья по поводу железных дорог? Но в представлениях руководства германской строительной ассоциации транспортная сеть - не только источник новых контрактов, но и необходимое условие для оживления экономики в целом: в том числе и источник рабочих мест, а следовательно, и роста индивидуальных доходов населения. Между тем этот показатель в последние годы снижается, что приводит к резкому сокращению заказов на жилищное строительство. Германская статистика последних четырех лет выявляет стабильную тенденцию: в то время как в офисном строительстве наблюдается умеренный, но стабильный рост, строительство жилья с каждым годом падает в абсолютных цифрах.
Фактически проблемы строительной отрасли Германии упираются в два ограничения - рост цен на стройматериалы, обусловленный подорожанием энергоносителей, и базовые условия маастрихтских соглашений, возлагающие основное бремя расходов на содержание общеевропейской экономики на основного донора – Германию. За что неизбежно расплачивается налогоплательщик.
Строительное сообщество, как видно из уже приведенных аргументов, обладает более развитым государственным мышлением, чем национальная бюрократия. В своем интервью Михаэль Книппер поднимает вопрос и о первоочередном развитии германских морских портов, в особенности Бремерсхафена и Гамбурга, а также аэропортов. Именно ГСНСП удалось добиться расширения берлинского аэропорта Шенефельд, которому пыталась противодействовать местная экологическая общественность.
Германские строители помогают и другим отраслям бизнеса в ситуациях, когда им приходится сталкиваться с давлением со стороны экологов - популистов. В январе по Германии прокатилась очередная волна протестов против расширения мощностей по добыче угля, которая предусматривала ликвидацию ряда жилых поселений. Компания Continental AG в этой ситуации совершила нечто немыслимое по нашим представлениям: перевезла на 12-километровое расстояние местный лютеранский храм, погрузив его на специально изготовленную колесную платформу производства Scheulerle Fahrzeugfabrik.
По существу, германское строительное сообщество отстаивает не только отраслевые интересы, а здравый смысл реальной экономики и вместе с ним - сохранный потенциал классического образования. То есть ту традицию, из которой профессиональные объединения возникли в индустриальную эпоху.
Не случайно в современном опыте германских строителей мы сталкиваемся как с впечатляющими отличиями в отраслевой самоорганизации, так и с целым рядом знакомых проблем - от противоборства с экологами до трудностей обеспечения профессиональными кадрами. Нетрудно обнаружить, что эти общие проблемы по существу проистекают из борьбы стратегий экономического развития. Когда инвестиции подменяются биржевой игрой, а выращивание специалистов - тиражированием менеджеров без определенного места применения, происходит стагнация реальной экономики, сокращение доходов населения и соответственно, падение спроса на строительном рынке.
Отечественному строительному бизнесу, конечно, не хватает опыта десятилетий самоорганизации профессиональных ассоциаций, не менее ценного, чем опыт корпораций как таковых. Однако преимущество российского строительного сектора состоит в том, что он все же развивается - во всяком случае, на сегодняшний день - в парадигме индустриального возрождения, при колоссальных масштабах инвестиционного потенциала.
Если мы хотим чему-то всерьез научиться на зарубежном опыте, имеет смысл обращать внимание не столько на формы организации, сколько на многостороннее содержание той миссии, которую в европейских странах выполняют отраслевые ассоциации. Самоорганизация в отрасли сильна не только самостоятельностью, которая сама по себе не избавляет от всех проблем, но – как видно на германском примере – еще и высочайшей ответственностью, которая проистекает из ее духовной составляющей. Термин «чувство собственного достоинства» в применении к отраслевым интересам звучит сильнее стереотипных жалоб и претензий. Прежде чем завидовать опыту европейских соседей, полезно обогатить аналогичными понятиями собственный отраслевой язык.
Константин Черемных